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不動産売却するため売主がすべきことは?実際の流れを8つのSTEPで紹介

不動産の売却を考えているものの、何から進めたらよいのか分からないと迷っている方向けに、不動産売却の流れを8つのSTEPで紹介します。

おおまかな流れが分かれば、不動産会社への査定依頼から不動産引き渡しまでをスムーズに進めることができます。

また翌年に確定申告が必要になるケースについて解説し、譲渡所得税の計算方法も紹介します。

目次

STEP1:売却する不動産の相場を把握する

不動産の売却を検討しているのであれば、まず不動産の相場を把握しましょう。住宅ローンの残債があれば、売却想定価格で完済できるのか事前にシミュレーションします。

また不動産会社によって査定額が異なるケースがあります。しかし不動産の相場が想定できれば、査定額が高めか安めなのかなども判断できます。

まず不動産の相場を把握する方法を2つ紹介します。

  • 不動産ポータルサイトや不動産情報誌で相場を確認
  • 国が運営しているサイトやレインズのシステムで成約事例を調べる

不動産ポータルサイトや不動産情報誌で相場を把握

まず簡単に相場を把握する方法として、不動産ポータルサイトや不動産情報誌、ポスティングチラシなどで調べる方法があります。

同じ生活圏内で同等の不動産をいくつか比較し、大きさや築年数などによって調整しながら相場をイメージする方法です。詳細までは分からなくても、おおよその価格は把握できます。

比較しやすいマンションの場合は、特に有効な方法です。同じマンション内で売り物件が出た場合は、ポスティングチラシなどを保管しておきましょう。

国が運営しているサイトやレインズのシステムで成約事例を調べる

国土交通省が情報を提供している「土地総合情報システム」や、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している「レインズマーケットインフォメーション」で成約事例を調べることができます。

詳細な条件を入力して検索できるため、自分が調べたい不動産の成約事例を簡単に調べることができます。

サイトやシステム名特徴
土地総合情報システム土地・土地建物・中古マンションの他、農地なども検索できます。不動産の種別を選び、成約時期と地域を選んで検索します。住所もしくは沿線・駅名から探すことができます。例えば土地建物であれば、道路の向きや幅員も分かるため、かなり詳しく比較することができます。
レインズマーケットインフォメーション戸建てとマンションの成約事例を、地域を絞って検索できます。沿線や価格、築年数など、追加検索条件をさらに入力して、より細かい条件を指定して検索することができます成約価格の他、面積や間取り、成約時期も分かります

STEP2:不動産会社へ訪問査定を依頼する

ある程度不動産の相場を把握できたら、次は不動産会社へ査定依頼をします。査定には机上査定(簡易査定)と訪問査定があります。

売却する場合必ず訪問査定が必要になりますが、まずは机上査定を複数社に依頼し、ある程度不動産会社を選定してから、訪問査定を依頼する方法があります。

気になる不動産会社があれば、電話や訪問、インターネット上から査定依頼をします。しかし特定の不動産会社が思いつかない場合は、一括無料査定できる不動産ポータルサイトを使う方法もあります。少なくとも3社以上に査定依頼し、平均値を見るようにしましょう。

不動産査定特徴とメリット・デメリット
机上査定(簡易査定)不動産を実際見ずに、所在や広さ、築年数など一定の情報だけで査定する方法メリット:時間がかからず手軽に依頼できるデメリット:査定の精度が低いこと費用:無料
訪問査定(詳細査定)実際に不動産を見て、建物や設備の状況や環境も含めて査定する方法メリット:査定の精度が高いことデメリット:時間と手間がかかること費用:無料

査定に必要な書類について

訪問査定を依頼する際に、一般的に必要になる書類を紹介します。もちろん不足する書類があっても査定は依頼できますが、なるべく揃えておくと査定をスムーズ進められます。

  • 登記済権利証もしくは登記識別情報
  • 固定資産税等納税通知書もしくは課税明細書
  • 購入した時の売買契約書・重要事項説明書
  • 地積測量図・境界確定測量図
  • 建築確認済証・検査済証
  • 建物図面・間取り図・購入時のパンフレット

資金計画を立てて売出し価格を設定する

査定額を参考にし、不動産会社の担当者と売出し価格を設定します。また売却代金や自己資金に対して、仲介手数料や経費がどのくらいかかるのか想定し、資金計画を立てます。

住宅ローンの残債よりも売却想定価格が低い場合は、自己資金を充当するか買い替えローン(住み替えローン)を利用して完済する必要があります。無理のない資金計画を立てましょう。

STEP3:不動産会社と媒介契約を締結する

不動産会社へ売却を依頼する場合は、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介には種類がありますが、どの媒介契約を選んでも支払う仲介手数料は変わりません。それぞれ特徴が異なりますので、希望や条件に応じて選びましょう。

