不動産を売却する際には、仲介手数料を支払う必要があります。
不動産の売却価格が高くなるほど、仲介手数料も高くなります。
「売却費用を安く抑えたいのに、仲介手数料の負担が大きい…」と悩む人は少なくありません。
この記事では、不動産を売却する際の仲介手数料について、以下を解説します。
- 支払う理由
- 支払い方法や支払う時期
- 計算方法や相場
- 仲介手数料を無料にする方法
- 仲介手数料が安い不動産会社の注意点
仲介手数料の知識を付けておくと、不動産会社の良し悪しを判断する際にも役に立ちます。
そもそも仲介手数料とは？
はじめに、仲介手数料を「誰に・何のために・いつ・どのように支払うのか」について解説します。
仲介手数料は「手数料」という響きから、少額のイメージを持たれやすいものです。
実際に仲介手数料を請求された際に「なんでこんなに高いの？」「もしかして騙されてる？」と、不安を抱く人は少なくありません。
不動産会社に売却を依頼する前に、仲介手数料の概要を理解しておきましょう。
誰に・何のために支払うのか
仲介手数料は「不動産会社に対して、売却を手伝ってくれたお礼として」支払うものです。
不動産会社は売り手の代わりに、以下のような売却活動をおこなってくれます。
- 不動産の査定
- 広告の作成・掲載
- 問い合わせの対応
- 売却条件の交渉
- 売買契約書の作成
- 売買契約の締結
不動産の売却は、手間がかかるうえに多くの知識が必要です。
不動産会社は、プロの視点から適切な売却活動をおこなってくれる心強い存在なのです。
いつ・どのように支払うのか
不動産会社に仲介手数料を支払うタイミングは、買い手と売買契約を結んだあとです。
売買契約のあとに半額を支払い、不動産の引き渡し時に残りの半額を支払うケースも、よく見られます。
仲介手数料は成功報酬のため、売却に至らないかぎり支払う必要はありません。
また仲介手数料は、一般的に現金で支払います。
売買契約を結ぶ前に、まとまった額の現金を用意しておきましょう。
不動産会社によっては、振込による支払いも受け付けてもらえます。
仲介手数料はいくらかかる？
不動産の売却価格が高いほど、仲介手数料も高くなります。
なぜなら仲介手数料は、売却価格を基に計算されるためです。
この章では、仲介手数料の計算方法に加えて、上限額や相場についても解説していきます。
計算の具体例もあるので、参考にしてください。
仲介手数料の計算方法
自身が住んでいる不動産の売却にかかる仲介手数料は、以下の計算式で求めます。※1
| 不動産の売却価格 | 仲介手数料の計算式 |
| 〜200万円 | ( 売却価格 × 5% ) + 消費税 |
| 200万円超〜400万円 | ( 売却価格 × 4% + 2万円 ) + 消費税 |
| 400万円超 | ( 売却価格 × 3% + 6万円 ) + 消費税 |
たとえば、自身が住んでいる不動産を3,800万円で売却した場合、仲介手数料は以下のように計算します。
( 3,800万円 × 3% + 6万円 ) × 110% = 132万円
この場合、不動産会社に支払う仲介手数料は、132万円ということです。
消費税を10%と想定しているため、式の最後に110%をかけています。
売却価格を3,800万円と想定した理由は、首都圏の中古一戸建て住宅における直近の平均売却価格が、3,700万円〜3,900万円ほどであるためです。
なお、国土交通大臣指定の「公益社団法人 東日本不動産流通機構」が提供するマーケットデータ（2023年6月度）を参考にしています。※2
仲介手数料の上限と相場
仲介手数料の上限は、先ほど紹介した「仲介手数料の計算式」で求めた額です。
上限額は、国土交通大臣によって定められています。
不動産会社は、上限額を超えた仲介手数料を受け取ることができません。
これは「宅地建物取引業法」という法律によって定められています。
宅地建物取引業法における、仲介手数料の上限額についての原文は、以下のとおりです。
第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
出典：e-Govポータル
