マンションの売却で税金がかからないケースは？税金・控除の種類や節税する方法も解説

自宅のマンションの売却を検討する際、「税金がかからないケースはあるのだろうか」と考える方は多いでしょう。

不動産の売却は大きな金額が動くこともあり、納める税金が高額にならないか心配になるときもあるのではないでしょうか。

マンションの売却は、大半のケースで譲渡所得税がかからないため、過度に高額な税金を心配する必要はありません。

本記事では、マンション売却で譲渡所得税がかからないケースや活用できる特例、避けられない税金や諸費用などを解説します。

譲渡所得税がかかる場合でも、できる限り税金を抑える方法も解説するため、ぜひ参考にしてみてください。

マンション売却で税金（譲渡所得税）がかからないケースは2つ

マンションの売却で税金（譲渡所得税）がかからないケースは、主に次の2つです。

• マンションの売却で利益が出ていない
• 控除や特例を利用した

それぞれ詳しく解説します。

マンションの売却で利益が出なかったケース

自宅マンションを売却した際、利益が発生しなかった場合は譲渡所得税がかかりません。

譲渡所得税は、マンションを売却したときに出た利益に対して課されるため、取得費より高く売れた場合にかかる税金です。

一部のマンションを除き、不動産の価値は時間の経過とともに下がる傾向があり、利益が出ている物件は珍しいでしょう。

マンション売却時の利益を出す計算式は、次のとおりです。

売却価格－（取得費＋譲渡費用）＝利益（譲渡所得）

実際の計算は複雑になることもありますが、マンションの売却で利益が出ていなければ、譲渡所得税はかからないと覚えておきましょう。

譲渡所得に関しては、「譲渡所得を計算する方法」の章で詳しく解説します。

控除や特例を利用したケース

マンションの売却で控除や特例を利用した場合、譲渡所得税がかからない可能性があります。

譲渡所得税をなくせる可能性がある、または一時的に納税を先送りできる特例は次のとおりです。

• 居住用財産の3,000万円の特別控除
• 特定のマイホームを買い換えたときの特例

譲渡所得が発生した際に控除を受けられたり、次に購入する自宅の売却時まで税金を繰り延べられたりします。

控除や特例を利用する要件は複雑なため、不動産会社の担当者に相談するとよいでしょう。

次章以降、譲渡所得税をかからなくできたり、税負担を軽くできたりする控除や特例を詳しく解説します。

マンション売却で活用できる主な特例【税金の控除】

自宅のマンションを売却する際、活用できる主な特例は次の4種類です。

• 居住用財産の3,000万円の特別控除
• 特定のマイホームを買い換えたときの特例
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例
• マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

それぞれの特例の概要を理解して、マンション売却の際に最もお得な方法を見つけてください。

居住用財産の3,000万円の特別控除

居住用財産の3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却したときの譲渡所得（利益）から、最高3,000万円を控除できる特例です。

マンション売却で発生した利益が3,000万円以下であれば、譲渡所得がないことにできるため、税金がかかりません。

たとえば、3,000万円で購入した物件を5,000万円で売却できた場合でも、特例を利用すれば譲渡所得税をなくせて、大幅に税金の負担を軽減できます。

居住用財産の3,000万円の特別控除を利用する際の、主な適用条件は次のとおりです。

• 売却した物件がマイホーム
• 売却した相手が親子や夫婦ではない
• 売却した前年、前々年に特例を利用していない

居住用財産の3,000万円の特別控除を検討したい方は、国税庁のサイトにある「No.3302 マイホームを売ったときの特例」を参考にしてください。

特定のマイホームを買い換えたときの特例

自宅マンションの売却で譲渡所得が発生した際、「特定のマイホームを買い換えたときの特例」を利用すると、一時的に税金がかかりません。

特定のマイホームを買い換えたときの特例とは、買い替えた新居の売却時まで、譲渡所得税の納付を先送りにできる特例です。

ただし、新居を売却した際に課税されるため、マンション売却時の税金が免除されるわけではありません。

特定のマイホームを買い換えたときの特例を利用する場合、主に次の適用条件を満たしている必要があります。

• 売却した不動産の所有期間が10年を超えている
• 売却価格が1億円以下
• 買い替える不動産の面積が50㎡以上、500㎡以下

ほかにも適用条件があるので、利用を考えている方は「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」のページでチェックしてみましょう。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マンションを含めた不動産は、所有期間が10年を超えている場合、マイホームを売ったときの軽減税率の特例が利用できます。

