区分マンションは、一棟マンションよりも小さい金額で購入できます。そのため、投資用で区分マンションを購入する人は少なくありません。
しかし、まとまったお金が必要になったり、空室が続いて維持費だけがかかる状態になったりすると、区分マンションの売却を考えることもあるでしょう。
今回の記事で区分マンション売却の全体像を把握して、不安や後悔のない売却への第一歩を検討してみてください。
区分マンションを売却したほうが良いタイミングは？
区分マンションを売却したほうが良いのは、以下4つのタイミングです。
- 金利が低いとき
- 区分マンションの価値が上がったとき
- 他の部屋の賃料が安くなったとき
- 区分マンションの所有期間が5年を超えたとき
それぞれについて、詳しく解説していきます。
金利が低いとき
区分マンションを売却したほうが良いタイミングのひとつは「金利が低いとき」です。
なぜなら、不動産の需要が高くなり、買い手が見つかりやすくなるためです。
金利が低いと、住宅ローンにかかる利息が小さくなります。
利息にあわせて、住宅ローンの総返済額も小さくなるため、不動産を購入するハードルが下がるのです。
区分マンションの価値が上がったとき
「区分マンションの価値が上がったとき」も、売却したほうが良いタイミングだと言えます。
魅力を感じてくれる人が増え、買い手が現れやすくなったり、高い価格で売却できたりするためです。
以下のようなタイミングだと、区分マンションにおける価値の向上をアピールできます。
- 共用設備が新しくなった
- 大規模修繕工事が完了した
- 再開発などで周辺環境の利便性が上がった
区分マンションを含む不動産は、基本的に築年数が経つほど価値が下がります。そのため、価値が上がるタイミングはなかなかありません。
反対に「近くの大型商業施設がなくなる」などの理由で、将来的にマンションの価値が下がりそうであれば、早めに売却したほうが良いでしょう。
他の部屋の賃料が安くなったとき
区分マンションを売却したほうが良いタイミングのひとつとして「他の部屋の賃料が安くなったとき」も挙げられます。
入居者がいる場合に有効なタイミングです。
他の部屋の賃料が安くなれば、自身が持っている部屋も同様に、次の入居者から賃料を安くする必要があるかもしれません。
賃料が下がれば収益も下がるため、入居者がいるうちに売却したほうが良いでしょう。
他の部屋が入居者を募集している場合、スーモなどの不動産情報サイトに賃料が載っています。
区分マンションの所有期間が5年を超えたとき税金が安くなる
「区分マンションの所有期間が5年を超えたとき」も、区分マンションの売却に適しています。
なぜなら所有期間が5年を超えると、税金である譲渡所得税の税率が下がるためです。
譲渡所得税とは、区分マンションなどの不動産を売却した際の、利益にかかる税金のことです。
所有期間の5年を境に、以下のように長期譲渡所得（5年以上）と短期譲渡所得（5年未満）で税率が変わります。
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得 | 15％ | 5％ | 0.315％（15％×2.1％） | 20.315％ |
| 短期譲渡所得 | 30％ | 9％ | 0.63％（30％×2.1％） | 39.63％ |
※ 国税庁、短期譲渡所得の税額の計算
※ 2037年までは復興特別所得税として、各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と合わせて申告し、納付することになります。
所有期間が5年を超える（長期譲渡所得）だけで、税率が約半分になるのです。
ただ、売却時点の所有期間ではなく、その年の1月1日時点での所有期間で計算される点には、注意が必要です。
たとえば2024年3月に区分マンションの所有期間が5年を超え、4月に売却したとしても、1月1日時点では5年を超えていないため、短期譲渡所得と見なされ、この場合の譲渡所得税は、税率39.63%で計算されてしまうのです。
区分マンションの売却方法【全体の流れ・期間】
区分マンションの売却は、一般的に以下の流れで進めます。
- 区分マンションの査定をおこなう
- 不動産会社に相談する
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 区分マンションの売却活動を始める
- 買い手と売買契約を結ぶ
- 買い手に区分マンションを引き渡す
不動産流通機構のデータによると「中古マンションの情報をレインズに登録してから、成約に至るまでの日数」は、平均して80.1日です。※1
レインズとは、不動産会社専用のネットワークのことです。
全国の不動産会社に区分マンションの情報を共有できるため、買い手が見つかりやすくなります。
レインズへの登録は、先ほど紹介した売却の流れにおける「4.区分マンションの売却活動を始める」の段階でおこないます。
