住宅ローン返済中の家を売ることはできる！売却方法や完済できないときの対処法を解説

離婚や住み替え、あるいは経済的な事情から、住宅ローンが残っている家の売却を考えている方もいるでしょう。
ローン返済中でも売れるのかや、ローンが残ったらどうしようなどと、金銭面や手続き面で大きな不安を抱えている方も少なくありません。

結論からお伝えすると、住宅ローンが残っていても、自己資金を充当したり任意売却を選んだりすれば家を売却できます。

この記事では、住宅ローン返済中の家を売る方法や、オーバーローンになった場合の対処法などを解説します。

ローンが残った家の売却を検討し始めた方、ご自身の状況に最適な解決策を知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローン返済中でも家を売ることはできる

住宅ローンの返済中であっても家の売却は可能です。

ただし、そのためには「売却（決済）と同時に、ローン残債を一括で返済する」といった条件を満たす必要があります。

住宅ローンを借りる際、金融機関は対象の不動産に「抵当権」を設定します。

抵当権とは、万が一ローンの返済が滞った場合に、優先的に債務を回収できるようにするための権利です。

この抵当権は、ローンを完済しなければ抹消できません。そのため、売却時にはローンを一括返済し、抵当権を抹消する必要があります。

住宅ローン返済中の家を売るための3ステップ

住宅ローンが残っている家を売却するためには、まず自身の状況を正確に把握する必要があります。

具体的には、以下の3つのステップで確認を進めていきます。

• 住宅ローン残債の把握
• 家の売却想定価格の調査
• 住宅ローンを完済できるかの確認

それぞれの流れについて詳しく解説します。

 住宅ローン残債を把握する

家の売却を検討する際は、住宅ローンの残債が現在いくらあるのかを正確に把握しましょう。

なぜなら残債額が売却価格でローンを完済できるか（アンダーローン）、あるいは不足するか（オーバーローン）を判断するための基準となるためです。

ローン残債を確認する主な方法は、次のとおりです。

• ローン返済予定表（償還表）を見る
• 残高証明書を確認する
• Webサービスにログインする

まずはこれらの方法で、「今家を売却するとしたら、いくら返済する必要があるのか」正確な金額を把握しましょう。

家の売却想定価格を調べる

ローン残債を把握したら、次にその家が「いくらで売れそうか」売却想定価格を調べましょう。

この想定価格とローン残債を比較すれば、自身の状況がアンダーローンかオーバーローンかを判断できます。

売却想定価格を調べる主な方法には、「不動産会社に査定を依頼する」方法と、「不動産取引情報提供サイトで調べる」方法があります。

それぞれの方法について、詳しく見ていきましょう。

不動産会社に査定依頼する

より正確な売却想定価格を知るためには、不動産の専門家である不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

査定には、簡易的に価格を算出する「机上査定（簡易査定）」と、実際に現地を訪問して査定する「訪問査定」の2種類があります。

特に訪問査定は、専門家が個別の事情（リフォーム状況や日当たりなど）を加味するため、より実態に近い売却価格を把握できるでしょう。

多くの不動産会社では、これらの査定を無料で提供しています。

不動産取引情報提供サイトで調べる

不動産会社に依頼する前に自身で大まかな相場観を掴みたい場合は、不動産取引情報提供サイトで調べる方法もあります。

売却想定価格を調べられる主なサイトは、次のとおりです。

サイト名	運営元
不動産情報ライブラリ	国土交通省
REINS Market Information	国土交通大臣指定の不動産流通機構
各不動産ポータルサイト	民間会社

上記のサイトで、自身の家と条件が近い物件の成約価格や、いくらで売りに出されているかを確認すればおおよその相場価格がわかります。

ただし、これらの価格はあくまで目安です。

特に売出価格は、売主の希望が反映された金額であり、必ずしもその価格で売れるとは限りません。

個別の物件の状況（室内の状態や修繕履歴など）は反映されていないため、より正確な価格を知るには、不動産会社による査定が必要となります。

住宅ローンを完済できるか確認する

「住宅ローン残債」と「家の売却想定価格」が分かったら、最後に両者を比較し、売却によってローンを完済できるかを確認します。

この比較結果によって、自身の状況が「アンダーローン」か「オーバーローン」かが確定し、今後の売却戦略が大きく変わってきます。

アンダーローンの場合、売却代金でローンを完済できる可能性が高く、スムーズな売却が期待できます。

一方で、オーバーローンの場合、売却代金だけではローンを完済できないため、不足分をどう補うかという課題に直面します。

また注意点として、家の売却には仲介手数料や登記費用などの「諸費用」が発生するのを忘れてはいけません。

次の章からは、この「オーバーローン」と「アンダーローン」それぞれのケースについて、具体的な対処法を解説します。

オーバーローンの家を売る方法

家の売却想定価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の場合、売却代金だけではローンを完済できません。

