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不動産の売却はタイミングが重要!自分に合った「売り時」とは?

不動産の売却は、タイミングが重要です。

適切なタイミングは、売却の目的によって異なります。

自分に合った「売り時」を見つけ、計画的に不動産を売却することが大切です。

この記事では、自分に合った「売り時」を見つけるためのポイントとして、以下を解説します。

  • 売却のタイミングを決める要素
  • 不動産の売却にかかる期間と流れ
  • 新居の購入にかかる期間と流れ
  • 不動産を売却するタイミングの決め方

売却のタイミングを決めたあとに、不動産会社と売却を進める際のポイントも紹介するので、ぜひ参考にしてください。

目次

売却のタイミングを決める5つの要素

売却のタイミングを決める要素は、以下の5つです。

  • 築年数
  • 周辺環境
  • 金利
  • 税金
  • 季節

それぞれの要素ごとに「売り時」があるため、売却のタイミングを決める前に、頭に入れておくことが大切です。

ひとつずつ詳しく解説していきます。

築年数

不動産は、一般的に築年数が古くなるほど価値が下がります。

築年数の面では、できるだけ早いタイミングで売却したほうが良いでしょう。

早いタイミングで売却すると買い手が付きやすく、売却価格も高くなります。

木造の一戸建ての場合、鉄筋コンクリート造のマンションよりも耐用年数が短く、価値が下がりやすいです。

耐用年数とは、不動産の価値を計算するためのものです。

住宅の耐用年数は、木造が22年、鉄筋コンクリート造が47年と定められています。

耐用年数を超えた不動産は、使えなくなるというわけではありません。

しかし不動産としての価値は無いものとみなされてしまいます。

周辺環境

不動産の周辺環境は売却価格を左右するため、売却のタイミングを決める重要な要素です。

たとえば不動産の周辺で再開発が計画されている場合、現在よりも再開発後のほうが相場が上がる可能性があります。

以下のような要因により、エリアの人気が高まりやすいためです。

  • 新たな商業施設・学校・病院が建てられ、利便性が上がる
  • 道路の整備により住環境が良くなる

相場が上がってから売却することで、不動産を高く売却できる可能性が高まります。

売却を急いでいない場合は、じっくり待つことも視野に入れてみてください。

一方で、以下のような状況の場合、相場が下がっていく可能性があります。

  • 不動産が建つエリアで過疎化が進んでいる
  • 生活に必要な施設がなくなってしまう

相場が下がっていく可能性がある場合は、早めに売却したほうが良いでしょう。

金利

金利の状況によって、不動産を売却するタイミングを決めるケースもあります。

一般的に、金利が低いときのほうが、不動産は売却しやすくなります。

住宅ローンにかかる利息が少なくなり、返済総額が安くなることで、不動産を購入する人が増えるためです。

不動産の買い手が増えると、売却価格などの条件も良くなります。

そのため「金利が低い = 売り時」と言えます。

金利を予測することは難しいですが「現時点で金利がどの程度なのか」は把握しておきましょう。

税金

以下のような税金関係も、不動産を売却するタイミングを決める要素のひとつです。

  • 軽減税率
  • 控除の特例

たとえば、不動産の売却による利益に課せられる「譲渡所得税」は、不動産の所有期間が長いほど税率が低くなります。※2

具体的には以下のとおりです。

不動産の所有期間譲渡所得税の税率
5年以下39.63%
5年超〜10年以下20.315%
10年超14.21%(6,000万円超の部分は20.315%)

さらに「3,000万円の特別控除の特例」など、譲渡所得税から一定の金額が控除される特例もあります。

軽減税率や特例には、適用期限が設けられているケースがよく見られます。

税負担が小さいタイミングで不動産を売却するためには、軽減税率や特例について理解しておくことが大切です。

季節

不動産を売却するタイミングを決める要素として、季節も挙げられます。

春は進学や人事異動が多く、不動産の需要が高まります。

新生活に向けて4月には引っ越しを済ませておきたい人が多いため、2月〜3月が売り時です。※3

一方で真夏や真冬は、以下の理由から引っ越す人が少ないため、不動産の需要が低くなります。

  • 内見するには暑すぎる、または寒すぎる
  • お盆や年末年始などのイベントが多い
  • 人事異動が少ない

不動産の需要が高い季節に売却活動をおこなうと、不動産を高い価格かつスピーディーに売却できる可能性があります。

不動産の売却・新居の購入にかかる期間と流れ

不動産を売却するタイミングを決める際には、売却にかかる期間と流れを把握しておくことが大切です。

期間と流れを把握することで、売却のタイミングだけでなく「今やるべきこと」も見えてきます。

また住み替えを検討している場合は、新居の購入にかかる期間や流れもあわせて把握しておきましょう。

売却と購入を計画的に進め、スムーズに住み替えるためです。

売却と購入にかかる期間や流れ、新居を探し始めるタイミングについて、以下に詳しく解説していきます。

不動産の売却にかかる期間・流れ

不動産の売却にかかる期間の目安は、半年から1年ほどです。

不動産は以下の流れで売却します。

  1. 不動産の査定をおこなう
  2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  3. 売却活動(広告・内見)をおこなう
  4. 売買契約を結ぶ
  5. 買い手に不動産を引き渡す

