不動産売却前にリフォームは必要？不要な理由と見栄えをよくする方法を紹介

不動産売却をするときに考えるのは「少しでも早く、高く売りたい」ではないでしょうか。早く、そして高く売却するために、リフォームを検討する人も少なくありません。

しかし、多額の費用をかけてリフォームすることはおすすめできません。不動産売却時に、基本リフォームは不要です。

この記事では、売却のためのリフォームが不要である理由と、リフォームを検討した方がよいケースを解説します。

またリフォーム費用の相場や、リフォーム以外で不動産の見栄えや印象をよくする方法を紹介します。不動産を少しでも早く、そして高く売却したい方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却前にリフォームは基本的には不要

不動産を売却するために、多額の費用をかけてリフォームすることはおすすめできません。基本的には不要と考えてよいでしょう。

確かに見栄えがよくなれば、その分売れやすくなるかもしれません。そしてきれいにした分、高く売却できるかもしれません。しかしリフォーム費用が無駄になる可能性もあるので注意が必要です。

まずリフォームは基本的に不要といえる理由を３つ紹介します。

• 売却価格にリフォーム費用を上乗せできるとは限らない
• 買主によってはリフォームが無駄になるケースがある
• 室内がきれいでも築年数や共用部分は変わらない

売却価格にリフォーム費用を上乗せできるとは限らない

たとえば査定額が3,000万円のマンションを、300万円かけてリフォームしたらからといって、3,300万円で売却できるとは限りません。

費用をかけて見栄えをよくするよりも、その分売り出し価格を安く設定した方が、売れやすくなるでしょう。

住み替え時には自己資金が必要になりますから、できるだけ現金は温存することをおすすめします。

また3,300万円で売り出した場合、予算を3,000万円としている方の目に留まらない可能性があります。つまりターゲットを狭めてしまう恐れもあるので、価格帯にも注意しましょう。

買主によってはリフォームが無駄になるケースがある

買主によっては、購入後に自分好みにリフォームやリノベーションを計画しているケースがあります。その場合はせっかくきれいにリフォームをしていたとしても、プラスポイントにならない可能性があります。そしてその分売り出し価格が高いのであれば、マイナスポイントになるでしょう。

またリフォームの仕様が買主の好みではない場合、敬遠される可能性があり、無駄になってしまうこともあります。ターゲットを広げるためにも不動産には手は加えず、なるべく安い価格を設定したほうが売りやすいでしょう。

室内がきれいでも築年数や共用部分は変わらない

どんなに室内を新築同様にリフォームしても、築年数は変えることができません。リフォーム済みとアピールしていても、築年数で判断される可能性があります。とくにマンションの場合、共用部分は既存のままです。

新築同様のような室内であっても築年数の影響があり、希望する価格で売却できない可能性があります。こうした理由から多額の費用をかけてリフォームすることは、基本おすすめできません。

不動産売却前にリフォームを検討した方がよいケースとは？

不動産売却のためのリフォームは、基本的には不要です。しかし全体的に状態が悪い場合や、劣化が進んでいる場合、不動産の印象が悪くなります。

売却に苦労する可能性があるため、必要に応じてリフォームを検討しましょう。リフォームを検討した方がよいのは、以下のようなケースです。

• クロスにカビが生えているなど、内覧時に印象が悪いケース
• ハウスクリーニングを依頼しても、きれいにならない箇所があるケース

クロスにカビが生えているなど、内覧時に印象が悪い状態

クロスにカビが生えてしまって掃除しても除去できない場合は、状況や程度にもよりますが、リフォームを視野に入れることをおすすめします。

カビは見た目が悪く、湿気が多い印象を与えてしまいます。見栄えを気にしない方も、カビが生えやすい部屋には住みたくないと考える方が多いでしょう。

カビが生えてしまった部屋だけで構いません。不動産会社の担当者とも相談して、好みに左右されないシンプルな白系のクロスを選ぶようにしましょう。

他にもタバコのヤニでクロス全体が黄ばんでいる場合は、ニオイも気になる可能性があります。タバコのニオイはハウスクリーニングでの除去は難しいでしょう。程度によっては、クロスの張り替えも検討します。

