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マンション売却するとき不動産会社はどう選ぶ?判断基準と注意点を解説

マンションをなるべく高く、スムーズに売却したいと思うものの、不動産会社の選び方が分からず悩んでいる方のために、不動産会社を選ぶ際の判断基準を解説します。

マンション売却は、不動産会社選びが非常に重要です。この記事では大手不動産会社と中小不動産会社それぞれのメリットデメリットや、マンション売却の注意点を紹介しますのでぜひ参考にしてください。

目次

マンション売却は不動産会社選びが重要

マンション売却を成功させるためには、不動産会社選びが非常に重要といえます。では、誰もが知っているような大手不動産会社に依頼すれば、間違いなくうまくいくのでしょうか。

もちろん大手不動産会社には、大手ならではのメリットがあります。しかし一概に大きな不動産会社がよいとも言い切れません。中小不動産会社には、地元密着型であるがゆえの強みがあります。

まず大手不動産会社と中小不動産会社、それぞれのメリットを紹介します。

大手不動産会社に依頼するメリット

大手不動産会社にマンション売却を依頼することで得られる、代表的ともいえるメリットを2つ紹介します。

知名度が高く集客力がある

全国展開しているような大手不動産会社は、不動産に詳しくない人にもその社名を知られているため、年齢層に関係なく知名度が高いことがメリットです。したがって集客力が高く、すでに買主候補になるような顧客を多く抱えていることが多いでしょう。

また大手不動産会社は、自社ホームページや不動産ポータルサイトが充実しています。したがってアクセス数が多く、売り出したマンションに対する反響も多く得られるでしょう。マンションを探している人の目に多くとまることで、早期成約も期待できます。

宣伝広告費が豊富に使える

大手不動産会社は中小不動産会社と比べて資金力があるため、宣伝広告費を豊富に使えることがメリットです。

また広告媒体にもバリエーションがあり、不動産ポータルサイトなどインターネット上だけでなく、チラシなど紙面を使った広告なども多く活用しています。多くの対象者に対して、マンションの情報を届けることができることも魅力の1つといえるでしょう。

中小の不動産会社に依頼するメリット

中小不動産会社にマンション売却を依頼することで得られる、代表的ともいえるメリットを2つ紹介します。

地域に密着した販売活動

中小の不動産会社は、地元に密着した販売活動が魅力です。地域の特性や住みやすさを熟知しているため、購入希望者に対してマンションの魅力をきめ細やかに提案することができるでしょう。

また中小不動産は地域に根差した営業スタイルを確立していることが多く、地元に住む人からの信頼も厚い傾向にあります。潜在的な買主候補を保有しているので、あっという間に契約成立ということもすくなくありません。

独自の情報網がある

中小不動産は、地元ならではの情報網を持っています。また営業担当者も地元出身者であることも多く、不動産会社同士や商店街のつながり、同級生や兄弟など、大手不動産会社は持っていないようなコネクションを駆使して営業活動をしています。

地元不動産会社だからこそ入手できる、売り情報や購入希望の話などもあるので、地元や学区内でマンションを売買したいという方の強い味方になってくれるでしょう。

不動産会社を選ぶ際の判断基準とは?

大手不動産会社と中小不動産会社のメリットを考慮したうえで、他にはどのような判断基準でマンション売却の依頼先を決めたらよいのでしょうか。

この章では、不動産会社を選ぶ際の判断基準にしたい4つのポイントを紹介します。

担当者の経験と相性

大手不動産会社や地元で有名な不動産会社であっても、担当者の経験や実績によっては対応が遅かったり、また提案力に欠けたりすることがあります。

不動産をスムーズに売却するためには、担当者の迅速な営業活動や判断力、適切なアドバイスが重要です。担当者の対応もチェックすることをおすすめします。

査定書の提案時に、査定額の根拠や競合物件になりそうなマンションについて質問してみましょう。説明が分かりやすく、信頼できると感じられればまず問題ありません。

また優秀な担当者であったとしても、相性が悪いとうまくコミュニケーションをとることができず、大事な場面で行き違いが生じるおそれがあります。ぜひ自分や家族との相性も重視してみてください。

不動産会社の立地

売却を依頼するマンションから、なるべく近い不動産会社を選びましょう。不動産会社の担当者のフットワークもよく、マンションの買主候補になる顧客も多く足を運んでいる可能性があります。またタイミングによっては、宣伝広告活動をする前に顧客の中から買主がみつかることもあるでしょう。

マンションを早期売却するためには、適正価格で売り出すことが重要です。したがってマンションやその周囲の環境を熟知している不動産会社に売却依頼することが、売却の早道だともいえます。

