一般媒介契約が向いている人とは?メリット・デメリットと専任媒介との違いも解説

一般媒介契約とは、不動産会社に不動産の売却や賃貸の仲介を依頼するときに締結する媒介契約の1つです。ほかに専任媒介契約と専属専任媒介契約があり、依頼者は3種類の媒介契約から選んで依頼できます。

この記事では、一般媒介契約と専任媒介契約(専属専任媒介契約)との違いや、それぞれのメリット・デメリットを解説します。また一般媒介契約が向いている人と専任媒介契約が向いている人の特徴も紹介しますので、不動産会社に相談する前にぜひ参考にしてください。

目次

一般媒介契約とは?

不動産会社へ不動産の売却を依頼する際は、売り出し価格や報酬を支払うタイミングなどを定めて契約しますが、この契約を媒介契約といいます。

媒介契約には3種類あります。複数の不動産会社に仲介を依頼できるのが一般媒介契約、1社に限定して仲介を依頼する場合は、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約になります。

専任媒介契約(専属専任媒介契約)との違い

一般媒介契約と、専任媒介契約と専属専任媒介契約の大きな違いは、複数の不動産会社に依頼できるか否かですが、その他にも違いがあります。

3つの媒介契約の違いは、以下の通りです。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数社との契約××
指定流通機構(レインズ)への登録任意義務(7営業日以内)義務(5営業日以内)
不動産会社の売主への業務報告任意義務2週間に1回以上義務1週間に1回以上
自己発見取引(売主が自ら発見した相手との契約)×
必ず媒介契約を結んだ不動産会社を介して契約する必要あり
契約有効期間法律上の制限なし3ヶ月以内3ヶ月以内
※ 全日本不動産協会、一般媒介契約
※ 媒介契約とは?

※法律上制限はありませんが、約款では3ヶ月以内としています。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は依頼する不動産会社を1社に限定しているため、不動産が売り出し中であることを他社へも公開しなければならず、不動産流通機構であるレインズの登録が義務付けられています。

一方で、一般媒介契約はレインズへの登録は任意です。もし登録を希望する場合は、念のためその旨を伝えるようにしましょう。

専属専任媒介契約は自己発見取引(売主自らが買主を探すこと)ができないため、専任媒介契約よりもさらに拘束力が強い契約ともいえます。そのため不動産会社は報告業務を1週間に1回以上、レインズへの登録は5営業日以内することが義務付けられています。

媒介契約の期間は、専任媒介契約と専属専任媒介契約については宅地建物取引業法によって3カ月と定められていますが、一般媒介契約も標準媒介契約約款では3カ月と定められています。つまりどの契約を選んでも、契約期間は基本的に最長3カ月で、その後継続する場合は両社で相談の上、契約を更新することになります。

一般媒介契約には明示型と非明示型がある

一般媒介契約の場合、他に依頼する不動産会社について告知する必要があり、これを、明示型といいます。一方で他に依頼する不動産会社を伏せておく旨を特約することもでき、これを非明示型といいます。

複数社に依頼したら、仲介手数料はどう支払うの?

どの媒介契約を選んでも、不動産会社へ支払う仲介手数料(上限額)の金額は変わりません。仲介手数料は成功報酬です。したがって、複数社と一般媒介契約を締結していたとしても、支払うのは成約に至った不動産会社1社のみです。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約には、どのようなメリットがあるのでしょうか。この章では代表的なメリット3つ紹介します。

複数の不動産会社へ依頼できる

一般媒介契約の最大ともいえるメリットは、複数の不動産会社に依頼できることでしょう。各社が競って売却活動することになれば、早期成約を望めるかもしれません。また不動産会社によって強みが違うため、どこへ依頼するか絞れないときも一般媒介がおすすめです。複数社からのアドバイスを、売却活動に活かすことができます。

