3,000万で買った家はいくらで売れる？売却価格の注意点やシミュレーションを解説

家の売却で、はじめに気になるのは「いくらで売れるのか」というポイントではないでしょうか。

今回は、3,000万円で買った家の売却相場について紹介いたします。

ほかにも以下の3つを解説するので、家の売却を考えている人はぜひ参考にしてください。

家の売却について、イメージを膨らませていきましょう。

3,000万円で買った家はいくらで売れる？

3,000万円で買った家を売る場合、主に築年数や構造、土地の相場などの変動を考慮して、売れる金額の概算を出してみるとよいでしょう。

今回は以下の条件の家で、築10年と築20年の家の場合に分けて、計算してみます。

• 種別：一戸建て
• 構造：木造
• 建物の購入価格：2,000万円
• 土地の購入価格：1,000万円

国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」の以下の画像が示すように、中古の家で木造住宅の場合は、築年数が経過していくにつれて、市場価格が減少していきます。

今回は木造築年数10年で約45%、築20年で約15%の価格減少を想定していきます。

3,000万円で買った家はいくらで売れる？築10年の家の場合

3,000万円で買った築10年の家を売却する場合、1,900万円ほどの売却価格となることが予想できます。

仮定する家の条件は、以下のとおりです。

• 種別：一戸建て
• 構造：木造
• 築年数：10年
• 建物の購入価格：2,000万円
• 土地の購入価格：1,000万円

そのため今回の例だと、売却時における建物部分の価値は、購入価格2,000万円の45%で900万円です。

土地の価値は築年数によって下がることはないため、周辺相場の変動がなければ1,000万円のままと仮定できます。

建物の300万円と土地の1,000万円をあわせて、「3,000万円で買った家は1,900万円で売れる」という結果になります。

3,000万円で買った家はいくらで売れる？築20年の家の場合

3,000万円で買った築20年の家を売却する場合、1,300万円ほどの売却価格となることが予想できます。

仮定する家の条件は、以下のとおりです。

• 種別：一戸建て
• 構造：木造
• 築年数：20年
• 建物の購入価格：2,000万円
• 土地の購入価格：1,000万円

国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」では、木造一戸建て住宅の建物部分は、築後20年で15%ほどの価値になってしまうことが示されています。

そのため今回の例だと、売却時における建物部分の価値は、購入価格2,000万円の15%で300万円です。

土地の価値は築年数によって下がることはないため、周辺相場の変動がなければ1,000万円のままと仮定できます。

建物の300万円と土地の1,000万円をあわせて、「3,000万円で買った家は1,300万円で売れる」という結果になります。

築年数に応じた売却価格の目安

建物は基本的に、新しいものほど価値が高くなります。

先ほどと同じ条件の家における、築年数に応じた売却価格の目安は、以下のとおりです。

築年数	建物部分の価値	建物部分の売却金額	土地の売却金額との合計額
5年	70%	1,400万円	2,400万円
10年	45%	900万円	1,900万円
15年	25%	500万円	1,500万円
25年	10%	200万円	1,200万円

マンションの場合は、一戸建てよりも築年数に応じた価値の低下が緩やかになります。

鉄筋コンクリートで造られているケースが多いマンションは、木造の一戸建てよりも耐用年数が長いためです。

耐用年数については、後ほど解説します。

ただし、家の売却は「築◯年だから△円で売却できる」という単純なものではありません。

次に紹介する方法によって、家の価値が計算されます。

家の評価方法について

家の評価方法には「原価法」と「取引事例比較法」があります。※1

原価法における評価の流れは、以下のとおりです。

1. 評価したい家と同じレベルの家を新たに建てることを仮定する
2. 1でかかるであろうコスト（再調達原価）を計算する
3. 建物部分の劣化具合などに応じて、2の価格を修正し、家の価値を求める

また取引事例比較法は、過去におこなわれた不動産取引と比較して、家の価値を求めます。

売却したい家の近くで、条件が似ている不動産の取引がおこなわれている場合に有効な評価方法です。

取引事例比較法で主に見られるポイントは、次の章で解説します。

家の売却価格を左右するポイント

家の売却価格を左右するポイントは、以下のとおりです。

この4つは、取引事例比較法で主に見られるポイントでもあります。

それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。

築年数

築年数は、家の売却価格を左右する重要なポイントです。

先ほど解説したとおり、築年数が経つほど建物の価値は低くなります。

国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」では、築10年で建物の価値が半分以下になるとされています。

