媒介契約とは？3種類の契約や仲介との違い・注意点・不動産売却時にどれがいいかをわかりやすく解説

不動産売買における媒介契約とは、売主と不動産仲介業者が結ぶ契約です。

不動産の売買活動をはじめる前に締結する必要があり、内容次第で売買のやり方やルールが異なります。

また、媒介契約には複数の種類があり、それぞれの特徴やメリット、デメリットを熟知したうえで契約を進めなければなりません。

そこで本記事では、不動産売買における媒介契約について詳しく解説します。

不動産売買を仲介業者に依頼する方は、ぜひ参考にしてください。

媒介契約とは？3つの内容をわかりやすく解説！

媒介契約とは、不動産会社と結ぶ契約です。

3種類の契約形態があり、それぞれルールや特徴が異なります。

ここでは、不動産売買の媒介契約について分かりやすく解説します。

不動産売却時に不動産会社と結ぶ契約

媒介契約は不動産売却時に、不動産会社と結ぶ必要がある契約です。

契約内容は細かく分けて3種類ありますが、基本的には売買に関する条件や取り決めを明記します。

ただし、契約を結んでもすぐに手数料を支払う必要はありません。

売買における手数料や費用は、売買が成立してからの支払いが一般的です。

媒介契約はなぜ必要？

媒介契約を結ぶことで、売買における条件や依頼する不動産会社の役割を明確にできます。

たとえば、仲介手数料や売買の条件など、詳細な内容をあらかじめ決めておけばトラブルの防止につながります。

トラブルなくスムーズに不動産売買を進めるために、媒介契約は必要な契約といえるでしょう。

媒介契約は3種類ある

不動産売買における3種類の媒介契約を次の表にまとめました。

媒介契約は、種類ごとに義務やルールが異なります。

最も拘束力が少ない一般媒介契約は、複数の不動産会社を併用しての契約が可能です。

さらに、不動産会社側も義務がないため、比較的浅い関係を築けます。

一方、専属専任契約は買主の自己発見や不動産会社の併用もできず、不動産売買を一任する内容の契約です。

買主側の自由度は減りますが、不動産会社の手厚いサポートに期待できます。

不動産売買の目的に合わせた契約形態を選択すれば、不動産会社とのスムーズな付き合いができるでしょう。

一般媒介契約とは？

一般媒介契約は、複数の不動産会社へ仲介を依頼できる契約形態です。

一般媒介契約には明示型と非明示型があります。

依頼する予定の不動産会社があれば、不動産会社へ明示する必要がありますが、義務ではありません。

また、一般媒介契約でも複数の不動産会社へ依頼しなければならない訳ではなく、1社しか依頼しない場合でも選べます。

一般媒介契約はルールが厳しくないため自由度が高く、多くの方が利用しやすいでしょう。

なお成約になった場合は、依頼人は媒介契約を締結している不動産会社すべてにその旨を連絡しなければなりません。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼できる点がメリットです。

不動産会社ごとに強みが異なるため、1社のみに絞れないときに一般媒介契約を選ぶとよいでしょう。

また、一般媒介契約を結んだ不動産会社は不動産流通機構（レインズ）への登録義務がなく、限定的な買主探しもできます。

たとえば、不動産会社の来店客のみに情報を公開するなど、物件情報を広く知られたくない場合にも活用できます。

さらに、知人が購入する場合など、依頼した不動産会社を介さない媒介契約への切り替えも可能です。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約は、不動産会社が自社で物件を取り扱える保証がなく、確実に仲介手数料を得られる保証がありません。

そのため、不動産会社が宣伝・広告に力を入れられない可能性があり、専任媒介の物件が優先される可能性があります。

また、一般媒介契約は、不動産会社の売主への売却活動について報告義務がありません。

ただし、依頼主から情報の提供を求められるため、定期的に活動状況を確認しましょう。

専任媒介契約とは？

専任媒介契約とは、1社のみに仲介を依頼するタイプの媒介契約です。

不動産会社は仲介手数料を必ず受け取れるため、積極的な売却活動が期待できます。

不動産会社はレインズへの登録を媒介契約締結から7日以内におこない、売却活動について2週間に1度以上報告しなければなりません。

そのため、依頼する側は売却活動について把握しやすいでしょう。

また、専任媒介契約は自己発見取引が可能で、自ら見つけた買主の直接契約も可能です。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約は、不動産会社の積極的な売却活動に期待できます。

売却活動の報告義務は2週間に1回以上と定められており、売買活動の内容も把握しやすいでしょう。

また、専任媒介契約は窓口が1つになるため、内覧のスケジュール管理がしやすい点もメリットです。

忙しい方や、不動産売却に手間をかけたくない方には、専任媒介契約がおすすめです。

専任媒介契約は複数の業者とやり取りをする必要がなく、不動産売買の手間を最小限に抑えられるでしょう。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約のデメリットは、ひとつの不動産会社にしか依頼できない点です。

