マンション売却の手取りはいくら？計算方法や手元に残る金額をシミュレーション！

マンションの売却を検討する際に、手取りが気になる人は多いのではないでしょうか？

マンション売却後の生活を考えるうえで「どのくらいのお金が手元に残るのか」は重要なポイントです。

この記事では、マンション売却について、以下4つを解説します。

• 売却の手取りの計算方法
• 平均売却価格と相場
• 売却にかかる手数料や費用とシミュレーション
• 売却で返還される費用について

マンション売却の手取りについて理解を深め、資金計画に役立ててください。

マンション売却で手元に残る手取り額の計算方法

マンション売却の手取り（=手元に残るお金）は、売却価格から税金や費用を差し引いて計算します。

マンション売却後の資金計画を現実的に立てるためには、おおよその手取りを売却前に計算し、把握しておくことが大切です。

おおよそのマンション売却の手取りは、以下のポイントから計算できます。

• マンションの売却価格の相場
• 具体的な手数料や費用（何がどのくらいかかるのか）

それぞれについて、以下の章で詳しく解説していきます。

マンションの平均売却価格と相場の調べ方

まずはマンションの平均売却価格から、相場を掴みましょう。

2024年に取引された首都圏の中古マンションは、平均4,890万円の価格で売却されています。

1㎡あたりの成約価格など、成約価格以外の情報とあわせると、以下のとおりです。※1

成約価格	1㎡あたりの成約価格	専有部分の面積	築年数
4,890万円	76.88万円	63.60㎡	24.53年

築年数別に見ると、以下のようなデータが出ています。※1

築年数	成約価格	1㎡あたりの成約価格	専有部分の面積
～5年	7,808万円	126.08万円	61.93㎡
6年～10年	7,156万円	109.09万円	65.60㎡
11年～15年	6,619万円	85.07万円	66.62㎡
16年～20年	5,972万円	85.07万円	70.20㎡
21年～25年	5,320万円	74.71万円	71.20㎡
26年～30年	3,835万円	57.71万円	66.45㎡
31年～	2,445万円	42.46万円	57.58㎡

築年数以外にも、さまざまな条件（周辺環境・交通アクセスなど）によって、マンションの売却価格は変わります。

相場を把握するためには、類似マンションにおける過去の取引金額も参考にしてください。

過去の不動産取引については、以下のサイトで調べられます。

• 不動産情報ライブラリ
• レインズマーケットインフォメーション

また、売却するマンションを不動産会社で査定してもらうことも大切です。

査定では「売却するマンションの価値」がわかるため、より具体的な相場を掴めます。

「不動産情報ライブラリ」や「レインズマーケットインフォメーション」の使い方と、査定について、以下に詳しく見ていきましょう。

不動産情報ライブラリの使い方

不動産情報ライブラリを活用すれば、マンションを含むさまざまな不動産の取引情報を検索できます。

マンション価格を調べる流れを以下にまとめました。

1. トップページの「地図表示」または「地域検索」を選択
2. 画面のレイヤーで「不動産取引価格」を有効化
3. 詳細情報を設定（時期や種類・地域など）
4. 表示されたピンから条件が近い事例を確認
5. 複数の事例をピックアップして平均値を確認
6. 地価公示や都市計画・防災情報で価格の妥当性を確認

上記の流れで不動産情報ライブラリを活用すれば、売却したいマンションの大まかな価格が把握できます。

さらに、過去からの価格推移や都市計画情報も確認できるため、今後の価値変動の予想にも役立ちます。

レインズマーケットインフォメーションの使い方

レインズマーケットインフォメーションは、不動産流通機構が運営しています。

不動産流通機構とは、国土交通大臣に指定された組織です。

類似マンションにおける過去の取引について、レインズマーケットインフォメーションで調べる際の流れを以下にまとめました。

1. レインズマーケットインフォメーションのサイトにアクセスする
2. 左側の「マンション」の「都道府県」と「地域」を選ぶ
3. 「検索する」をクリックする
4. 右側の「追加検索条件」で条件を絞り込む
5. 「検索する」をクリックする
6. 「取引情報一覧」の中から類似マンションを探す
7. 類似マンションの「価格」を相場の参考にする