ハウスクリーニングできれいにならない箇所

ハウスクリーニングしても改善されない箇所は、リフォームや交換を検討しましょう。浴室全体のリフォームは高額になるためおすすめしませんが、たとえば鏡やシャワーヘッド、ホース部分の交換であれば数千円～数万円でリフォームできます。

また比較的トイレは好みに左右されにくい箇所のため、劣化の状態によってはトイレをまるごとリフォームするのも一つの方法です。

不動産の内覧時の印象は重要です。内覧時にイメージが悪いと、まず成約に結びつくことはありません。後半でリフォーム費用の目安や、リフォーム以外で見栄えをよくする方法を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産のリフォーム費用の目安

目安を把握していただくために、一般的なリフォームの相場を紹介します。

住み替えで新居のリフォームを検討している方は、ご自身のリフォーム費用の相場として、ぜひ参考にしてください。

ここではわかりやすいように単体のリフォーム費用を紹介しますが、まとめて工事すると、内容によっては安くなるケースもあります。実際にはリフォーム会社や工務店にご相談ください。

キッチン

システムキッチン交換の相場は50～150万円です。比較的リフォーム費用がかかる箇所なため、個人が売却する場合、キッチンをまるごとリフォームして売却するケースはまれでしょう。

またキッチンはリフォーム費用をかけても自分好みにリフォームしたいと思う人が多く、築年数にもよりますが、リフォームすることを想定している方が多いです。

システムキッチンは、メーカーが高級ラインから手ごろな価格帯までグレードを用意しているため、選ぶ商品によって価格が異なります。またレンジフードや食洗器、浄水器など選ぶ設備や追加する設備でもかかる費用は異なります。

ちなみにキッチンの配置を変える場合は、上記以外にも配管工事や内装工事の費用が別途かかります。

浴室

浴室交換の相場は100～150万円です。キッチン同様メーカーごとにグレードが異なる商品を用意しており、選ぶランクによって仕様や見た目も異なります。

グレードが高いラインほど付加機能が備わっており、掃除がしやすい機能や、疲れを癒す機能がついています。

ちなみにユニットバスからユニットバスに交換する場合は、上記金額が相場です。しかしタイル張りの在来工法の浴室をユニットバスに交換する場合は、解体費用や基礎工事が必要になるため、別途費用がかかるでしょう。

個人で売却する場合、浴室をフルリフォームしているケースはほとんどないでしょう。カビや水垢が気になる場合は、ハウスクリーニングを検討しましょう。

トイレ

トイレリフォームの相場は20～50万円です。温水洗便座付きの便器交換と簡単な内装工事であれば、20万円～リフォームできます。また工事期間も1日程度なので、居住中でも比較的工事しやすい箇所です。

しかし手洗い用の水栓金具を交換する場合や、和式から洋式に変更する場合は高額になる場合もありなります。

ハウスクリーニングできれいにならない場合は、状況に応じてリフォームを検討してもよい箇所といえます。不動産会社の担当者と相談することをおすすめします。

洗面化粧台

洗面化粧台の交換費用の相場は、10～50万円です。選ぶグレードや仕様、サイズによって費用も異なります。

基本的にはリフォームは不要ですが、洗面化粧台のボールにひびが入っている場合や、鏡の水垢がひどい場合は、交換を検討してもよいかもしれません。

洗面所は浴室に隣接するところに配置されているため、浴室のデザインとの相性も考慮する必要があるでしょう。

クロスの張り替え

クロスの張り替えは1,000円/㎡～1,500円/㎡です。クロスにもグレードがあり、選ぶクロスによっても価格は異なります。ちなみに防カビや防汚、防火などの効果があるタイプもあります。

広さ別の目安は以下の通りです。（1,000円/㎡クロスの場合）

8帖：4.5～5.5万円

10帖：5～6.5万円

12帖：5.5～7万円

カビやタバコのヤニが気になる場合は、クロスの張り替えを検討しましょう。壁は室内で大きな部分を占めるため、クロスを張り替えることによって室内の印象を大きく変えることができます。