売却活動を始める前には、不動産会社への相談や査定、媒介契約をおこなう準備期間も必要です。
不動産会社への相談から媒介契約までは、1ヶ月〜2ヶ月ほどかかります。
つまり、区分マンションを手放したい時期から逆算すると、遅くとも5ヶ月〜6ヶ月前までには動き出す必要があるのです。
以下に、区分マンションを売却する流れについて、詳しく解説していきます。
区分マンションの査定をおこなう
まずは区分マンションの査定依頼をおこないます。
査定は基本的に無料なので、複数の不動産会社に依頼しましょう。
査定結果を比較して、売却を依頼する不動産会社を決める材料にします。
条件が似ている区分マンションの売却価格を調べておき、相場を掴んでおくことも大切です。
相場を知っていれば、査定結果における良し悪しの判断がしやすくなります。
区分マンションの条件とは、エリアや築年数、間取りなどのことです。
不動産情報サイトに記載されている売却価格は、売り手の希望価格のため、実際の売却価格とは異なります。
そのため以下のサイトから、過去に取引された区分マンションの売却価格を調べるのがおすすめです。
- 土地総合情報システム（運営：国土交通省）
- レインズマーケットインフォメーション（運営：国土交通大臣指定の不動産流通機構）
不動産会社に相談する
区分マンションの査定を確認した後、不動産会社に売却の相談をしましょう。
相談する不動産会社は、区分マンションの売却に強いところが良いでしょう。
以下のような理由から、スムーズな売却が期待できます。
- 買い手になってくれそうな顧客をすでに抱えている
- 区分マンションの売却におけるノウハウが豊富
また、売却したい区分マンションのエリアに詳しく、実績がある不動産会社を選んでください。
エリアによって、有効な売却方法が変わってくるためです。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定結果をもとにして、売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。
主に以下のポイントをよく見て、信頼できる不動産会社を選びましょう。
- 査定額が相場よりも高すぎない、または低すぎないか
- 査定結果に納得できる根拠があるか
- 担当者の対応に不安はないか
また、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。
それぞれの特長は、以下のとおりです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 複数社との契約 | 〇 | × | × |
| 指定流通機構（レインズ）への登録 | 任意 | 義務（7営業日以内） | 義務（5営業日以内） |
| 不動産会社の売主への業務報告 | 任意 | 義務2週間に1回以上 | 義務1週間に1回以上 |
| 自己発見取引（売主が自ら発見した相手との契約） | 〇 | 〇 | × 必ず媒介契約を結んだ不動産会社を介して契約する必要あり |
| 契約有効期間 | 法律上の制限なし | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
※ 媒介契約とは？
自由度を重視するのか、サポートの手厚さを重視するのか、希望する売却活動の進め方によって契約形態を選びましょう。
区分マンションの売却活動を始める
不動産会社と媒介契約を結んだら、区分マンションの売却活動が始まります。
最初におこなうことは、売却価格の設定です。
区分マンションを購入する人は、多くの不動産を見てきた投資家である可能性が高いです。
そのため、不動産会社からのアドバイスを参考に、興味を持ってもらえるような売却価格を設定しましょう。
以下のような売却活動は、不動産会社に任せておけば問題ありません。
- 不動産情報サイトに区分マンションの情報を掲載する
- レインズに区分マンションの情報を登録し、ほかの不動産会社と共有する
- チラシをポスティングする
マンションに入居者がいない場合は、内見希望者が現れたら対応します。
基本的に、内見も不動産会社が対応してくれますが、室内が汚れていれば掃除しておきましょう。
買い手と売買契約を結ぶ
問い合わせや内見を経て、区分マンションの買い手が現れたら、売買契約を結びます。
売買契約の当日は、不動産会社や買い手とともに、以下のようなことをおこないます。
- 重要事項説明
- 売買契約書の読み合わせ
- 各契約書類への署名捺印
- 引き渡し日の決定
- 手付金の受け取り
- 仲介手数料の支払い
契約内容をよく聞き、わからないところがあれば納得できるまで確認しましょう。
手付金は、売買契約が成立した証として、買い手から売り手に支払います。
仲介手数料は、買い手を見つけてくれたお礼として、売り手から不動産会社に支払います。
