不動産売却は控除を使って賢く節税！適用条件や注意点を解説

2023-11-302024-03-27

不動産の売却では、控除によって納める税金の額が大きく変わります。

税金や控除について調べると、専門用語が多く出てくるため、難しく感じてしまうかもしれません。

この記事では、以下の3点についてわかりやすく解説します。

不動産売却で控除される「譲渡所得税」について
不動産売却で使える控除
控除を使う際の注意点

税金と控除について理解を深め、お得に不動産を売却しましょう。

不動産売却で控除される「譲渡所得税」とは？

譲渡所得税は、不動産売却の利益にかかる「所得税」と「住民税」と「復興特別所得税」の総称です。

不動産の売却によって利益が出た場合に納めます。

不動産を売却する際に使える控除では、譲渡所得税がお得になるケースがほとんどです。

そのため控除よりも前に、譲渡所得税について理解しておきましょう。

以下に、譲渡所得税の税率や計算方法について解説します。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有年数によって変わります。

具体的には、以下のとおりです。

不動産の所有年数	名称	税率	税率の内訳
5年以下	短期譲渡所得	39.63%	所得税30%・住民税9%
5年超	長期譲渡所得	20.315%	所得税15%・住民税5%

※1、2

なお譲渡所得税には「復興特別所得税」も含まれています。

復興特別所得税は、所得税の部分に2.1%をかけて計算します。※3

たとえば、長期譲渡所得（税率20.315%）の計算式は、以下のとおりです。

所得税15% × 2.1% = 復興特別所得税0.315%

所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税0.315% = 長期譲渡所得20.315%

譲渡所得税の税率は、不動産の所有年数が5年を超えると、約半分になります。

ただ、半分になったとしても「譲渡所得の5分の1」という大きな額を税金として納めなければなりません。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の金額は「課税譲渡所得」に税率をかけて計算します。※4

たとえば、不動産の所有年数が5年を超える場合の計算式は、以下のとおりです。

譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 税率20.315%

課税譲渡所得は、以下の式で計算します。

課税譲渡所得 = 不動産の売却金額 – ( 取得費 + 譲渡費用 ) – 控除額

まずは「取得費」と「譲渡費用」の計算が必要です。

取得費とは？

取得費は、売却した不動産の購入時にかかった費用の合計額です。

購入時の税金や、購入後に取り付けた設備の費用、リフォーム費用も取得費に含まれます。

修繕費用や火災保険料は、取得費に含まれません。

建物の取得費からは「減価償却費」をマイナスする必要があります。

土地と違い、建物は取得してから時間が経つほど、価値が下がるためです。

減価償却費は、以下の式で求めます。※5

減価償却費 = 建物の取得費 × 90% × 償却率 × 経過年数

木造住宅の場合、償却率は3.1%です。

以下の条件で、木造住宅の取得費を実際に計算してみます。

土地の取得費：2,000万円
建物の取得費：3,000万円
購入からの年数：15年

まずは建物の減価償却費を求めます。

3,000万円 × 90% × 3.1% × 15年 = 1,255万円

次に建物の取得費から、減価償却費をマイナスします。

3,000万円 – 1,255万円 = 1,745万円

そして、減価償却費をマイナスした建物の取得費と、土地の取得費を合計します。

1,745万円 + 2,000万円 = 3,745万円

上記で計算した3,745万円が、この木造住宅の取得費です。

以下の場合は、売却金額の5%を取得費として計算できます。※6

そもそも取得費がわからない
取得費が売却金額の5%未満

譲渡費用とは？

譲渡費用とは、不動産の売却時にかかった費用の合計額のことです。※7

以下のような費用が含まれます。

不動産会社への仲介手数料
測量費
売買契約書にかかる印紙代　等

また以下の費用については、譲渡費用には含まれません。

売却までに支払った固定資産税
修繕費用
引っ越し費用　等

「売却に直接かかった費用」のみ、譲渡費用とされるのです。

譲渡所得税の計算例

取得費と譲渡費用を求めたら、先ほど解説した以下の式で、課税譲渡所得を計算します。

課税譲渡所得 = 不動産の売却金額 – ( 取得費 + 譲渡費用 ) – 控除額

不動産の売却金額を5,000万円と想定し、取得費を求めた際の条件を用いて計算してみます。

土地の取得費：2,000万円
建物の取得費：3,000万円
購入からの年数：15年
建物の構造：木造

取得費を3,745万円、譲渡費用を200万円とした場合の計算式は、以下のとおりです。

5,000万円 – ( 3,745万円 + 200万円 ) = 1,055万円

上記で計算した1,055万円から、控除額をマイナスして、課税譲渡所得を計算します。

控除がない場合、譲渡所得税（課税譲渡所得 × 税率）は以下のとおりです。

1,055万円 × 20.315% = 214万円

つまり不動産の売却によって得た利益のうち、214万円分を譲渡所得税として納めなければならないことになります。

不動産売却で使える控除

不動産を売却した際に使える主な控除は、以下の5つです。

3,000万円の特別控除
軽減税率の特例
買い換えの特例
譲渡損失の特例
相続不動産を売却したときの特例

控除を使うことで、譲渡所得税として納める金額を安く抑えられます。

それぞれの控除に適用条件があるため「いつでも誰でも使える」というわけではありません。

申請方法や必要書類とあわせて、詳しく見ていきましょう。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、譲渡所得税から最高3,000万円の控除が受けられる特例のことです。※8