この状況で家を売却するには、不足分の金額を何らかの方法で用意する必要があります。

主な対処法として、以下の5つが挙げられます。

• 自己資金を充当する
• 住み替えローンを利用する
• 親族から資金援助を受ける
• 売却時期を延期する
• 任意売却する

ここからは、それぞれの方法について詳しく解説するため、自身の状況に合わせて最適な方法を検討しましょう。

自己資金を充当する

オーバーローンで不足する金額を解消する最も基本的な方法は、自身の預貯金などの自己資金で補填するやり方です。

たとえば、ローン残債が3,000万円、家の売却価格が2,800万円だった場合、不足する200万円（別途、売却諸費用も必要）を現金で用意します。

売却代金と自己資金を合わせ、決済・引渡しの日にローンを一括返済すれば、抵当権を抹消し、買主へ引き渡せます。

自己資金で充当する方法は、新たに借り入れする必要がなく、手続きが比較的シンプルに進む点です。

手元の資金に余裕があり、不足額を問題なく充当できる場合には、この方法が最も確実といえるでしょう。

住み替えローンを利用する

売却と同時に新しい家への住み替えを検討している場合、「住み替えローン」を利用できる可能性があります。

住み替えローンとは、現在の家の売却で返済しきれないローン残債と、新しく購入する家の費用を、まとめて借り入れできる金融商品です。

たとえば、補填に必要な金額が300万円、新しい家の購入費用が4,000万円の場合、合計4,300万円を一本のローンとして組みます。

自己資金が不足していても、オーバーローン状態の家の売却と新居の購入を同時に実現できる点が大きなメリットです。

ただし、借入総額が大きくなるため、通常の住宅ローンに比べて審査が厳しくなる傾向にあります。

住み替えローンの利用には、金融機関との調整も必要となるため、取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談するのをおすすめします。

