不動産の売却を検討する際に、以下のような悩みを抱える人は少なくありません。
「調べても専門用語ばかりでよくわからない…」
「何から始めれば良いのかわからず、誰かに相談したい…」
安全かつスムーズに不動産を売却するためには、適切な相談先を選ぶことが大切です。
この記事では、不動産の売却における相談先について、以下のポイントを解説します。
- 相談先の種類
- 最初に選ぶべき相談先
- ピンポイントな悩みがあるときの相談先
- 公的機関の相談窓口について
- 不動産売買の基礎
どのような相談先があるのかを知り、不動産売却の第一歩を踏み出しましょう。
不動産を売却する際の相談先は何がある？
不動産を売却する際の相談先は、大きくわけて以下の3つがあります。
- 不動産会社
- 専門家
- 公的機関
相談先によって、メリットや相談費用が異なります。
不動産売却の進度や相談内容に適した相談先を選ぶことが大切です。
ただ、はじめて不動産を売却する場合「何がわからないのかさえ、わからない…」という状態になることも少なくありません。
売却の流れが掴めていないと「売却の進度」と言われてもピンと来ないものです。
次の章から「いつ・誰に・何を相談すれば良いのか」について、順を追って解説します。
相談先の詳細や、具体的な相談方法なども理解していきましょう。
まずは不動産会社に相談しよう
不動産を売却する際には、まず不動産会社に相談しましょう。
不動産会社に相談することで、以下のようなメリットを得られます。
- 相談から売却までサポートしてもらえる
- 不動産の査定をおこなってくれる
- 無料で相談できる
売却の流れも教えてもらえるため、何もわからない状態でも安心です。
街には多くの不動産会社があるため、どこの不動産会社に相談しようか悩んでしまうかと思います。
不動産会社に相談する際には、この章で解説する以下の2つを参考にしてください。
- 不動産会社を選ぶ際のポイント
- 相談する前に準備しておくこと
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
不動産会社の選び方
不動産会社を選ぶ際のポイントは、以下の2つです。
- 複数の不動産会社に相談し、比較する
- 売却する不動産が建っているエリアの近くにある不動産会社を選ぶ
まずは、売却する不動産の近くにある不動産会社を調べ、いくつかピックアップしましょう。
CMで見かけるような大手の不動産会社から、地域に根付いた不動産会社まで、幅広く見てみてください。
大手の不動産会社と、地元の不動産会社には、以下のように異なるメリットがあります。
| 大手の不動産会社 | 地元の不動産会社 |
| 広告のネットワークが強い | 丁寧に時間をかけて対応してくれる |
| 多くの顧客を集められる | 人脈から適切な顧客を探してもらえる |
| サービス内容が確立している | 地域の相場や街の情報に詳しい |
相談する不動産会社をピックアップしたら、ホームページから以下のポイントを確認します。
- 不動産売却の実績
- 広告方法
- 売却時のサービス内容（補償・仮住まいの紹介など）
ホームページの情報を見て、相談してみたいと思える不動産会社に予約を入れましょう。
予約を入れておくことで、優先的に案内してもらえます。
また不動産の売却では、不動産会社と長期間の付き合いになることが多いため、担当者との相性も大切です。
相談する際には、担当者の接客態度や知識量から、安心して任せられるか否かを判断してください。
実際に売却を依頼することを想定しながら、複数の不動産会社を比較しましょう。
相談する前に準備しておくこと
不動産会社に売却の相談をする前に、以下の準備をしておきましょう。
- 必要書類を確認しておく
- 不動産の売却希望時期を明確にしておく
準備をしておくことで、不動産会社での相談がスムーズになります。
予約する際に必要書類を確認し、余裕を持って準備しておくことが大切です。
売却希望時期については、相談当日までに家族で話し合っておきましょう。
不動産会社に相談しながら必要書類を確認したり、売却希望時期を固めていったりすることも可能です。