リフォーム以外で不動産の見栄えをよくする方法とは？

リフォームをしなくても、印象や見栄えをよくすることはできます。ここでは4つの方法を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

• 念入りに清掃する
• 不用品を処分して整理整頓する
• ハウスクリーニングを実施する
• ホームステージングを依頼する

念入りに清掃する

まずは自分で念入りに掃除をしてみましょう。経年による劣化が見られるとしても、きれいに清掃されていれば、清潔感を出すことができます。とくに水回りは汚れが目立つ箇所です。内覧前には綺麗に清掃するようにしましょう。

不要品を処分して整理整頓する

室内に家財道具や物が多いと、部屋自体が狭く感じます。広い印象を与えるためにも、なるべく室内は整理整頓し、不要品がある場合は早めに処分することをおすすめします。

引越し前に荷物を減らすことができれば、引越し費用も抑えることができます。また粗大ごみは回収までに時間がかかる場合もあります。住み替えを検討したら、早めに整理整頓してものを減らしておきましょう。

ハウスクリーニングを実施する

自分で清掃してもきれいにならない場合は、お掃除のプロに依頼してみましょう。それなりに費用はかかりますが、レンジフードや鏡の水アカなど、掃除が難しい部分もプロの清掃によってきれいにしてもらえます。

参考までにハウスクリーニングの相場を紹介します。

ホームステージングを依頼する

ホームステージングとは、家をモデルルームのような空間に演出することです。あまり馴染みがないかもしれませんが、日本でも数年前ぐらいから不動産売却時など、家の見栄えをよくしたいときに利用されるケースが増えてきました。

具体的には家具や雑貨などをレンタルし、セッティングなども含めて演出をしてもらいます。つまり不動産のイメージアップをはかり、早期売却を目指すものです。

不動産会社が斡旋する場合もありますが、直接ホームステージング専門会社へ依頼する方法もあります。

依頼する会社や選ぶコースによっても異なりますが、3ヶ月利用で20～30万円が相場です。

劣化や不具合が気になるなら買取による不動産売却を検討

仲介による売却を選ぶ方が比較的多いですが、不動産を売却する方法として「買取」という方法もあります。

買取・仲介にはそれぞれメリットとデメリットがあります。それぞれ紹介しますので、不動産売却を検討している方は、ぜひご参考にしてください。

買取のメリット・デメリット

買取とは、不動産会社に直接売却する方法です。不動産会社が提示する価格に納得できれば、売却は成立します。

不動産会社（仲介会社）が買取保証をしているケースもあり、最初は仲介による売却を目指し、期限を定めて買取を行うパターンもあります。

メリット

• 早期売却が可能（早ければ1週間で現金化が可能）
• 買主である不動産会社へ直接売却すれば、仲介手数料は不要
• 不具合や欠陥など（契約不適合責任）を免除にしてもらえることが多い
• 内覧に対応する必要がないこと（買取額を査定する担当者の現地調査のみ）

デメリット

• 仲介による売却の2～3割程度安くなるケースが多い

仲介のメリット・デメリット

不動産会社と媒介契約を締結し、売却の仲介を依頼する方法です。不動産会社は宣伝広告活動など行い、買主を探します。売主と買主の条件に折り合いがつけば、成約となります。

メリット

• 希望する価格で売り出すことが可能で、売却価格に納得しやすいこと
• 相場価格で売却できる可能性が高いこと

デメリット

• 売却までに時間がかかる可能性がある
• 仲介手数料がかかる
• 契約不適合責任を請求される可能性がある（不具合や欠陥などに対する責任）

まとめ：不動産の早期売却するために清潔感は重要

売却のためのリフォームは基本的には不要です。しかし不動産を早期売却するためには、見栄えや内覧時の印象は重要です。

清潔感を保てるように、日々清掃を心がけましょう。とくに水回りはきれいな状態を維持し、いつでも内覧に応じられるようにします。

家財道具などは、早めに断捨離しておくことをおすすめします。室内の物を極力減らし、空間が広く感じられるようにしましょう。引っ越し前にものを減らしておけば、引っ越し代も節約できます。

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※：リフォームの費用・価格相場