不動産の所有年数は問われません。

正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。

3,000万円の特別控除は、以下のような条件を満たすことで使用できます。

自身が住んでいる（または3年以内に住んでいた）不動産を売却すること
3年以内に特定の控除を受けていないこと
買い手が親族でないこと　等

控除を受けるためには「譲渡所得の内訳書」を用意して、税務署への確定申告をおこなう必要があります。

軽減税率の特例

軽減税率の特例は、譲渡所得税の税率が低くなる特例です。※9

売却した不動産の所有年数が、10年を超えていた場合に使えます。

軽減税率の特例が適用されると、通常20.315%の税率が、14.21%になります。

税率の内訳は、所得税が10%、住民税が4%です。

以下のように、所得税の部分に復興特別所得税（2.1%）をかけて計算しています。

所得税10% × 2.1% = 復興特別所得税0.21%

所得税10% + 住民税4% + 復興特別所得税0.21% = 14.21%

ただ、税率が低くなるのは、課税譲渡所得が6,000万円以下の部分に限られます。

6,000万円を超える部分の税率は、20.315%のままです。

軽減税率の特例における適用条件は、以下のとおりです。

自身が住んでいる（または3年以内に住んでいた）不動産を売却すること
所有期間が10年を超えていること
3年以内に特定の控除を受けていないこと
買い手が親族でないこと

控除を受けるためには、税務署への確定申告をおこなう必要があります。

必要書類は「譲渡所得の内訳書」と「登記事項証明書」です。

軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除と併用できます。

買い換えの特例

買い換えの特例とは、不動産を売却し、新たな不動産を購入した場合に使える特例のことです。※10

正式名称を「特定の居住用財産の買換えの特例」といいます。

買い換えの特例を受けた場合、売却の利益にかかる税金の支払い時期を、先延ばしにできます。

実際に納税するタイミングは、買い換え先の不動産を売却するときです。

税金を納める義務はなくなりませんが、一時的に家計への負担が軽くなります。

買い換えの特例における適用条件は、以下のとおりです。

自身が住んでいる（または3年以内に住んでいた）不動産を売却すること
売却金額が1億円以下であること
売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えていること
3年以内に特定の控除を受けていないこと
売却した不動産と買い換え先の不動産が、日本国内にあること
売却から3年以内に新たな不動産を購入すること
買い手が親族でないこと

買い換え先の不動産に関する条件も複数あるため、詳しくは国税庁のホームページから確認してください。

買い換えの特例を受けるためには、税務署への確定申告が必要です。

主な必要書類は、以下のとおりです。

譲渡所得の内訳書
登記事項証明書
売買契約書の写し

買い換えの特例には、適用期限（2025年12月31日まで）があります。

譲渡損失の特例

譲渡損失の特例とは、不動産の買い換え時に、売却による損失が出た場合に使える特例のことです。※11

正式名称を「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。

損失が出た場合、譲渡所得は生じません。

そのため損失した分は、給与所得や事業所得から控除されます。

控除しきれない場合、3年間の繰り越しが可能です。

譲渡損失の特例における適用条件は、以下のとおりです。

自身が住んでいる（または3年以内に住んでいた）不動産を売却すること
譲渡の年の1月1日における所有年数が5年を超えていること
売却した不動産と買い換え先の不動産が、日本国内にあること
買い換え先の不動産の床面積が50㎡以上であること
買い換え先の住宅ローンの返済期間が10年以上であること
買い手が親族でないこと
3年以内に特定の控除を受けていないこと

譲渡損失の特例を受けるには、2023年12月31日までに不動産を売却する必要があります。

また、税務署への確定申告もおこなわなければなりません。

主な必要書類は、以下のとおりです。

居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
登記事項証明書
売買契約書の写し
買い換え先の住宅ローンの残高証明書

相続不動産を売却したときの特例

相続不動産を売却したときの特例とは、相続した不動産の売却時に、最高3,000万円の控除が受けられる特例です。※12

遺贈によって取得した不動産の売却も含まれます。

正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。

以下の条件に当てはまる不動産を相続した場合に、適用されます。

1981年5月31日以前に建築されたこと
区分所有建物登記がされていないこと
被相続人が住んでいた不動産であること

また、適用条件は以下のとおりです。

相続によって手に入れた不動産であること
相続から3年以内に売却すること
売却金額が1億円以下であること
ほかの特例を受けていないこと
買い手が親族でないこと

相続不動産を売却したときの特例には、適用期限（2027年12月31日まで）があります。

また、税務署への確定申告も必要です。

以下のような書類の提出が求められます。

譲渡所得の内訳書
登記事項証明書
被相続人居住用家屋等確認書
耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

不動産売却における控除の注意点

不動産の売却で控除を使う際には、以下の2点に注意してください。

住宅ローン控除との併用
確定申告

注意点を見過ごしてしまうと、控除が使えなくなってしまう可能性があります。

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

住宅ローン控除との併用

不動産の売却後、新居を購入する際に「住宅ローン控除」を利用するケースは少なくありません。

住宅ローン控除とは、住宅ローンの残高に応じて、所得税の控除が受けられる制度のことです。

先ほど紹介した5つの控除には、以下のように住宅ローン控除と併用できるものとできないものがあります。

住宅ローン控除と併用できる	住宅ローン控除と併用できない
譲渡損失の特例	3,000万円の特別控除
相続不動産を売却したときの特例	軽減税率の特例
	買い換えの特例

併用できない場合、控除される金額を計算したうえで、最も節税効果がある控除を使いましょう。