環境の変化により家を売りたいけど、住宅ローンが残っていても売却できるのか気になる方もいるでしょう。
結論からいえば、住宅ローンが残っている家でも売ることができます。
実際の手続きでは所有権を移転する前に抵当権を抹消できればよいため、決済時に買主から受領する売買代金で完済できれば売却が可能です。
住宅ローン残債がある方も、必要であれば家の売却を検討してみてください。
この記事では、住宅ローン返済中の不動産をスムーズに売却するための方法と、オーバーローンに対する対処法を紹介します。
売却の注意点もあわせて解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
住宅ローン返済中でも家を売ることはできる
住宅ローンが残っている状態でも、家を売り出すことはできます。
建物の価値は経年とともに減少するため、たとえば30年の住宅ローンを30年かけて返済してから売却するより、早めに売却した方が高値で売れるでしょう。
ただし、住宅ローンが残っている家を売却するには、所有権を買主に移転する前に抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権とは、金融機関で住宅ローンを組む際、返済が滞ったときに金融機関が不動産を売却できるよう設定する権利のことです。
住宅ローンを完済できれば抵当権は抹消できるため、まずは住宅ローン残債を確認したうえで売却想定価格を出し、両者を比較しましょう。
住宅ローンの残債を確認する方法
住宅ローンの返済が残っている場合は、まず残債がいくら残っているのか確認しましょう。
決済時に買主から受領する売買代金で完済できない場合は、自己資金を充当するなど、何かしらの手立てが必要です。
ここでは住宅ローンの残債額を確認するための、4つの方法を紹介します。
返済予定表（償還予定表）で確認する
金融機関によって名称は異なりますが、返済予定表（償還予定表）なら住宅ローン残債額を確認できます。
住宅ローンを組んだときに発行されるため、まずは家にないか探してみましょう。手元にない場合、再発行依頼も可能です。
残高証明書で確認する
残高証明書とは、年末の時点の住宅ローンの残高を証明する書面です。送られてくる時期は金融機関によって多少異なりますが、一般的には10～11月頃です。
残高証明書が手元にない場合は再発行を依頼できますが、金融機関によって有料の場合もあるので注意しましょう。
金融機関の窓口で確認する
返済予定表や残高証明書の再発行は、金融機関の窓口でも依頼できます。店舗もしくは郵送で受け取りましょう。
なお、窓口では本人確認書類や通帳またはキャッシュカード、届け印などが必要となります。
また、金融機関によっては手数料がかかる場合もあるため、現金も持っていきましょう。
オンライン上で確認する
金融機関によっては、Webサイト上で返済表を閲覧できます。インターネットバンキングを利用している場合、24時間パソコンやスマートフォンなどで残債を確認することも可能です。
売却想定価格を確認する方法
住宅ローン残債を確認したら、家がいくらぐらいで売却できるのか調べてみましょう。ここからは、家の売却想定価格をチェックする方法を解説します。
不動産会社に査定依頼する
不動産がいくらで売却できるのか知りたいときは、不動産会社に査定を依頼します。
ここでは、不動産を一定の情報だけで査定する「机上査定」と、不動産会社の担当者が実際に不動産を見て査定する「訪問査定」をそれぞれ紹介します。
机上査定
机上査定は、実際に不動産を調査せずに査定を行う方法です。
たとえば、土地の大きさや建物の床面積、築年数など、一定の情報をもとに、近隣の成約事例や売り出し中の物件の価格などを考慮して査定額を算出します。
査定を依頼するのにかかる時間は数分程度で、早ければその日のうちに査定額がわかることもあります。
訪問査定に比べると精度は低くなりますが、すぐに査定額を知りたいときや、売却するかどうか判断するときに便利です。
訪問査定
訪問査定は、不動産会社の担当者が、実際に不動産を調査して査定する方法です。
たとえば戸建ての場合、外観や室内とあわせて周辺環境や、交通や生活の利便性なども調査対象になります。
居室だけでなくクローゼットの中も確認するので、気になる方は整理整頓しておきましょう。広さにもよりますが、通常戸建ての場合は調査に1～2時間程度かかります。
