自宅マンション売却に使える3,000万円控除とは？適用条件や計算方法を徹底解説

2024-03-262024-03-27

不動産を売却して利益が発生したとしても、居住用財産に使える3,000万円の特別控除を適用できれば、非課税になる可能性があります。

この記事では、譲渡所得税の計算方法や3,000万円の控除の適用条件と注意すべき点、併用できる税金の特例について詳しく解説します。

自宅マンションの売却を予定している方だけでなく、すでに売却済みの方もぜひ参考にし、翌年の確定申告までに3,000万円の特別控除について理解を深めておきましょう。

3,000万円控除とは

3,000万円の特別控除とは、居住用の不動産を売って所得（利益）が発生した場合でも、一定の条件を満たすことで譲渡所得から最高で3,000万円まで控除できる特例です。正式な名称は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

譲渡所得とは、売却価格と購入時の価格の単なる差額ではなく、購入や譲渡にかかった経費を差し引くことができます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得税の課税対象となる譲渡所得金額は、以下の式で計算できます。そして課税対象となる譲渡所得金額がプラスになる場合は、3,000万円の特別控除の適用を受けることで減税できます。

課税対象となる譲渡所得金額＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除（3,000万円）

取得費

マンションや土地建物などの購入代金や不動産会社へ支払った仲介手数料、登記費用（登録免許税・司法書士への報酬）、印紙代（印紙税）、設備費などが取得費に含まれます。

なお建物については年数とともに価値が減少するため、減価償却を考慮する必要があり、取得費から減価償却相当額を差し引いて計算します。

譲渡費用

マンションや土地建物を売却するために不動産会社へ支払った仲介手数料や印紙代（印紙税）、賃貸しているときは入居者へ支払った立ち退き料も譲渡費用に含まれます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得とは

譲渡所得税は、不動産の所有期間によってその税率が異なります。譲渡した年の1月1日に所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得になります。

課税対象となる譲渡所得金額に所有年数に応じた税率（所得税・住民税）を乗じて、譲渡所得税を算出します。譲渡所得税を求める計算式と、税率は以下の通りです。

譲渡所得税＝課税対象となる譲渡所得金額×税率

	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
長期譲渡所得	15％	5％	0.315％（15％×2.1％）	20.315％
短期譲渡所得	30％	9％	0.63％（30％×2.1％）	39.63％

※ 国税庁、長期譲渡所得の税額の計算
※ 国税庁、短期譲渡所得の税額の計算
※ 2037年までは復興特別所得税として、各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と合わせて申告し、納付することになります。

マンション売却で譲渡所得税以外にかかる税金

マンション売却時に、譲渡所得税以外にかかる税金はあるのでしょうか。この章では、不動産を売却する際にかかる可能性のある税金を3つ紹介します。

印紙税
登録免許税
消費税

印紙税

不動産売買契約書は、印紙税法上で課税文書と定められています。したがって、不動産売買契約書を作成する際は、売買価格に応じた印紙を貼付して、印紙税を納めなければなりません。なお2024年3月31日までは、軽減税額が適用になります。

記載された契約金額	税額	軽減後の税額（2027年3月31日まで）
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1千円	500円
100万円超500万円以下	2千円	1千円
500万円超1,000万円以下	1万円	5千円
1,000万円超5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超1億円以下	6万円	3万円
1億円超5億円以下	10万円	6万円

※ 国税庁、不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

万が一貼り忘れると、過怠税が課せられることがあるので注意しましょう。本来貼付するべき印紙税額とその2倍に相当する印紙税額（過怠税）の合計額となり、本来の3倍の印紙税を納めることになります。

登録免許税

不動産の所有権移転や抵当権の抹消など、登記をする際には登録免許税がかかります。所有権移転登記は通常買主の負担となることが多く、マンションを売却する際に登録免許税がかかるとすれば、住宅ローンの抵当権抹消登記や住所変更登記です。

登記簿上の住所と、実際の住所が異なる場合は、所有権移転登記をする前に住所変更登記が必要になります。

なおその場合の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。たとえばマンションの抵当権抹消登記には、土地・建物で、2,000円の登録免許税がかかります。

ちなみに所有権移転登記の場合の登録免許税は、不動産の価額×20/1000（2026年3月31日までは軽減税率の15/1000）です。

消費税

個人がマンションを売却する場合には消費税はかかりませんが、投資（賃貸）目的でマンションを所有し、売却したときは建物部分に消費税がかかる可能性があります。しかしそもそも免税事業者（課税対象となる売上高が1,000万円以下）であれば、納税義務はありません。

