マンション売却価格と築年数の関係は？築30・40・50年は売れる？相場や売り時を解説

マンションを売却するとき、築年数によって価格や売れやすさが大きく左右されます。

築年数が新しいマンションは資産価値が高く人気もありますが、築年数が古いマンションだからといって売却できないわけではありません。

近年はリフォームやリノベーションを前提に中古マンションを購入する動きが広がっており、築30年を超える物件の取引も活発です。

この記事ではマンションの耐用年数や売りどき、築年数ごとの特徴を紹介します。

マンションの売却だけでなく、購入を検討している方もぜひ参考にしてください。

マンションの築年数と資産価値の関係

築年数が経つほどマンションの資産価値は下がる傾向にありますが、土地と建物では価値の変動の仕方が異なります。

ここでは、それぞれの資産価値の違いについてくわしく解説します。

土地の資産価値

マンションの資産価値のうち、土地部分は築年数の影響を受けにくい点が特徴です。

土地の評価は時間の経過によって価値が下がるものではなく、立地によって評価が左右されます。

都市部や再開発エリアなどでは、地価の上昇によって資産価値が高まるケースも珍しくありません。

また、駅からの距離や周辺施設の充実度といった立地条件が良好であれば、土地の価値が評価されやすくなります。

立地条件によって地価が維持されている場合、築古マンションであっても土地の持分に対して資産価値が残ります。

建物の資産価値

建物部分の資産価値は、築年数の経過とともに徐々に減少するのが一般的です。

しかし、実際の市場では、管理状況や耐震性能、修繕履歴なども評価の対象となるため、築年数だけで価値が決まるわけではありません。

近年では、リノベーション前提で物件を購入したいというニーズも高まっており、築古物件への関心は根強い状況です。

築年数が古いという理由だけで価値を過小評価するのではなく、総合的な視点で物件の評価を見極めることが求められます。

【築年数別】マンション売却価格の相場

マンションの売却価格は築年数に大きく左右され、一般的には築浅であるほど高値で売れやすい傾向があります。

ただし、築年数が経っていても、立地条件や管理状態が良ければ、十分な価格で売却できるケースもあります。

ここでは、築年数別の売却価格相場をチェックしていきましょう。

築5年以下の相場

「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）」によると、築5年以下のマンションの売却相場は、約7,808万円です。