不動産情報ライブラリと同様に「成約時期」が古すぎる場合、現在の相場からズレが生じやすいため利用しないようにしましょう。

マンションを査定してもらう方法

売却するマンションを査定してもらう方法は、以下の2つです。

• 不動産会社に依頼する
• 一括査定サイトを利用する

不動産会社を利用する場合、以下の条件を満たす複数社に査定を依頼してください。

• 売却するマンションが建つエリアに強い
• マンション売却の実績が豊富

査定結果は不動産会社によって異なるため、比較することで平均的な相場を掴みやすくなります。

根拠が明確かつ納得できる査定結果のみ、参考にしましょう。

査定には「訪問査定」と「簡易査定」があります。

訪問査定とは、マンションの築年数や立地などの情報を基に、実際にマンションを見たうえで価値を評価する方法です。

簡易査定は、マンションを直接確認せずに、基本的な情報のみで価値を評価します。

気軽にマンションの相場を知りたい場合は簡易査定、本格的に売却を検討しているなら訪問査定など、用途に合わせて使い分けるとよいでしょう。

また、一括査定サイトを利用すると、家にいながら複数の不動産会社に査定を依頼できます。

不動産会社に出向くよりも手軽ですが、基本的に簡易査定を用いるため、査定の精度が低い点には注意が必要です。

不動産会社の査定と一括査定サイトの査定は、基本的にどちらも無料で依頼できます。

マンション売却にかかる費用・税金【シミュレーションあり】

マンションの売却には、以下のような手数料や費用がかかります。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 住宅ローンの完済費用
• 登記費用
• 書類発行手数料
• 引っ越し費用
• 譲渡所得税

