分譲マンションの売りどきって本当?価格の動向と高く売却する8つの方法を伝授

国土交通省が毎月公表している不動産価格指数を見ても分かるように、中古マンションの価格はここ10年上昇し続けています。

また建築資材やマンション用地の高騰などにより、分譲マンションの供給量は減少傾向にあり、この傾向も続くものとみられています。

分譲マンションの価格が高騰し続けていて、そのうえ供給量も少ない今は、果たして売りどきといえるのでしょうか。

※ 国土交通省、不動産価格指数( 令和5年9月 ・ 令和5年第5四半期分) を公表 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001715748.pdf

この記事では「分譲マンションの売りどき」といわれる理由について解説します。また高く売るための方法と、売れないときの対処法を紹介します。分譲マンションの売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

目次

分譲マンションが売りどきといわれる理由

分譲マンションが売りどきといわれることがありますが、そのおもな3つの理由を紹介します。

中古マンションの成約価格が上昇し続けているから

東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向(2022年)」によれば、中古マンションの成約価格は10年連続して上昇しており、都県・地域別に見ても前年の価格を上回っています。

本来経年により建物の価値は減少するものですが、ここ10年間中古マンションの成約価格は上昇し続けています。つまり購入や売却のタイミングによっては、売却により利益が発生する可能性があります。売却益が望める今は、売りどきといえるでしょう。

※公益財団法人東日本不動産流通機構、首都圏不動産流通市場の動向(2022年) http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2022.pdf
※公益財団法人東日本不動産流通機構、首都圏不動産流通市場の動向(2022年) http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2022.pdf

新築マンションが値上がりしているから

ロシアによるウクライナ侵攻の影響により建築資材が不足しており、マンション用地の高騰や人材不足も相まって、新築マンションの価格が高騰しています

またマンション用地買収は激化しており、一部を除き多くのデベロッパーは、今後マンションを建てるための用地を確保できていないといわれています。したがってこの先2.3年程度は、マンションの供給戸数が減少することが予想されます。

新築マンションの価格高騰や供給不足により、中古マンションの需要は高まるため、今後も売り手市場となるでしょう。

物価や人件費の高騰により今後も値上がりが予想されるから

2024年4月から建設業界も「時間外労働の上限規制」が適用されることから、人材不足により人件費が高騰することが予想されます。

したがって2024年以降も新築マンションの価格上昇傾向は止まらず、結果として中古マンションの需要が高止まりするでしょう。2024年以降も中古マンションが売りやすい状況は続きそうです。

自分にとっての売りどきとは?

「今が分譲マンションの売りどき」といわれている状況であっても、自分にとっては売りどきではないこともあります。

自分が所有している分譲マンションの売りどきといえるのは、どのようなタイミングなのでしょうか。この章では、分譲マンションを売却するのに適した、4つのタイミングを紹介します。

購入時よりも高く売却できるとき

2013年頃からマンションの価格が右肩上がりに上昇していることもあり、タイミングやエリア、条件によっては、購入時よりも値上がりしているケースもあるでしょう。

中古マンションは経年により建物の価値は減少するのにもかかわらず、もし購入時よりも高く売れるのであれば、売りどきだといえます。不動産市場やマンションの相場を把握し、売却のタイミングを見極めましょう。

所有期間が5年超もしくは10年超になったとき

購入時よりも高く売却できるとしても、売却益に対しては譲渡所得税がかかるため、所有期間に気をつける必要があります。可能であれば5年超、もしくは10年超のタイミングがおすすめです。

なぜなら居住用財産に対する特例の適用を受けることで、所有期間によって軽減税率が適用になるからです。所有期間別の所得税と住民税の税率は以下の通りです。


所有期間※1所得税復興特別所得税※2所得税合計住民税譲渡益に対する税金の合計
短期譲渡所得5年以下30%0.63%(30%×2.1%)30.63%9%39.63%
長期譲渡所得5年超15%0.315%(15%×2.1%)15.315%5%20.315%
10年超軽減税率(6,000万円以下)10年超10%0.21%(10%×2.1%)10.21%4%14.21%
※1:所有期間は譲渡した年の1月1日が起算日です。
※2:2037年までは復興特別所得税として、各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と合わせて申告し、納付することになります。
※ 国税庁、長期譲渡所得の税額の計算
※ 国税庁、短期譲渡所得の税額の計算
※ 国税庁、No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