不動産を売却する前には、かならず訪問査定が必要になります。売却することが確定している場合は、最初に訪問査定を依頼しましょう。
不動産取引情報提供サイトで調べる
不動産の取引価格相場は、情報提供サイトで調べてみましょう。調べたい不動産に似ている成約事例を比較的簡単に検索できます。ここでは、2つの不動産取引価格に関する情報提供サイトを紹介します。
レインズマーケットインフォメーション
レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通大臣が指定する不動産流通機構（レインズ）が運営しているシステムです。
個人でも、マンションや戸建ての成約価格を地域や条件を指定して無料で検索できます。
沿線や築年数などの追加検索条件を入力し、調べたい不動産と似ている物件の成約事例を検索しましょう。
おおよその相場がわかれば、査定価格が適切かどうか判断しやすくなります。
不動産総合ライブラリ
不動産総合ライブラリは、国土交通省が運営しているシステムです。宅地や土地建物、マンションなど取引価格を、時期や地域を指定して検索できます。
成約時期と地域、住所もしくは沿線・駅名から探すことができるため、非常に細かい条件で比較することも可能です。
参考：不動産情報ライブラリ
オーバーローンになる場合の対処法
家の売買代金や資産価値よりも、住宅ローンの残債や借入額が多いことを一般的に「オーバーローン」と呼びます。
不動産価格の100％を住宅ローンで購入したケースでは、オーバーローンになりやすいため注意しましょう。
オーバーローンの場合、売買代金だけでは住宅ローンを完済できないため対処が必要です。ここでは参考として、オーバーローンの状態を解消する5つの対処法を紹介します。
自己資金を充当する
住宅ローンの残債額に対し、売買代金で足りない分を自己資金で用意する方法です。足りない分を金融機関に支払うことで完済すれば、決済日当日に抵当権を抹消できます。
ただし、不動産を売却する場合は諸費用がかかります。また生活費も残す必要があるため、慎重に資金計画を立てましょう。
住み替えローンを利用する
自宅を売却して新居を購入する場合は、住み替えローン（買い替えローン）を利用する方法があります。住み替えローンを利用できれば、返済途中の住宅ローンと新居を購入するための住宅ローンをまとめて借りられます。
しかし担保に対して借入額が大きくなるため審査は厳しく、金利が高くなる傾向があります。
また自宅の抵当権抹消と新居の抵当権設定を同日におこなう必要があるため、不動産会社の協力も必要となる点に注意しましょう。
親族から資金援助を受ける
自己資金が足りない場合、親族からの資金援助を相談してみましょう。贈与税には暦年贈与と呼ばれる制度があり、年間110万円までの贈与は非課税になります。※1
また相続時精算課税制度を利用して、お金を受け取ることも可能です。
相続時精算課税制度とは、原則贈与をした年の1月1日において60歳以上の父母（または祖父母）が、18歳以上の子（または孫）に贈与したときに選択できる制度です。※2
相続時精算課税制度を利用すれば、合計2,500万円までは贈与税を納めずに贈与を受けとれます。
ただし、相続時精算課税制度はあくまでも相続のタイミングを早める制度であり、父母が亡くなったあとは相続税が発生する可能性があります。
また一度相続時精算課税制度を利用すると、暦年贈与に戻すことはできません。
暦年贈与と相続時精算課税制度、どちらがよいのかは今後の税制にも左右されるため、気になる方は税理士に相談してみてください。
売却時期を延期する
家を売却するタイミングを延期できる場合、売却時期の見直しをしましょう。
返済を続けることで、住宅ローンの残債は減少します。売却時期を想定し、返済予定表で残債額を確認しつつ貯金額を増やす計画を立てましょう。
任意売却する
収入の減少や病気で働けなくなるなど、住宅ローンの月々の返済が難しくなることがあります。
自宅を売却したくてもオーバーローンで売却できないときは、競売になる前に任意売却するのも1つの方法です。
任意売却とは、競売を回避するために債権者（保証会社など）と住宅ローンの残債務について協議したうえで、一般の市場で売却する方法です。
債権者に売却価格や返済額について同意を得る必要がありますが、競売よりも高く売却できる可能性があります。
