マンションの売却を検討するときに気になるのは、売却価格と売れるまでにかかる期間ではないでしょうか。
築年数が新しいマンションは資産価値が高く人気もありますが、築年数が古いマンションだからといって売却できないわけではありません。
近年は購入後にリフォームやリノベーションを計画している買主も多く、築30年超のマンションも多く流通しています。
この記事ではマンションの耐用年数や売りどき、築年数ごとの特徴を紹介します。マンションの売却だけでなく、購入を検討している方もぜひ参考にしてください。
マンションの耐用年数とは？築年数への影響
国税庁が定めた鉄骨鉄筋コンクリート造、もしくは鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。※1
しかし耐用年数とは税務上減価償却処理をするときの基準であり、耐用年数を超えたからといって住めなくなる訳ではありません。つまり耐用年数は、その建物の寿命ではありません。
マンションは定期的な点検や改修など適切なメンテナンスを行うことにより、その寿命を伸ばすことができます。したがって資産価値は築年数だけでなく、管理状況や立地条件なども含めて判断されます。
ただし住宅ローンを借り入れる際に、築年数が影響することがあります。金融機関によって条件が異なりますが、耐用年数からマンションの築年数を差し引いた期間が、住宅ローン借入可能期間とされるケースがあります。
借入できる期間が短くなると月々の支払い額が大きくなるため、マンションが売れにくくなる要因になることがあります。
マンションは古いからといって売れない訳ではない
マンションは築年数が古くなると、売却が難しくなるのでしょうか。東日本不動産流通機構の「REINS TOPIC築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」によると、2022年に成約した中古マンションの31.5％が築31年超のマンションでした。※2
築年数ごとのマンションのストック数が異なることを考慮しても、築31年超のマンションの多くが成約に至っており、マンションが古いからといって売れない訳ではないことが分かります。
マンションの売りどきは築10～20年
マンションの資産価値や住宅ローンの残債、税金などを考慮すると、築10～20年がひとつの売りどきといえます。
以下の3つの代表的な理由を基に、マンションの売りどきについて解説します。
- 比較的資産価値が残っている
- 住宅ローンを完済できる可能性が高い
- 売却益が生じても軽減税率が適用になる
理由1：比較的資産価値が残っている
中古マンションの成約状況のデータを参考に、築0～5年・築16～20年・築21年～25年の㎡単価を比較してみましょう。（東日本不動産流通機構REINS TOPIC築年数から見た首都圏の不動産流通市場2022年より）※2
築0～5年の㎡単価は105.21万円に対して、築16～20年の㎡単価は約30％減の74.01万円となっています。しかし築21年～25年の㎡単価は61.91万円で約42％減と大きく変化しています。
中古マンションの築年帯別平均価格のグラフを見ても築16～20年までは比較的なだらかな下落率ですが、築21年以降下落率は大きくなっています。
マンションの資産価値が残っているうちに売却を検討するのであれば、築20年までがおすすめです。
理由2：住宅ローンを完済できる可能性が高い
マンションを売却して住み替えをする場合、住宅ローンを完済しなければなりません。したがって売却時に、住宅ローンをある程度返済している必要があります。
また売買代金で住宅ローンの返済をするのであれば、比較的売却価格が高い時期に売却する必要があります。
住宅ローンの残債額と売却価格のその両方を考慮するのであれば、築10～20年がマンションの売りどきといえます。
理由3：売却益が生じても軽減税率が適用になる
もしマンションを売却することによって利益（売却益）が発生する場合は、譲渡所得税が発生します。
しかし、居住用のマンションで所有期間が10年超で一定の要件を満たす場合、譲渡所得金額の6,000万円以下については軽減税率が適用になります（マイホームを売ったときの軽減税率の特例）。
なおマンションを売却した年の1月1日の所有期間が5年以下は短期譲渡所得、5年超は長期譲渡所得になり、所得税や住民税の税率は以下の通りです。