マンション売却の手取りを計算するためには「何がどのくらいかかるのか」を把握しておかなければなりません。

各手数料や費用の詳細と、金額のシミュレーションを見ていきましょう。

なお、売却するマンションの条件は以下のように仮定します。

• 売却価格：4,000万円
• 築年数（=所有年数）：20年
• マンションの構造：鉄筋コンクリート造

仲介手数料

仲介手数料は、売買契約を成立させてくれた報酬として、不動産会社に支払います。

買い手と売買契約を結んだタイミングと、マンションを引き渡すタイミングの2回に分けて、半額ずつ支払うのが一般的です。

仲介手数料は、以下の式で計算した額が上限と定められています。

売却価格が4,000万円の場合、仲介手数料の上限は138.6万円です。

4,000万円 × 3% + 6万円 + 消費税 = 138.6万円

仲介手数料は上限額を支払うケースが多い傾向にあります。

印紙税

印紙税とは、売買契約書を作成する際に課される税金です。

必要な額の収入印紙を売買契約書に貼り付け、割印することで納めます。

収入印紙は、郵便局で購入可能です。

印紙税の額は、売買契約書に記載される売却価格に応じて、以下のように変わります。

2027年3月31日までに作成された売買契約書には、印紙税の軽減税率が適用されます。

たとえば2025年にマンションを4,000万円で売却した場合、売買契約書にかかる印紙税額は1万円です。

住宅ローンの完済費用

マンションを売却する際に住宅ローンが残っている場合、買い手に引き渡すまでに完済しなければなりません。

一般的には、買い手からマンションの代金を受け取った際に、その代金を使って住宅ローンを完済します。

自己資金に余裕がある場合は、マンションの売却前に完済してもよいでしょう。

住宅ローンの残りを一括で返済することを「繰り上げ返済」といいます。

繰り上げ返済をおこなう場合、数万円ほどの手数料がかかるケースがあるため、事前に確認しておきましょう。

登記費用

マンションを買い手に引き渡す前には「抵当権抹消登記」をおこなう必要があります。

抵当権抹消登記とは名前のとおり、マンションに付いている抵当権を消すための手続きです。

住宅ローンが残っている状態では手続きができないため、完済後におこないます。

抵当権抹消登記をおこなう際には、登録免許税を納める必要があります。

登録免許税の額は、ひとつの不動産につき1,000円です。※2

土地1筆につきひとつ、建物1棟につきひとつとカウントされるため、合計2,000円分の登録免許税を納めることになります。

登記上の住所と現住所が異なる場合は、住所の変更登記も必要です。

住所の変更登記にも、抵当権抹消登記と同じく、ひとつの不動産につき1,000円の登録免許税がかかります。

ただし、マンションの登記手続きには専門知識が必要であり、司法書士に依頼するパターンが一般的です。

登記の手続きを請け負ってくれた司法書士には、1～3万円程度の報酬を支払います。

ただし、依頼内容によって報酬は変化するため、事前の確認が必要です。

書類発行手数料

マンションを売却する際には、さまざまな書類を用意する必要があります。

発行時に手数料がかかる書類は、主に以下の3点です。※3、4

• 住民票：300円（窓口）
• 印鑑登録証明書：300円（窓口）
• 全部事項証明書（登記事項証明書）：600円（書面請求）

書類の取得方法や居住地によって、手数料の額は変わります。

書類の発行手数料は少額ですが、必要になることを把握しておきましょう。

現金支払いしか対応していない役所もあるため、注意してください。

引っ越し費用

新居への引っ越しで、荷物の移動を業者に依頼する場合、費用がかかります。

引っ越し業者の費用は、移動距離の長さと荷物の多さに比例して高くなるのが一般的です。

たとえば、家族3人分の荷物と家具・家電を運ぶ場合、約15万円の費用がかかります。※5

また以下のようなケースだと、追加料金が発生する可能性もあります。

• 新居周辺の道が狭く、トラックが入れない
• 荷造りが間に合わず、業者に手伝ってもらった
• 新居のマンションにエレベーターがない

移動距離や荷物の量、引っ越し時期を基にして、複数の業者に見積もりをもらっておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンションを売却して所得が出た際に納める税金です。

マンション売却の利益にかかる所得税と住民税、復興特別所得税を総称しています。

所得税と復興特別所得税は、マンション売却の翌年におこなう確定申告のタイミングで納めます。

住民税を納めるタイミングは、マンション売却の翌年の6月以降です。

譲渡所得税は、以下の式で計算します。

課税譲渡所得 × 税率 = 譲渡所得税

譲渡所得税の税率は、マンションの所有年数に応じて決まります。

所有年数が10年を超えていても、課税譲渡所得が6,000万円を超える部分に関しては、税率20.315%です。

また課税譲渡所得は、以下の式で計算します。

マンションの売却価格 – ( 取得費 + 譲渡費用 ) – 特別控除 = 課税譲渡所得

取得費や譲渡費用の計算方法と、譲渡所得税のシミュレーションについて、順を追って解説していきます。

マンション売却でかかる譲渡所得税の計算方法

マンション売却でかかる譲渡所得税の計算方法について、次の4ステップに分けて解説します。

• 取得費の計算方法
• 譲渡費用の計算方法
• 譲渡所得税のシミュレーション
• 節税に利用できる特別控除・特例

譲渡所得税を正しく計算するために、順を追って確認しましょう。

取得費の計算方法

取得費とは、マンションを購入した際にかかった費用です。

税金や仲介手数料、マンション購入後に取り付けた設備の費用などが含まれます。

取得費は、土地と建物を分けて考えなければなりません。

建物は、時間が経つほど価値が下がります。

そのため建物の取得費からは「減価償却」しなければなりません。

減価償却費の計算式は、以下のとおりです。

建物の取得にかかった費用 × 90% × 償却率 × 経過年数 = 減価償却費

償却率は、建物の構造ごとに定められています。

鉄筋コンクリート造の償却率は、1.5%です。

以下の条件で、取得費をシミュレーションしてみます。

• 建物の取得にかかった費用：2,500万円
• 土地の取得にかかった費用：1,000万円
• 築年数（=経過年数）：20年
• マンションの構造：鉄筋コンクリート造

