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不動産売却は控除を使って賢く節税!適用条件や注意点を解説

不動産の売却では、控除によって納める税金の額が大きく変わります。

税金や控除について調べると、専門用語が多く出てくるため、難しく感じてしまうかもしれません。

この記事では、以下の3点についてわかりやすく解説します。

  • 不動産売却で控除される「譲渡所得税」について
  • 不動産売却で使える控除
  • 控除を使う際の注意点

税金と控除について理解を深め、お得に不動産を売却しましょう。

目次

不動産売却で控除される「譲渡所得税」とは?

譲渡所得税は、不動産売却の利益にかかる「所得税」と「住民税」と「復興特別所得税」の総称です。

不動産の売却によって利益が出た場合に納めます。

不動産を売却する際に使える控除では、譲渡所得税がお得になるケースがほとんどです。

そのため控除よりも前に、譲渡所得税について理解しておきましょう。

以下に、譲渡所得税の税率や計算方法について解説します。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有年数によって変わります。

具体的には、以下のとおりです。

不動産の所有年数名称税率税率の内訳
5年以下短期譲渡所得39.63%所得税30%・住民税9%
5年超長期譲渡所得20.315%所得税15%・住民税5%
※1、2

なお譲渡所得税には「復興特別所得税」も含まれています。

復興特別所得税は、所得税の部分に2.1%をかけて計算します。※3

たとえば、長期譲渡所得(税率20.315%)の計算式は、以下のとおりです。

所得税15% × 2.1% = 復興特別所得税0.315%

所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税0.315% = 長期譲渡所得20.315%

譲渡所得税の税率は、不動産の所有年数が5年を超えると、約半分になります。

ただ、半分になったとしても「譲渡所得の5分の1」という大きな額を税金として納めなければなりません。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の金額は「課税譲渡所得」に税率をかけて計算します。※4

たとえば、不動産の所有年数が5年を超える場合の計算式は、以下のとおりです。

譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 税率20.315%

課税譲渡所得は、以下の式で計算します。

課税譲渡所得 = 不動産の売却金額 – ( 取得費 + 譲渡費用 ) – 控除額

まずは「取得費」と「譲渡費用」の計算が必要です。

取得費とは?

取得費は、売却した不動産の購入時にかかった費用の合計額です。

購入時の税金や、購入後に取り付けた設備の費用、リフォーム費用も取得費に含まれます。

修繕費用や火災保険料は、取得費に含まれません。

建物の取得費からは「減価償却費」をマイナスする必要があります。

土地と違い、建物は取得してから時間が経つほど、価値が下がるためです。

減価償却費は、以下の式で求めます。※5

減価償却費 = 建物の取得費 × 90% × 償却率 × 経過年数

木造住宅の場合、償却率は3.1%です。

以下の条件で、木造住宅の取得費を実際に計算してみます。

  • 土地の取得費:2,000万円
  • 建物の取得費:3,000万円
  • 購入からの年数:15年

まずは建物の減価償却費を求めます。

3,000万円 × 90% × 3.1% × 15年 = 1,255万円

次に建物の取得費から、減価償却費をマイナスします。

3,000万円 – 1,255万円 = 1,745万円

そして、減価償却費をマイナスした建物の取得費と、土地の取得費を合計します。

1,745万円 + 2,000万円 = 3,745万円

上記で計算した3,745万円が、この木造住宅の取得費です。

以下の場合は、売却金額の5%を取得費として計算できます。※6

  • そもそも取得費がわからない
  • 取得費が売却金額の5%未満

譲渡費用とは?