しかし以下のようなケースの場合、出直さなければならないため、二度手間になってしまいます。
- 同席していない家族への確認事項が多い
- 書類が揃っておらず、その場で査定ができない
不動産の売却はタイミングが大切です。
事前準備によって無駄を省いて、効率的に進めましょう。
不動産売却のピンポイントな悩みは専門家に相談
不動産の売却に関するピンポイントな悩みが出てきたら、専門家への相談がおすすめです。
不動産会社に相談し、売却に向けて動きはじめると、次のような悩みが出てくることがあります。
「不動産の売却にかかる税金の計算方法がわからない…」
「売買契約でトラブルが起きそう…」
不動産会社は、売却が完了するまでサポートを受けられますが、専門的な悩みには対応できない可能性があります。
次の表を参考にして、相談内容に適した専門家を選びましょう。
| 相談内容 | 専門家 |
| 税金 | 税理士 |
| トラブル | 弁護士 |
| 不動産の鑑定 | 不動産鑑定士 |
| 土地の境界 | 土地家屋調査士 |
| 登記 | 司法書士 |
ここからは、各専門家への相談方法や相談費用について詳しく解説します。
確定申告をはじめとする税金の相談は税理士
税理士の専門分野は「税金」です。
以下のような悩みが出てきたら、税理士に相談しましょう。
- 不動産の売却にかかる税金の計算方法がわからない
- 確定申告が不安
- 節税したい
不動産を売却する際には、登録免許税や所得税、印紙税など多くの税金を納めなければなりません。
納める税金の計算方法は、不動産の状況や、売却で得た利益によって異なります。
節税するためには、控除や軽減税率の知識も必要です。
さらに不動産を売却した年度には、確定申告をおこなわなければなりません。
必要な書類も多いため、税金や確定申告の手続きに詳しくない人にとっては、難しく感じてしまうでしょう。
税理士に相談することで、自身の状況から適切な行動を教えてもらえます。
確定申告の書類作成も税理士に依頼できるため、スムーズかつ正確な手続きが可能です。
初回の相談は無料のケースが多いため、まずは税理士事務所のホームページから問い合わせましょう。
税理士に継続して相談したり、確定申告を依頼したりする場合、不動産の売却で得た利益に応じて必要な金額が変わります。
税理士費用の相場は、10万円〜20万円ほどです。
契約内容や法律が関係するトラブルについての相談は弁護士
弁護士の専門分野は「法律」です。
不動産の売却にあたってトラブルが発生しそう、または発生した場合、弁護士に相談しましょう。
弁護士への相談内容の具体例は、以下のとおりです。
- 相続した不動産を売却したいが、権利関係が複雑になっている
- 不動産会社が作成した売買契約書を確認してほしい
- 契約内容について買い手と揉めている
- 不動産会社や買い手と交渉してほしい
弁護士に相談することで、トラブルの防止や解決に繋がります。
相談費用の相場は、1時間あたり5,000円〜1万円ほどです。
初回の相談は無料のケースがよく見られます。
弁護士に相談する際には、法律事務所のホームページから問い合わせましょう。
不動産会社が弁護士と提携しているケースもあるため、先に不動産会社に確認してください。
また、弁護士にトラブルの解決や交渉の代理を依頼する場合は、10万円〜50万円ほどの着手金が必要です。
弁護士によって問題が無事に解決した場合、利益に応じて報酬を支払う必要があります。
不動産の価値が知りたい場合は不動産鑑定士
不動産鑑定士とは、名前のとおり「不動産の価値」を鑑定するプロのことです。
売却する不動産について、不動産会社の査定よりも正確な価値を調べてくれます。
不動産鑑定士による鑑定が必要なケースは、主に以下のとおりです。
- トラブルによって裁判をおこなう際に、不動産の価値の根拠が必要になった
- 税務署に対して、不動産の価値を証明する書類が必要になった
- 不動産の正確な価値を把握したうえで売却したい
不動産鑑定士に鑑定を依頼すると「不動産鑑定評価書」を発行してもらえます。
不動産鑑定評価書によって、不動産の価値を法的に証明できるのです。
不動産鑑定にかかる費用は、20万円〜30万円ほどが相場です。