「区分マンションの売却金額 × 3% + 6万円」を計算し、そこに消費税を加えた額を支払うのが一般的です。
仲介手数料は、売買契約を結ぶ際に半額、区分マンションを引き渡す際に残りの半額を支払います。
買い手に区分マンションを引き渡す
区分マンションの売買契約から引き渡しまでは、1ヶ月ほどの期間が空きます。
引き渡し時におこなうことは、以下のとおりです。
- 代金の支払い
- 固定資産税の精算
- 所有権の移転
- 仲介手数料の支払い
区分マンションの売却金額から、手付金を差し引いた額を、買い手から受け取ります。
固定資産税は、売り手がすでに1年分を納めているケースが多いため、買い手が支払うべき金額を精算します。
所有権移転登記をおこない、仲介手数料の残りを不動産会社に支払ったら、引き渡しの完了です。
区分マンションの売却で注意すべきポイント
区分マンションの売却では、以下のポイントに注意しましょう。
- 手数料や費用が高くなる可能性がある
- ローンが残っている状態での売却を検討する場合
- 税金の把握や確定申告を忘れずにおこなう
- 入居者がいる場合は通知する
それぞれのポイントについて、以下に詳しく解説していきます。
手数料や費用が高くなる可能性がある
区分マンションを売却する際には、手数料や費用が高くなってしまい、想像よりも手元にお金が残らない可能性があります。
区分マンションの売却にかかる主な手数料や費用は、以下のとおりです。
- 仲介手数料
- 専門家（司法書士・税理士など）への報酬
- 登録免許税
- 譲渡所得税
- 印紙税
手数料や費用の額は、区分マンションの条件や売却金額などによって決まります。
早い段階で不動産会社に計算してもらい、おおよその金額を把握しておきましょう。
ローンが残っている状態での売却を検討する場合
特に投資用の場合、不動産投資用ローンが残っている状態で区分マンション売却を検討する場合、注意が必要です。
売却による区分マンション価格と利益よりもローンの残債が上回ってしまうと、自己資金を取り崩さなければなりません。
先述した手数料や費用をなるべく抑えるほか、区分マンションの売却金額をなるべく高い金額設定ができるようにしっかりと査定し、信頼できる不動産会社を選びましょう。
確定申告を忘れずにおこなう
区分マンションを売却して利益が出た場合、確定申告を忘れずにおこないましょう。
確定申告の期間は、区分マンションを売却した翌年の2月16日〜3月15日です。
確定申告でわからないことがあれば、税務署や税理士に相談してみてください。
入居者がいる場合は通知する
区分マンションに入居者がいる場合、所有者が変わったことを通知しましょう。
通知するタイミングは、区分マンションを売却したあとです。
売却に対する入居者の同意は必要ありません。
入居者への通知を「賃貸人の地位承継通知」といい、以下のような内容を記載します。※2
- 所有者が変わった旨
- 新たな所有者や管理会社の情報（連絡先など）
- 賃料の振込先
- 契約条件
「賃貸人の地位承継通知」は、区分マンションの新しい所有者と連名で作成します。
区分マンションを早く手放す方法
区分マンションを早く手放したい場合は「買取」という選択肢もあります。
買取とは、区分マンションを不動産会社が直接買い取ってくれる売却方法のことです。
購入希望者を探す必要がないため、これまでに紹介した「不動産会社に仲介してもらう売却方法」よりも、売却までの期間が短くなります。
買取で早ければ、1ヶ月もかからずに区分マンションを手放せるでしょう。
買取には、ほかにも以下のようなメリットがあります。
- 仲介手数料がかからない
- 内見対応などの手間がかからない
ただ、仲介に比べて売却価格が安くなる点は、買取の大きなデメリットです。
不動産会社が提示する買取条件をよく確認し、納得したうえで契約しましょう。
買取は「まとまったお金がすぐに必要」などの理由で、売却価格よりもスピードを重視したい人におすすめの売却方法です。
不動産会社のなかには「買取保証」が付いているところもあります。
買取保証とは、仲介で購入希望者が現れない場合、買取に変更できるサービスのことです。
まとめ
区分マンションの売却は、以下のタイミングがおすすめです。
- 金利が低いとき
- 区分マンションの価値が上がったとき
- 他の部屋の賃料が安くなったとき
- 区分マンションの所有期間が5年を超えたとき
区分マンションを手放したい時期を決めたら、遅くとも5ヶ月〜6ヶ月前までには動き出しましょう。
最初の一歩として、区分マンションの売却に強い不動産会社を探し、相談してみてください。
また、区分マンションを売却したあとの生活が苦しくならないように、売却にかかる諸費用や、手元に残るお金を早めに計算しておくことも大切です。
入居者への通知や、売却翌年の確定申告も忘れずにおこないましょう。
区分マンションを早く手放したい場合は、買取も検討してみてください。