2,500万円 × 90% × 1.5% × 20年 = 675万円（減価償却費）
2,500万円 – 675万円 = 1,825万円（建物の取得費）

土地と建物の取得費の合計は、以下のとおりです。

1,000万円 + 1,825万円 = 2,825万円（土地・建物の取得費の合計）

上記の計算式に当てはめれば、取得費を正しく算出できるでしょう。

譲渡費用の計算方法

譲渡費用とは、マンションの売却にかかった費用です。

仲介手数料や印紙代は、譲渡費用に含まれます。

マンションの売却価格を4,000万円とすると、仲介手数料は138.6万円、印紙税は1万円です。

そのため、譲渡費用は139.6万円と計算できます。

登録免許税や司法書士への報酬、引っ越し費用は、譲渡費用に含まれません。

譲渡所得税のシミュレーション

ここまでに計算した取得費（2,825万円）と譲渡費用（139.6万円）をもとに、譲渡所得税を計算します。

なお、売却する物件は特例が利用できないと仮定します。

まずは、以下の式を用いた課税譲渡所得の計算です。

マンションの売却価格 – ( 取得費 + 譲渡費用 ) ー特別控除= 課税譲渡所得

マンションの売却価格を4,000万円、特別控除は利用しないと仮定すると、以下の式となります。

4,000万円 – ( 2,825万円 + 139.6万円 ) ー0= 1,035.4万円

次は、計算した課税譲渡所得（1,035.4万円）に税率をかけます。

マンションの所有年数を10と仮定した場合、税率は20.315％です。

1,035.4万円 × 20.315％ = 約210.3万円

これで、譲渡所得税=約210.3万円と計算できました。

節税に利用できる特別控除・特例

マイホームを売却する場合は、要件を満たせば譲渡所得に対する税負担を軽くできる制度があります。

代表的なものを以下にまとめました。

特別控除・特例	内容
3,000万円特別控除 ※6	自宅売却時、所有期間に関係なく3,000万円まで譲渡所得から控除できます。
10年超所有の軽減税率 ※7	売却年の1月1日で所有期間が10年超の自宅は、3,000万円特別控除で差し引いた残りの部分に軽減税率（所得税10%・住民税4%等）が適用されます。
特定居住用財産の買換え特例 ※8	自宅売却時に一定の要件を満たす新たな自宅へ買い換えるとき、譲渡益への課税を将来に繰り延べできます。
譲渡損失の損益通算・繰越控除 ※9	自宅売却により損失が出た場合、一定の要件を満たせば、その年の給与等の他の所得と損益通算できます。
相続空き家の3,000万円特別控除 ※10	相続した被相続人居住用家屋（空き家）等を一定の要件で売却した場合、3,000万円を控除できます。