また複数社に広告宣伝活動をしてもらうことができるため、売り出していることを幅広く周知させることができます。

囲い込みされる心配がない

囲い込みとは、不動産会社が社内で両手取引することを優先するために、他者からの問い合わせに対して「契約予定」などといい、物件を紹介しないことをいいます。売主の利益に反する行為ですが、囲い込みしている事実を突き止めるのが難しいのが現状です。

その点一般媒介契約であれば、他社も売却活動をすることになるため、囲い込みはできません。もし囲い込みされるのが心配であれば、一般媒介契約を選択するのも1つの方法でしょう。

売却中であることを公にしないことができる

マンションを売りに出していることを、周囲に知られたくない場合は、一般媒介契約を選択しましょう。レインズに登録する必要がないため、来店顧客のみに紹介するなど、限定的に売り出すことができます。

ただし「一般媒介契約=公開しない」というわけではありません。近隣住民に売り出していることを伏せておきたい場合は、その旨を不動産会社の担当者に相談し、内覧の際などは注意してもらいましょう。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介にもデメリットがあります。代表的ともいえるポイントを2つ紹介します。

レインズへの登録義務や活動業務について報告義務がない

一般媒介契約にはレインズへの登録義務や、活動業務について報告義務がありません。マンション売却に向けて仲介を依頼しているのにもかかわらず、何もしないのかと不思議に思うかもしれません。

しかし義務がないだけであって、レインズへの登録や活動業務について方向を依頼することはできます。一般媒介を選択する場合は、不動産会社へ任せきりにせず、こちらから確認するようにしましょう。

積極的な営業活動が期待できないおそれがある

一般媒介は複数社へ依頼できるため、不動産会社同士で競って売却活動することになりそうなものですが、すべての物件がそうなるとは限りません。

不動産会社にとって一般媒介契約は、売却活動をしていても成約に至らなければ仲介手数料はゼロです。少なくとも売主に対して仲介手数料を請求できる、専任媒介が社内において優先される傾向があります。

駅近物件や人気エリアにある物件など、早期に成約が望めそうな物件以外は、一般媒介を選ぶことがマイナスに働くこともあるので注意しましょう。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約(専属専任媒介契約)には、どのようなメリットがあるのでしょうか。この章では3つのポイントを紹介します。

きめ細やかな対応や積極的な営業活動が期待できる

専任媒介契約(専属専任媒介契約)の場合、不動産会社の積極的な営業活動を期待できるのがメリットです。不動産会社は成約に至れば、かならず仲介手数料を受け取ることができるため、広告宣伝費にもコストをかけることができます。

不動産会社の社内において、一般媒介の物件よりも専任媒介契約の物件の方が優先される傾向があり、きめ細やかな対応も期待できるでしょう。

専任媒介契約が対象となるサービスを受けられることがある

不動産会社によっては、専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結した売主に対し、独自のサービスを用意していることがあります。

たとえば物件紹介用写真をCGで家具やインテリアをコーディネートするサービスや、プロのカメラマンが写真撮影するなど魅力的なサービスを用意していることがありますが、実際は専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約が対象になっていることが多いです。

媒介契約を締結する際は、こうしたサービスの有無や対象になる媒介契約を確認してから選択するようにしましょう。

窓口を1つにできる

複数の不動産会社に仲介を依頼すると、それぞれから内覧対応の依頼や販売活動について連絡が入ります。平日の昼間に連絡が入ることもあるため、忙しい人にとっては面倒だと感じることもあるでしょう。

また内覧のスケジュールも自分で管理しなければならず、内覧の日時が重ならないように注意しなければなりません。なるべく手間をかけたくない人は、専任媒介契約(専属専任媒介)がおすすめです。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介(専属専任媒介)には、どのようなデメリットがあるのでしょうか。この章では、2つのポイントを紹介します。

依頼した不動産会社の力量に左右される可能性がある

不動産の売却は、不動産会社の実績や力量、担当者のスキルが影響することがあります。専任媒介契約は1社に限定されるため、依頼した不動産会社によっては、思うように売却できない可能性もあります。

不動産会社に落ち度があれば別ですが、基本的には契約期間満了までは解約しないことをおすすめします。専任媒介契約を契約期間内に解約した場合、それまでにかかった広告費を請求される恐れがあるので注意しましょう。

囲い込みされる可能性がある

専任媒介契約(専属専任媒介)は、囲い込みされる可能性があります。内覧を対応していて、他の不動産会社の顧客の内覧が極端に少ないと感じる場合は、それとなく確認してみましょう。実際には判断が難しいですが、囲い込みに対する抑止力にはなるかもしれません。

一般媒介契約が向いている人とは?