不動産鑑定士に相談する場合、不動産鑑定事務所を調べて問い合わせましょう。
多くの不動産鑑定事務所は、鑑定を依頼しないかぎり費用は発生しません。
不動産の測量や境界に関する相談は土地家屋調査士
土地家屋調査士は、土地や建物における「調査」や「測量」のプロです。
以下のような悩みがある場合、土地家屋調査士に相談しましょう。
- 隣の土地や道路との境界を明確にしたい
- 土地を分割したい
土地の境界があいまいだと、トラブルに繋がる可能性があります。
土地家屋調査士に調査・測量を依頼し、土地の境界を確定してもらいましょう。
関係者の立会いのもと、土地の境界が確定すると、境界が書き込まれた図面と確認書を発行してもらえます。
図面や確認書は、土地の境界を証明する書類です。
まずは、売却する不動産が建っているエリアの土地家屋調査士事務所を調べ、問い合わせてみましょう。
相談費用は、一般的に無料〜5,000円ほどです。
土地家屋調査士に調査・測量を依頼する場合、40万円〜80万円ほどの費用がかかります。
費用は、作業範囲や立会い件数によって大きく変わります。
不動産の登記に関する相談なら司法書士
司法書士の専門分野は「登記」です。
不動産を売却する際には、以下の登記をおこなう必要があります。
- 所有権移転登記：不動産の所有権を買い手に移すための手続き
- 抵当権抹消登記：不動産に付いている抵当権を登記簿上から外すための手続き
司法書士は、登記についてのアドバイスや手続きの代行をおこなってくれます。
登記は個人でおこなうことも可能ですが、正確かつスムーズな手続きのために、司法書士に依頼するケースがほとんどです。
登記を依頼する司法書士は、不動産会社や金融機関から指定されることも少なくありません。
個人的に相談する場合は、売却する不動産が建っているエリアの司法書士事務所を調べ、問い合わせてみましょう。
相談費用は、初回のみ無料・2回目以降は2,000円〜5,000円ほどの事務所が多いです。
登記が無事に完了したら、司法書士に報酬を支払います。
所有権移転登記の費用は買い手が負担するため、売り手は抵当権抹消登記の費用を負担します。
抵当権抹消登記を司法書士に依頼した際の報酬額は、1万円〜3万円ほどが相場です。
農地売却に関する相談ならば行政書士
行政書士の専門分野は「行政手続き」です。
農地の売却や転用に関する手続きの依頼が一般的で、必要書類の収集や準備、申請代行まで任せられます。
農地法により、農地の売却、転用には次の許可が必要です。
- 農地の売却｜農地委員会の許可
- 農地の転用｜都道府県知事の許可
上記の許可は個人でも申請できますが、手続きに慣れている行政書士に相談するとスムーズに進められます。
農地の売却、転用の手続きを行政書士に依頼した場合、5万円～20万円程度の費用が掛かります。
転用の場合は、市街地として整備を進める計画地である「市街化区域内」であれば比較的安く依頼が可能です。
売却の場合は、転用するか農地のまま売却するかで費用が異なります。
いずれにしても知識がなければ分からないことが多いため、一度行政書士に相談してみましょう。
抵当権の抹消や住宅ローンに関する相談は金融機関
不動産売買では、金融機関に「抵当権の抹消」手続きを依頼する場合があります。
抵当権とは、ローンが返済できなくなった際に金融機関が不動産を差し押さえる権利で、抹消しなければ不動産を売買できません。
ローンが残されている不動産を売却する際は抵当権を抹消し、売買で得た資金を一括返済に充てます。
上記のパターンは抵当権を抹消後に売却、ローンの返済となり、金融機関が権利を保有しない期間が発生します。
金融機関側にリスクが発生する手続きになるため、必ず抵当権を抹消してもらえるとは限りません。
適切なタイミングに必要書類を作成して依頼する必要があるため、不動産会社の協力を得て進めましょう。
不動産売却の相談ができる公的機関について
不動産の売却については、公的機関の相談窓口で相談することもできます。
公的機関の相談窓口は、基本的に相談費用がかかりません。
不動産会社や専門家に相談するよりも、気軽に相談できます。
不動産の売却に関する相談ができる公的機関は、以下のとおりです。
- 市役所・区役所
- 税務署
- 法務局
