不動産売却にかかる手数料とは？相場と節約する方法を詳しく解説！

不動産を売却するためには仲介手数料や税金など、一定の手数料や費用がかかります。不動産売却を検討するのであれば、どのような手数料や費用がかかるのか把握し、またどの程度かかるのかイメージしておきましょう。

この記事では、不動産売却でかかる可能性がある手数料や税金と、その相場や計算方法を紹介します。また費用を節約する方法も紹介しますので、不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却でかかる手数料はおもに5つ

不動産売却するときにかかる手数料や税金は、おもに以下の5つです。しかし状況によっては、費用が発生しないケースもあります。自分がどちらのケースになるのか確認してみましょう。

• 仲介手数料
• 印紙代（印紙税）
• 登記費用
• 住宅ローン返済事務手数料
• 引越し費用

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社へ売却を依頼し、その仲介で成約に至った場合に支払う手数料です。広告宣伝費や内覧対応、契約業務の費用が含まれており、成功報酬として不動産会社へ支払うものです。

したがって複数社に仲介を依頼していたとしても、支払うのは成約に導いた1社のみです。仲介手数料は、宅地建物取引業法によってその上限額が定められており、物件価格によって計算式が異なります。

例えば成約価格が4,000万円の場合は、以下の通り計算します。

4,000万円×3％＋6万円＋消費税＝138.6万円

印紙代（印紙税）

不動産売買契約書や工事請負契約書など、一定の文書は課税対象となります。作成時には定められた金額分の印紙を貼付して、印紙税を収めなければなりません。

現在は一部の印紙税については2024年3月31日までは軽減措置があります。不動産売買契約書の場合、基本となる税額と軽減税額は以下の通りです。

不動産売買契約を2部作成するのであれば、それぞれ貼付しなければなりません。通常売主・買主がそれぞれ印紙代を負担し、印紙税を納付します。契約書に印紙を貼付したら、印章や署名で消印して納めます。

もし印紙を貼らなかった場合は、本来納付すべきだった印紙税額の3倍に相当する過怠税が徴収されます。忘れないように注意しましょう。

登記費用

不動産売却時の所有権移転登記は、通常買主の費用負担で行います。売主の立場でかかるとすれば、抵当権の抹消登記と住所変更登記にかかる費用です。

住宅ローンを完済していたとしても、抵当権を抹消していない場合は、不動産引渡し時に抵当権抹消をしなければなりません。所有権移転登記と同時に司法書士へ依頼するのが一般的です。

不動産1個ににつき登録免許税は1,000円です。司法書士への報酬が1万円～2万円かかります。※1

例えば一戸建ての場合で土地が2筆、建物が1棟の場合、土地建物で3,000円です。司法書士への報酬が2万円であれば、23,000円になります。

住所変更登記は、登記上の住所と実際の住所が異なる場合に必要になります。住所変更登記費用の計算方法は、抵当権抹消の計算方法と同じです。

住宅ローン返済事務手数料

住宅ローンが残っている場合、完済しなければ不動産の所有権移転登記できません。住宅ローンを返済するときには、金融機関へ支払う事務手数料が発生します。

金融機関によってその手数料は異なり、また窓口で行う場合とネット経由で行う場合でも異なります。

参考までに、三井住友銀行の場合の手数料を紹介します。実際の手数料は金融機関にてご確認ください。※2

住宅ローン全額返済	SMBCダイレクト（インターネットバンキング）	5,500円/回
	三井住友銀行の専用パソコン	11,000円/回
	窓口（書面）	22,000円/回

引越し費用

不動産売却時には、引越し費用がかかります。家財道具の量や移動距離、時期によって異なります。家族で引越しをする場合、少なくとも10万円以上は想定しましょう。実際には引越し会社へ見積費用依頼し、どの程度かかるか確認しておくことをおすすめします。

ちなみに自宅を売却し、仮住まいしてから新居に引越しする場合は、引っ越し代が2回分かかります。資金計画に忘れずに計上しておきましょう。

不動産売却において、状況に応じてかかる可能性がある手数料とは？

不動産売却時の状況や条件によって、かかる可能性がある費用を5つ紹介します。実際にかかる可能性があるのか確認しましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却によって利益が発生したときにかかる税金です。したがって不動産を購入したときよりも安い金額で売却する場合は、譲渡所得税は発生しません。

一般的に所得税と復興特別所得税（2037年まで適用）、住民税を合わせて譲渡所得税と呼ばれています。

また利益が発生したとき、取得や譲渡にかかった経費を差し引くことができます。また居住用の財産で一定の条件を満たす場合は、3,000万円の特別控除が利用できます。

不動産譲渡による利益が3,000万円を超えるときや、居住用の財産でないときは、以下の計算式で計算し、所有期間に応じて税率を乗じて算出します。

譲渡した年の1月1日に所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年未満は短期譲渡所得となります。

課税譲渡所得税＝収入金額－（取得費－譲渡費用）－特別控除額

ハウスクリーニング費用

不動産売却時に、かならずしもハウスクリーニングは必要ありません。しかし自分で清掃することが難しい場合や、とくに水回りなど汚れがひどい場合はハウスクリーニングして売却することがあります。