不動産を査定してから、売却活動を始めるまでに1ヶ月ほどかかります。

最も個人差が出るのは、売却活動を始めて、売買契約を結ぶまでの期間です。

平均は3ヶ月程度ですが、すぐに買い手が見つかるケースもあれば、1年以上かかるケースもあります。※4

また、売買契約を結んでから引き渡しまでの期間は、1ヶ月〜2ヶ月ほどが目安です。

新居の購入にかかる期間・流れ

不動産を購入してから年月が経っている場合、購入時の記憶があいまいになっていることもあります。

この機会に、おさらいしておきましょう。

不動産を購入する際の流れは、以下のとおりです。

  1. 購入したい不動産の条件をまとめる
  2. 不動産会社に探してもらう
  3. 気になる不動産を内見する
  4. 不動産の購入を申し込む
  5. 住宅ローンの事前審査を受ける
  6. 売買契約を結ぶ
  7. 住宅ローンを申し込む
  8. 決済・不動産の鍵を受け取る(引き渡し)

良い不動産が見つかるまでの期間は、人によって大きく異なります。

そのため、スケジュールに余裕を持たせて探し始めることが大切です。

また契約から引き渡しまでの期間は、以下のとおりです。※5

  • 注文住宅:8ヶ月〜1年ほど
  • 建売や中古住宅(すでに建物がある場合):1ヶ月〜3ヶ月ほど

新築マンションの場合は、マンションが完成する時期に左右されます。

売却と並行して新居を探し始めるタイミング

住み替えの場合、売却活動の開始と同時に、新居を探し始めましょう。

なぜなら不動産の売却と購入は、同じくらいの期間がかかる可能性が高いためです。

売却と購入のタイミングがずれてしまった場合、以下のようなことが考えられます。

  • 不動産の引き渡し日を延ばす交渉をしなければならない
  • 仮住まいの賃貸を探さなければならない

売却による利益が確定したあとに、新居を購入する予算を考えたい場合も、前もって不動産を調べておきましょう。

さまざまな不動産を見ることで、相場が掴めるため、適切な新居を選べるようになります。

また、不動産の売却と新居探しを同時におこなう場合は、同じ不動産会社に依頼するとスムーズです。

不動産を売却するタイミングの決め方

売却のタイミングを決める要素や、売却・購入の期間と流れを把握したら、不動産を売却するタイミングを決めましょう。

不動産の売却は「何を重視するか」によって、適切なタイミングが変わります。

この章では、以下のパターンに分けて、適切なタイミングを解説します。

  • スピードを重視するなら
  • 利益を重視するなら
  • ライフプランを重視するなら

それぞれ詳しく見ていきましょう。

スピードを重視するなら

不動産の売却でスピードを重視するなら、不動産の需要が高いタイミングで売却しましょう。

先に解説した「売却のタイミングを決める5つの要素」の中では、季節が大切です。

不動産の需要が高い2月〜3月は、買い手が付きやすい傾向にあります。

4月頃までに売却できる可能性が高いため、売却後のスケジュールも立てやすくなります。

買い手に見つけてもらいやすくするためには、2月〜3月に「新着」として、不動産情報サイトに掲載されることが大切です。

前年の秋までには不動産会社に相談し、計画的に売り出しましょう。

利益を重視するなら

不動産の売却で利益を重視するなら、不動産が高く売れるタイミングで売却しましょう。

先に解説した「売却のタイミングを決める5つの要素」の中では、周辺環境・金利・税金が大切です。

以下のような場合、今すぐに売却するのではなく、少し様子をみましょう。

  • 不動産の周辺で、再開発や新たな施設の建設が予定されている
  • 金利が高い
  • 活用できる軽減税率や控除がない

現在よりも数ヶ月・数年先のほうが、不動産の価値や相場が上がったり、節税効果が高くなったりする可能性があります。

築年数の経過による価値の低下も踏まえたうえで「いつまで待つか」を考えることも大切です。

また以下のような場合は、今すぐに売却したほうが良いでしょう。

  • 周辺環境に変化がない、または悪化が予想される
  • 金利が低い
  • 軽減税率や控除を活用できる

とくに住宅ローンが残っている場合、売却による利益が低いと、住宅ローンを完済できません。

家計や売却後の生活も考えると、利益を重視しなければならないケースは多いのです。

ライフプランを重視するなら

不動産の売却でライフプランを重視するなら、希望時期から逆算したタイミングで売却しましょう。

売却には半年ほどかかるケースが多いです。

以下のようなライフイベントの時期を書き出したうえで、売却時期を逆算します。

  • 子供の進学や独立
  • 転職
  • 定年退職