築5年以下のマンションは築浅物件として非常に人気があり、リフォーム不要でそのまま入居できる可能性が高いことから高値での売却が期待できます。

とくに、駅近やファミリー向けの間取りなど条件が良い物件は、相場以上の価格で成約に至るケースも珍しくありません。

ただし、住宅ローンの残債が多い段階での売却は手元に残る資金が少なくなる可能性があるため、資金計画に無理がないかしっかり確認しておくことがポイントです。

築6～10年以下の相場

築6～10年以下のマンションの売却相場は、約7,156万円です。

築6〜10年の物件は、まだ設備や内装の新しさが保たれており、中古でも十分キレイな物件として高く評価されます。

管理状況が良好で、立地や階数、間取りなどの条件がそろっていれば、高値での売却が期待できるでしょう。

また、所有期間が5年を超えている場合は譲渡所得に対して長期譲渡所得での税率で税額計算できるため、節税面でのメリットもあります。

築11～15年以下の相場

築11～15年以下のマンションの売却相場は、約6,619万円です。

築10年を超えると住宅設備にやや古さが出てくる時期ですが、相場価格は比較的安定しています。

とくに、周辺の新築価格が高騰しているエリアでは、築10年超の中古マンションが「コスパの良い選択肢」として注目されるケースも多いです。

適切な価格設定と、室内の清掃・メンテナンスを心がけることで、好条件での売却が期待できます。

築16～20年以下の相場

築16～20年のマンションは、約5,972万円が売却価格の相場です。

築20年に近づくと、設備の老朽化や住宅ローン控除の対象外となる可能性が出てくるため、築浅物件より価格はやや下がる傾向にあります。

ただし、リフォームやリノベーション前提で購入を検討している層からの需要は一定数あり、管理状態が良好であれば買い手がつきやすいでしょう。

また、住宅ローンの返済が進んでいるケースが多く、売却によって残債を完済しやすいメリットもあります。

築21～25年の相場

築21～25年のマンションの売却相場は約5,320万円です。

築20年を過ぎると資産価値は大きく下がる傾向ですが、立地や管理状態が良ければ評価されやすく、売却も十分可能です。

売却時には管理状況や交通アクセス・生活利便性など、付加価値をしっかり伝えると成約しやすくなります。

築26～30年以下の相場

築26～30年以下のマンションは、約3,835万円が売却価格の相場です。

建物の耐震性や設備の老朽化などが懸念されるため、価格帯は一段と落ち着きますが、リフォーム前提で安く購入したい層からの需要は根強くあります。

また、土地の持分や日当たり・眺望といった立地特性が優れていれば、築年数を補う価値として評価されるケースもあります。

築31年超の相場

築31年を超えた首都圏の中古マンションの売却相場は、次のとおりです。

築年数	価格
築31〜35年	2,455万円
築36〜40年	2,742万円
築41〜	2,351万円

旧耐震基準への対応や住宅ローン審査の難しさなどが課題となりやすく、売却活動に影響を与える可能性があります。

一方で、価格を抑えてリノベーションしたい、利便性を重視したいと考える層からの需要があり、立地や管理状態が良好な物件は一定の評価を得られます。

売却時は、耐震基準適合証明書の取得や将来的な建替予定の有無などを事前に確認し、不動産会社とも情報を共有しておきましょう。

また、リフォーム前提での購入を想定し、室内の清掃や不要物の整理など、できる範囲で内覧時の印象を整えておくことも大切です。

マンションの売りどきは？築年数10～20年が狙い目

マンションを売却するタイミングとして適しているのは、築10年～20年の期間です。

資産価値の下落が比較的ゆるやかで、住宅ローンの残債が少なくなる時期で税制の優遇措置も活用しやすい時期といえます。

築10年～20年がマンションの売りどきとする主な理由は、以下の3つです。

• 比較的資産価値が残っている
• 住宅ローンを完済できる可能性が高い
• 売却益が生じても軽減税率が適用になる

それぞれの理由を、くわしくチェックしていきましょう。

理由1：比較的資産価値が残っている

マンションの資産価値を重視して売却を検討するなら、築20年までが一つの目安となります。

東日本不動産流通機構のデータ（REINS TOPIC「築年数から見た首都圏の不動産流通市場2024年」）によると、築年数とともに成約㎡単価は徐々に下落します。

築年数	成約㎡単価	下落率
築0〜5年	126.08万円	－
築6～10年	109.09万円	約13％減
築11年～15年	99.35万円	約21%減
築16〜20年	85.07万円	約33％減
築21〜25年	74.71万円	約41％減

築11年以降、成約㎡単価の下落率が加速し、築21年を超えると4割以上の下落が見られます。

とくに、築20年を境に価格の落ち幅が大きくなる点は重要なポイントです。

マンションの売却を検討している場合は、築20年以内の売却を目指しましょう。

理由2：住宅ローンを完済できる可能性が高い

マンションを売却する際は、住宅ローンを完済する必要があります。

とくに住み替えを予定している場合は、売却金でローンを返済できる状態が求められるため、残債と売却価格のバランスが重要です。

築10～20年であれば、ローンの返済がある程度進んでおり、売却価格も大幅に下がっていないため、完済できる可能性が高い時期といえます。

売却価格が大きく下落する前に、残債とのバランスを確認し、売却を検討しましょう。

理由3：売却益が生じても軽減税率が適用になる

マンションを売却して譲渡所得が出た場合、譲渡所得税の課税対象となります。

ただし、所有期間が10年を超える居住用マンションには軽減税率の特例が適用される可能性があります。

特例が適用されると、譲渡益のうち6,000万円以下の部分については、通常よりも低い税率で課税される仕組みです。

なおマンションを売却した年の1月1日の所有期間が5年以下は短期譲渡所得、5年超は長期譲渡所得になり、所得税や住民税の税率は以下のとおりです。

	所有期間※1	所得税	復興特別所得税※2	所得税合計	住民税	譲渡益に対する税金の合計
短期譲渡所得	5年以下	30％	0.63％ （30％×2.1％）	30.63％	9％	39.63％
長期譲渡所得	5年超	15％	0.315％ （15％×2.1％）	15.315％	5％	20.315％
10年超軽減税率 （6,000万円以下）※3	10年超	10％	0.21％ （10％×2.1％）	10.21％	4％	14.21％