媒介契約は3種類ある

媒介には3種類あり、1社に依頼する場合は専任媒介契約(もしくは専属専任媒介契約)で、複数社に依頼する場合は一般媒介契約になります。

ちなみに1社だけと一般媒介契約を結ぶことはできますが、複数社と専任媒介契約を結ぶことはできません。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数社との契約××
指定流通機構(レインズ)への登録任意義務(7営業日以内)義務(5営業日以内)
不動産会社の売主への業務報告任意義務2週間に1回以上義務1週間に1回以上
自己発見取引(売主が自ら発見した相手との契約)×
必ず媒介契約を結んだ不動産会社を介して契約する必要あり
契約有効期間法律上の制限なし3ヶ月以内3ヶ月以内
※ 全日本不動産協会、一般媒介契約

売却依頼先を決めて契約する 

売却を依頼したい不動産会社が決まったら、査定額を参考に媒介価格(売却価格)を定めて媒介契約を締結します。

媒介契約書には不動産の所在や面積の他に、仲介手数料の支払い時期などが明記されます。一般的には契約時に半額、残代金決済時に半額とするケースが多いですが、不動産会社によって異なります。支払い時期は媒介契約締結時に確認しましょう。

STEP4:売却活動開始

不動産会社と媒介契約を締結したら、いよいよ売却活動を開始します。実際には不動産会社が広告宣伝活動を行います。

自社ホームページや不動産ポータルサイト、情報誌への掲載や、ポスティングチラシなど方法はいろいろあります。どのような媒体を使用して広告活動をするのか、担当者に聞いてみましょう。

売主は内覧希望者が現れたら、スケジュールを調整し内覧に対応します。基本的には不動産会社の担当者が案内しますが、住環境について質問が出た際は、なるべく丁寧に答えるようにしましょう。

室内は清掃して綺麗な状態を維持する

内覧前にはなるべく綺麗に清掃し、きれいな状態で見てもらいましょう。水回りは汚れが気になる箇所です。必要に応じてハウスクリーニングを利用するのもおすすめです。

窓は開けて換気し、昼間でも照明は点灯するようにし、見やすい雰囲気を演出します。またエアコンで室温を快適な状態にしておくとよいでしょう。

週末のスケジュールは不動産会社と共有する

週末に内覧の予定が入ることが多くなります。急な内覧希望が入ることがあるため、事前に不動産会社の担当者へ週末のスケジュールを共有しておくと、お互いスムーズに対応できます。

毎週のように内覧に対応しなければならないと、ストレスを感じるかもしれません。しかし内覧がなければ成約に至りません。例えば午前中は外出して、午後は内覧に対応するなど、メリハリをつけられるようにスケジュールを組むとよいでしょう。

STEP5:購入申込書を受け取る

購入希望者から、不動産会社経由で購入申込書(買付証明書)を受け取ります。購入申込書には、購入希望価格や手付金の額、契約希望日や購入希望者の住所氏名などがかかれています。

購入希望者から値下げの交渉があれば、売主側の希望や条件を不動産会社の担当者経由で返答します。

あらかじめ譲歩できる価格を決めておく

値下げの交渉をされる可能性が高いため、あらかじめ譲歩できる金額を決めておきましょう。値下げの交渉を想定しておけば、相手側の交渉に対してスムーズに回答できます。

また価格だけでなく、購入希望者が提示している契約希望日や引渡しの時期なども、問題がないか確認します。

購入希望者と価格や条件を交渉する

購入申込書の内容に対して、希望と異なる場合は不動産会社の担当者経由で交渉します。例えば4,800万円で売り出している物件に対して4,700万円の交渉があった場合は、4,700万円を了承するか、4,750万円を希望額として提示するなどします。

また価格だけでなく、引き渡しの時期なども重要です。無理なく引越しできるように、ある程度余裕をもって時期を設定しましょう。

STEP6:売買契約締結・手付金授受

価格や条件に折り合いがついたら、契約日を設定して売買契約を締結います。通常売主側もしくは買主側の不動産会社の店舗や事務所で行います。そして契約書に定めた手付金を買主から受領します。

売買契約書や重要事項説明書は不動産会社が用意しますが、売主が用意しなければならない資料もあります。実際には担当者から必要書類について説明がありますが、参考として紹介します。

売買契約締結に必要な書類について

土日に購入申込書を受取り、価格について折り合いがつけば、週末に契約というタイトなスケジュールで契約することもあります。また、売買する物件が一戸建てかマンションかによって必要書類は変わってきますので、慌てることがないように、確認しておくことおすすめします。