なかなか買い手が見つからない可能性もあるため、余裕を持って動くことが大切です。

住み替えの場合、新居探しや引っ越しの時期についても、不動産会社に相談しておきましょう。

不動産会社と売却を進める際のポイント

不動産を売却するタイミングが決まったら、希望どおりに売却できるように動きましょう。

不動産会社に任せきりにするのではなく、主体的に動くことが大切です。

この章では、不動産会社と売却を進める際のポイントとして、以下の3つを解説します。

  • 不動産会社に相談するタイミング
  • 不動産会社の選び方
  • スムーズな売却のための工夫

それぞれ見ていきましょう。

不動産会社に相談するタイミング

不動産会社に相談するタイミングは「売却の希望時期を決めたとき」です。

時期が先の場合でも、まずは相談しましょう。

不動産会社は、売却の希望時期に基づいて、売却方法を提案してくれることが多いです。

不動産を売却しやすいタイミングは、エリアによって変わる可能性もあります。

不動産会社はエリアの情報に詳しいため、相談することで「今やるべきこと」が明確になります。

また売却を依頼する不動産会社は、複数社を比較したうえで決めることが大切です。

売却活動の前に、不動産会社を選ぶ期間も必要なため、早めに動きましょう。

不動産会社の選び方

不動産会社を複数社の中から選ぶときには、以下のポイントを比べましょう。

  • 売却実績が多いか
  • 不動産の広告方法は適切か
  • サービス内容が自分に合っているか
  • 担当者の対応に安心できるか

広告方法としては、不動産情報サイトやレインズへの登録、チラシのポスティングが挙げられます。

不動産情報サイトは、一般向けの「SUUMO(スーモ)」や「at home(アットホーム)」をイメージしてください。

レインズは、不動産会社専用のネットワークのことで、顧客に不動産を紹介する際に使います。

広告の掲載イメージを教えてもらい「不動産の魅力を引き出してもらえるか」を確かめることが大切です。

サービス内容は、仮住まいや引っ越しのサポートから買取保証まで、不動産会社によってさまざまです。

サービスによって、不動産の売却にかかる総費用やリスクが変わるため、内容をよく見ておきましょう。

また以下のような観点から、担当者の対応も確認してください。

  • 要望を汲み取ってくれるか
  • 質問に対して的確に回答してくれるか
  • 連絡のスピードに不安はないか

不動産を希望どおりに売却できるかは、不動産会社次第です。

安心して売却を任せられる不動産会社を選びましょう。

スムーズな売却のための工夫

不動産をスムーズに売却するためには、以下のポイントを押さえましょう。

  • 相場よりも高すぎず、安すぎない価格を設定する
  • 壁のひび割れや設備の故障などがあれば、不動産会社と相談の上修理しておくを直す
  • 広告に多くの写真を載せる
  • 余裕を持って必要書類を用意する

価格が相場と離れていたり、建物の劣化が目立っていたりすると、買い手が付きにくくなります。

不動産が買い手の候補から外されてしまわないように、価格や建物の状態を整えたうえで、広告を掲載してください。

買い手が不動産の購入を検討する際には、売却条件だけでなく広告の写真も確認します。

明るくきれいに撮れた写真を多く載せておくことで、イメージが湧きやすくなり、内見につながる可能性が高まります。

また査定や売買契約の際には、多くの書類が必要です。

発行に時間がかかる書類もあるため「どのタイミングで、どの書類が必要になるのか」を把握しておきましょう。

余裕を持って書類を用意しておくことで、慌てずスムーズに売却を進められます。

まとめ

不動産を売却するタイミングを決める要素は「築年数・周辺環境・金利・税金・季節」です。

スピードや利益など、売却で重視するポイントによって、参考にする要素は異なります。

不動産の売却や新居の購入にかかる期間・流れを把握したうえで、自分に合った「売り時」を見つけることが大切です。

売却のタイミングを決めたら、不動産会社に相談したうえで売却の計画を立てます。

必ず複数社に相談し、安心して任せられる不動産会社を選んでください。

スムーズな売却のための工夫も忘れずに、希望のタイミングで売却できるようにしましょう。


※1:国税庁、主な減価償却資産の耐用年数表
※2:国税庁、土地や建物を売ったとき
※3:レインズ Market Watch サマリーレポート. 2023 年 3 月度
※4:首都圏不動産流通市場の動向(2022年度)
※5:SUUMO、購入から入居まではどれくらいの期間が必要?

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