ただし譲渡益が出ない場合、利益が3,000万円以下で居住用財産の3,000万円特別控除を適用した場合など、譲渡所得税がかからない可能性もあります。

売却時の税負担を正しく把握するには、不動産会社に査定を依頼し、想定売却価格と購入時価格を照らし合わせて確認しましょう。

なお、居住用財産の3,000万円特別控除とは、所有期間の長さに関係なく譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。

築年数ごとの特徴や注意すべき点とは？

マンションの売りどきは、築年数だけでなく、ライフステージや資産計画によっても変わります。

ここでは、築年数ごとに見られる傾向や売却時の注意点を紹介します。

それぞれの築年帯にどのような特徴があるのか、売却タイミングの参考にしてください。

築5年以下のマンション

築5年以下のマンションは築浅として評価されやすく、人気のある築年帯です。

新築と同等の設備が整っており、リフォームの必要もほとんどないため、購入希望者にとって魅力的な物件といえます。

比較的物件が少ないため希少性もあり、売却しやすい点がメリットです。

一方で、購入から年数が経っていないため住宅ローンの返済があまり進んでおらず、残債が売却価格を上回るケースも考えられます。

売却を検討する際は、ローン残高と査定価格の差を事前に確認し、資金計画を慎重に立てましょう。

築6～10年以下のマンション

築6〜10年のマンションは、建物の状態が比較的よく、売却しやすい時期といえます。

築浅物件よりも価格が下がっているため、買主にとっては手が届きやすく、需要も見込めます。

また、資産価値の下落が進む前に売却できる築年数でもあるため、比較的高値での取引がしやすいタイミングです。

マンションの資産価値は、築10年を超えると下落幅が大きくなる傾向があります。

できるだけ高値で売却したい場合は、築10年未満でのマンション売却を目指しましょう。

築11～15年以下のマンション

築11～15年のマンションは、大規模修繕の実施時期と売却タイミングの見極めが重要です。

大規模修繕は一般的に築12～15年で実施され、完了後は外観や共用部の印象が向上するため、買主からの評価が高まります。

とくに、工事中のわずらわしさを避けたい買主にとって、修繕後のマンションは魅力的な選択肢となるでしょう。

ただし、修繕積立金の貯蓄の状況や管理組合の判断により、大規模修繕の時期が遅れるケースもあります。

また、大規模修繕後に修繕積立金が増額される可能性があるため、売却するタイミングは慎重に検討しましょう。

築16～20年以下のマンション

築16～20年のマンションは、住宅ローンの返済が進んでいるため、残債が少ないケースが多く見られます。

売却代金でローンを完済できる可能性が高く、資金計画を立てやすいことから、住み替えに適したタイミングといえるでしょう。

設備や内装には劣化が見られる時期ですが、売却前に大規模なリフォームをおこなっても、費用に見合う価格上昇は期待しにくいのが実情です。

室内の印象を良くしたい場合は、ハウスクリーニングの実施を視野に入れ、不動産会社の担当者に相談しましょう。

築21～25年のマンション

築21〜25年のマンションは、2回目の大規模修繕が予定される時期にあたります。

建物の資産価値は築年数の影響で低下傾向にありますが、大規模修繕によって外観や共有設備が改善されていれば、一定の価値を見出しやすい築年数です。

とくに、修繕直後であれば同年代の物件との差別化につながり、売却しやすい状況になるでしょう。

価格設定次第では、早期売却も見込めます。

一方で、修繕前後は修繕積立金が増額されやすく、コスト面の懸念になる可能性もあるため、説明や情報開示を丁寧におこなうことが重要です。

築26～30年以下のマンション

築26～30年のマンションは、かつて住宅ローン減税の適用外で、売却に苦戦するケースが見られました。

しかし、2022年の税制改正で1982年以降に建築された住宅にも減税対象が拡大し、売却しやすさが改善しています。

ただし、金融機関によっては耐用年数47年から築年数を差し引いた期間までしか借入を認めない場合があります。

買主の年収や年齢によって借入可能額が制限されることもあるため、事前にローン条件を確認しておくと安心です。