| 所有期間※1 | 所得税 | 復興特別所得税※2 | 所得税合計 | 住民税 | 譲渡益に対する税金の合計 | |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30％ | 0.63％（30％×2.1％） | 30.63％ | 9％ | 39．63％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15％ | 0.315％（15％×2.1％） | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 10年超軽減税率（6,000万円以下） | 10年超 | 10％ | 0.21％（10％×2.1％） | 10.21％ | 4％ | 14.21％ |
※2：2037年までは復興特別所得税として、各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と合わせて申告し、納付することになります。
※ 国税庁、長期譲渡所得の税額の計算
※ 国税庁、短期譲渡所得の税額の計算
※ 国税庁、No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
しかし、そもそも譲渡益が発生しない場合、税金はかかりません。またその譲渡益が3,000万円以下であるときは、自宅であれば特例による控除が利用できるため、税金がかからないケースが多いでしょう。まずは不動産会社に査定依頼し、売却想定価格と購入時の金額を確認しましょう。
なお3,000万円の控除とは、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。居住用の財産を売却して一定の要件を満たす場合は、その所有期間に関係なく譲渡所得から最高で3,000万円まで控除できる特例です。
築年数ごとの特徴や注意すべき点とは？
マンションの売りどきについて解説しました。しかし住む人のライフステージによって、売却するタイミングは異なります。
この章では、マンションの築年帯別の特徴や、その築年数ならではの注意点を紹介します。ぜひそれぞれ築年帯別の違いを把握し、マンションを売却するときや購入するときの目安にしてください。
- 築5年以下のマンション
- 築6～10年以下のマンション
- 築11～15年以下のマンション
- 築16～20年以下のマンション
- 築21～25年以下のマンション
- 築26～30年以下のマンション
- 築31年超のマンション
築5年以下のマンション
築5年以下のマンションは一般的に「築浅」と呼ばれ、新築マンションと大差ない設備が備わっており、リフォームもほとんど不要なため非常に人気があります。比較的物件が少ないため希少性もあり、売却しやすいのがメリットです。
しかし住宅ローンの返済期間が短いため、売却価格よりも住宅ローンの残債の方が上回る可能性が高く、資金計画を綿密に立てる必要があります。まずは不動産会社へ査定依頼し、住宅ローンが完済できるのか確認する必要があります。
築6～10年以下のマンション
比較的マンションの状態がよい頃です。築浅マンションよりも資産価値が下がる分、買主にとっては買いやすい価格帯になります。比較的売却しやすいといえます。
譲渡益が発生する場合は、売却するタイミングに気をつけます。売却する年の1月1日に所有期間が5年超であれば長期譲渡所得税になり、短期譲渡所得の税率の半分ほどになります。
マンションの資産値は年々下落します。例えば区切りとなる10年未満と10年超とでは、評価が大きく異なる可能性があります。少しでも高値で売却することを期待するのであれば、築10年未満で売却しましょう。
築11～15年以下のマンション
一般的に大規模修繕は築12～15年で行います。住み替えスケジュールにゆとりがあるのであれば、大規模修繕後に売却するのがおすすめです。
外観の見栄えが良くなり、また買主にとっては工事中の煩わしい期間を回避できるため、大規模修繕を終えたマンションは一般的に人気があります。
しかし社会情勢や管理組合の計画によっては、築15年以降に大規模修繕をすることもあります。また大規模修繕後に修繕積立金が値上げする可能性があるため、売却するタイミングは慎重に検討しましょう。
築16～20年以下のマンション
住宅ローンを16年以上返済していることによって、残債が減少しているメリットがあります。売却代金で完済できる可能性が高く、売主にとって無理のない住み替えができる時期です。
設備や室内の状態に劣化が見られるかもしれませんが、むやみにリフォームをしないようにしましょう。費用をかけて改修しても、売買代金にその費用を上乗せできるとは限りません。
もし見栄えが気になるのであればハウスクリーニングの実施を視野に入れ、不動産会社の担当者に相談してから実施しましょう。
築21～25年のマンション
