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マンション売却の手取りは意外に少ない?売却相場や諸費用をシミュレーションで解説!

マンションの売却を検討する際に、手取りが気になる人は多いのではないでしょうか?

売却後の生活を考えるうえで「どのくらいのお金が手元に残るのか」は重要なポイントです。

この記事では、マンション売却について、以下4つを解説します。

  • 手取りの計算方法
  • 平均売却価格と相場
  • 売却にかかる諸費用とシミュレーション
  • マンション売却で返還される費用について

マンション売却の手取りについて理解を深め、資金計画に役立ててください。

目次

マンション売却の手取りはどのように計算する?

マンション売却の手取り(=手元に残るお金)は、売却価格から諸費用を差し引いて計算します。

売却後の資金計画を現実的に立てるためには、おおよその手取りを売却前に計算し、把握しておくことが大切です。

おおよその手取りは、以下のポイントから計算できます。

  • マンションの売却価格の相場
  • 具体的な諸費用(何がどのくらいかかるのか)

それぞれについて、以下の章で詳しく解説していきます。

マンションの平均売却価格と相場を知ろう

まずはマンションの平均売却価格から、相場を掴みましょう。

2022年に取引された首都圏の中古マンションは、平均4,276万円の価格で売却されています。

1㎡あたりの価格など、売却価格以外の情報とあわせると、以下のとおりです。※1

売却価格1㎡あたりの価格専有部分の面積築年数
4,276万円67.24万円63.59㎡23.33年

築年数別に見ると、以下のようなデータが出ています。※2

築年数売却価格1㎡あたりの売却価格専有部分の面積
~5年6,638万円105.21万円63.09㎡
6年~10年6,193万円93.76万円66.05㎡
11年~15年5,543万円79.86万円69.41㎡
16年~20年5,250万円74.01万円70.94㎡
21年~25年4,290万円61.91万円69.29㎡
26年~30年2,832万円44.57万円63.54㎡
31年~2,193万円38.98万円56.25㎡

築年数以外にも、さまざまな条件(周辺環境・交通アクセスなど)によって、マンションの売却価格は変わります。

相場を把握するためには、類似マンションにおける過去の取引金額も参考にしてください。

過去の不動産取引については、以下のサイトで調べられます。

  • 土地総合情報システム
  • レインズマーケットインフォメーション

また、売却するマンションを査定してもらうことも大切です。

査定では「売却するマンションの価値」がわかるため、より具体的な相場を掴むことができます。

「土地総合情報システム」や「レインズマーケットインフォメーション」の使い方と、査定について、以下に詳しく見ていきましょう。

土地総合情報システムの使い方

土地情報システムは、国土交通省が運営しています。

類似マンションにおける過去の取引について、土地総合情報システムで調べる際の流れは、以下のとおりです。

  1. トップページにある「不動産取引価格情報検索」をクリック
  2. 画面左側の時期・種類・地域を選ぶ
  3. 「この条件で検索」をクリックする
  4. 各条件を並べ替えながら、類似マンションを探す
  5. 類似マンションの「取引総額」を相場の参考にする

2の時期は、最も新しい時期を選びましょう。

種類は「中古マンション」、地域は売却するマンションに合わせてください。

「取引時期」が昔すぎる場合、現在の相場からズレていることもあります。

周辺環境の変化などによって、エリアの相場が大きく変わっている可能性があるためです。

レインズマーケットインフォメーションの使い方

レインズマーケットインフォメーションは、不動産流通機構が運営しています。

不動産流通機構は、国土交通大臣に指定された組織です。

類似マンションにおける過去の取引について、レインズマーケットインフォメーションで調べる際の流れは、以下のとおりです。

  1. レインズマーケットインフォメーションのサイトにアクセスする
  2. 左側の「マンション」の「都道府県」と「地域」を選ぶ
  3. 「検索する」をクリックする
  4. 右側の「追加検索条件」で条件を絞り込む
  5. 「検索する」をクリックする
  6. 「取引情報一覧」の中から類似マンションを探す
  7. 類似マンションの「価格」を相場の参考にする