親族から資金援助を受ける

自己資金が不足しており、住み替えローンの利用も難しい場合、両親や親族から資金援助を受けて不足分を補填する方法も選択肢の一つです。

この方法は、新たな借り入れを増やさずに済むメリットがあります。

ただし、注意が必要なのは「贈与税」です。年間110万円を超える金銭を受け取ると、原則として贈与税が課税されます。

また、住宅に関連する資金援助の場合は「住宅取得等資金の贈与の非課税措置」や「相続時精算課税制度」といった特例を利用できるケースもあります。

どのような制度が利用できるかは、資金の使途や家族の状況によって異なるため、事前に税理士などの専門家に相談しておくと安心です。

売却時期を延期する

差額を補填する資金が用意できず、かつ売却を急ぐ事情がない場合は、売却時期を延期し、返済を続けることも選択肢となります。

住宅ローンの返済を継続すれば、ローン残債は着実に減少していきます。

その間に不動産市場が好転し、家の資産価値が上昇すれば、将来的にアンダーローンに転じる可能性もゼロではありません。

ただし、建物の価値は築年数の経過とともに下落していくのが一般的です。

ローンの残債が減ったとしても、返済額以上に資産価値の下落スピードが速い場合、いつまでもオーバーローン状態が解消されないこともあるでしょう。

現在のローン返済に十分な余裕があり、市場の動向を見極めたい場合には有効ですが、状況が悪化する可能性も考慮する必要があります。

任意売却する

すでに住宅ローンの返済が困難になり、滞納しているか、その恐れが非常に高い場合には、「任意売却」の手続きを検討する必要があります。

任意売却とは、ローン返済が不可能になった際に、融資を受けている金融機関（債権者）の合意を得て、不動産を売却する方法のことです。

ローンを滞納し続けると、最終的に家は競売にかけられ、市場価格より安い価格で強制的に売却される可能性が高くなります。

任意売却の手続きには債権者との交渉が必要となるため、専門の不動産会社への相談がおすすめです。

任意売却には時間的な制約もあるため、もし滞納が始まってしまった、あるいは滞納しそうな状況であれば、一刻も早く専門家へ相談しましょう。

アンダーローンの家を売る方法

家の売却想定価格がローン残債を上回る「アンダーローン」の場合、売却代金でローンを完済できるため、売却はスムーズに進められるでしょう。

売却によって手元に資金が残ることも期待できます。

ここでは、アンダーローンの家を売る際の基本的な「流れ」と、特に住み替え（買い替え）を行う場合の「売却と購入のタイミング」について解説します。

家を売る際の流れ

アンダーローンの家を売却する際、基本的な流れを把握しておけば、計画的に準備を進められます。

不動産売却の一般的な流れは以下のとおりです。

【不動産売却の基本的な流れ】

1. 不動産会社へ査定依頼
2. 媒介契約の締結
3. 売却活動の開始
4. 売買契約の締結
5. 決済・引渡し

複数の不動産会社に査定を依頼して、信頼できる業者を見つけられれば、担当者がスムーズに各手続きを進めてくれます。

査定から引渡しまでの期間は、物件の状況や市場の動向にもよりますが、一般的に3ヶ月から半年程度を見込んでおくとよいでしょう。

売り先行と買い先行の違い

住み替え（買い替え）を伴う売却では、「今の家を売る」タイミングと「新しい家を買う」タイミングを調整する必要があります。

これには「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があり、それぞれにメリットとデメリットが存在します。

それぞれのメリット・デメリットは次の表を参考にしてください。

	売り先行	買い先行
メリット	資金計画を立てやすい 売り急ぐ必要がない	じっくり新居を探せる 仮住まいが不要
デメリット	仮住まいの可能性	売り急ぐ可能性 二重ローンのリスク

どちらの方法が適しているかは、自身の資金状況やライフプランによって異なります。

それぞれのメリット・デメリットを理解し、不動産会社ともよく相談した上で、慎重に計画を立てましょう。

住宅ローン返済中に家を売る際の注意点

住宅ローンが残っている家を売却する際には、ローン完済以外にも注意すべき点がいくつかあります。

それぞれの注意点について、詳しく解説します。

不動産売却にかかる税金・諸費用を把握しておく

家の売却代金は、その全額が手元に残るわけではなく、売却手続きの過程で、さまざまな税金や諸費用が発生するのを理解しておく必要があります。

これらを考慮せずに資金計画を立てると、アンダーローンの場合でも、想定していたより手残りが少なくなってしまう恐れがあります。

主な諸費用としては、以下のようなものが挙げられます。

【売却時にかかる主な税金・諸費用】

税金・諸費用	備考
仲介手数料	不動産会社に支払う報酬
印紙税	売買契約書に収入印紙で貼付
登記費用	抵当権抹消時などに発生
その他	引越し代、ハウスクリーニング代など

特に仲介手数料は諸費用の中で大きな割合を占めます。

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で以下のように定められています。

【仲介手数料の速算式（上限）】

諸費用の合計額は、売却価格や物件の状況によって異なりますが、売却価格の3〜5%程度を見込んでおくと安心です。

利益が出た場合は確定申告をおこなう

家を売却して利益が出た場合、その利益には「譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）」が課税されます。

そのため、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。

利益は譲渡所得と呼ばれ、売却価格から家の取得費や売却にかかった諸費用を差し引いて計算します。

【譲渡所得の計算式】

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

この計算結果から特例の控除を差し引いてもプラスになる場合は、税金が発生します。逆に、マイナスになった場合（譲渡損失）は、課税されません。

注意点として、後述する特例を適用した結果、税金がゼロになる場合でも、その特例の適用を受けるために確定申告が必要となります。

確定申告は、家を売却した年の翌年（通常2月16日から3月15日）に行います。

自身のケースで申告が必要かどうかわからない場合は、事前に税務署や税理士などの専門家に相談しておくと安心です。

売却で利用できる特例について理解しておく

自身が住んでいた家（マイホーム）を売却する場合、税金の負担を軽減できる特例がいくつか用意されています。

これらの制度を知らずにいると、節税できるはずの税額まで納めることにもなりかねません。

自身の状況が適用要件を満たしているか、事前に確認しておきましょう。

【主なマイホーム売却時の特例】

• 3,000万円の特別控除
• 軽減税率の特例
• 特定のマイホームを買い替えた場合の特例
• マイホームを売却した損失の特例

3,000万円の特別控除を利用すれば、譲渡所得から3,000万円までを控除でき、課税されないケースも珍しくありません。

それぞれの特例には詳細な適用条件があるため、利用できる特例がないか気になる方は、国税庁のページか専門家に相談しましょう。

参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
参考：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)｜国税庁