依頼先の力量次第で早期に成約できない可能性もあり、不動産会社選びが重要となります。

査定書の金額のみでなく、査定額を算出した根拠や比較した成約事例などが明示されているか確認し、丁寧な仕事が期待できるのかも考慮して依頼先を決めましょう。

専属専任媒介契約とは？

専属専任媒介契約は、自己発見取引も認められない媒介契約です。

契約を締結すると、契約先の不動産会社を介してしか不動産売買ができないため、専任媒介契約よりも拘束力が高まります。

媒介契約を結ぶと不動産会社はレインズへの登録を5日以内に済ませる必要があり、売却活動の報告も1週間に1回以上です。

依頼者と不動産会社に拘束力や義務が重いため、慎重に契約の有無を判断しましょう。

専属専任媒介のメリット

専属専任媒介契約は、不動産会社の積極的な売却活動に期待できます。

また、1週間に1回の報告を受けられるため、逐一状況を把握できる点はメリットです。

さらに、専任媒介契約と同じく複数の不動産会社と連絡をとる必要がないため、単純に不動産売買を進められるでしょう。

専属専任媒介契約のデメリット

専属専任媒介契約は自己発見取引が認められておらず、知人や隣地所有者が購入する場合でも、不動産会社を通して売買契約を締結しなければなりません。

また専任媒介契約同様、依頼する不動産会社の力量次第で、売却までに時間がかかる機関や売却金額が変化します。

1つの業者に絞る点はメリットでもありますが、デメリットに感じる部分もあるでしょう。

媒介と仲介の違いとは？

媒介と仲介の意味は「両者の間を取り持つ」意味で使われる言葉です。

ただし、不動産業界では少しニュアンスが異なる意味で使われます。

両者の意味の違いを次の表にまとめました。

言葉	媒介	仲介
意味	2者の間で話を取り持つ	あいだに入り話をまとめる
対象物	不動産	ビジネスシーン
不動産取引での意味	売主と不動産会社が結ぶ契約	不動産の仲介行為全体を指す

両者の違いは、不動産に特化した言葉であるかです。

「媒介」は基本的に不動産売買でのみ使われますが、仲介は幅広い業界で用いられます。

言葉の意味としての違いはないに等しいため、使われるシーンで覚えるとよいでしょう。

媒介契約締結から決済までの流れ

不動産会社との媒介契約締結から、決済、物件引き渡しまでの流れは次のとおりです。

1. 媒介契約を締結
2. 不動産会社による広告活動を開始
3. 内覧に対応
4. 購入希望者との交渉
5. 売買契約締結
6. 決済・物件引き渡し

上記の流れについて詳しく解説するため、媒介契約の締結を検討中の方は、参考にしてください。

1.媒介契約を締結

まずは、不動産会社と媒介契約を締結しましょう。

媒介契約時には手数料や費用はかかりません。

登記済権利証や購入時の売買契約書・重要事項説明書、マンションであればパンフレットなどを用意しておくと、スムーズに契約できます。

2.不動産会社による広告活動を開始

媒介契約を締結すると、不動産会社による広告活動が開始します。

不動産会社の主な広告活動を次にまとめました。

• 公式サイトでの告知
• 折り込み広告
• チラシ
• 店頭での紹介

広告活動は不動産会社により異なるため、事前に内容を確認しておく必要があります。

3.内覧に対応

購入希望者が現れたら、内覧に対応します。

内覧次第で購入するかが決まる場合もあるため、事前に清掃や整理を済ませておいてください。

また、質問が出る場合もあるため、引っ越し後の生活をイメージできるように快く回答しましょう。

4.購入希望者との交渉

購入希望者が本格的に購入の意思を示すと、金額や条件の交渉に進みます。

条件交渉では、お互いに歩み寄る気持ちが大切です。

法外な金額や条件を提示されない限り、できる限り応えられるようにしましょう。

ただし、納得いく取引をするためには、意見を聞いてばかりではよくありません。

早く売却したい場合でも、条件や金額を妥協しすぎないように気を付けてください。

5.売買契約締結

交渉が成立すると、売買契約の締結に進みます。

売買契約は不動産会社の店舗で結ぶケースが多く、基本的にはサポートを受けながら進められます。

不動産会社の指示に従い、必要な書類を事前に確認しておくと、スムーズに進むでしょう。

6.決済・物件引き渡し

物件引き渡しの際は、前日までに引越しを完了させてください。

引き渡し当日は、残代金の受領と抵当権の抹消、所有権移転登記も必要です。

さらに、不動産会社への仲介手数料も支払います。

引き渡し時は書類や金銭のやり取りが多いですが、ミスや漏れがないよう確実に進めましょう。

媒介契約を結ぶ不動産仲介業者の選び方

媒介契約を結ぶ際は、不動産仲介業者選びも重要です。

とくに専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶ際は、併用ができないため慎重に選ばなければなりません。