土地総合情報システムと同様に「成約時期」が昔すぎる場合、現在の相場からズレていることがあります。

マンションを査定してもらう方法

売却するマンションを査定してもらう方法は、以下の2つです。

  • 不動産会社に依頼する
  • 一括査定サイトを利用する

不動産会社を利用する場合、以下の条件を満たす複数社に、査定を依頼してください。

  • 売却するマンションが建つエリアに強い
  • マンション売却の実績が豊富

査定結果は不動産会社によって異なるため、比較することで平均的な相場を掴みやすくなります。

根拠が明確かつ、納得できる査定結果のみ、参考にしましょう。

査定には「訪問査定」と「簡易査定」があります。

訪問査定とは、マンションの築年数や立地などの情報を基に、実際にマンションを見たうえで価値を評価するものです。

簡易査定は、マンションを見ることなく、情報のみで価値を評価します。

不動産会社に査定を依頼する際には、訪問査定を選びましょう。

訪問査定のほうが、精度が高いためです。

また一括査定サイトを利用すると、家にいながら複数の不動産会社に査定を依頼できます。

不動産会社に出向くよりも手軽ですが、基本的に簡易査定を用いるため、精度は低い傾向にあります。

不動産会社の査定と一括査定サイトの査定は、基本的にどちらも無料です。

マンション売却にかかる諸費用【シミュレーションあり】

マンションの売却には、以下のような諸費用がかかります。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 住宅ローンの完済費用
  • 登記費用
  • 書類発行手数料
  • 引っ越し費用
  • 譲渡所得税

マンション売却の手取りを計算するためには「何がどのくらいかかるのか」を把握しておかなければなりません。

各諸費用の詳細と、金額のシミュレーションを見ていきましょう。

なお、売却するマンションの条件は以下のように仮定します。

  • 売却価格:4,000万円
  • 築年数(=所有年数):20年
  • マンションの造り:鉄筋コンクリート造

仲介手数料

仲介手数料は、売買契約を成立させてくれたお礼として、不動産会社に支払います。

買い手と売買契約を結んだタイミングと、マンションを引き渡すタイミングの2回に分けて、半額ずつ支払うのが一般的です。

仲介手数料は、以下の式で計算した額が上限と定められています。

不動産売買価格仲介手数料の上限額
400万円超物件価格×3%+6万円+消費税
200万円超400万円以下物件価格×4%+2万円+消費税
200万円以下物件価格×5%+消費税
国交省、宅地建物取引業法関係

売却価格が4,000万円の場合、仲介手数料は138.6万円です。

4,000万円 × 3% + 6万円 + 消費税 = 138.6万円

仲介手数料は、上限額を支払うケースが多く見られます。

印紙税

印紙税とは、売買契約書を作成する際に納める税金のことです。

必要な額の収入印紙を売買契約書に貼り付け、消印することで納められます。

収入印紙は、郵便局で購入可能です。

印紙税の額は、売買契約書に記載される売却価格に応じて、以下のように変わります。

記載された契約金額税額軽減後の税額(2024年3月31日まで)
10万円超50万円以下400円200円
50万円超100万円以下1千円500円
100万円超500万円以下2千円1千円
500万円超1,000万円以下1万円5千円
1,000万円超5,000万円以下2万円1万円
5,000万円超1億円以下6万円3万円
1億円超5億円以下10万円6万円
※ 国税庁、不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