一般媒介契約は、どのような人に向いているのでしょうか。この章では、3つの特徴を紹介します。

多種多様なアドバイスを参考にしたい人

1社に限定せず、より多くの担当者からアドバイスを受けたい人には、一般媒介契約が向いています。売り出し価格や値下げするか否かの判断も、複数の人の意見を参考にすることができます。

複数の不動産会社から物件情報を発信して欲しい人

一般媒介契約で複数社に依頼した場合、少なくとも各社のホームページに物件情報が掲載されるでしょう。なるべく幅広く物件情報を公開したい人は、一般媒介の方が向いているといえます。

不動産会社選びで失敗したくない人

不動産会社選びで迷ったら、一般媒介にして複数社に依頼しましょう。しかし多すぎると、連絡や対応が大変になります。多くても2~3社程度にすることをおすすめします。

専任媒介契約が向いている人

専任媒介契約が向いているのは、どのような人なのでしょうか。3つの特徴を紹介します。

手厚い対応をして欲しい人

不動産会社のきめ細やかで手厚い対応を望む人は、専任媒介契約(専属専任媒介契約)がおすすめです。販売活動についてこちらから連絡しなくても、2週間に1回以上(専属専任媒介契約は1週間に1回以上)報告が義務付けられています。

内覧の調整などすべて不動産会社に任せたい人

内覧のスケジュール管理もしてもらうことができます。たとえば「なるべく土曜日に内覧を集中させて、日曜日は家族で過ごしたい」といった要望も、専任媒介契約であれば担当者1人に伝えればよく、同じことを複数人に依頼するような手間はかかりません。

不動産会社のサービスを受けたい人

不動産会社のサービスを最大限利用したい場合は、専任媒介契約(専属専任媒介契約

)を選びましょう。サービスを受けなくてももちろん問題なく売却はできますが、不動産会社の対応に対する満足感や、成約価格に対する納得感を得られやすいでしょう。

一般媒介契約を選択する場合の注意点

最後に、一般媒介契約を選択するときの注意点を2つ紹介します。

不動産会社によって価格が違わないようにする

マンションの売り出し価格や引き渡し条件など、不動産会社によって異なることがないようにする必要があります。

たとえば契約期間中に価格を変更した場合は、すべての不動産会社の担当者に対して、自分から連絡しなければなりません。くれぐれも、各社で売り出し価格が異なるようなことにならないように注意しましょう。

連絡のタイミングによっては、担当者と連絡がつながらず、同時に価格変更できないおそれがあります。たとえば「○月○日から○万円に変更してください」というように、先の日付で依頼すると、こうした事態を防ぐことができます。

不動産会社の付加サービスが受けられないことがある

不動産会社によってはプロのカメラマンによる撮影など、物件をより魅力的に見せることができるサービスもあります。ホームページなどに掲載された写真を見て、内覧するか否かを判断する人も多いため、写真の見栄えは重要であったりします。

不動産会社の付加サービスは、専任媒介契約や専属専任媒介が対象になっているケースが多いため、よく検討したうえで媒介を選択するようにしましょう。

まとめ

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約があり、依頼者が選んで依頼することができます。

媒介契約は売却する物件の特徴や立地エリア、売主の希望によって向き不向きがあり、一概に一般媒介がよいとも判断できません。

媒介契約それぞれのメリットとデメリットを理解したうえで選択するようにし、もし変更したい場合は契約期間満了のタイミングで変更するようにしましょう。

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