ハウスクリーニング費用は依頼先によっても異なりますが、一般的な相場を参考として紹介します。ちなみにまとめて依頼することで、安くなるケースもあります。

ハウスクリーニングの実施を検討する場合は、必要性や実施する箇所など不動産会社の担当者と相談することをおすすめします。

土地の測量費

土地や中古戸建を売却する場合で、境界の位置が不明瞭な場合や土地の測量図がない場合は、基本的には土地の測量が必要になります。

測量には種類がありますが、トラブルを避けるためにも隣地所有者立会いしてもらい、境界について合意の上で行う確定測量をおすすめします。

測量費は土地の広さや隣地の状況によって異なります。ここでは一般的な測量費の相場を紹介します。

測量の種類	測量方法	一般的な測量費
確定測量	隣地所有者と土地家屋調査士の3者が立会いのもと境界を確認し、測量をする方法	30～60万円隣地が道路などで役所と打ち合わせが必要な場合、手続きが複雑になるため20万円前後が追加でかかる場合があります
現況測量	現況ある境界標や境界点を利用し、現況の面積を測量する方法	10～20万円

建物の解体費用

売地として売却する場合、古屋があっても現況渡し（古屋有り）とすることができます。しかし更地渡しとする場合は、売主が建物の解体費用を負担することになります。

建物の構造や作業のしやすさなどによって解体費用は異なりますが、一般的な相場は以下の通りです。

家財道具がない状態での解体費用の目安です。不用品が大量に残されている場合やアスベストが使われている場合は、追加費用がかかります。実際には解体業者へご相談ください。

建物の構造	解体費用の坪単価
木造	3～5万円/坪
鉄骨造	4～6万円/坪
鉄筋コンクリート造	6～8万円/坪

不要品の処分費

不動産の引渡し日の前日までに、家財道具がない状態にしなければなりません。自治体の粗大ごみ回収などをこまめに利用して、早めに処分を進めましょう。

しかし引渡しまでに時間がない場合や忙しい場合は、思うように処分が進まないこともあります。状況に応じて回収業者を利用しましょう。

また家電を引き取ってもらう場合は、収集・運搬料金以外にリサイクル料金が必要になります。リサイクル料金を紹介しますので、参考にしてください。※3

家電	リサイクル料金
エアコン	972円～
テレビ（ブラウン管15型以下）	1,296円～
テレビ（ブラウン管16型以上）	2,376円～
テレビ（液晶・プラズマ15型以下）	1,836円～
テレビ（液晶・プラズマ16型以上）	2,916円～
冷蔵庫（170L以下）	3,672円～
洗濯機・衣類乾燥機	2,484円～

手数料を節約する方法について

不動産売却時には、仲介手数料以外にも手数料や費用がかかります。売却する不動産の売買代金や条件によっては数百万円かかることになり、大きな負担になる可能性があります。できれば少しでも節約して、負担を減らしましょう。

この記事では3つの節約方法を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

仲介手数料がかからない買取による売却を選択する

不動産売却時にかかる手数料で、大きなウェイトを占めるのは仲介手数料です。仲介手数料は先述の通り上限は決まっていますが、下限は決まっていません。

したがって値引き交渉自体は問題ありませんが、広告費を制限される可能性や、社内での優先順位が下げられる可能性があり、リスクがないとはいえません。

不動産会社によっては、仲介手数料を割引するケースもあるようです。しかし仲介手数料が安いことを理由に、大切な不動産の売却依頼先を決めるのは得策ではありません。不動産会社の実績や信頼性を重視することをおすすめします。

実は仲介手数料がかからない売却方法があります。買取による売却です。仲介は不動産会社へ仲介を依頼し、通常個人へ売却する方法です。しかし不動産会社に直接買い取ってもらう場合は、仲介手数料はかかりません。

買取金額は相場よりも安くなる可能性がありますが、早期に売却したい場合は便利な方法です。希望や状況に応じて、買取も選択肢として覚えておきましょう。

特別控除や特例を利用して節税する

不動産を売却して利益が発生した場合は、譲渡所得税がかかります。しかしその不動産の所有期間によっては、半額程度におさえられます。

不動産売却のタイミングにある程度余裕がある場合は、長期譲渡所得税の適用になるように、譲渡した年の1月1日に5年を超えるタイミングで売却するようにしましょう。これだけで税額を半分程度に抑えることができます。

また居住用財産の所有期間が10年を超える場合で一定の要件を満たす場合は、6,000万円以下の金額に対しては税率が10％となり、長期譲渡所得税率である15％よりもさらに低くなります。

売却してから後悔しないように、売却の時期を見極めましょう。しかし低い税率を適用する場合や、居住用財産の3,000万円控除を適用する場合は、翌年に確定申告をする必要があります。節税するためにも忘れず申告するようにしましょう。

自分で抹消登記をして司法書士の報酬を節約する

抵当権抹消や住所変更登記は、自分でも手続き可能です。その場合は司法書士への報酬がかからないため、納めるのは登録免許税のみになります。その場合1～2万円程度の節約になります。

しかし抵当権抹消が所有権移転と同時になる場合は、司法書士へ依頼することになります。不動産売却を決断した段階で、抵当権抹消登記や住所変更登記をしておきましょう。

まとめ：不動産売却にかかる手数料は事前に把握することが重要

不動産売却時には仲介手数料の他にも、さまざまな税金や経費がかかります。不動産の売却には資金計画が重要になりますが、手数料がいくらかかるか想定し、あらかじめ資金計画に含めておきましょう。

不動産を売却して利益が発生する場合は、税金がかかります。売却してから後悔しないように売却のタイミングについては留意し、確定申告が必要になる場合は、忘れずに行うようにしましょう。

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※1：法務局、抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税
※2：三井住友銀行 銀行手数料
※3：経済産業省 正しい処分