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媒介契約とは?3種類それぞれの特徴や注意すべきポイントを解説します

媒介契約とは不動産の売買契約や賃貸契約を成立するために、依頼人が不動産会社と締結する契約です。

媒介契約には3種類あり、依頼人はどの契約にするか選ぶことができます。まずそれぞれの媒介契約の特徴やメリット・デメリットを紹介します。

目次

一般媒介契約とは?

一般媒介契約は複数の不動産会社へ仲介を依頼できるのが特徴です。一般媒介契約には明示型と非明示型があります。依頼する予定の不動産会社があれば、基本的には不動産会社へ明示する必要がありますが、明示しないと特約することも可能です。

一般媒介契約だからといって、依頼者は複数の不動産会社へ依頼しなければならないということはありません。1社しか依頼しない場合でも、一般媒介を選ぶことはできます。

なお成約になった場合は、依頼人は媒介契約を締結している不動産会社すべてにその旨を連絡しなければなりません。連絡し忘れないように注意しましょう。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリットは、複数社に依頼できるのがメリットです。不動産会社ごとに強みが異なりますから、1社だけに絞れないときに一般媒介契約を選ぶといいでしょう。不動産会社が競って営業活動をしてくれる可能性もあります。

また自己発見取引もできるため、たとえば知人が購入する場合など、依頼した不動産会会社を介さずに直接買主と売買契約を締結することもできます。

また不動産を売却したいものの、公にしたくない場合におすすめなのが一般媒介契約です。通常は不動産を売りに出していることを広く知ってもらうために、レインズ(不動産流通機構)へ登録しますが、一般媒介契約はその登録義務がありません。来店顧客のみに紹介するなど、限定的に紹介して欲しい方は一般媒介で依頼しましょう。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約は、不動産会社は自社で成約出来れば仲介手数料を請求できますが、他社で成約となった場合は仲介手数料を手にすることはできません。多額の広告費をかけるのをためらうかもしれません。

もちろん売却活動をしないということはありませんが、社内では専任媒介の物件が優先される可能性があります。思うような販売活動をしてもらえないケースも考えられますので、不動産の条件なども考慮して一般媒介を選択するようにしましょう。

また一般媒介契約は、不動産会社の売主への売却活動について報告義務がありません。気がつけば数ヵ月間報告がないということになりかねません。依頼者から求めることはできますので、自分から活動状況を確認するようにしましょう。

一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼した場合、窓口が複数になります。内覧が重ならないように配慮するなど、自らが調整する必要があります。

専任媒介契約とは?

専任媒介契約とは、1社のみに仲介を依頼するタイプの媒介契約です。不動産会社は成約となれば仲介手数料を必ず受け取ることができるため、積極的な売却活動を期待できます。不動産会社の社内でも、優先的に広告してもらえるでしょう。

不動産会社はレインズへの登録を媒介契約締結から7日以内に行い、売却活動について2週間に1度以上報告しなければなりません。依頼する側にとっては、売却活動について把握しやすいといえます。

専任媒介契約は、自己発見取引が可能です。つまり自ら見つけた買主と、直接契約することができます。このあと紹介する専属専任媒介契約との大きな違いです。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約の有効期間は最長で3ヶ月です。更新は可能ですが、不動産会社は更新されない可能性も想定して、3ヶ月以内に成約を目指すでしょう。つまり不動産会社の積極的な売却活動を期待できます。

一般媒介契約よりも不動産会社の義務や業務が増えます。売却活動の報告義務は2週間に1回以上と定められていますから、活動の状況を把握しやすく、サポートが手厚いことも魅力です。

専任媒介契約は窓口が1つになるため、内覧のスケジュール管理がしやすいこともメリットです。忙しい方や、不動産売却に手間をかけたくない方には、専任媒介契約がおすすめです。

複数の不動産会社からその都度連絡が入ることは、予想以上に大変だったりします。買付証明書が重なったときも、複数の不動産会社と交渉しなければなりませんが、専任媒介契約であれば、その調整まで不動産会社が行います。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約のデメリットは不動産会社1社しか依頼できません。依頼先の力量によっては、早期に成約できない可能性もあります。つまり不動産会社選びが重要だといえます。

査定書の金額だけでなく、査定額を算出した根拠や比較した成約事例などがきちんと明示されているか確認し、丁寧な仕事が期待できるのかも考慮して依頼先を決定するようにしましょう。

専属専任媒介契約とは?