2024年3月31日までに作成された売買契約書には、印紙税の軽減税率が適用されます。

たとえば2023年にマンションを4,000万円で売却した場合、売買契約書にかかる印紙税額は1万円です。

住宅ローンの完済費用

マンションを売却する際に住宅ローンが残っている場合、買い手に引き渡すまでに完済しなければなりません。

一般的には、買い手からマンションの代金を受け取った際に、その代金を使って住宅ローンを完済します。

自己資金に余裕がある場合は、マンションの売却前に完済しても良いでしょう。

住宅ローンの残りを一括で返済することを「繰り上げ返済」といいます。

繰り上げ返済をおこなう場合、数万円ほどの手数料がかかるケースがあります。

マンション売却の手取りを計算する際には、住宅ローンの残金と、手数料を差し引く必要があります。

繰り上げ返済の手数料は、金融機関や手続き方法によって変わってくるため、早めに確認しておきましょう。

登記費用

マンションを買い手に引き渡す前には「抵当権抹消登記」をおこなう必要があります。

抵当権抹消登記とは名前のとおり、マンションに付いている抵当権を消すための手続きのことです。

住宅ローンが残っている状態では手続きができないため、完済後におこないます。

抵当権抹消登記をおこなう際には、登録免許税を納める必要があります。

登録免許税の額は、ひとつの不動産につき1,000円です。※2

土地でひとつ、建物でひとつの不動産とカウントされるため、合計2,000円分の登録免許税を納めることになります。

登記上の住所と現住所が異なる場合は、住所の変更登記も必要です。

住所の変更登記にも、抵当権抹消登記と同じく、ひとつの不動産につき1,000円の登録免許税がかかります。

また登記の手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。

登記に関する知識が必要になるうえ、金融機関から司法書士への依頼を義務付けられるケースが多いためです。

登記の手続きを請け負ってくれた司法書士には、報酬を支払います。

司法書士への報酬額は、依頼内容によって変わりますが、1万円〜3万円ほどが相場です。

書類発行手数料

マンションを売却する際には、さまざまな書類を用意する必要があります。

発行時に手数料がかかる書類は、主に以下のとおりです。※3、4

  • 住民票:300円(窓口)
  • 印鑑証明書:300円(窓口)
  • 登記簿謄本(登記事項証明書):600円(書面請求)

書類の取得方法や居住地によって、手数料の額は変わります。

発行手数料は少額ですが、必要になることを把握しておきましょう。

現金支払いしか対応していない役所もあるため、注意してください。

引っ越し費用

新居への引っ越しで、荷物の移動を業者に依頼する場合、費用がかかります。

引っ越し業者の費用は、移動距離の長さと荷物の多さに比例して高くなるのが一般的です。

たとえば、家族3人分の荷物と家具・家電を運ぶ場合、約15万円の費用がかかります。※5

また以下のようなケースだと、追加料金が発生する可能性もあります。

  • 新居周辺の道が狭く、トラックが入れない
  • 荷造りが間に合わず、業者に手伝ってもらった
  • 新居のマンションにエレベーターがない

移動距離や荷物の量、引っ越し時期を基にして、複数の業者に見積もりをもらっておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンションを売却して利益が出た際に納める税金のことです。

マンション売却の利益にかかる所得税と住民税を総称しています。

所得税の分は、マンション売却の翌年におこなう確定申告のタイミングで納めます。

住民税の分を納めるタイミングは、マンション売却の翌年の6月以降です。

譲渡所得税は、以下の式で計算します。

課税譲渡所得 × 税率 = 譲渡所得税

譲渡所得税の税率は、マンションの所有年数に応じて決まります。


所有期間※1所得税復興特別所得税※2所得税合計住民税譲渡益に対する税金の合計
短期譲渡所得5年以下30%0.63%(30%×2.1%)30.63%9%39.63%
長期譲渡所得5年超15%0.315%(15%×2.1%)15.315%5%20.315%
10年超軽減税率(6,000万円以下)10年超10%0.21%(10%×2.1%)10.21%4%14.21%
※1:所有期間は譲渡した年の1月1日が起算日です。
※2:2037年までは復興特別所得税として、各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と合わせて申告し、納付することになります。
※ 国税庁、長期譲渡所得の税額の計算
※ 国税庁、短期譲渡所得の税額の計算
※ 国税庁、No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

所有年数が10年を超えていても、課税譲渡所得が6,000万円を超える部分に関しては、税率20.315%です。

また課税譲渡所得は、以下の式で計算します。

マンションの売却価格 – ( 取得費 + 譲渡費用 ) = 課税譲渡所得

取得費や譲渡費用の計算方法と、譲渡所得税のシミュレーションについて、順を追って解説していきます。

取得費の計算方法

取得費とは、マンションを購入した際にかかった費用のことです。

税金や仲介手数料、マンション購入後に取り付けた設備の費用などが含まれます。

取得費は、土地と建物を分けて考えなければなりません。

建物は、時間が経つほど価値が下がります。

そのため建物の取得費からは「減価償却費」を差し引く必要があるのです。

減価償却費の計算式は、以下のとおりです。

建物の取得にかかった費用 × 90% × 償却率 × 経過年数 = 減価償却費

償却率は、建物の構造ごとに定められています。

鉄筋コンクリート造の償却率は、1.5%です。

以下の条件で、取得費をシミュレーションしてみます。

  • 建物の取得にかかった費用:2,500万円
  • 土地の取得にかかった費用:1,000万円
  • 築年数(=経過年数):20年
  • マンションの造り:鉄筋コンクリート造