上記の中でも3,000万円特別控除はよく用いられる節税対策です。

マンション売却時の状況（相続や損失など）により特別控除や特例を活用すれば、効果的な節税対策ができるでしょう。

ただし、併用不可の組み合わせも多いため、マンションを売却する前に利用できる特別控除・特例を確認しておきましょう。

マンション売却で返還される費用

マンションの売却では、以下のような費用が返還される可能性があります。

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料・地震保険料
• 住宅ローンの保証料

いずれもマンションの売却時点で払いすぎている分が返還されます。

固定資産税や都市計画税は、1年分をすでに納めているケースがほとんどです。

そのためマンションの引き渡し時に、固定資産税や都市計画税を日割り計算し、買い手が支払うべき分が返還されます。

また火災保険料や地震保険料は、契約時に一括で支払っているケースが一般的です。

そのため契約期間内にマンションを売却すれば、本来の契約期間にかかる保険料との差額が、返還される可能性があります。

住宅ローンの保証料の返還についても、同様の仕組みです。

返還される費用は自身が支払ってきたものですが、マンション売却の手取りを計算する際に、取り入れてみてください。

マンション売却の手取りシミュレーションまとめ

マンション売却の手取りは、売却価格から手数料や費用を差し引いて計算します。

売却価格は、買い手と話し合ったうえで決まりますが、相場から予想することができます。

不動産情報ライブラリなどのサイトや、不動産会社の査定を活用しましょう。

この記事では参考までに、売却価格を4,000万円と仮定し、手数料や費用を以下のようにシミュレーションしました。

諸費用	金額のシミュレーション
仲介手数料	138.6万円
印紙税	1万円
住宅ローンの完済費用	2万円 + 住宅ローンの残金
登記費用	3.2万円
書類発行手数料	1,200円
引越し費用	15万円
譲渡所得税	210.3万円
合計	370.22万円 + 住宅ローンの残金

4,000万円の売却価格から、約370万円の諸費用と住宅ローンの残金を差し引いた金額が、手取りとなります。

マンション売却の手取りを増やす方法

マンション売却の手取りを増やすためには、以下の方法を実践すると効果的です。

• 複数の不動産会社に査定を依頼する
• マンション売却が得意な業者を選ぶ
• 高く売れやすい時期に売る
• 売却活動に余裕をもつ
• 希望売却価格を高くする
• 手数料や費用をなるべく抑える