ただし売却価格によっては住宅ローンの債務が残り、返済が続くケースもあります。任意売却する条件をよく確認したうえで、慎重に決定しましょう。
アンダーローンなら売却の順番を決めておく
家の売買代金より、住宅ローンの残債額が少ないことを一般的に「アンダーローン」と呼びます。
売買代金で住宅ローンを完済できるため、比較的スムーズに売却を進められるでしょう。
ただし、家を売るときの選択肢には「売り先行」と「買い先行」があります。ここではそれぞれのメリットとデメリットについて解説します。
売り先行とは？
売り先行は、自宅を売却し、一度賃貸物件などに仮住まいしてから新居を購入することです。
売買価格が確定してから新居を購入できるため、資金計画が立てやすい点がメリットです。
しかし仮住まいしなければならないため、手間と引越し代が2回かかります。
さらに仮住まいの期間が長くなった場合、その分家賃がかかります。売り先行の場合は、自宅売却中に新居探しを進め、仮住まいの期間を短くしましょう。
買い先行とは？
買い先行とは、新居を先に購入し、引越ししてから自宅を売却する方法です。引越しは一回のみ、かつ空き家の状態で家を売却できるのがメリットです。
また、不動産会社へ鍵を貸し出すことで内覧に立ち会う必要がなくなるので、週末の計画を立てやすいでしょう。
しかし売却価格が分からない状態で新居を購入することになり、資金計画が立てにくい点がデメリットです。
買い先行の場合、新居をつなぎ融資を利用して購入し、自宅が売却できたら一括返済するのもおすすめです。
ただし一時期にはダブルローンになるため、資金的にゆとりがない場合は売り先行を検討してください。
住宅ローン返済中に家を売る際の注意点
ここからは、住宅ローン返済中に家を売る際の注意点を解説します。後悔のない売却をするため、ぜひ事前にチェックしてみてください。
不動産売却にかかる諸費用を把握しておく
不動産を売却するためには、諸費用がかかります。諸費用は売買代金や自己資金から負担することになるため、売却を進める前に諸費用を試算しておきましょう。
不動産売却にかかる基本的な費用は、次のとおりです。
| 諸費用 | 詳細 | 支払うタイミング |
| 仲介手数料 | 不動産会社へ支払う手数料 | 契約時に半額、決済時に半額が一般的 |
| 印紙税 | 課税文書である売買契約書に、収入印紙を貼付することで納税するもの | 売買契約締結時 |
| 抵当権抹消登記費用 | 抵当権抹消登記を依頼する司法書士へ、登記にかかる登録免許税と報酬を支払う | 決済時 |
| 住所変更登記費用 | 実際の住所と登記上の住所が異なる場合、住所変更登記が必要 | 決済時、もしくは住所変更登記依頼時 |
| 住宅ローン一括返済事務手数料 | 住宅ローンを一括返済するときにかかる事務手数料。金融機関によって異なる | 決済時、もしくは一括返済するとき |
| 引越し費用 | 引越し会社へ支払う費用 | 引越しした後 |
| 譲渡所得税 | 不動産を売却して利益が発生したときにかかる税金で、確定申告して納付する | 翌年2月16日～3月15日の確定申告後 |
| 土地の測量費用ハウスクリーニング費用など | 土地の測量費用や建物の解体費用、ハウスクリーニング費用など、契約条件や必要に応じて実施した場合かかる費用 | それぞれ依頼したとき（決済前） |
諸費用については、媒介契約を結んだ不動産会社でも説明してもらえます。判断が難しいときは、不動産会社の担当者に相談してみましょう。
利益が出た場合は確定申告をおこなう
家の売却で利益が出た場合、翌年の2月16日～3月15日に確定申告をおこないましょう。
売却益に対しては、譲渡所得税が発生します。
収入として売却益を正確に申告しなければペナルティが課される可能性もあるため、忘れずに申告をしてください。
確定申告に必要な書類は、次のとおりです。
- 購入時の売買契約書（コピー）
- 売却時の売買契約書（コピー）
- 建物請負契約書（コピー）※一戸建ての場合のみ
- 仲介手数料・印紙代などの領収書
確定申告について不安がある場合、国税庁の窓口で相談するのがおすすめです。
相談方法は複数あるため、国税庁ホームページ「税についての相談窓口」で詳細を確認してみてください。
売却で利用できる特例について理解しておく