築31年超のマンション

築31年を超えるマンションは、建物部分の資産価値が大きく減少しているものの、完全にゼロになるわけではありません。

購入を検討する層の多くは、価格を抑えてリノベーションしたい、利便性を重視したいといったニーズを持つ人たちです。

ただし、1981年5月31日以前に建築確認を受けたマンションは旧耐震基準に基づいて建てられており、買主にとっては敬遠されやすい傾向があります。

耐震性や安全性を重視する方にとっては、購入判断の分かれ目となるでしょう。

マンションは築何年まで売却できる？築50年以上は売れない？

マンションは築年数が古くなるほど売却が難しくなると思われていますが、築50年以上でも売却は可能です。

実際には「築何年まで売れるか」よりも、立地や管理状況、建物の状態などが重視される傾向にあります。

マンションは築何年まで売れるのかを解説します。

資産価値は下がるが売却可能

築年数の経過とともにマンションの資産価値は下がる傾向にありますが、売却は十分可能です。

とくに、駅近や都心部など需要の高いエリアでは、築50年以上でも取引が成立しているケースが見られます。

また、耐震補強や大規模修繕が適切におこなわれているマンションは、築年数が古くても評価されやすい点が特徴です。

居住用としてだけでなく、投資目的で購入されるケースもあり、一定の需要が維持されています。

築40年・50年以上の売却相場

東京都内における築40年・50年以上の中古マンションの売却相場は、不動産ライブラリによると、約3,450万円です。

ただし、実際の売却価格は一律ではありません。

立地条件や専有面積、建物の管理状態、リフォーム履歴などによって、価格には大きな差が生じます。

たとえば、都心部や再開発が進むエリアでは、築年数が古くても相場を上回る価格で成約するケースがあります。

一方、郊外立地や管理状態に課題がある物件では、価格が伸びにくい傾向です。

築40年・50年以上のマンションを売却する場合は、物件ごとの条件を踏まえたうえで相場を把握しましょう。

 築年数が古くても売却できるマンションの特徴

築古のマンションでも、耐震性に問題がない、立地がよいなど、一定の条件を満たしていれば、比較的スムーズに売却できる可能性があります。

ここでは、中古市場で評価されやすいマンションの特徴を4つの観点から紹介します。

売却の見通しを立てる参考にしてください。

耐震性に問題がない

建物の築年数が古い場合でも、新耐震基準（1981年6月以降に建築確認を受けたマンション）であれば、安全性の面で買主の不安を軽減できます。

また、住宅ローン審査では、耐震基準を満たしていないと融資対象外になるケースもあるため、耐震性の有無は売却価格にも影響します。

売却前には、建築年や構造、耐震診断の有無などを確認しましょう。

人気エリアに立地している

駅から近い・都心部にある・生活利便性が高いなど、立地条件に優れたマンションは、築年数にかかわらず一定の需要があります。

とくに、再開発エリアや教育環境が整っているエリアなどは、将来的な資産価値の上昇が期待できるため、投資目的で購入する層からも注目されやすいでしょう。

エリアの魅力は、建物の古さよりも売却価格に大きな影響を与えます。

築年数が古くても家族が安心して住みやすい、子育てしやすいなど、好条件な立地であることを積極的にアピールしましょう。

設備が充実している

築年数が経過したマンションでも、現代のライフスタイルに合わせた設備が充実している場合は、買い手がつきやすい傾向があります。

とくに、次のような設備は購入希望者にとって魅力的に映ります。

• インターネット回線対応
• 宅配ボックス
• 防犯カメラやオートロック
• リノベーション済み

また、過去に大規模修繕工事をどの程度実施しているかどうかも、購入検討者にとっては重要な判断材料の一つです。

売却時には管理状況や修繕履歴を明示し、物件の安心感を伝えましょう。

現代のトレンド・ニーズにフィットしている

築年数が古くても、現代の住まいニーズに合っているマンションは、売却につながりやすい傾向にあります。

近年は在宅ワークの普及により、専有面積にゆとりがある間取りや、ワークスペースを確保できる住環境が評価されやすい状況です。