またマンションを売却するまでに不動産会社へ何度か足を運ぶ必要があるため、ぜひ不動産会社の立地も考慮して依頼するようにしてください。

不動産会社の売却実績

売却依頼するマンションの売却実績が多ければ、それだけ相場価格を把握していることになります。またマンションの魅力を内覧者に的確に伝えることができるでしょう。

不動産会社に査定を依頼する際に、ぜひ査定依頼するマンションの売却実績を聞いてみてください。実績が多ければ、その分安心して売却を依頼できます。

また不動産会社によって強みや特徴が異なります。マンションの売却を得意としているのか、また分譲住宅に力を入れているなど、不動産会社のホームページなどを見て判断することもできます。査定依頼前に、不動産会社ごとの特徴を確認してみましょう。

不動産会社独自のサービスや制度の有無

不動産会社は仲介することでマンションを成約に導くことが本来の仕事ですが、不動産会社によっては独自のサービスや制度を設けていることがあります。

サービスとして掲げていなくても対応してもらえることもありますが、サービスや制度があることで依頼しやすく、安心感にもつながります。不動産会社を選ぶ際にサポート体制について確認してみましょう。

たとえば依頼先を決めかねている場合は、自分にとってメリットを感じるサポートがある不動産会社を選ぶという方法もあります。

たとえば以下のようなサービスがあります。

・売却保証や買取保証制度
・ハウスクリーニングやホームステージングなど提携会社の紹介(割引制度)
・エアコンやガス給湯器など設備のチェック、修理対応(一定期間限定)
・CGによるリフォーム後のイメージ画像の作成サービス
・顧問税理士による無料税務相談

マンション売却の依頼先を迷ったら査定を依頼する

ホームページなどに記載されている情報だけでは、依頼先をどこにするか判断できない場合は、実際に候補として検討している不動産会社へマンションの査定依頼をしてみましょう。査定依頼をしてもかならずしも売却依頼する必要はなく、基本的に査定は無料です。

マンションの査定書でも判断できる?

マンションの査定額の根拠や成約事例などが丁寧に記載されていれば、きめ細かいサービスや対応を期待できます。また書面だけでなく、担当者の説明も参考にしてください。実績や経験上の情報を提供してもらうことで、担当者の実績だけでなくスキルも確認できるでしょう。

マンション売却の実際の流れ

マンション売却をスムーズに進めるために、一般的な売却の流れを把握しておきましょう。この章では、査定依頼準備から確定申告までの流れを、9つのステップで紹介します。

査定に必要な書類を準備する

不動産会社にマンションの訪問査定を依頼する場合、マンションの情報を伝える必要があります。すべてを揃えなくても査定は依頼できますが、売買契約時に必要になる書類でもあるので、査定依頼するタイミングで確認しておきましょう。おもな必要書類は以下の通りです。

・マンション購入時のパンフレットや間取り図
・重要事項説明書・売買契約書
・登記識別情報・登記済権利証
・リフォームの履歴が分かる書類(契約書など)
・管理規約・使用細則
・固定資産税・都市計画税納税通知書

相場価格を把握する

不動産会社の査定額の妥当性をチェックするために、マンションの相場価格を把握しておきます。もちろんおおまかでも構いません。同じマンションで売り出されている物件があれば、チラシなどをとっておきましょう。

また不動産ポータルサイトなどを見て、近隣のマンションの売り出し価格を確認します。同じような条件のマンションの価格を見ておくことで、ある程度査定価格を想定することができるでしょう。

不動産会社に査定を依頼する

査定には、机上査定と訪問査定があります。机上査定とは、マンションを実際に調査することなく、査定額を算出する査定方法です。査定額を知るためには机上査定でも構いませんが、売却依頼する場合は実際にマンションを調査して査定する、訪問査定が必要になります。

なるべく2~3社以上に依頼をして、複数の不動産会社の査定額を参考にするようにしましょう。

媒介契約を不動産会社と締結する

不動産会社に仲介による売却を依頼するときは、媒介契約を結ぶ必要があります。1社に依頼するときは専任媒介契約か専属専任媒介契約を選択し、複数社に依頼するときは一般媒介契約を選びます。

売却活動を始める

媒介契約締結後、不動産会社が販売活動を始めます。内覧の希望があった場合は、その内覧に対応する必要があります。特別なことは必要ありませんが、なるべく室内をきれいに清掃し、日頃から整理整頓を心がけましょう。

売買契約を締結する

買主と売買価格や引き渡し条件に折り合いがついたら、売買契約を締結します。

事前に不動産会社の担当者に売買契約に必要な書類や、仲介手数料の支払い方法を確認し、準備しておきましょう。

引越しする

少なくとも引渡し日の前日までに引越しを終え、水道や電気、ガスの解約の連絡を済ませておきます。郵便局への転居届の提出も忘れないようにしましょう。届出日から1年間郵便物を転送してもらうことができます。