物件状況報告書と付帯設備表は、通常不動産会社のひな形を使用しますが、記入するのは売主です。

不動産売買契約時には登記済権利証や境界確定測量図、マンションの管理規約などのコピーを買主へ渡しますが、原本を渡すのは通常残代金支払い後です。

  • 本人確認書類(運転免許証など)
  • 実印
  • 印鑑証明書(発行から3ヶ月以内)
  • 登記済権利証もしくは登記識別情報
  • 固定資産税等納税通知書もしくは課税明細書
  • 地積測量図・境界確定測量図
  • 建築確認済証・検査済証
  • 建物図面・間取り図・購入時のパンフレット
  • マンションの管理規約・長期修繕計画書
  • 建築設計図書・住宅性能評価書(戸建ての場合)
  • 物件状況報告書(給排水管の不具合やシロアリ、水害などの履歴があれば、その状況を記入)
  • 付帯設備表(付帯する設備の有無や不具合の有無などを記入)

不動産会社へ仲介手数料を半額払う

仲介手数料を支払うタイミングは不動産会社によって多少異なりますが、売買契約時に半額を支払うケースが多いです。実際のタイミングは不動産会社の担当者に確認しましょう。

STEP7:残代金決済・不動産引渡し

売買契約で定めた残代金決済・不動産の引渡し日の期限までに、売主・買主のスケジュールを調整し、司法書士立会いのもと行います。買主は売主に残代金を支払い、売主は残債がある場合は住宅ローンを完済します。

司法書士は売主・買主の双方から委任状や必要書類を受取り、その日のうちに所有権移転登記を申請します。

不動産の引き渡しとともに、建物の鍵や建築確認済証、マンションの管理規約など、不動産に関係する書類を買主へ渡します。

引渡し前日までに引越しを終えておく

不動産の引渡し日の前日までに家財道具などは撤去し、引越しを終えておきます。契約時に取り交わした付帯設備に定めた状態で引き渡す必要があります。不具合がある場合は、契約不適合責任を請求される可能性があります。状況に応じて修理や交換を行いましょう。

住宅ローンを完済する

住宅ローンの残債がある場合は、残代金決済時に受け取る代金で完済します。足りない場合は自己資金を充当するか、買い替え(住み替え)ローンを利用する必要があります。事前に不動産会社の担当者と打ち合わせしておきましょう。

不動産会社へ残りの仲介手数料を支払う

売買契約時に仲介手数料を半額払った場合は、残りの半額を不動産会社へ支払います。(契約時に支払っていない場合は全額支払う)

また住宅ローンの抵当権抹消や住所変更登記を司法書士へ依頼した場合は、司法書士へ報酬とともに登記に必要な登録免許税を支払います。

STEP8:翌年に確定申告を行う

不動産売却によって利益が発生した場合は翌年に確定申告を行い。譲渡所得税を支払います。売却時期によっては期間があいてしまうため、忘れず申告するようにしましょう。

確定申告は1月1日から12月31日に生じた所得を、翌年の2月16日から3月15日に行います。

売却による利益が発生した場合は譲渡所得税を納める

譲渡所得税額は、以下の計算式で算出します。売却によって利益が発生した場合、取得や譲渡にかかった費用を差し引きことができ、また居住用財産であれば特別控除として3,000万円を控除できます。

課税譲渡所得税額=収入金額-(取得費-譲渡費用)-特別控除額

なお不動産を所有する期間に応じて、税率が異なります。譲渡した年の1月1日に所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年未満は短期譲渡所得となります。

上記計算式で算出した課税譲渡所得税額に、該当する税率を乗じて譲渡所得税を計算します。

所得税住民税復興特別所得税合計
長期譲渡所得15%5%0.315%(15%×2.1%)20.315%
短期譲渡所得30%9%0.63%(30%×2.1%)39.63%
※ 国税庁、長期譲渡所得の税額の計算
※ 国税庁、短期譲渡所得の税額の計算
※ 2037年までは復興特別所得税として、各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と合わせて申告し、納付することになります。

居住用財産を売却する場合で、譲渡する年の1月1日に10年を超え、一定の要件に該当する場合は、さらに低い税率が適用になります。

課税長期譲渡所得金額の6,000万円までは、税率が10%になります。

課税長期譲渡所得金額税額
6,000万円以下課税長期譲渡所得金額×10%
6,000万円超課税長期譲渡所得金額6,000万円を超える部分は15%
※ 国税庁、No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

居住用の財産に対する3,000万円の特別控除や、長期譲渡所得の税率を適用する場合は、確定申告が必要になります。自動的に適用される訳ではありません。忘れないように注意しましょう。

まとめ:事前に不動産売却の流れを把握しておくことが重要

不動産売却をスムーズに進めるためには、おおまかな不動産売却の流れを把握しておくことが重要です。

必要になる書類をあらかじめ確認しておきましょう。登記済権利証もしくは登記識別情報を紛失してしまった場合、再発行はできません。

所有権が消滅するわけではありませんが、司法書士へ本人確認情報を提供してもらうなどの手続きが必要になります。

また分からないことはそのままにせず、その都度不動産会社の担当者へ相談しましょう。


※:全日本不動産協会 初めて家を売却する人が読む本

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