住宅の売却を得意としている不動産会社に依頼する

住宅ローンが残っている家の売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが極めて重要です。

不動産会社と一口に言っても、賃貸仲介が得意な会社、投資用物件が専門の会社など、それぞれに得意分野があります。

ローンが残っている家の売却や、住み替え・離婚が絡む複雑な案件では、単なる物件の紹介だけでなく、高度な専門知識が求められます。

債権者との調整能力、税務特例への理解、そして利用者の不安に寄り添う対応力など、総合的なサポート体制が不可欠です。

自身の状況と近い売却実績が豊富にあるか、担当者が親身になって相談に乗ってくれるかを見極めましょう。

住宅ローン返済中の売却相談ならファンズ不動産

住宅ローン返済中の家を売却する場合、残債の扱いや諸費用、税金、各種特例など、事前に確認すべき点が多くあります。手順を誤ると、想定外の負担が生じる可能性もあるため、慎重な判断が欠かせません。

こうした注意点を理解したうえで売却を進めるには、状況に応じた説明を受けられる相談先を選ぶことが重要です。

判断に迷った際は、住宅ローン返済中の売却相談先として、ファンズ不動産も選択肢の一つとして検討するとよいでしょう。

信頼度の高い買主とマッチングが可能

ファンズ不動産は、キュレーターの価値観に「共感」した、購買意欲の高いユーザーへ物件情報を届けます。

キュレーターは日頃からSNSで専門知識やライフスタイルを発信しており、人柄や実績が公開されています。

そのため単なる物件情報としてではなく、「あのキュレーターが勧める物件」という信頼度の高い情報として不動産情報を届けることが可能です。

情報発信のプロセスを介することで、物件の背景にあるストーリーや価値観を理解してくれる買主と出会う確率も高められるでしょう。

ぜひファンズ不動産で、物件への想いを共有できる「信頼できる買主」とのマッチングを実現してみましょう。

リノベ前提の物件や土地売却も。専門チームが対応

ファンズ不動産は、一般的なマンションや戸建てだけでなく、専門知識が求められる不動産の売却にも対応しています。

社内には土地売買のプロが在籍しているほか、2025年10月からはリノベーションのワンストップサポートも開始しました。

そのため「リノベーション前提」といった付加価値を付けた売却提案や、複雑な権利関係が絡む土地の売却も、窓口一つでスムーズに進められます。

他社では取り扱いが難しいと言われた物件でも、まずは一度相談してみる価値があるでしょう。

【状況別】住宅ローン返済中に家を売るときの対処法

住宅ローン返済中の家を売却する理由は、人によって様々です。

ここでは、特に専門的な対応が必要となる3つの状況について、それぞれの対処法を解説します。

離婚した場合

離婚に伴って住宅ローン返済中の家を売却する場合、法務・税務上の複雑な問題が絡むため、慎重な対応が求められます。

まず確認すべきは、「不動産の名義（所有者）」と「住宅ローンの名義（債務者・連帯保証人）」がどうなっているかです。

たとえば、家が夫婦の共有名義になっている場合、売却するには二人の合意が必須となります。

また、一方が債務者で、もう一方が連帯保証人のケースも多く、売却後の残債務の取り扱いについて債権者との調整が必要になることもあります。

売却価格がローン残債を上回るアンダーローンであれば、売却代金でローンを完済し、残った現金を財産分与として分けることが可能です。

しかし、オーバーローンの場合は売却してもローンが残り、その不足分を誰がどう負担するのかを夫婦間で明確に協議して取り決めておく必要があります。

このように、離婚時のマイホームの売却は、財産分与が関係して法律的な側面が強くなります。

相続した場合

住宅ローンの名義人が亡くなり、その家を相続した場合、相続人は家と同時に、負債（住宅ローン）も引き継ぐことになります。

まず確認すべきは、亡くなった方が「団体信用生命保険（団信）」に加入していたかどうかです。

団信に加入していれば、保険金によって住宅ローンは完済されるため、支払いを心配する必要はありません。