マンション売却で、不動産会社へ仲介を依頼する場合は仲介手数料を支払うことになりますが、その仲介手数料に対して消費税がかかります。

仲介手数料は成約価格に応じて変わり、400万円超の場合は「成約価格×3％＋6万円＋消費税」と計算します。

たとえばマンションを3,000万円で売却したときの仲介手数料（上限額）と、消費税額は以下の通りです。

3,000万円×3％＋6万円＝960,000万円

960,000×10％（消費税）＝96,000円

960,000＋96,000＝1,056,000円（税込）

3,000万円控除の適用要件

3,000万円控除には適用条件があり、不動産を売却したとしても、すべてが適用になるわけではありません。ここではおもな適用条件を4つ紹介しますので、1つずつあてはまるかどうか確認していきましょう。

居住用財産（マイホーム）であること
住まなくなった場合は3年以内に売却すること
3年以内に税金等の特例を受けていないこと
親子間や夫婦間の売買ではないこと

居住用財産（マイホーム）であること

3,000万円の特別控除は、自分が住んでいるマンションや建物を売ったときに適用になります。たとえば別荘として利用していたマンションや、仮住まいとして利用した建物などは適用になりません。

住まなくなった場合は3年以内に売却すること

居住用の不動産であっても、いつまでもこの特例を受けられるわけではありません。以前住んでいた住宅の場合、住まなくなってから3年目の12月31日までに売却する必要があります。

3年以内に税金等の特例を受けていないこと

3,000万円の特別控除は、頻繁に使えるわけではありません。マイホームを売却した年の前年、および前々年にもこの特例を受けていないことが適用条件になります。つまり3年に1度のみ適用になります。

またマイホームの譲渡損失について損益通算および繰越控除の特例についても、前年および前々年に受けていないことも条件になります。

親子間や夫婦間の売買ではないこと

3,000万円の特別控除は、親子間の売買など、特別な関係同士が売主・買主となって売買したときは適用になりません。たとえば、内縁関係や生計を共にする親族も適用となりません。

3,000万円控除が適用外となるケース

3,000万円の特別控除が、適用外となるのは具合的にはどのようなケースなのでしょうか。ここでは3つのケースを紹介します。

特例を受けるために入居したとき
仮住まいなど一時的な入居のとき
別荘や保養所として利用しているとき

特例を受けるために入居したとき

マイホームを売却して利益が発生したとしても、3,000万円の特別控除を利用できれば、ほとんどのケースで非課税になるでしょう。短期間での売却は約40％の税金がかかることから、この特例を使うために入居を考える人も中にはいるかもしれません。

しかし、この特例を受けるためだけに入居したと認められる場合は、適用になりませんので注意しましょう。

仮住まいなど一時的な入居のとき

この控除は、居住用不動産の売却によって得た譲渡所得が対象です。したがって仮住まいなど、一時的に入居した住宅は対象外です。

別荘や保養所として利用しているとき

所有期間が長くても、別荘など保養目的や、趣味のために保有しているマンションや建物は適用になりません。

3,000万円控除の適用を受けるためにすべきこと

3,000万円の特別控除の適用条件を満たした場合でも、自動的に控除になるわけではありません。この控除を受けるためにするべきことを紹介します。

翌年に確定申告をする

3,000万円の特別控除を受けるためには、翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をする必要があります。

国税庁のホームページにある「確定申告書等作成コーナー」から、申告書を作成することができます。郵送もしくは税務署の窓口へ持参して提出する方法の他に、e-Taxによる送信でも申告書を提出できます。

必要書類を揃える

確定申告をする際には、譲渡所得の内訳書のほか、取得費や譲渡費用の根拠となる売買契約書や仲介手数料、印紙代の領収書などが必要になります。

もし相続や、書類を紛失していて取得費が分からないときは、売却価格の5％を取得費とすることもできます。また取得費が5％を下回るときも、5％を取得費とすることができます。

3,000万円で売却したマンションの場合は、5％である150万円を取得費とすることができます。

3,000万円控除と併用できる税金の特例とは？

住宅ローン控除やマイホームの買い替え特例、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除と併用することはできません。

しかし、所有期間が10年超の軽減税率の特例とは併用できます。もう少し詳しく解説します。

所有期間10年超の軽減税率の特例とは

所有期間が10年超の居住用財産を売る場合は、譲渡所得の6,000万円以下について長期譲渡所得に対する税率よりもさらに低い税率（14.21％）が適用になるケースがあります。

売却した年の1月1日に所有期間が10年を超えていることや、3年以内にこの特例を受けていないこと、親子間や夫婦間における売買でないことなどが適用条件になります。なおこの軽減税率の適用を受けるためには、翌年の確定申告が必要になります。

	所有期間※1	所得税	復興特別所得税※2	所得税合計	住民税	譲渡益に対する税金の合計
短期譲渡所得	5年以下	30％	0.63％（30％×2.1％）	30.63％	9％	39．63％
長期譲渡所得	5年超	15％	0.315％（15％×2.1％）	15.315％	5％	20.315％
10年超軽減税率（6,000万円以下）	10年超	10％	0.21％（10％×2.1％）	10.21％	4％	14.21％