2回目の大規模修繕実施前後の時期になります。建物の資産価値は本来低くなっていますが、大規模修繕によって外観や設備を改修している場合、新たな資産価値が生まれます。
大規模修繕工事後であれば同年代のマンションとの差別化になり、価格次第では非常に売却しやすいタイミングになります。2回目の大規模修繕直後が、売却するタイミングとしてはおすすめです。
ただし2回目の大規模修繕前後に修繕積立金が高くなる傾向があり、買主がマンションを購入する際の懸念事項になることがあります。
築26～30年以下のマンション
以前は築25年以内のマンションであることが住宅ローン減税の適用条件であったため、売却に苦戦することがありました。※3
しかし、2022年の税制改正によって1982年以後に建築された住宅に緩和されたため、築25年を超えるマンションも売却しやすくなりました。
ただし金融機関によっては、マンションの耐用年数である47年から築年数を差し引いた年数しか住宅ローンを借り入れできないことがあります。買主の年収や年齢によっては、借入が難しくなるため、買主の住宅ローンの借入がネックになる可能性があります。
築31年超のマンション
建物の資産価値がほとんどなくなり、売却する場合はほぼ土地値になるため、値崩れしにくい状況になります。リノベーションを検討している購入希望者とっては買いやすい価格帯になるため、比較的売却しやすい状況といえます。
しかし1981年5月31日以前の耐震基準は旧耐震基準といわれ、現行の新耐震基準と区別されます。直ちに倒壊するなど危険性があるわけではありませんが、その耐震性を気にする方は、購入マンションの候補から外れる可能性があります。
築年数が古く売却が難しい場合は、その対処法としてインスペクション（建物診断）の利用を検討しましょう。同年代のマンションとの差別化にもなります。
インスペクションとは、建築に詳しい診断士が第三者的な立場で、住宅の検査や診断を行うことです。マンションの場合依頼先やコースによっても異なりますが、費用は3～5万円が相場です。
中古マンションを高く売却する方法とは？
マンションを高く売るためには、不動産会社選びが重要です。不動産会社ごとに得手不得手があるため、マンションの売却を依頼するのであれば、マンション売却実績が豊富な不動産会社を選びましょう。
そして不動産会社に査定依頼する場合は必ず複数社に依頼し、査定価格だけでなく査定額の根拠も確認します。けっして査定額が高いことだけを理由に、依頼先を選択しないようにしましょう。
価格設定が高すぎると売れるまでに時間がかかってしまい、かえって安くせざるを得なくなることがあります。不動産会社の査定額を鵜吞みにせず、自分でも近隣マンションの相場を把握することをおすすめします。
また担当者との相性も重要です。コミュニケーションが上手く取れないと、思いもしないトラブルに発展することがあります。分からないことがあれば、その都度確認するようにしましょう。
基本的に売却するために行うリフォームは不要ですが、室内の清掃や整理整頓を心がけ、きれいな状態で内覧に応じられるようにしましょう。
中古マンションを早く売却する方法とは？
中古マンションをなるべく早く売りたいのであれば、不動産会社へ直接買取を依頼する方法をおすすめします。価格が折り合えば、すぐにでも売却が可能です。
また傷や不具合について免責にできる可能性がある他、直接取引できる場合は仲介手数料もかかりません。
仲介による売却は基本的に個人が購入するため、相場価格に近い金額で売却できるのがメリットです。しかし売買契約までに時間がかかる可能性があります。
買取のデメリットは、仲介による売却の2～3割減が相場となることです。仲介と買取両方を相談できる不動産会社もあり、買取保証制度を用意しているケースもあります。
買取保証制度とは、期間を区切って仲介による売却を目指し、その期間に売却できなかったときはあらかじめ提示した買取価格で不動産会社が買い取ることを保証するサービスです。
媒介契約を締結するタイミングで、買取保証制度の有無を確認しておくとよいでしょう。
マンションの売りどきや、築年帯別の特徴や注意点を把握して売却しよう。
マンションには売りどきがあり、また築年帯別の特徴や注意点があります。しかし結局は、所有者のライフステージに合せて売却することになります。
あらかじめ築年数ごとの特徴や注意すべきポイントを把握しておくことによって、デメリットに対して対処しやすくなり、またスムーズな売却にもつながります。
また分からないことがあればそのままにせず、不動産会社の担当者に相談しましょう。しかしすべて鵜呑みにせず、ある程度マンション相場や税制についての知識は得ておくことをおすすめします。