譲渡費用とは、不動産の売却時にかかった費用の合計額のことです。※7

以下のような費用が含まれます。

  • 不動産会社への仲介手数料
  • 測量費
  • 売買契約書にかかる印紙代 等

また以下の費用については、譲渡費用には含まれません。

  • 売却までに支払った固定資産税
  • 修繕費用
  • 引っ越し費用 等

「売却に直接かかった費用」のみ、譲渡費用とされるのです。

譲渡所得税の計算例

取得費と譲渡費用を求めたら、先ほど解説した以下の式で、課税譲渡所得を計算します。

課税譲渡所得 = 不動産の売却金額 – ( 取得費 + 譲渡費用 ) – 控除額

不動産の売却金額を5,000万円と想定し、取得費を求めた際の条件を用いて計算してみます。

  • 土地の取得費:2,000万円
  • 建物の取得費:3,000万円
  • 購入からの年数:15年
  • 建物の構造:木造

取得費を3,745万円、譲渡費用を200万円とした場合の計算式は、以下のとおりです。

5,000万円 – ( 3,745万円 + 200万円 ) = 1,055万円

上記で計算した1,055万円から、控除額をマイナスして、課税譲渡所得を計算します。

控除がない場合、譲渡所得税(課税譲渡所得 × 税率)は以下のとおりです。

1,055万円 × 20.315% = 214万円

つまり不動産の売却によって得た利益のうち、214万円分を譲渡所得税として納めなければならないことになります。

不動産売却で使える控除

不動産を売却した際に使える主な控除は、以下の5つです。

  • 3,000万円の特別控除
  • 軽減税率の特例
  • 買い換えの特例
  • 譲渡損失の特例
  • 相続不動産を売却したときの特例

控除を使うことで、譲渡所得税として納める金額を安く抑えられます。

それぞれの控除に適用条件があるため「いつでも誰でも使える」というわけではありません。

申請方法や必要書類とあわせて、詳しく見ていきましょう。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、譲渡所得税から最高3,000万円の控除が受けられる特例のことです。※8

不動産の所有年数は問われません。

正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。

3,000万円の特別控除は、以下のような条件を満たすことで使用できます。

  • 自身が住んでいる(または3年以内に住んでいた)不動産を売却すること
  • 3年以内に特定の控除を受けていないこと
  • 買い手が親族でないこと 等

控除を受けるためには「譲渡所得の内訳書」を用意して、税務署への確定申告をおこなう必要があります。

軽減税率の特例

軽減税率の特例は、譲渡所得税の税率が低くなる特例です。※9

売却した不動産の所有年数が、10年を超えていた場合に使えます。

軽減税率の特例が適用されると、通常20.315%の税率が、14.21%になります。

税率の内訳は、所得税が10%、住民税が4%です。

以下のように、所得税の部分に復興特別所得税(2.1%)をかけて計算しています。

所得税10% × 2.1% = 復興特別所得税0.21%

所得税10% + 住民税4% + 復興特別所得税0.21% = 14.21%

ただ、税率が低くなるのは、課税譲渡所得が6,000万円以下の部分に限られます。

6,000万円を超える部分の税率は、20.315%のままです。

軽減税率の特例における適用条件は、以下のとおりです。

  • 自身が住んでいる(または3年以内に住んでいた)不動産を売却すること
  • 所有期間が10年を超えていること
  • 3年以内に特定の控除を受けていないこと
  • 買い手が親族でないこと

控除を受けるためには、税務署への確定申告をおこなう必要があります。

必要書類は「譲渡所得の内訳書」と「登記事項証明書」です。

軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除と併用できます。

買い換えの特例

買い換えの特例とは、不動産を売却し、新たな不動産を購入した場合に使える特例のことです。※10

正式名称を「特定の居住用財産の買換えの特例」といいます。

買い換えの特例を受けた場合、売却の利益にかかる税金の支払い時期を、先延ばしにできます。

実際に納税するタイミングは、買い換え先の不動産を売却するときです。

税金を納める義務はなくなりませんが、一時的に家計への負担が軽くなります。

買い換えの特例における適用条件は、以下のとおりです。

  • 自身が住んでいる(または3年以内に住んでいた)不動産を売却すること
  • 売却金額が1億円以下であること
  • 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えていること
  • 3年以内に特定の控除を受けていないこと
  • 売却した不動産と買い換え先の不動産が、日本国内にあること
  • 売却から3年以内に新たな不動産を購入すること
  • 買い手が親族でないこと

買い換え先の不動産に関する条件も複数あるため、詳しくは国税庁のホームページから確認してください。

買い換えの特例を受けるためには、税務署への確定申告が必要です。

主な必要書類は、以下のとおりです。

  • 譲渡所得の内訳書
  • 登記事項証明書
  • 売買契約書の写し

買い換えの特例には、適用期限(2025年12月31日まで)があります。

譲渡損失の特例

譲渡損失の特例とは、不動産の買い換え時に、売却による損失が出た場合に使える特例のことです。※11

正式名称を「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。

損失が出た場合、譲渡所得は生じません。

そのため損失した分は、給与所得や事業所得から控除されます。

控除しきれない場合、3年間の繰り越しが可能です。

譲渡損失の特例における適用条件は、以下のとおりです。

  • 自身が住んでいる(または3年以内に住んでいた)不動産を売却すること
  • 譲渡の年の1月1日における所有年数が5年を超えていること
  • 売却した不動産と買い換え先の不動産が、日本国内にあること
  • 買い換え先の不動産の床面積が50㎡以上であること
  • 買い換え先の住宅ローンの返済期間が10年以上であること
  • 買い手が親族でないこと
  • 3年以内に特定の控除を受けていないこと

