マンション査定だけ依頼できる?無料査定の注意点や売却する方法を解説

マンションがいくらで売却できるのかを知るために、不動産会社に無料査定を依頼したいものの「必ず売却しなければならないのでは?」と、心配している方は意外と多いのではないでしょうか?

結論からいえば、不動産会社へ無料査定だけを依頼しても問題ありません。この記事では、マンション査定を依頼する前に知っておきたいポイントや、注意すべき点について解説します。

またマンションを売却する流れと、マンション売却にかかる費用も紹介します。マンションの売却を検討している方だけでなく、とりあえず査定依頼してみたいと思っている方もぜひ参考にしてください

目次

マンション査定はおもに3種類

マンション査定には、おもに3種類の査定があります。AIによる査定や、マンションを見ないで査定する「机上査定」、実際に担当者がマンションを調査して査定する「訪問査定」があります。

いずれも無料で依頼できますが、それぞれにメリットとデメリットがあります。特徴を把握したうえで、自分の希望や条件に合うものを選択するようにしましょう。

  • AI査定
  • 机上査定(簡易査定)
  • 訪問査定

AI査定

人工知能であるAI技術を活用した査定を、一般的にAI査定といいます。また瞬時に結果が出ることから、スピード査定と呼ぶこともあります。市場のデータや取引事例のデータをもとに、AIが専有面積や階数、方角などを考慮して、査定価格を算出します。

不動産会社や不動産ポータルサイトなどによっても多少異なりますが、1分ほどの入力ですぐに査定価格を知ることができ、個人情報が必要な場合でも、電話番号やメールアドレス程度で依頼できるAI査定が一般的です。

マンションを実際に見ずに査定価格を出すため、訪問査定よりも精度が低いことがデメリットといえます。

簡易査定(机上査定)

実際にマンションを調査することなく、査定価格を算出するものを机上査定といいます。匿名で依頼できるケースもあり、訪問査定と比べて簡単なため簡易査定とも呼ばれます。

一定の情報を入力するのにかかる時間は1分程度と簡単で、AI査定と同じように手軽に査定依頼できます。査定結果は早ければ当日、遅くても1週間程度で受け取ることが可能です。

簡易査定もマンションを見ずに査定額を算出するため、精度は高いとはいえません。複数社に依頼することで、相場価格に近い価格を見出すことができるでしょう。

訪問査定

実際に担当者がマンションを調査し、過去の取引事例や近隣で売り出されているマンションなどと比較して査定する方法です。

室内の状態や設備の有無など、詳細まで見て査定を行うため、より相場価格に近く、精度が高い査定方法といえます。

室内の調査に1時間程度かかることも多く、査定書を受け取るまでに数日から1週間程度かかります。査定価格を早く知りたい方にとっては、時間がかかりすぎると感じるかもしれません。

一括査定とは?

一括査定とは、不動産ポータルサイトなどを経由し、複数の不動産会社に査定依頼する方法です。一度の情報入力で複数社に依頼できるため、どこへ査定依頼したらよいのか分からない人や、査定依頼にかかる時間を短縮したい方におすすめです。

一括査定を利用して、机上査定や訪問査定依頼できます。通常相手側に個人情報が伝わることになるため、不動産会社から電話やメールで連絡が入ります。依頼先があまりに多すぎると対応に手間がかかることがあるため、よく考えたうえで依頼しましょう。

マンション査定で注意すべきこと

マンションの査定は無料で依頼でき、また必ずしも売りに出す必要はありません。しかし不動産会社へマンション査定を依頼するのであれば、いくつか注意したいポイントがあります。

この章では、とくに注意すべき点を4つ紹介します。

  • 不動産会社によって査定額が異なる
  • 査定額で売却できるとは限らない
  • 査定額が高いだけで不動産会社を選ばない
  • 査定依頼先が多すぎると電話対応が大変

不動産会社によって査定額が異なる

マンションの査定価格は、不動産会社によって異なります。また同じ会社でも、机上査定と訪問査定では異なることもあります。

したがってできれば複数社に査定を依頼し、査定価格の根拠なども参考にして平均値を参考にするようにしましょう。

また不動産は社会情勢や不動産市場の動きによっても査定価格が異なってくることもあるため、査定依頼する時期やタイミングによっても変わってきます。もし査定依頼してから半年以上経っている場合は、査定依頼し直すことをおすすめします。