残代金決済・引き渡し

残代金を受領し、住宅ローンの残債があれば完済してから所有権を移転します。固定資産税や都市計画税、管理費、修繕積立金の精算も引渡し日に行います。引渡し日の前日までが売主、引渡し日以降が買主の負担となります。

固定資産税や都市計画税は1月1日の所有者に支払う義務があり、所有権移転をしても年度の途中で納税義務者を変更することはできません。決済日に買主から受領した精算金で忘れずに支払うようにしてください。

管理組合への区分所有者変更届の提出についても忘れないようにしましょう。通常管理規約に通常ひな型が掲載されていますが、管理人室にも用意されていることが多いでしょう。

確定申告をする

マンション売却によって利益が生じた場合は、翌年に譲渡所得税について確定申告をする必要があります。また居住用財産などを売却した場合、一定の条件を満たすことで税金の特例を受けることができますが確定申告が必要です。

売却益が発生しない場合でも、税金の特例を受ける場合は、翌年に確定申告する必要があります。忘れないように注意しましょう。

マンション売却で注意すべきこと

マンションを売却するときに、どのようなことに注意したらよいのでしょうか。この章では、とくに注意したいポイントを4つ紹介します。

かならず複数社に査定を依頼する

マンション査定はかならず複数社に依頼し、査定額やその根拠も比較しましょう。不動産会社によって査定方法や根拠とするデータが違うことがあり、査定額も異なります。

マンションを少しでも高く売りたいと考え、一番高い査定額を提案した不動産会社に依頼したくなるかもしれません。しかし査定額はあくまでも「売却予想価格」であり、その価格で売却できる保証はありません。

極端に高い査定価格を提案する不動産会社は、単にマンションの適正価格を把握していないだけかもしれません。複数社の査定価格の平均値を参考にするようにしましょう。

マンションを適正価格で売り出す

不動産会社が算出した査定額よりも、高い金額で売り出すことは可能です。しかしマンションの購入を検討している人は、相場価格を把握しているものです。近隣のマンションと比べて割高に感じれば、余程希少価値があるマンションでない限り手を出すことはないでしょう。

適正価格で売り出すことが早期成約につながり、結果的には高値での売却につながります。売却までに時間がかかってしまうと、新居の購入タイミングに合わせるために値下げせざるを得なくなることもあります。売り出し価格については、不動産会社の担当者へ希望を伝え、よく相談することをおすすめします。

3つの媒介契約を理解してから依頼する

不動産会社へマンションの売却を依頼するときは、媒介契約を結ぶことになります。売主の希望に応じて3つの媒介契約の中から選ぶことができますが、それぞれにルールがことなるため、よく理解したうえで締結するようにしましょう。

通常3カ月間の期限を設けて契約します。たとえば1社にしか依頼できない専任媒介を売主の都合で解約して他の不動産会社へ依頼して成約に至った場合、それまでにかかった広告費を請求されるおそれがあります。

媒介契約の切り替えや不動産会社を変更する場合は、期間が満了するタイミングで申し出るようにしましょう。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数社との契約××
指定流通機構(レインズ)への登録任意義務(7営業日以内)義務(5営業日以内)
不動産会社の売主への業務報告任意義務2週間に1回以上義務1週間に1回以上
自己発見取引(売主が自ら発見した相手との契約)×
必ず媒介契約を結んだ不動産会社を介して契約する必要あり
契約有効期間法律上の制限なし3ヶ月以内3ヶ月以内
※ 全日本不動産協会、一般媒介契約

売却を急いでいるときは買取による売却も視野に入れる

マンションが思うように売却できず、住み替え先の購入資金を期日までに用意できない場合に備えて、仲介による売却以外の方法も検討しておきましょう。

買取とは、不動産会社が不動産を直接買い取ることを意味します。早ければ1週間程度で売却できるのがメリットです。しかし不動産会社は再販することを目的としており、市場価格の6~7割程度が買取価格になることが多いため注意が必要です。

仲介会社が直接買取を行うこともあります。可能であれば通常の査定価格と、買取価格についても相談しておくとよいでしょう。なお不動産会社が直接買取する場合は仲介手数料はかかりませんが、仲介会社から紹介された買取会社に売却する場合は、仲介手数料がかかります。

まとめ

マンション売却を成功させるためには、不動産会社選びが重要です。誰もが知っている大手不動産会社や地元で有名な老舗不動産会社、地元密着型の中小不動産会社など不動産会社にもいろいろありますが、一概にどこがよいと判断することはできません。

マンションの立地や特徴や、担当者との相性などを考慮して、売却依頼先を選択するようにしましょう。ただし、担当者の実績やスキルは重視するようにしてください。

またマンション売却の流れや注意点を事前に把握しておくことで、スムーズに売却することができます。ぜひマンション売却を計画している方は、参考にしてください。

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