また、管理体制が整っていることや、耐震補強・大規模修繕が計画的に実施されている点は、購入検討時の安心材料になります。

リノベーションによって内装や設備が現代的に更新されていれば、築年数による古さの印象が和らぎ、価格面でも前向きに検討されやすくなるでしょう。

築年数の古さだけに目を向けるのではなく、現在のライフスタイルや市場ニーズに合致しているかどうかが、売却のしやすさを左右するポイントです。

築年数が古いマンションを売却するコツ

築年数が古いマンションでも、売却のタイミングや方法を工夫すれば、評価を高めたり成約までの負担を抑えたりすることは可能です。

ここでは、築古マンションを売却する際、取り入れやすいコツを確認していきましょう。

大規模修繕後に売却する

築年数が経過したマンションを売却するなら、外壁や共用部の修繕、防水工事など、大規模修繕の実施後が狙い目です。

建物の管理状態が目に見える形で伝わるため、築年数に対する不安よりも「きちんと管理されている」という印象を持たれやすくなります。

さらに、修繕履歴や今後の修繕計画を資料として示せば、価格交渉でも根拠を持って説明でき、評価が下がるリスクを抑えられます。

瑕疵担保保険を付ける

売却時の不安を軽減したい場合は、瑕疵担保保険の付保も有効な方法です。

引き渡し後に見つかる可能性のある不具合について、一定期間の補償が付くことで買主は安心して購入を検討しやすくなります。

築古物件では敬遠されがちなリスクをカバーできるので、成約率向上につながるでしょう。

賃貸にしてから売る

売却が思うように進まない場合は、いったん賃貸として運用し、タイミングを見て売却する方法も選択肢のひとつです。

家賃収入を確保しつつ市況を見極められるため、無理に価格を下げずに売却時期を調整できます。

さらに、賃貸実績があれば収益物件としても評価され、投資目的の買主にも選ばれやすくなる点がメリットです。

中古マンションを売却する際のコツ

中古マンションを売却するときは、目的に応じた売却方法を選ぶことが重要です。

できるだけ高く売りたいのか、早く現金化したいのかによって、選ぶべき手段や注意点が異なります。

ここでは、売却方法ごとの特徴と、それぞれのケースにおける具体的な進め方を紹介します。

高く売りたい場合は仲介

マンションをできる限り高く売却したいなら、仲介による売却が最適です。

不動産会社が市場の相場を踏まえて買主を探してくれるため、時間をかければ相場以上の価格で売れる可能性があります。

仲介を検討する際は、複数の不動産会社に査定を依頼して、売却戦略や得意分野の違いを比較してみましょう。

ただし、短期間での売却は難しい、内覧に対応する必要があるなどのデメリットもあるため、買取と比べて自身に適したほうを選ぶ必要があります。

早く売りたい場合は買取

とにかく早く売却したい場合は、不動産会社による買取が最適な選択肢です。

買取は、仲介と違って買主を探す必要がなく、不動産会社と直接契約を結ぶため、条件が合えば短期間で現金化できます。

また、室内の傷や設備の不具合について免責にできるケースが多く、直接取引できる場合は仲介手数料もかからず、諸費用を抑えやすいのも魅力です。

一方で、売却価格は仲介よりも2～3割ほど低くなる傾向があるため、資金計画に余裕がない方は注意する必要があります。

築年数以外でマンション売却の見極め方

マンションの売却を検討する際、多くの方が築年数に注目しがちですが、それだけが判断材料ではありません。

売却時期や税金の有無、建物の状態や周辺環境も、売却の成否を大きく左右します。

ここでは、築年数以外で押さえておきたいポイントを3つ紹介します。

時期

マンションを売却するタイミングは、2月〜4月の春と、9月〜11月の秋が狙い目です。

転勤や入学・進学といったライフイベントが重なる時期で、住まいを探す需要が高まります。

一方、真夏や年末年始は購入希望者の動きが鈍るため、スムーズな売却を目指すのであれば、需要が高まる時期を意識して売却スケジュールを組みましょう。

税金

マンションを売却する際は、譲渡所得に対する税金負担がどの程度かを確認しておくことが、適切なタイミングを見極めるうえで重要です。

マンションを売却すると、譲渡所得税や印紙税などが発生します。

とくに、譲渡所得税は所有期間によって税率が大きく変わるため注意が必要です。