譲渡損失の特例を受けるには、2023年12月31日までに不動産を売却する必要があります。

また、税務署への確定申告もおこなわなければなりません。

主な必要書類は、以下のとおりです。

  • 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
  • 登記事項証明書
  • 売買契約書の写し
  • 買い換え先の住宅ローンの残高証明書

相続不動産を売却したときの特例

相続不動産を売却したときの特例とは、相続した不動産の売却時に、最高3,000万円の控除が受けられる特例です。※12

遺贈によって取得した不動産の売却も含まれます。

正式名称は「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。

以下の条件に当てはまる不動産を相続した場合に、適用されます。

  • 1981年5月31日以前に建築されたこと
  • 区分所有建物登記がされていないこと
  • 被相続人が住んでいた不動産であること

また、適用条件は以下のとおりです。

  • 相続によって手に入れた不動産であること
  • 相続から3年以内に売却すること
  • 売却金額が1億円以下であること
  • ほかの特例を受けていないこと
  • 買い手が親族でないこと

相続不動産を売却したときの特例には、適用期限(2027年12月31日まで)があります。

また、税務署への確定申告も必要です。

以下のような書類の提出が求められます。

  • 譲渡所得の内訳書
  • 登記事項証明書
  • 被相続人居住用家屋等確認書
  • 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
  • 売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

不動産売却における控除の注意点

不動産の売却で控除を使う際には、以下の2点に注意してください。

  • 住宅ローン控除との併用
  • 確定申告

注意点を見過ごしてしまうと、控除が使えなくなってしまう可能性があります。

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

住宅ローン控除との併用

不動産の売却後、新居を購入する際に「住宅ローン控除」を利用するケースは少なくありません。

住宅ローン控除とは、住宅ローンの残高に応じて、所得税の控除が受けられる制度のことです。

先ほど紹介した5つの控除には、以下のように住宅ローン控除と併用できるものとできないものがあります。

住宅ローン控除と併用できる住宅ローン控除と併用できない
譲渡損失の特例3,000万円の特別控除
相続不動産を売却したときの特例軽減税率の特例
買い換えの特例

併用できない場合、控除される金額を計算したうえで、最も節税効果がある控除を使いましょう。

確定申告

不動産の売却によって利益が出たり、控除を使ったりする場合は、確定申告が必要です。

確定申告は、不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日の間におこないます。

確定申告書を記入し、必要書類とあわせて「現在の居住地を管轄している税務署」に提出します。

「売却した不動産を管轄する税務署」ではない点に注意しましょう。

郵送やオンラインでも申告が可能です。

確定申告書は、税務署や国税庁のホームページから取得できます。

サラリーマンの場合、確定申告をしたことがないという人も少なくありません。

わからないことがあれば、税務署に問い合わせましょう。

確定申告の時期は、税務署が非常に混み合います。

電話がつながらないこともあるため、慌てないよう早めに準備しておくことが大切です。

まとめ

不動産を売却して得た利益には、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税の税率は20%〜40%と高いため、手元に残る利益が小さくなってしまいます。

不動産の売却による利益を大きくするためには、以下のような控除を使って節税することが大切です。

  • 3,000万円の特別控除
  • 軽減税率の特例
  • 買い換えの特例
  • 譲渡損失の特例
  • 相続不動産を売却したときの特例

譲渡所得税の計算や、控除の仕組みは、馴染みがない人にとっては難しく感じるかもしれません。

しかし売却後の確定申告を正しくおこなうためにも、確実に理解しておきたいポイントです。

住宅ローン控除との併用可否や、適用条件をよく確認して、節税効果が大きくなるように工夫していきましょう。


※1:国税庁、No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
※2:国税庁、No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
※3:個人の方に係る復興特別所得税のあらまし
※4:国税庁、No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)
※5:国税庁、「減価償却費」の計算について
※6:取得費が分からないとき(概算取得費の特例)
※7:国税庁、No.3255 譲渡費用となるもの
※8:国税庁、No.3302 マイホームを売ったときの特例
※9:国税庁、No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
※10:国税庁、No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例
※11:国税庁、No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
※12:国税庁、No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

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