査定額で売却できるとは限らない

査定価格は「売却想定価格」です。したがって、かならずしも査定額で売却できるとは限りません。資金計画を立てる際は、ゆとりを持つようにしましょう。

たとえば、住み替えなどでマンションを現金化したい時期や価格が決まっている場合は、資金計画についても不動産会社に相談しておくと安心です。

査定額が高いだけで不動産会社を選ばない

不動産会社によって査定価格が異なるケースがありますが、査定額が高いことだけで売却依頼先を決めないようにしてください。

査定額は、売却を約束するものではありません。査定書の内容や査定額の根拠なども参考にし、信頼できると思える不動産会社を選びましょう。

査定依頼先が多すぎると電話対応が大変

一括査定などを利用する際は、依頼しすぎないように注意しましょう。希望や条件の聞き取りや、訪問査定の日時の打ち合わせなどをするために、不動産会社から電話やメールで連絡が入ります。

対応できるのであればもちろん問題ありませんが、マンションの査定価格を知りたいのであれば、2~3社程度がおすすめです。

マンションを売却する方法

マンションを売却する方法としては、おもに2つの方法が考えられます。不動産会社へ「仲介」を依頼して個人へ売却する方法と、不動産会社に「買取」を依頼する方法です。

それぞれについて、もう少し詳しく紹介します。

仲介

不動産会社と媒介契約を締結し、買主を探してもらう方法です。基本的には個人が買主になることがほとんどで、相場価格に近い価格で売却できるのがメリットです。

不動産会社に所定の仲介手数料を支払うことになりますが、広告活動や内覧対応、契約業務、引渡し業務などまで含まれています。

仲介で売却する場合、売却までに3ヶ月程度かかることが多く、買い手がつくまでいくらで売れるか分かりません。ゆとりをもって計画しましょう。

買取

不動産会社が直接買取する場合、仲介手数料はかかりません。また買取価格に応じる場合は、1週間程度で現金化できることもあります。住み替えなどで売却を急いでいる場合は、買取による売却を検討してみましょう。

しかし不動産会社は再販することを想定して買い取るため、買取価格が相場価格の7~8割程度になることが多く、仲介による売却よりも安くなる傾向が高いことがデメリットといえます。

不動産会社によっては、買取保証制度を用意していることがあります。数ヵ月は仲介による売却を目指し、一定期間後に買取による売却を依頼することができるケースもあります。

慎重に資金計画を立てたうえで、買取による売却を決定しましょう。

マンション売却の流れ

マンションの査定を依頼した後、売却を依頼する場合はどのような流れになるのでしょうか。この章では、マンション売却の一般的な流れを紹介します。

査定を依頼する

まずマンションの査定を依頼します。できれば複数社の査定価格を参考にしましょう。査定価格の根拠やマンションの販売実績などを確認し、不動産会社を選んで売却依頼先を決定します。

媒介契約を締結する

不動産会社へ仲介による売却を依頼する場合は、媒介契約を締結します。最長で3ヶ月の契約期間を設け、売却価格を設定します。

媒介契約には3つの種類があり、その中から自分の希望や条件によって選ぶことができます。なおどの媒介契約を選んでも、支払う仲介手数料の金額は同じです。

媒介契約は3種類ある

媒介契約は3種類あります。複数社へ依頼する際は「一般媒介契約」、1社に限定する場合は「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」になります。

また、専任媒介契約は自ら発見した買主と直接契約できますが、専属専任媒介契約はかならず不動産会社を介して契約する必要があります。このように媒介契約の種類によって、依頼者の義務の度合いが異なります。

専属専任媒介契約はかならず不動産会社が仲介を行うことになるため、不動産会社の業務報告の頻度は1週間に1回以上となり、不動産会社が負う義務も媒介の種類によって違いがあります。

3つの媒介契約を表にして比較してみましたので、ぜひ依頼する際は参考にしてみてください。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数社との契約××
指定流通機構(レインズ)への登録任意義務(7営業日以内)義務(5営業日以内)
不動産会社の売主への業務報告任意義務2週間に1回以上義務1週間に1回以上
自己発見取引(売主が自ら発見した相手との契約)×
必ず媒介契約を結んだ不動産会社を介して契約する必要あり
契約有効期間法律上の制限なし3ヶ月以内3ヶ月以内
※ 全日本不動産協会、一般媒介契約
※ 媒介契約とは?