2,500万円 × 90% × 1.5% × 20年 = 675万円(減価償却費)

2,500万円 – 675万円 = 1,825万円(建物の取得費)

土地と建物の取得費の合計は、以下のとおりです。

1,000万円 + 1,825万円 = 2,825万円(土地・建物の取得費の合計)

譲渡費用の計算方法

譲渡費用とは、マンションの売却にかかった費用のことです。

仲介手数料や印紙代は、譲渡費用に含まれます。

マンションの売却価格を4,000万円とすると、仲介手数料は138.6万円、印紙税は1万円です。

そのため、譲渡費用は139.6万円と計算できます。

登録免許税や司法書士への報酬、引っ越し費用は、譲渡費用に含まれません。

譲渡所得税のシミュレーション

ここまでに計算した取得費(2,825万円)と譲渡費用(139.6万円)をもとに、譲渡所得税を計算していきます。

まずは、以下の式を用いた課税譲渡所得の計算です。

マンションの売却価格 – ( 取得費 + 譲渡費用 ) = 課税譲渡所得

マンションの売却価格を4,000万円と仮定すると、以下の式となります。

4,000万円 – ( 2,825万円 + 139.6万円 ) = 1,035.4万円

次は、計算した課税譲渡所得(1,035.4万円)に税率をかけます。

マンションの所有年数を20年と仮定した場合、税率は14.21%です。

1,035.4万円 × 14.21% = 約147.1万円

これで、譲渡所得税=約147.1万円と計算できました。

また売却するマンションの条件によっては、以下のような控除(特例)を使うことができます。

・「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」
・「特定の居住用財産の買換えの特例」

控除を使うと譲渡所得税が安くなるため、控除の種類や適用条件について、国税庁のホームページから確認しておきましょう。

マンション売却で返還される費用について

マンションの売却では、以下のような費用が返還される可能性があります。

  • 固定資産税・都市計画税
  • 火災保険料・地震保険料
  • 住宅ローンの保証料

どの費用も、マンションの売却時点で払いすぎている分が返還されます。

固定資産税や都市計画税は、1年分をすでに納めているケースがほとんどです。

そのためマンションの引き渡し時に、固定資産税や都市計画税を日割り計算し、買い手が支払うべき分が返還されます。

また火災保険料や地震保険料は、契約時に一括で支払っているケースが多いです。

そのため契約期間内にマンションを売却すれば、本来の契約期間にかかる保険料との差額が、返還される可能性があります。

住宅ローンの保証料の返還についても、同様の仕組みです。

返還される費用は自身が支払ってきたものですが、マンション売却の手取りを計算する際に、取り入れてみてください。

まとめ

マンション売却の手取りは、売却価格から諸費用を差し引いて計算します。

売却価格は、買い手と話し合ったうえで決まりますが、相場から予想することができます。

土地総合情報システムなどのサイトや、不動産会社の査定を活用しましょう。

この記事では参考までに、売却価格を4,000万円と仮定し、諸費用を以下のようにシミュレーションしました。

諸費用金額のシミュレーション
仲介手数料138.6万円
印紙税1万円
住宅ローンの完済費用2万円 + 住宅ローンの残金
登記費用3.2万円
書類発行手数料1,200円
引っ越し費用15万円
譲渡所得税147.1万円
合計307.02万円 + 住宅ローンの残金

4,000万円の売却価格から、約300万円の諸費用と住宅ローンの残金を差し引いた金額が、手取りとなります。

諸費用は個人差が大きいため、自身やマンションの条件に合わせて計算しましょう。

マンションの売却時には、返還される費用もあるため、手取りの計算に取り入れてみてください。

早い段階でマンション売却の手取りを把握して、資金計画を具体的に立てることが大切です。


※1:東日本不動産流通機構,年報マーケットウォッチ2022年
※2:法務局、登録免許税
※3:東京都中央区、マイナンバーカードによる住民票の写し等のコンビニ交付サービス
※4:法務省、登記手数料について
※5:引越し費用相場が安い時期と高いシーズンは何月?賃貸契約にも最適なタイミングはいつか

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