また、一般媒介契約でも不用意に多くの不動産仲介業者と契約を結ぶと面倒なため、条件を詳しく確認して厳選する必要があります。

ここでは、媒介契約を結ぶ不動産仲介業者の選び方を解説します。

不動産仲介業者の専門分野を確認する

媒介契約を結ぶ前に、不動産仲介業者の専門分野を確認しましょう。

依頼する不動産への経験や知識が豊富な不動産仲介業者に依頼すると、迅速な買い手探しや安心感がある対応に期待できます。

一方、売却する不動産が専門分野でなくても媒介契約を結べる可能性がありますが、基本的にメリットがありません。

もし、不動産仲介業者の専門とする分野が分からない場合は、直接問い合わせてみるとよいでしょう。

明確な説明を受けられるか確認する

不動産の売買は高額な取引になるケースが多く、不動産仲介業者への信頼感や安心感が重要です。

信頼と安心を得るには分かりやすく明確な説明が不可欠であり、いずれかが欠けている不動産仲介業者と契約を結ぶべきではありません。

たとえば、質問に対する回答が曖昧な場合は「何か隠し事があるのかもしれない」と疑心暗鬼になることもあるでしょう。

契約後に不安を抱かないためにも、不動産仲介業者の誠意や知識、経験を確認しましょう。

不動産仲介業者の人気や実績を確認する

人気や実績がある不動産仲介業者を活用すれば、迅速で好条件の売買が成立する可能性があります。

人気が高い不動産仲介業者は取り扱う物件の量が多く、買い手も多く集まる傾向にあります。

さらに、サポート体制が充実している場合が多く、安心して取引できるでしょう。

一方、人気がない不動産仲介業者を利用すると、売り上げを担保するために悪い条件の取引を持ちかけられる可能性もあります。

人気や実績が少ないすべての不動産会社が信頼できない訳ではありませんが、契約する場合は注意しなければなりません。

不動産仲介業者と媒介契約を結ぶ際の注意点

不動産取引の媒介契約は大きな金銭が関わる契約のため、注意点を守らなければトラブルや不利益の原因となります。

契約後に後悔しないためにも、注意点を確認してから媒介契約を結びましょう。

不動産仲介業者の囲い込みに注意する

不動産仲介業者を利用する際は、囲い込みに注意する必要があります。

囲い込みとは、売主と買主の両方から仲介手数料をもらう手法で、悪質な業者は物件情報を公開しません。

不動産仲介業者が物件情報を公開せずに自社のみで買主を見つければ、1度の取引で2倍の仲介手数料を得られます。

物件情報を広めなければ買主探しの効率が悪く、売主の不利益となります。

囲い込みは悪質な業者の手口のため、怪しいと感じた場合は媒介契約を結ばないようにしましょう。

一般媒介契約でも4社以上と契約しない

一般媒介契約は制限なく複数社と媒介契約を結べますが、多くても4社以内に収めましょう。

多くの不動産仲介業者と契約するほど物件の情報は広められますが、それほど多くの担当者とのやり取りが必要になります。

また、同時に内覧を申し込まれた場合、対応が困難になるケースも考えられます。

不動産売買を複雑にしすぎないためにも、厳選した4社程度と契約を結ぶように心掛けてください。

媒介契約書の確認を怠らない

媒介契約書は不動産売買の仲介におけるルールや決定事項が記載されており、隅々まで確認してから契約を完了させてください。

たとえば、仲介手数料の確認を見落とすと、売買成立後に「想像より高い」とトラブルになる可能性もあります。

また、売買活動のやり方や方向性も記載するため、要望がある場合は契約書にサインをする前に伝えなければなりません。

媒介契約書は、不動産仲介業者との取り決めがすべて記載されているといえるほど大切な書類のため、すべて確認、同意の上でサインしましょう。

媒介契約に関するよくある質問

最後は、媒介契約に関するよくある質問に回答します。

3種類ある媒介契約はどれがいい？

物件の条件や依頼主の要望にもよるため、一概におすすめできる媒介契約はありません。

そのため、自身の状況や要望に合う媒介契約を結ぶように心掛けましょう。

たとえば、不動産会社とのやり取りを1本化したい方は、専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめです。

また、人気エリアの物件なら、不動産会社の積極的な活動に期待して一般媒介契約を結ぶのもよいでしょう。

媒介契約によって仲介手数料は異なるの？

仲介手数料は上限が法令で定められており、どの媒介契約を選んでも支払う仲介手数料は同じです。

売買価格により異なりますが、速算式は次のとおりです。

たとえば、売買価格が3,000万円なら、3,000万円×3％+6万円+消費税＝1,056,000円となります。

上記の式を参考に、仲介手数料の目安を確認しておきましょう。

媒介契約は途中で変更や解約できるの？

仲介手数料は、不動産の売買契約成立時に支払います。

不動産会社により決済時に全額の場合もありますが、売買契約時に半額、決済時に残りの半額を支払うケースが一般的です。

媒介契約を締結するのは売主だけ？

仲介手数料は成約に導いた不動産会社1社のみに支払います。

売却に際して特別な広告を依頼しない限り、別途手数料や広告費の請求はありません。

不動産売却時の媒介契約選びは重要

媒介契約とは、不動産売却時や購入時に不動産会社と締結する契約です。

媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ異なる直腸があります。

媒介契約ごとのメリット、デメリットを把握すれば、自身の状況や不動産に合う媒介契約を結べるでしょう。

また、不動産会社選びも重要です。

不動産売却時は査定書の内容や実績を考慮し、信頼できる不動産会社を選んでください。