ただし居住用財産に対しては税金の特例があり、譲渡所得から最大3,000万円まで控除されます。譲渡所得金額がゼロになる場合は、所有期間を気にする必要はありません。なお、特例を利用する場合は確定申告が必要になりますので、忘れないように注意しましょう。

買い替え先が見つかったとき

購入したい住居が、見つかったタイミングが売りどきです。新居候補の完成時期に合わせて、分譲マンション売却のスケジュールを立てましょう。余裕をもって計画を立てることで、売り急ぐ必要がなくなり、結果として高値で売却できます。

買い先行できる場合は先に新居を購入し、住宅ローンがある場合は、つなぎ融資や住み替えローンなどの利用を検討してみてください。

ライフスタイルが変化したとき

家族が増えたときや減ったとき、またライフスタイルの変化があったときが売りどきです。

せまい、もしくは広すぎると感じたら、分譲マンションの売却を検討しましょう。また環境を変えたいと感じたタイミングもおすすめです。

売却益で新居を購入できれば住宅ローンの返済額を減らすことができ、条件によっては固定費も節約できるでしょう。

分譲マンションを高く売却する8つの方法とは?

マンションの価格は上昇傾向にあり、高値での売却を期待できます。しかし、売りどきだと思った人が分譲マンションを売り出すことで供給量が多くなってしまい、売りにくい状況を招きかねません。

この章では、分譲マンションを高く売却するための8つの方法を紹介します。

複数の不動産会社へ査定依頼する

マンションの査定を依頼する場合は、なるべく2~3社以上に依頼し、複数の査定額を参考にしましょう。不動産会社によって強みが異なり、得意とするエリアかどうかによって、マンションの査定額が異なることがあります。

しかし査定額が高いというだけで、売却依頼先を決めるのはリスクがあります。査定書の内容が充実しているか確認し、マンション売却が得意な会社に依頼しましょう。

依頼先の選定が難しいこともありますが、査定額の根拠を質問することで、ある程度判断することができます。

不動産会社選びが重要

不動産会社選びは重要です。マンションが所在するエリアの需要を把握できていなければ、適正価格を提案することはできません。

大手不動産会社は依頼先として安心感がありますが、マンションが所在するエリアの売却実績が少ない場合、本来の力を発揮できないかもしれません。売却依頼するマンションと、その周辺エリアを熟知している不動産会社へ依頼することをおすすめします。

担当者のスキルや相性も重視する

マンションの売却先を検討する際は、担当者のスキルや相性も考慮しましょう。不動産会社のマンション売却実績が豊富だとしても、担当者のスキルが不足している場合、適切なアドバイスをしてもらえない可能性があります。

またマンションを買主へ引渡すまでに、担当者と何度も打合せることになります。コミュニケーションがうまくできないと、大切な場面で齟齬が生じないとも限りません。話していてストレスを感じない担当者を選びましょう。

適正価格で売り出す

マンションは、適正価格で売り出すことが重要です。売り出し価格を高く設定しても、売れなければ値下げせざるを得なくなります。結局は適正価格で売り出すことが早期売却と、高値での売却につながります。

不動産会社に査定を依頼する前に、近隣マンションの相場を把握しておくと、査定額の妥当性を判断しやすくなります。ポストへ投函されているチラシや不動産ポータルサイトなどを見て、事前にマンションの相場価格をチェックしておきましょう。

写真映えを意識する

不動産ポータルサイトなどを見てマンションを探す人が多く、内覧するかどうかを掲載されている写真で判断することがあります。

写真映えがよいマンションは内覧希望者が多くなり、結果として早期成約にもつながります。不動産会社が写真撮影をする日までに室内は整理整頓し、水回りもなるべくきれいに掃除をしておきましょう。