２ 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
また仲介手数料は、上限額を支払うのが一般的です。
つまり「仲介手数料の相場 = 上限額」ということになります。
賃貸物件を借りる際には、交渉によって仲介手数料を安くしてもらえるケースがよく見られます。
しかし売却の場合、仲介手数料の値引きはあまり期待できません。
仲介手数料を無料にする方法
交渉による仲介手数料の値引きは難しいかもしれませんが「仲介手数料を無料にする方法」はあります。
具体的には、以下の2つです。
- 不動産会社に買い取ってもらう
- 不動産会社を利用せずに売却する
それぞれについて、詳しく解説していきます。
不動産会社に買い取ってもらう
不動産会社に買い取ってもらう場合、仲介手数料はかかりません。
不動産会社が買い手となることで、不動産の売り手と買い手を「仲介」する必要がなくなるためです。
買取では「広告掲載などの売却活動をおこない、買い手を見つける」という不動産会社の手間も省けます。
そのため、売却までの期間が仲介よりも短くなるというメリットもあります。
不動産会社に買い取られた不動産は、リフォームを経て売却されるのが一般的です。
不動産の状態によっては、取り壊して新たな不動産を建てることもあります。
買取では、売却価格が仲介よりも低くなるケースがよく見られます。
不動産会社が買い取ったあとのリフォームや売却活動に、費用がかかるためです。
買取による売却価格は、仲介における売却相場の70%ほどになります。
仲介であれば3,800万円で売却できる不動産の場合、70%の価格だと2,660万円です。
差額は1,140万円なので、仲介手数料（132万円）を支払うほうが安く済みます。
売却を急いでいる場合は「売却期間の短さ」と「仲介手数料無料」のメリットがある買取を選択しても良いでしょう。
買取をおこなっていない不動産会社もあるため、検討する場合は事前に確認してください。
不動産会社を利用せずに売却する
不動産会社を利用せずに、個人で不動産を売却する場合、仲介手数料は必要ありません。
なぜなら仲介手数料は「不動産会社に対して、売却を手伝ってくれたお礼として」支払うものであるためです。
個人で不動産を売却する方法としては、以下の2つが挙げられます。
- 不動産の個人売買サイトを活用する
- 知り合いに買い手を紹介してもらう
ただ、不動産の売却を個人でおこなう場合、リスクが高いうえに手間がかかります。
不動産の売却には、不動産に関する知識はもちろん、法律や税金などの知識も必要です。
金額が大きいぶん、トラブルも起きやすくなります。
また不動産会社は、売却を依頼された不動産の情報を「REINS（レインズ）」に登録します。
REINSとは、不動産会社専用のネットワークのことです。
以下の流れで活用されています。
- 不動産の情報をREINSに登録する
- REINSに登録された不動産の情報が、全国の不動産会社に共有される
- 各不動産会社が、REINSに登録された不動産を顧客に紹介する
REINSは、買い手を効率的に見つけるための、重要なネットワークなのです。
個人で不動産を売却する場合は、REINSを使えません。
そのため買い手を見つけづらくなり、売却期間が長引く可能性が高いです。
仲介手数料が安い、無料の不動産会社について
不動産会社の中には、仲介手数料を安くしてくれたり、無料にしてくれたりするところがあります。
不動産の売却には多くの費用がかかるため、仲介手数料が安くなるのは魅力的です。
しかし不動産会社としては利益を削ることになるため、安い理由が必ずあります。
この章では、仲介手数料が安い不動産会社について、以下の2点を解説します。
- なぜ安いのか
- 仲介手数料が安い不動産会社の注意点
それぞれ詳しく見ていきましょう。
なぜ安いのか
不動産会社が仲介手数料を安くしている場合、以下の理由が考えられます。
- 経費を削減しているため
- 両手仲介であるため
経費を削減できている不動産会社は、仲介手数料を安くすることがあります。
仲介手数料の安さをアピールすることで、顧客の獲得が期待できるためです。