自己発見取引も認められていないのが専属専任媒介契約で、売却依頼先も1社になります。専任媒介契約をさらに拘束力を高めるイメージです。

不動産会社はレインズへの登録を5日以内に行わなければならず、売却活動の報告も1週間に1回以上です。

依頼者と不動産会社に拘束力や義務が重いため、1社にしか依頼しない場合でも、専属専任媒介ではなく専任媒介契約を選ぶケースが多いです。

専属専任媒介のメリット

専任媒介契約と同じように、不動産会社は積極的に売却活動を行うことを期待できます。また報告については1週間に1回以上になります。こまめに動向を把握したい人も満足できるでしょう。

専属専任媒介契約のデメリット

自己発見取引が認められていないため、知人や隣地所有者が購入する場合でも、不動産会社を通して売買契約を締結しなければなりません。

また専任媒介契約同様、依頼する不動産会社の力量によっては、売却までに時間がかかる可能性もあるため、不動産会社選びは重要になります。

3つの媒介契約の比較

3つの媒介契約を比較すると、以下のようになります。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数社との契約××
指定流通機構(レインズ)への登録任意義務(7営業日以内)義務(5営業日以内)
不動産会社の売主への業務報告任意義務2週間に1回以上義務1週間に1回以上
自己発見取引(売主が自ら発見した相手との契約)×
必ず媒介契約を結んだ不動産会社を介して契約する必要あり
契約有効期間法律上の制限なし3ヶ月以内3ヶ月以内
※ 全日本不動産協会、一般媒介契約

媒介契約書に記載されている項目でチェックすべきポイントは?

媒介契約書は国土交通省が標準媒介契約約款を策定しています。不動産会社はこの約款をひな形にして媒介契約書を作成していますので、基本的には同様の内容になっています。

日頃使わない文言が書かれていますが、特に以下のポイントはきちんと確認するようにしましょう。

  • 媒介契約の種類(一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約)
  • 媒介契約の有効期間(専任媒介契約・専属専任媒介契約は3ヶ月以内。ちなみに一般媒介契約は特約により自動更新が可能)
  • 仲介手数料の支払うタイミング
  • レインズへの登録について
  • 売主への売却活動の報告について
  • 違約金の請求について
  • 売却を依頼する物件の表示(物件の所在や地目、敷地面積などが記載されます)

媒介契約締結から決済までの流れ

媒介契約を締結してから決済までの流れを、8つのステップで紹介します。

  1. 媒介契約を締結する

媒介契約時には手数料や費用はかかりません。登記済権利証や購入時の売買契約書・重要事項説明書、マンションであればパンフレットなどを用意しておくとスムーズです。

  1. 不動産会社による広告活動開始

不動産会社のホームページや不動産のポータルサイト、折り込み広告、ポスティングチラシなどを利用して広告します。

  1. 内覧希望者と内覧日時を調整し、内覧に対応する

購入希望者の内覧に対応します。室内は清掃し、なるべく整理整頓しておきましょう。質問が出たら、引っ越し後の生活をイメージしてもらえるように快く返答します。

  1. 購入希望者から不動産会社経由で買付証明書を受け取る

買付証明書を手にしたら、購入希望者の希望する売買価格や条件を確認し、こちら側の希望を返答します。必ずしも価格交渉に応じる必要はありません。

  1. 購入希望者からの交渉に対して売主側の希望額や条件を提示

不動産会社経由でこちら側の希望額や条件を提示します。その後調整し、折り合いをつけます。

  1. 交渉成立

売買価格や引き渡し条件に折り合いがついたら、交渉成立です。売買価格の他、契約日や引き渡し時期など確認しましょう。

  1. 売買契約締結

通常不動産会社の事務所や店舗で契約します。実印など必要書類を確認しておきましょう。契約時に買主から手付金を受け取ります。不動産会社によって異なりますが、仲介手数料を契約時に半額払うケースが多いです。

  1. 残代金決済・物件引き渡し

前日までに引っ越しを終えておきます。残代金を受領し、抵当権があれば抹消して所有権移転登記します。仲介手数料の半額、もしくは全額を払います。

媒介契約に関するよくある質問に、Q&A形式でお答えします。

  • 3種類ある媒介契約のどれがおすすめ?
  • 媒介契約によって仲介手数料は異なるの?
  • 仲介手数料を支払うタイミングは? 
  • 一般媒介契約の場合、複数社に仲介手数料を支払うの?
  • 媒介契約は途中で変更や解約できるの?
  • 媒介契約を締結するのは売主だけ?