余裕を持ったスケジュールを立てる

住み替えなどで売却したいタイミングが決まっている場合は、その時期から逆算して、余裕をもったスケジュールを立てましょう。

売却したい時期に売れないと売り急ぐことになり、最終的に大幅な値下げをしなければならなくなることもあります。マンション売却にかかる一般的な期間については、次の章で紹介します。

ホームインスペクションや瑕疵担保責任保険を検討する

築年数によっては、ホームインスペクションや瑕疵担保責任保険を検討しましょう。買い手側にとっては安心材料になり、売り手側にとっては他のマンションとの差別化になります。

ホームインスペクションとは、住宅に精通した住宅診断士が、建物の劣化具合や欠陥の有無を調査し、改修の時期など助言するものです。

瑕疵担保責任保険には種類がありますが、中古マンションを個人が売却する場合は、既存住宅売買瑕疵保険になります。

売主の依頼により検査事業者が保険に加入し、一定の検査により品質に問題がないことを保証します。もし瑕疵が見つかった場合は、買主は検査事業者に補修を求めることができるという仕組みです。

売りどきでも売却が成功するとは限らない

売りどきだと感じてマンションを売り出す人が増えれば、供給量が増えることで買い手市場になります。通常好条件のマンションから成約になるため、条件や立地によっては売却に苦労する可能性はあります。

競合物件が多いと感じた場合は、一度取り下げるなど、売り出すタイミングにも注意しましょう。

マンション売却にかかる期間とは?

東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向(2022年度)によると、多少ばらつきはあるものの、中古マンションは登録してから80日前後で成約に至っていることが分かります。

売り出してから3ヶ月してもマンションが売れないときは、これから紹介する対処法を参考にしてください。

首都圏不動産流通市場の動向(2022年)、9ページ

分譲マンションが売れないときはどうする?

分譲マンションが売れないときは、どうしたらよいのでしょうか。この章では、代表的ともいえる対処法を5つ紹介します。

値下げをする

内覧の数が少ない場合、売り出し価格が高い可能性があります。不動産会社に相談し、価格を見直してみましょう。

数十万円程度の値下げは、ほとんど反響を得られない可能性があります。状況によっては100万円単位の値下げを検討しましょう。

不動産会社を変更する

不動産会社によって得意エリアがあり、強みも異なります。マンションが売れない場合は、不動産会社を変更するのも1つの方法です

媒介契約の期間満了をもって変更することをおすすめしますが、まずは媒介の種類の変更も含めて、不動産会社に相談してみましょう。

媒介契約を変更する

たとえば専任媒介契約で契約している場合は、一般媒介に変更してみましょう。複数の不動産会社へ依頼することで、いろいろなアドバイスをもらうことができます。

ただし、複数の不動産会社へ依頼すると窓口が増えるため、内覧のタイミングが重ならないようにするなど注意が必要です。

売却を延期する

売却するタイミングを変更できる場合は、延期も視野に入れましょう。たとえば同じマンション内で複数の売り物件がある場合、価格競争になりかねません。

一般的に1~3月は不動産の繁忙期といわれています。その繁忙期にあわせて売却する方法もありますが、あえて売り物件が少ない時期に売り出すのも1つの方法といえるでしょう。

買取を検討する

仲介で売却が難しい場合や、なるべく早く売却したいときは、買取による売却を検討しましょう。買取とは、不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法です。そして不動産会社が買主になる場合は、仲介手数料はかかりません。

買取の場合、契約不適合責任の免除や、契約や引渡しのタイミングを相談できることがあります。ただし市場価格の6~7割程度になることが多いため、買取価格と条件を考慮して決定するようにしましょう。

まとめ

分譲マンションの供給が減少していることもあり、今後もマンションの高値水準が続くことが予想されます。しかし今後住宅ローンの金利が引き上げられれば、購入希望者の購入意欲が下がり、マンションの価格にも影響が出るでしょう。

分譲マンションの売却を検討する場合は、マンション価格の動向だけでなく、不動産市場や金融政策なども考慮する必要があります。よく見極めたうえで、売却の時期を定めましょう。

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