不動産会社が経費を削減する方法としては、以下が挙げられます。
- ITツールを活用して業務効率を上げる（人件費・紙代の削減）
- 効果が低い広告を見直す（広告費の削減）
- 店舗の照明をLEDに替える（店舗費の削減）
- カーシェアリングを利用する（車両費の削減）
いずれも不動産の売り手側には、デメリットはありません。
また「両手仲介」については、以下に詳しく解説します。
両手仲介とは
両手仲介とは、不動産の売り手と買い手の両方を仲介することです。
不動産の売り手は「不動産を売却してくれた不動産会社」に仲介手数料を支払います。
同様に、不動産の買い手も「不動産を見つけてくれた不動産会社」に仲介手数料を支払います。
そのため、売り手と買い手の両方を仲介した不動産会社は、上限額の2倍の仲介手数料を受け取れるのです。
両手仲介となった場合、利益が多いことから仲介手数料を安くしてくれる可能性があります。
ただ両手仲介によって利益を上げるために、不動産の情報を他社に共有しない不動産会社もあるため、気をつけてください。
これを「囲い込み」といいます。
囲い込みをされてしまうと、不動産を紹介してもらう機会が減るため、買い手が付きづらくなります。
なかなか買い手が付かない場合は、ほかの不動産会社に相談し、以下の2点を確認してもらいましょう。
- REINSに不動産の情報が登録されているか
- 嘘の理由（商談中など）で、他社からの問い合わせを断っていないか
囲い込みをされている可能性があれば、売却を依頼する不動産会社を変更してください。
片手仲介とは
片手仲介とは、不動産の売り手または買い手のどちらかを仲介することです。
売り手側の片手仲介の場合、ほかの不動産会社が買い手を見つけることになります。
REINSに登録された不動産は、全国の不動産会社がそれぞれの顧客に紹介できます。
そのため、ほかの不動産会社が買い手を見つけるケースはよくあるのです。
REINSについては「仲介手数料を無料にする方法」の章で解説しています。
また片手仲介の場合、仲介手数料の受け取り先は以下のようになります。
- 売り手からの仲介手数料：売却を依頼された不動産会社
- 買い手からの仲介手数料：買い手を見つけた不動産会社
両手仲介と違い、片手仲介だと仲介手数料を安くしてもらえない可能性が高いです。
仲介手数料が安い、無料の不動産会社の注意点
仲介手数料が安い不動産会社を検討する際には、以下のポイントに注意しましょう。
- 仲介手数料以外の費用がかからないか
- サービス内容が軽くないか
不動産の売却には、専門家への報酬や税金など、多くの費用がかかります。
しかし不動産会社に支払う費用は、基本的に仲介手数料のみです。
売却を依頼する前に「仲介手数料以外に必要な費用があるか否か」について確認しましょう。
納得がいかない費用があれば、ほかの不動産会社に売却を依頼してください。
また仲介手数料が安い不動産会社は、サービス内容を軽くしている可能性があります。
不動産の売却でよく見られるサービス内容は、以下のとおりです。
- 不動産のクリーニング・修繕をおこなってくれる
- 専門家（税理士・弁護士など）に相談ができる
- 住宅診断をおこなってくれる
- 瑕疵保証を付けてくれる
サービス内容によって、売却にかかる費用やリスクが変わります。
「自身に必要なサービスが受けられるか否か」について、確認することが大切です。
まとめ
不動産の売却にかかる仲介手数料は「不動産会社に・売却を手伝ってくれたお礼として・売買契約を結んだあとに・現金で」支払います。
自身が住んでいる不動産を3,800万円で売却した場合、仲介手数料の上限額は132万円です。
仲介手数料は、基本的に上限額を支払います。
仲介手数料を無料にする方法はありますが、デメリットが大きいためオススメしません。
また不動産会社の中には、仲介手数料を安くしてくれるところもあります。
安い理由や、この記事で解説した注意点を踏まえて、不動産会社の良し悪しを判断してください。
不動産会社を選ぶ際には、仲介手数料の安さよりも、担当者の対応や実績が重要です。
「仲介手数料は必要な費用」と考えて、誠実かつ信頼できる不動産会社に売却を依頼しましょう。