たとえば、マンションの所有期間が10年を超えており、一定の条件を満たせば軽減税率が適用できる場合があり、税負担を抑えられる可能性があります。

また、3,000万円の特別控除の特例制度を利用できるかどうかで、実質的な手取り額が大きく変わります。

早めに税理士や不動産会社へ相談して、どのタイミングなら税制上有利になるかを試算しておきましょう。

状態・周辺環境

築年数だけでなく、物件の状態や周辺環境も、売却のタイミングを判断する重要な要素です。

たとえば、大規模修繕工事の直後は、購入希望者に好印象を与えやすく、売却に有利となるケースがあります。

駅やスーパー、学校や病院などの周辺施設の利便性が高まったタイミングも、買い手の需要が高まるため狙い目です。

売却を検討する際は、物件の状態や周辺環境が整っているかどうかを見極め、買主にアピールできるタイミングを逃さずに行動しましょう。

マンション売却や築年数に関するよくある質問

マンションの売却に関して「築年数が古いと売れないのでは？」「何年住んでから売るべき？」など、具体的なタイミングや戦略に悩む方が多くいます。

ここでは、マンション売却や築年数に関するよくある疑問と回答をわかりやすくまとめたので、ぜひ参考にしてください。

築50年のマンションの売却相場は？

東京都内における築50年マンションの売却相場は、約2,500万円前後が目安です。

都心部や駅近エリア、再開発が進む地域では需要が底堅く、相場から大きく下振れしないケースもあります。

実際の売却価格は、専有面積や立地条件、管理状態などによって差が生じるため、築年数だけで判断せず、個別条件を踏まえて相場を確認しましょう。

マンションは10年住んで売るとよい？

マンションは、築10年を目安に売却を検討すると効率的な資産運用につながります。

築10年以内はまだ建物の資産価値が高く、劣化も少ないため、購入希望者が比較的集まりやすいタイミングです。

また、住宅ローンの残債がある程度減っているケースが多く、売却代金で完済できる可能性が高まります。

築10年前後でのマンション売却は、資産価値・住宅ローン残債・建物状態の3つの観点から見ても、ベストな時期といえるでしょう。

マンション売却時の不動産会社の選び方は？

マンション売却時は、売却実績の多さや査定額の根拠の明確さ、担当者の対応力の3つを基準に不動産会社を選ぶのがおすすめです。

不動産会社によって得意とするエリアや物件種別が異なるほか、販売力や営業担当者の提案力にも差があります。

また、高額な査定結果を出して契約を取ろうとする会社もあるため、査定額の根拠や実績をしっかり確認することが重要です。

複数社に査定を依頼し、対応の丁寧さや販売計画の説得力も比較しましょう。

買ったときより高く売れるマンションの特徴は？

買ったときより高く売れるマンションは、需要が安定している立地にある点が大きな特徴です。

駅近や都心立地、再開発が進むエリアの物件は、購入検討者が集まりやすく、価格が下がりにくい傾向があります。

また、管理体制が良好で共用部の維持管理が行き届いているマンションは、築年数が経過しても価格を維持しやすいでしょう。

不動産市況が上昇している時期や供給が限られるエリアでは、購入時より高い価格で取引されるケースも見られます。

中古マンションを売るつもりで買うのはあり？

将来的な売却を前提に中古マンションを購入するのは、十分に「あり」な選択です。

購入時に立地や管理状況、将来の修繕計画まで確認しておけば、住み替え時やライフスタイルの変化に合わせて売却しやすくなります。

ただし、短期間での売却は価格変動や税負担の影響を受けやすいため、長期的な視点で資産価値を見極めましょう。

まとめ：マンションの売りどきや注意点を把握して売却しよう。

マンションを納得の価格で売却するためには、築年数ごとの特徴と売却タイミングの見極めが大切です。

とくに、築年数によって資産価値や買い手のニーズが大きく変わるため、事前にポイントを把握しておくことがスムーズな売却活動につながります。

マンションの売却に関して不明な点がある場合は、不動産会社の担当者に相談しましょう。

ただし、すべてを任せきりにせず、相場や税制などについて基本的な知識を身につけておくことをおすすめします。

専門家の意見と自分の判断をうまく組み合わせながら、納得のいく売却を目指しましょう。