それぞれの機関がどのような対応をしてくれるのかについて、詳しく解説していきます。
不動産に関する基本的なレベルの相談ならば市役所・区役所
市役所や区役所の相談窓口では、不動産に関する相談を幅広く受け付けてくれます。
たとえば東京都の杉並区役所では、無料で「東京都宅地建物取引業協会杉並区支部」に相談することが可能です。※1
市役所や区役所の相談窓口は、相談可能な曜日や時間が限られているため、事前に問い合わせや予約をしておきましょう。
売却する不動産を管轄している、市役所や区役所のホームページから確認してください。
窓口では対応できない相談内容の場合、適切な相談先を紹介してくれることもあります。
確定申告や税金に関する相談は税務署・国税庁電話相談センター
税務署、国税庁電話相談センターでは、税金や確定申告についての相談を受け付けています。
「いきなり税理士に相談するのは怖い…」という人は、まず税務署に相談してみましょう。
税金の制度や確定申告の手続き方法など、初歩的な質問にも答えてもらえます。
また「国税庁電話相談センター」では、国税局の職員に電話で相談ができます。
問い合わせ先は、国税庁のホームページから確認してください。※2
税務署や国税庁の相談可能時間は、基本的に平日の日中のみです。
国税庁のホームページにある「ふたば」というチャットボットは、土日祝日や夜でも質問できるため、あわせて活用しましょう。
登記に関する相談ならば法務局
法務局では「登記」についての相談を受け付けています。
司法書士に依頼せずに自身で登記をおこなう場合は、不動産を管轄する法務局に相談しながら、手続きを進めましょう。
たとえば東京法務局では、対面・電話・ウェブで「登記手続案内」をおこなっています。※3
1回あたり20分までの時間制限はありますが、登記申請書の書き方を教えてもらえます。
ただ、法務局からもらえるアドバイスは、一般的なものです。
司法書士のような、個人に合わせた具体的なアドバイスは期待できません。
法務局では、手続きについて一から十まで教えてもらうのではなく、わからない点だけを相談するようなイメージです。
法務局に相談する際には、事前に登記申請書を記入し、必要書類を揃えておきましょう。
登記申請書は、法務局のホームページからダウンロードできます。
不動産売却の基礎知識
不動産の売買を検討する際は、最低限の基礎知識をつけてから行動に移す必要があります。
これから不動産売買をはじめる可能性がある方は、まず次のポイントを理解しておきましょう。
- 不動産売買の流れ
- 不動産を売買する方法
- 不動産売買に必要な手続き
上記のポイントを把握すれば、自身の目的を果たすために取るべき行動が分かります。
ここでは、最低限の知識を簡単に説明するため、ぜひ理解しておいてください。
不動産売却の流れ
不動産売却は、一般的に次の流れで進めます。
- 売買価格の相場と依頼する不動産会社を調査
- 複数の不動産会社に査定を依頼
- 仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を締結
- 不動産会社の販促活動
- 購入希望者と条件交渉
- 買主と売買契約を締結
- 決済と引き渡し
不動産の種類にかかわらず上記の流れが基本です。
次の「不動産を売却する方法」で上記の流れを詳しく解説するため、より具体的に売却方法を知りたい方は確認してください。
不動産を売却する方法
不動産の売買を検討し始めたら、まずは依頼する売買価格の相場を調査しましょう。
売買価格は不動産会社から提示されますが、自身で調査しておくと適正かどうかの判断がしやすくなります。
相場の調査と同時進行で、査定を依頼する不動産会社を探し始めると効率的です。
不動産会社は複数社に査定を依頼すると相対的な判断ができるため、特徴が異なる複数の企業を調査してみてください。
不動産会社の選び方は「不動産会社の選び方」で解説しているため、参考にしてみてください。
依頼する不動産会社と媒介契約を結んだら、販促活動が始まります。
販促活動が始まる前に、次の点を不動産会社と打合せしておきましょう。
- 売却価格
- 売却時期
- 優先順位