マイホームの売却で利用できる特例については、売却前に理解しておきましょう。
次の特例を活かせば、支払う税金を抑えることが可能です。
| 特例名 | 内容 |
| 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 | マイホームを売却した場合、所有期間にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円控除される |
| マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 | マイホームを2025年12月31日までに譲渡して買い換えた場合、譲渡により発生した損失をその他の所得から控除できる |
利益が出た場合でも、損失が出た場合でも利用できる特例があります。
ただし、特例の利用には確定申告が必要となるため、期限内に要件と必要書類の詳細を確認して準備しておきましょう。
参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
参考：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)｜国税庁
住宅の売却を得意としている不動産会社に依頼する
住宅ローンが残っている家を売るときは、住宅の売却を得意としている不動産会社に相談しましょう。
残債がある場合、少しでも家を高く売却し、完済を目指す必要があります。
しかし、残債ありの住宅売却は専門性が高いうえ地域ごとに状況が大きく異なるため、不動産会社の対応次第ではなかなか売れないことも少なくありません。
少しでも売却のチャンスを高めるには、住宅の売却経験が豊富な不動産会社への相談が近道です。
地域密着型で経験豊富な不動産会社からアドバイスを受け、少しでも高く売却できる方法を探りましょう。
【状況別】ローン返済中に家を売るときの注意点
ここでは、住宅ローン返済中に家を売却する場合の細かな注意点を状況別に解説します。
離婚もしくは相続をきっかけに家の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
離婚時に住宅ローン残債があるとき
住宅ローン残債がある場合、離婚をしても基本的にローン名義人、連帯保証人の変更はできません。
解除もしくは変更したいときは、ローンの完済が必要です。
家を売却して完済できるなら、ローンを組んでいる金融機関に相談したうえで売却しましょう。オーバーローンになる場合、住宅ローンの借り換えも選択肢です。
なお、家が夫婦の共有名義となっている場合、両方の合意がなければ家の売却はできません。
また、家はローンを含めて財産分与の対象となります。
ローン残債がある場合、離婚時に話し合って決めた割合でそれぞれ返済を進めなければいけません。
話し合いがうまく進まない場合、弁護士など第三者を入れることも検討してみてください。
相続時に住宅ローン残債があるとき
相続では、家だけでなく住宅ローン残債をはじめとするマイナスの資産も相続人が引き継ぎます。
ただし、故人が団体信用生命保険に加入している場合、保険金を受け取れます。
住宅ローンは保険金で完済できるため、まずは団体信用生命保険の加入状況を調べてください。
加入していなかった場合、次の相続方法を検討してみてください。
| 限定承認 | プラスの財産とマイナスの財産を合計し、プラスになる場合は相続する |
| 相続放棄 | プラスの財産もマイナスの財産も一切受け取らない |
限定承認には、相続人全員の手続きが必要です。
相続放棄は個人でできますが、プラスの財産もマイナスの財産もほかの相続人が引き継ぐ形になります。
マイナスの資産が大きい場合、ほかの相続人に重い返済負担を強いることも考えられるでしょう。
故人の資産の状況は、相続人全体で共有しておくようにしてください。
まとめ
今回は住宅ローンの残債がある家を売れるかどうか、売却する際の注意点を含め解説しました。
住宅ローンが残っている状態でも、家を売ることは可能です。しかし決済時に住宅ローンを完済する必要があるため、まず住宅ローンの残債額と査定額を確認しましょう。
残債より売却額が低い場合でも、自己資金が用意できれば売却は可能です。売却するためにかかる諸費用も含めて試算し、無理のない資金計画を立てましょう。