譲渡所得に軽減税率が適用される特例で、税率は次のとおりです。

主に次のような条件を満たしていると、特例が利用できます。

• 売却した不動産がマイホーム
• 売却した物件の所有期間が10年を超えている
• 売却した相手が親子や配偶者以外
• 売却した前年、前々年に特例の適用を受けていない

マンションの所有期間が10年に近い方や、譲渡所得が6,000万円以下の方は、マイホームを売ったときの軽減税率の特例の利用を検討しましょう。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マンションの売却で譲渡損失が出た際は、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を利用できます。

特例を利用すると給与所得や事業所得など、ほかの所得と損益通算（控除）ができ、結果的に納付する税金を抑えられます。

またほかの所得と損益通算しきれなかった場合は、マンションを売却した翌年から3年間の繰越控除が可能です。

特例を利用するためには、主に次の要件を満たしている必要があります。

• 不動産の売却で譲渡損失が発生している
• 売却した年の翌年年末までに買い替えた物件に居住
• 買い替えた物件は住宅ローンで購入し、返済期間は10年以上

ほかにも要件があるので、詳しく知りたい方は「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」のページで確認してください。

マンション売却にかかる譲渡所得税の計算方法

マンションの売却にかかる譲渡所得税は、譲渡所得に税率をかけて計算しますが、わかりづらいと考える方もいるでしょう。

譲渡所得や納付する税金の計算方法を解説したあと、実際に譲渡所得税のシミュレーションをするため、ぜひ参考にしてみてください。

譲渡所得を計算する方法

マンション売却における譲渡所得（利益）を出す計算式は、次のとおりです。

売却価格－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得

たとえば、次の例で計算してみましょう。

• 売却価格：4,000万円
• 取得費：3,000万円
• 譲渡費用：200万円

4,000万円－（3,000万円＋200万円）＝800万円

上記のケースだと800万円の譲渡所得が発生しており、特例を利用しなければ譲渡所得税を納める必要があります。

譲渡所得の計算で利益が出ていない、またはマイナスのときは譲渡所得がないため、譲渡所得税も発生しません。

取得費は物件購入費用や登記費用、譲渡費用は印紙税や仲介手数料などが含まれます。

詳しくは「取得費と譲渡費用を正しく計上する」の章を参考にしてください。

譲渡所得税を計算する方法

不動産の売却で譲渡所得が発生した際は、物件の所有期間に応じて次の税率で計算します。

譲渡所得税の計算式は次のとおりです。

譲渡所得×税率＝譲渡所得税

ただしマンションの所有期間は、売却した年の1月1日時点で判断されるため、注意する必要があります。

譲渡所得税の計算シミュレーション例

譲渡所得や譲渡所得税の計算方法を把握したうえで、実際にマンションの売却でシミュレーションをしてみましょう。

シミュレーションの各条件は、次のとおりです。

• 売却価格：7,000万円
• 取得費：6,000万円
• 譲渡費用：300万円
• 所有期間：7年（譲渡所得税率20.315％）

7,000万円－（6,000万円＋300万円）＝700万円（譲渡所得）

700万円×20.315％＝約142万円（譲渡所得税）

控除や特例を利用しない場合、上記のケースでは約142万円の譲渡所得税が発生します。

実際に納税する譲渡所得税を計算するときは、税理士や税務署などの専門家に確認しながら進めるとよいでしょう。

マンション売却にかかる譲渡所得税以外の税金

マンションを売却する際は、譲渡所得税以外にも発生する税金があります。

税金によっては高額になる可能性もあるため、把握しておくようにしましょう。

登録免許税

登録免許税は不動産の所有権を移転するときや、マンション売却時の抵当権を抹消する際にかかる税金です。

抵当権とは、住宅ローンを組んで購入した不動産を、金融機関が担保にする権利を指します。

マンション売却時に住宅ローンを完済しても、抵当権は自動的に抹消されません。司法書士に依頼して抵当権抹消登記をする必要があり、そのときに発生するのが登録免許税です。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、1つの物件につき2,000円です。