3種類ある媒介契約のどれがおすすめ?

この媒介契約を選べば正解ということは一概にいえません。物件の条件や依頼人によっても異なります。

例えば日々忙しく、不動産会社とのやり取りを1本化したい方は、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約がおすすめです。信頼できる不動産会社に依頼できれば、安心して任せることができるでしょう。

人気エリアにある物件で反響が得られそうな物件であれば、不動産会社が競って営業活動をすることを期待できる一般媒介契約という選択肢もあります。複数の不動産会社から、いろいろな情報や提案を聞くことができるのもメリットです。

媒介契約によって仲介手数料は異なるの?

仲介手数料は上限が法令で定められており、どの媒介契約を選んでも支払う仲介手数料は同じです。

売買価格によってことなりますが、速算式は以下の通りです。

不動産売買価格仲介手数料の上限額
400万円超物件価格×3%+6万円+消費税
200万円超400万円以下物件価格×4%+2万円+消費税
200万円以下物件価格×5%+消費税
国交省、宅地建物取引業法関係

例えば売買価格が3,000万円であれば、3,000万円×3%+6万円+消費税=1,056,000円となります。

仲介手数料を支払うタイミングは?(媒介契約時にはかからない)

仲介手数料は売買契約成立時に支払います。不動産会社によっては決済時に全額の場合もありますが、売買契約時に半額、決済時に残りの半額を支払うのが一般的です。実際には依頼する不動産会社に確認しましょう。

一般媒介契約の場合、複数社に仲介手数料を支払うの?

仲介手数料は成約に導いた不動産会社1社のみに支払います。売却に際して特別な広告を依頼しない限り、別途手数料や広告費を請求されることはありません。

媒介契約は途中で変更や解約できるの?

専任媒介契約や専属専任媒介契約は、契約期間3ヶ月以内と定められています。不動産会社は3ヶ月以内に成約するために広告費をかけて営業活動をしているため、契約期間中に依頼主の都合で一般媒介契約に変更、もしくは解除する場合は、違約金が発生する可能性があります。

こちらの都合で解除や変更をする場合は、契約期間が満了するタイミングで行いましょう。なお不動産会社に落ち度がある場合は、きちんとその旨を伝えて相談するようにします。

媒介契約を締結するのは売主だけ?

媒介契約というと売主が締結するものと思われがちですが、買主も媒介契約を締結します。売買代金が確定した時点で仲介手数料額も確定するため、契約時に締結するのが一般的です。ちなみに仲介手数料を支払うタイミングも記載されています。

指定流通機構(レインズ)とは?

不動産会社に購入や売却を依頼したことがある方なら、レインズという指定流通機関があることをご存知かもしれません。

レインズとは国土交通省の指定する不動産の流通機構であり、全国に4つの公益社団法人や公益財団法人があります。

不動産の情報交換のために作られたネットワークシステムで、会員である不動産会社はパソコンで物件を検索することができます。なお個人は検索することはできません。

専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結した場合は、不動産会社はそれぞれの期限内に物件を登録する義務があります。売却物件を登録する他に、購入物件を探す際にも利用します。

つまり売主側にとっては、不動産会社が登録することによって、多くの不動産会社に物件情報が知られることになります。買主側にとっては、不動産会社を通して多くの情報を得ることができるツールということになります。

不動産売却時の媒介契約選びは重要

媒介契約とは、不動産売却時や購入時に不動産会社と締結する契約です。媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約があるので、それぞれの特徴やメリット、デメリットを把握したうえで締結するようにしましょう。

また不動産会社選びも同様に重要です。不動産売却時は査定書の内容や実績などを考慮して、信頼できる不動産会社をお選びください。

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