上記の方法について詳しく解説するので、マンション売却時に実践してみてください。

複数の不動産会社に査定を依頼する

マンションの査定を依頼する際は、最低でも3社以上に依頼し、訪問査定の根拠（成約事例・在庫状況・想定販促）まで比較しましょう。

さらに、以下のポイントを見れば査定額の有効性を確認できます。

• 査定額の根拠
• 販売期間の見込み
• 広告媒体と露出量
• 内覧導線の設計
• 価格改定の基準

複数の査定を依頼し、上記のポイントを比較すれば、マンションの売却価格の目安や目的に合う不動産会社が分かります。

また、最高額提示は魅力ですが、根拠が薄い机上の高値は長期化し値下げされる悪循環に陥りがちです。

そのため、目先の金額のみでなく、総合的な判断ができるように心掛けましょう。

マンション売却が得意な業者を選ぶ

同じ不動産会社でも、得意エリアや商品（マンション・戸建・投資など）が異なります。

そのため、売却物件に強い会社・担当の選択が重要です。

マンション売却が得意な業者の判断ポイントを以下にまとめました。

• 直近の近隣マンションの成約実績
• 反響件数
• 平均販売期間
• 販売計画の質
• 物件サイト（特設ページ）
• 修繕の提案など

担当者との会話や公式ページで上記の情報を確認すれば、マンション売却が得意な不動産会社を見つけられるでしょう。

高く売れやすい時期に売る

一般的に転居・新生活の需要が動く時期（1～3月・9～11月）は内覧数が伸びやすく、競争入札が起きる可能性が高まります。

ただし、市況や金利、供給量、近隣の競合在庫で有利な時期は変動します。

エリアの在庫数・直近成約のスピードを担当に確認し、時期の有利不利を数字で把握しましょう。

また、売却理由や資金計画で期限がある場合は、需要期に固執せず「初動の露出最大化と適切な初期価格」で勝負する方が、結果的に手取りが増えるケースもあります。

売却活動に余裕をもつ

早く売り切りたい場合ほど高く売るのが難しくなります。

3～6か月の販売計画を前提に、余裕を持って売却を進めましょう。

たとえば、週次レポート（PV・問合せ数・内覧率・競合動向）で状況を可視化し、価格や売却戦略の微調整をすると効果的です。

とくに、値下げは計画的におこない、衝動的な売却活動は避けましょう。

希望売却価格を高くする

希望売却価格は高めに設定しましょう。

「高く出す＝高く売れる」ではありませんが、はじめから低すぎると損をする場合があります。

競合を踏まえた適切な価格の範囲内で、高めの価格から売却をはじめましょう。

価格設定と売却活動を最適化すれば、予想よりも高額で売却できる可能性が上がります。

手数料や費用をなるべく抑える

マンション売却時には、手数料や費用を少しでも抑えられると手取りの増加が見込めます。

たとえば、引っ越し費用は相見積もりでできるだけ安いところを選ぶ、自身で清掃を行う、仲介手数料無料の業者を選ぶなどがあります。

抑えられる費用項目は、自分自身でなるべく行うことや時間をかける準備をしておくと良いでしょう。

マンション売却後の手取りが不安ならファンズ不動産へ

マンションを売却すると、仲介手数料や税金、諸費用が差し引かれるため、思っていたより手取りが少なくなるケースがあります。

「実際にいくら残るのか」「損をしないためにはどうすればいいのか」と不安を感じる方も多いでしょう。正確な手取り額を把握しておくことで、資金計画や次の住まい探しもスムーズに進められます。

不明点が多い場合は、早めに専門家へ相談することで状況に合ったアドバイスを得ることができます。

ファンズ不動産では、マンション売却に伴う疑問にも丁寧に寄り添い、安心して売却を進められるようサポートできます。

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また土地のプロやリノベーションの専門家も在籍しているので、専門知識が必要な相談も窓口一つで完結します。忙しい方でも、スムーズで安心な売却活動が可能です。

日中は仕事で時間が取れない方や、複雑な手続きをまとめて任せたい方でも、ストレスなく売却活動を進められます。

マンション売却の手取りに関するよくある質問

最後は、マンション売却の手取りに関する以下のよくある質問に回答します。

• 自動計算ツールはある？
• リフォームすれば手取りが増える？
• 家を売るときにやってはいけないことは？

マンション売却に関する疑問を解消し、スムーズに取引するための準備を進めましょう。

自動計算ツールはある？

仲介手数料・印紙税・譲渡所得税などの概算ができる自動計算ツールはあります。

ただし控除の適用可否やローン残債など個別条件で結果が大きく変わります。

自動計算ツールは目安に留め、最終見積もりは担当者や税理士に確認しましょう。

リフォームすれば手取りが増える？

大規模リフォームは回収が難しいケースが多く、慎重に見極める必要があります。

ただし、以下のような手軽な対策は、効果が出る可能性があります。

• クロス補修
• 水回りの簡易メンテナンス
• ハウスクリーニング
• ホームステージングなど

売却前のリフォームは、出費を抑えるのがポイントです。

家を売るときにやってはいけないことは？

根拠のない高すぎる設定価格や、告知事項の不申告は厳禁です。

また、1社任せで囲い込みを容認したり、写真品質・内覧準備（片付け・採光）の手を抜いたりするのも成約価格を下げる要因になります。

実績豊富で信頼できる不動産会社を選べれば、家の売却で失敗しにくくなるでしょう。

まとめ

物件売却の手数料や費用は売却する部屋や個人差が大きいため、自身やマンションの条件に合わせて計算しましょう。

マンションの売却時には、返還される費用もあるため、手取りの計算に取り入れてみてください。

早い段階でマンション売却の手取りを把握して、資金計画を具体的に立てることが大切です。

マンションの売却で手取りを増やしたいと考えている方は、本記事の内容を参考に、複数の不動産会社に査定を依頼し、実績が豊富な業者を選びましょう。

※1：東日本不動産流通機構,年報マーケットウォッチ2024年
※2：法務局、登録免許税
※3：東京都中央区、マイナンバーカードによる住民票の写し等のコンビニ交付サービス
※4：法務省、登記手数料について
※5：引越し費用相場が安い時期と高いシーズンは何月？賃貸契約にも最適なタイミングはいつか
※6：マイホームを売ったときの特例｜国税庁
※7：マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁
※8：特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁
※9：マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)｜国税庁
※10：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