納付する登録免許税は、司法書士に支払う報酬に含まれているため、自身で別途納税する必要はありません。

印紙税

印紙税はマンション売却の、売買契約書を作成する際にかかる税金です。

物件の売却価格に応じて、次のように税額が異なります。

2027年3月31日までに作成される売買契約書であれば、上記の表右側の軽減税率が適用されます。

マンション売却価格が50万円以下や1億を超える場合は、印紙税の税額が異なるため、気になる方は国税庁のサイトで確認してください。

消費税

マンションを売却する際は、仲介手数料や司法書士に支払う報酬などに対して、消費税がかかります。

とくに不動産会社に支払う仲介手数料は、マンションの売却価格に応じて決まり、消費税が高額になる可能性もあるので注意が必要です。

たとえば、自宅マンションを3,000万円で売却したときの仲介手数料の上限は、96万円（税抜）で10万円近くの消費税が発生します。

マンションの売却価格によっては、さらに消費税が高額になる可能性もあるので、事前に計算して費用に含めておきましょう。

マンション売却にかかる税金以外の費用

仲介手数料や司法書士への報酬など、マンションの売却には税金以外にも費用がかかります。

税金に加えて諸費用も把握しておき、無理のない資金計画を立てるようにしましょう。

仲介手数料

仲介手数料は不動産会社に成功報酬として支払う費用です。

宅地建物取引業法によって定められている仲介手数料の上限は、次のとおりマンションの売却価格に応じて異なります。

たとえば、マンションが3,000万円で売却できたとすると、105.6万円（税込）が仲介手数料の上限となります。

不動産会社から提示された査定価格を参考に、仲介手数料分の資金を用意しておきましょう。

司法書士への報酬

「登録免許税」の章で解説したとおり、抵当権抹消を依頼する司法書士に支払う報酬も、マンション売却でかかる費用の一つです。

司法書士への報酬の相場は1万円～3万円程度で、主な内訳は次のとおりです。

• 司法書士報酬：1万～3万円
• 登録免許税：2,000円
• 登記事項証明書：600円

自身が抵当権抹消登記の手続きをすれば、司法書士に支払う報酬はカットできますが、不安な方は専門家に任せたほうが確実でしょう。

また司法書士以外にも、税理士や弁護士などの専門家に相談や依頼した場合は、別途報酬を支払う必要があります。

新居への家具家電の運搬費用

マンションを売却後、新しい住居に引越すための費用も用意しておく必要があります。

4人家族が引越す際の距離、時期別の平均費用相場は次のとおりです。

上記のとおり、4人家族の引越しには20万円弱かかるケースもありますが、家族の人数や荷物の量が増えると、さらに高額になります。

引越す際の費用を抑えたい場合は、複数の引越し業者に見積もりを依頼する、荷物を減らすなどの対策が効果的です。

各種手数料

マンションを売却して新しい住居で暮らす際には、次のような各種手数料や費用がかかります。

サービス、手続き	手数料、費用
ハウスクリーニング	5万円～10万円程度
住宅ローン返済手数料	1万円～3万円程度
住民票の発行	300円
印鑑証明書の発行	300円
固定資産税証明書	300円程度