団信に加入していた場合、相続人はローン負担のない家を引き継ぐことができ、売却も比較的スムーズに進められます。

もし団信に未加入であったり、保険が適用されない事情があったりした場合は、ローン残債もそのまま相続人が引き継ぎます。

相続した家に住まない場合は、固定資産税などの維持費もかかるため、売却して残債の返済に充てることを検討するのが一般的です。

売却するには、前提として、法務局で不動産の名義を相続人へ変更する「相続登記」を完了させておく必要があります。

なお、資産より負債（ローン）のほうが明らかに多い場合は、家庭裁判所で「相続放棄」の手続きをするのも選択肢の一つです。

相続の手続きには期限が定められているものも多いため、早めに専門家へ相談しましょう。

滞納が続いている場合

住宅ローンの返済が苦しく、すでに滞納が始まっている場合は、一刻も早い対応が求められます。

滞納をそのまま放置してしまうと、最終的に自宅は「競売」にかけられてしまいます。

競売では、不動産が市場価格よりも安い価格で強制的に売却される可能性があり、売却後も多額のローン残債に苦しむことになりかねません。

この最悪の事態を避けるための有効な手段が「任意売却」です。

市場価格に近い価格で売却できる可能性が高いため、競売に比べて売却後の残債を減らせる可能性が高くなります。

また、引っ越しの時期などについても、競売より柔軟な交渉が可能な場合があります。

ただし、任意売却は、債権者との高度な交渉を必要とし、競売の開札が始まるまでの限られた時間内に行わなければなりません。

滞納したら、すぐにでも任意売却の専門知識と交渉力を持つ不動産会社へ相談し、競売にならないようにしてください。

住宅ローン返済中に家を売るときによくある質問

最後に、住宅ローン返済中の家の売却に関して、寄せられることの多い質問にお答えします。

• 家を少しでも高く売るコツは？
• 抵当権抹消のタイミングはいつ？
• 住宅ローン返済中に家を貸し出せる？

これらの疑問を解消し、売却への不安を少しでも減らしておきましょう。

家を少しでも高く売るコツは？

家を少しでも高く売却するためには、次のポイントを押さえましょう。

• 内覧に備えて清掃・整理整頓する
• 信頼できる不動産会社に依頼する
• 内覧時に物件のよさをアピールする
• 売却時期・売却価格を見極める

とくに内覧は購入希望者が物件を買うかを決めるポイントのため、水回りを中心に室内全体をきれいにしておくのをおすすめします。

また、信頼できる不動産会社を見つけられれば、さまざまなアドバイスを受けられ、満足できる価格で売れやすくなるでしょう。

抵当権抹消のタイミングはいつ？

抵当権を抹消する手続きは、不動産の決済時（売買代金の残代金受領）に行います。

所有権移転登記をするには専門的な知識が必要ですが、司法書士に依頼するケースが一般的なため、過度に心配する必要はないでしょう。

住宅ローン返済中に家を貸し出せる？

住宅ローンを返済中の家を、第三者に賃貸として貸し出すには注意が必要です。

住宅ローンは自宅用の不動産を購入するための金融商品であり、賃貸物件としての利用は原則として禁止しています。

ただし、急な転勤など、やむを得ない事情で一時的に居住できなくなるケースも考えられます。

そのような場合は、事情を詳しく説明し、必ず事前に住宅ローンを契約している金融機関へ相談してください。

金融機関によっては、事情を考慮し、一定期間の賃貸を許可してくれる場合があります。

まとめ

この記事では、住宅ローンが残っている家を売るための条件や流れ、オーバーローンの対処法について解説しました。

住宅ローンが残っていても、売却と同時に残債を一括返済すれば家は売却可能です。

まず自身のローン残債と家の査定価格を正確に把握し、自身の状況を確認する必要があります。

もしオーバーローンになる場合でも、「自己資金の充当」「住み替えローン」「任意売却」など、状況に応じた対処法があります。

住宅ローンが残っている家を売る際は、本記事の内容を参考に自身の状況を整理し、必要に応じて不動産会社の担当者と相談しながら進めてください。