内覧に対応する

不動産会社と媒介契約後、販売活動を行います。早ければ数日後には、内覧希望者が現れる可能性があります。いつでも内覧に対応できるように室内を整理整頓し、なるべくきれいに清掃をしておきましょう。

売買契約を締結する

売買価格や引渡しの時期などに折り合いがついたら、売買契約を締結します。基本的には売買契約書や重要事項説明書などは不動産会が作成しますが、売主が準備すべき書類もあるため、事前に必要書類について確認しておけると安心です。

引っ越しする

引渡し日の前日までに、遅くとも引っ越しを済ませます。また電気やガス、水道については、転居届などの手続きをしておきます。

マンションを引渡す

決済日に買主から残代金を受取り、マンションの所有権を移転します。マンションの鍵や管理規約などの書類も、当日渡せるように準備しておきましょう。

また区分所有者変更届についても、管理人室や管理会社へ提出することを忘れないようにしましょう。

確定申告をする

マンションを売却して利益が発生したときは、譲渡所得税がかかります。翌年の2月16日から3月15日までに申告して納付します。

なお売却益が発生しない場合には確定申告は不要ですが、税金の特例を利用する場合は確定申告が必要です。

マンション売却には諸費用がかかる

マンションを売却には、諸費用がかかります。数百万円単位でかかるため、資金計画を立てる際に計上することを忘れないようにしましょう。

  • 印紙代
  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 譲渡所得税

印紙代

不動産売買契約書は、印紙税法で定められた課税文書です。したがって売買契約書を作成する際は、所定の印紙を貼付して印紙税を納める必要があります。

なお2024年3月31日までは軽減措置があり、納めるべき印紙税額が以下の通り軽減されます。

記載された契約金額税額軽減後の税額(2024年3月31日まで)
10万円超50万円以下400円200円
50万円超100万円以下1千円500円
100万円超500万円以下2千円1千円
500万円超1,000万円以下1万円5千円
1,000万円超5,000万円以下2万円1万円
5,000万円超1億円以下6万円3万円
1億円超5億円以下10万円6万円
※ 国税庁、不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

仲介手数料

不動産会社へマンションの売却について、仲介を依頼する場合にかかる手数料です。売買価格に応じて仲介手数料は異なりますが、成約価格が400万円超の場合「成約価格×3%+6万円+消費税」で計算できます。

たとえばマンションを3,000万円で成約した場合は、以下の通り計算できます。

3,000万円×3%+6万円+10%(消費税)=105.6万円(税込)

仲介手数料は成功報酬であるため、複数社に仲介を依頼していても支払うのは1社のみです。そして売買契約締結時に半分、決済時に半分と2回に分けて支払うのが一般的です。

登記費用

マンションの所有権移転登記は、司法書士へ依頼します。通常、所有権移転登記費用は買主側が負担します。

マンションを売る際にかかる登記費用としては、住宅ローンの抵当権抹消登記費用や、登記簿上と実際の住所が異なる場合にかかる住所変更登記です。

登記費用の内訳は、登録免許税と司法書士への報酬で、登録免許税は1個の不動産につき1,000円、司法書士への報酬は1~2万円です。住宅ローンの抵当権抹消登記にかかる費用は、2万円程度を想定しておきましょう。

なお、自分で抵当権抹消登記や住所変更登記をすることも可能です。決済日当日に抹消する場合は、手続き上司法書士へ依頼する必要があります。自分で行う場合は余裕をもって申請することをおすすめします。

譲渡所得税

マンションを売却して利益が発生した場合は、その所得に対して譲渡所得税がかかります。不動産の所有期間によってその税率は異なり、長期譲渡所得に対しては15%(住民税5%)、短期譲渡所得には30%(住民税9%)の税率が適用になります。

  • 長期譲渡所得:売却した年の1月1日に所有期間が5年を超える場合
  • 短期譲渡所得:売却した年の1月1日に所有期間が5年以下の場合

なお2037年までは、基準所得税額の2.1%が復興特別所得税として課税されます。一般的に譲渡所得税とは、所得税と住民税を合わせた税額をさし、譲渡所得に対する合計税率は以下の通りです。

所得税住民税復興特別所得税合計
長期譲渡所得15%5%0.315%(15%×2.1%)20.315%
短期譲渡所得30%9%0.63%(30%×2.1%)39.63%
※ 国税庁、長期譲渡所得の税額の計算
※ 国税庁、短期譲渡所得の税額の計算
※ 2037年までは復興特別所得税として、各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と合わせて申告し、納付することになります。

まとめ

マンションの査定だけを、不動産会社へ依頼することは可能です。無料で依頼することができ、かならずしも売却を依頼する必要はありません。

マンションを売却するか否かを判断するために、査定価格を知ることは重要です。なるべく複数社に査定を依頼し、査定価格の根拠も聞いたうえで売り出し価格を決めるようにしましょう。

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