売却するマンション内のハウスクリーニングをするかは売主の判断ですが、内覧前や引き渡し前に依頼するケースが一般的です。

住宅ローンの返済手数料は銀行や返済方法によって異なるため、事前に確認しておくのをおすすめします。

マンション売却にかかる税金を抑える方法

マンション売却に税金がかかる場合、できる限り節税したいと考える方は多いでしょう。

物件を売るときに税率を下げる条件や税金を抑えるコツを解説します。

所有期間が5年を超えてから売却する

マンションを含めた不動産は、5年を超えて所有していると、譲渡所得税の税率が下がるため節税が可能です。

「譲渡所得税を計算する方法」の章で解説したとおり、不動産の所有期間が5年を超えると、税率が39.63％から20.315％にまで下がります。

譲渡所得が500万円だとすると、マンションの所有期間が5年を超えているかいないかで、100万円近く納付する税金が異なります。

自宅マンションの売却を検討している方は、所有期間が5年を超えているかを目安にするとよいでしょう。

所有期間が10年を超えるとさらに税率が下がる

マンションの所有期間が10年を超えるとさらに税率が下がり、10年を超えてから売却すると税額が抑えられます。

前述のとおり、不動産の所有期間が10年を超えると、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が利用できるためです。

譲渡所得が6,000万円以下の場合は税率が14.21％になり、納める税金を抑えられます。

マンションの所有期間が10年を超えている、または間もなく10年になる方は、マイホームを売ったときの軽減税率の特例の利用がおすすめです。

取得費と譲渡費用を正しく計上する

税金を計算する際、取得費と譲渡費用を正しく計上すると、マンションの売却でかかる税金を抑えられます。

主な取得費と譲渡費用は、次の表を参考にしてください。

取得費	譲渡費用
物件購入費購入時の税金（印紙税、登録免許税など）仲介手数料改良費一定の借入金利子	仲介手数料印紙税借家人への立退料一部の違約金

参照元：国税庁「No.3252 取得費となるもの」、「No.3255 譲渡費用となるもの」

取得費や譲渡費用が正確に計上されていない場合、譲渡所得が多くなり、納める税金が増える可能性があります。

できる限り税金を抑えたい方は、取得費や譲渡費用を正しく計算し、必要に応じて税務署の方や税理士に確認や相談をしてください。

マンション売却の税金に関するよくある質問

マンション売却にかかる税金に関して、よくある質問に回答しています。

確定申告やいつ納税すればよいのかなどが気になる方は、ぜひ参考にしてみてください。

譲渡所得税がかからない場合でも確定申告は必要？

譲渡所得が出ていないときや、譲渡所得に関する控除や特例を利用しない場合は、確定申告をする必要はありません。

一方で譲渡所得が発生しているときや、控除や特例を利用する場合は確定申告をする必要があります。

控除や特例を利用した結果、譲渡所得税の納付がなかった場合でも確定申告は必要になるため、忘れずに手続きをしてください。

マンション売却の税金はいつ払う？

マンション売却に関する税金は、それぞれ次のように納付する時期が異なります。

税金の種類	納付の時期	納付方法
譲渡所得税	売却翌年の2月～3月	確定申告
住民税	売却翌年の6月以降	給与から徴収
印紙税	売買契約時	収入印紙を購入
登録免許税	住宅ローン決済時	司法書士に支払い

給与所得者ではない方の場合、住民税は自宅に送付される納付書で納付します。

譲渡所得税は、売却翌年の2月16日～3月16日の期間に確定申告をして、納税する必要があるので、対象の方は忘れずに手続きをしてください。

住んでいないマンション売却の税金の計算方法は？

住んでいないマンションを売却する際の税金の計算方法は、自宅の物件を売るときと同様です。

利益が出ている場合は譲渡所得税がかかり、所有期間によって税率が異なります。

ただし、状況によって利用できる特例が異なるケースもあるので、適用条件をよく確認しましょう。

まとめ

マンションの売却で税金がかからないケースや活用できる特例、譲渡所得税を節税する方法などを解説しました。

不動産を売却したときの譲渡所得税は、利益が出ていなければかからず、控除や特例を利用した場合も発生しない可能性があります。

自宅マンションを売却したときにかかる、譲渡所得税以外の税金は次のとおりです。

• 登録免許税
• 印紙税
• 消費税

新しい生活のためにマンションを売ろうと考えている方は、本記事で解説した税金や特例などを理解して、できる限り納税額を抑えましょう。

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※：国税庁、No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
※：国税庁、No.3302 マイホームを売ったときの特例
※：国税庁、No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
※：国税庁、No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)