不動産売買はすべて希望どおりに進むとは限らないため、優先順位やボーダーラインを伝えておくとスムーズです。
不動産の購入希望者が見つかれば、条件交渉が始まります。
条件交渉も基本的に不動産会社が仲介するため、販促活動と同じく希望と優先順位を伝えておきましょう。
最終的な条件交渉がまとまれば、売買契約の締結、決済、引き渡しへと進みます。
手続きや進め方は不動産会社のリードに任せられるため、必要書類の準備と不動産の引き渡し準備に専念してください。
不動産売却に必要な手続き
不動産売買には次の手続きが必要です。
- 不動産会社と媒介契約
- 買主と売買契約
- 確定申告
不動産会社との媒介契約は、販促活動の方法や報酬金額を取り決める手続きです。
不動産売却を依頼する際の方針を定めるような契約で、内容により販促活動や金銭面が大きく変わります。
買主との売買契約は、簡単には解除できない重要な手続きです。
売買契約書は基本的に不動産会社が作成しますが、確認を怠るとトラブルになりかねません。
不動産売買において最も大切な手続きといっても過言ではないため、不動産会社に任せきりにせず納得いくまで確認しましょう。
確定申告は、不動産売買が終わった後の税金に関する手続きです。
不動産売買により利益となった金額が課税対象となり、給与所得や事業所得とは別で納税しなければなりません。
ただし、不動産の売却で利益が発生しなかった場合は申告の必要がありません。
確定申告が必要なのかわからない方は、税理士に相談してみてください。
不動産売却の相談に関するよくある質問
最後は、不動産の売却に関するよくある質問に回答します。
不動産売却でかかる税金・費用は？
不動産売買でかかる税金、費用は次の5つです。
| 費用の種類 | 費用の目安 |
| 仲介手数料 | 売却価格の3～5%+消費税 |
| 印紙代 | 200円～60,000円 |
| 登記、抵当権抹消費用 | 約4,000円～約20,000円 |
| 住宅ローン関連 | 一括返済手数料（数万円） |
| 譲渡所得税 | 約20%～約39% |
不動産売買の仲介手数料は法律で上限が定められており、上記の割合よりも高くなることはありません。
印紙代は契約金額により段階的に定められています。
登記、抵当権抹消費用は、自身で手続きをするか行政書士に依頼するかで費用が異なります。
自身で手続きする場合は書類費用のみでできるため4,000円程度です。
行政書士に依頼する場合は手数料がかかるため、20,000円前後になるでしょう。
住宅ローンは一括返済手数料が数万円かかります。
金額は金融機関により異なるため、事前に問い合わせておくとスムーズです。
譲渡所得税は、不動産売買で利益が出た場合に確定申告で支払う必要があります。
不動産を持っていると税金がかかる？
不動産を保有していると、固定資産税1.4%と都市計画税0.3%がかかります。※4
ただし、住宅用不動産は軽減措置が設けられているため、税率の計算は異なります。
さらに、住宅ローンを組めば控除を受けられるため、詳しい税率が知りたい方は税務署か国税庁電話相談センターに問い合わせてみましょう。
相談窓口がわからない場合はどうすべき？
不動産売買に関する相談窓口が分からない場合は、不動産会社に相談しましょう。
不動産会社は不動産売買のスペシャリストであり、問題を解決する知識を持ちあわせています。
さらに、内容により相談するべき機関も熟知しているため、有益なアドバイスを得られるでしょう。
まとめ
不動産の売却で最初に選ぶべき相談先は、不動産会社です。
不動産会社は、相談から不動産の査定、売却までサポートしてくれます。依頼する不動産会社を選ぶ際には、必ず複数社に相談したうえで比較してください。
安心して任せられる不動産会社や担当者を選ぶことが大切です。売却の話が進むと、不動産会社では対応できない悩みが出てくることもあります。その場合は、相談内容に適した専門家に相談するのがおすすめです。
また市役所や税務署などの公的機関にも、不動産についての相談窓口があります。適切な相談先を選び、安全かつスムーズに不動産売却を進めましょう。
※1：川崎市、宅地建物相談
※2：国税庁、相談窓口
※3：東京法務局、登記手続き
※4：固定資産税、都市計画税