高い価格で売却したい場合は、1年でも早く売却したほうが良いでしょう。

また、適切なメンテナンスをおこなっていれば、築年数が古くても相場より高く売れる可能性があります。

普段の掃除や点検、修繕、リフォームなどによって、建物の価値を落とさないようにすることが大切です。

構造

家の構造も、売却価格を左右するポイントとして挙げられます。

これは、先ほど少しだけ触れた「耐用年数」が関係しています。

耐用年数とは、家などの資産が本来の役割を果たすことができる期間のことです。

耐用年数を超えた家は、資産としての価値がなくなってしまいます。

ただ「耐用年数 = 家の寿命」というわけではないため、耐用年数を超えても住み続けることはできます。

一戸建てによく見られる木造の耐用年数は22年、マンションによく見られる鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。※2

つまり、耐用年数が長いマンションのほうが、資産としての価値は下がりにくいのです。

同じ築10年の家であれば、1㎡あたりの売却価格は、マンションのほうが高いケースが多くなります。

立地

家の売却価格は、立地にも大きく左右されます。

以下のような立地条件によって、利便性や住みやすさが変わるためです。

• 駅の近さ
• 治安
• スーパーや病院などの生活に必要な施設
• 学校の有無や近さ
• 主要駅までのアクセス

需要が高く、人が集まるような場所は、土地の価値が上がります。

築年数が経つほど価値が下がる建物と違って、土地は需要次第で価値が上がることもあるのです。

家の周辺に新しい商業施設や駅などができて、需要が高まりそうであれば、売却を遅らせたほうが高く売れるかもしれません。

反対に嫌悪施設ができるなど、これから住みづらくなりそうであれば、早めに売却したほうが良いでしょう。

売却のタイミング

家を売却するタイミングも、売却価格を左右する重要なポイントです。

なぜなら、タイミングによって金利や社会情勢が変わるためです。

金利が低いと、住宅ローンにかかる利息や総返済額が小さくなるため、不動産を購入しやすくなります。

不動産を購入する人が多い低金利のタイミングであれば、スムーズかつ高い価格での売却となりやすいのです。

不動産の需要には、社会情勢の変化も大きく関係してきます。

社会情勢の例としては、人口の増減や労働環境、自然災害などが挙げられます。

また3月前後の引っ越しシーズンでの売却も、早く・高く売れる可能性が高いです。

4月から始まる新生活に向けて、不動産の需要が高まるためです。

家の価値を調べる方法

家の売却価格の目安や、売却価格を左右するポイントを頭に入れたうえで「自身の家の価値を調べる方法」について見ていきましょう。

具体的な方法は、以下のとおりです。

• 土地総合情報システムを活用する
• レインズマーケットインフォメーションを活用する
• 一括査定サイトを活用する
• 不動産会社に査定を依頼する

それぞれについて、詳しく解説していきます。

土地総合情報システムを活用する

土地総合情報システムとは、国土交通省が運営するサイトのことです。

実際に不動産を取引した人へのアンケートを実施しています。

アンケート結果を基にした不動産の取引価格がまとめられているため、類似不動産の取引価格から、自身の家における価値の目安（相場）を調べられるのです。

土地総合情報システムの具体的な活用手順は、以下のとおりです。

検索する際の取引時期は、最も新しい時期がデフォルトで選択されています。

実際に自身が売却する時期に近いほうが参考になるため、デフォルトのままで問題ありません。

種類と地域は、売却する家に合わせましょう。

検索結果には、各不動産の間取りや面積、築年数などさまざまな情報がまとめられています。

各項目の並び替えもできるため、より条件が近い不動産を探してみてください。

レインズマーケットインフォメーションを活用する

レインズマーケットインフォメーションでは、土地総合情報システムと同様に、過去に取引された不動産の価格を調べられます。

サイトを運営しているのは、国土交通大臣指定の不動産流通機構です。

以下の手順で、類似不動産を探します。

レインズマーケットインフォメーションのデータは、不動産流通機構が保有している成約価格を基にしています。

一括査定サイトを活用する

一括査定サイトを活用すると、自身の家の価値を直接的に調べることができます。

スーモやホームズなど大手の不動産情報サイトも、一括査定をおこなっています。

一括査定サイトの具体的な活用方法は、以下のとおりです。

家にいながら、複数社にまとめて査定を依頼できるという気軽さが、一括査定サイトにおける最大のメリットです。

ただ、査定を依頼した不動産会社から営業の連絡が来るため、面倒に感じるかもしれません。

一括査定サイトでは、実際に家を見てもらえるわけではないため、査定の精度は低くなります。

不動産会社に査定を依頼する

査定を不動産会社に直接依頼するのも、家の価値を調べる方法の1つです。

不動産会社に出向き、相談したうえで査定を依頼します。

基本的に不動産会社は、家を直接見たうえで査定してくれるため、精度は高いです。

これを「訪問査定」といい、家を見ずに情報のみでおこなう査定を「簡易査定」や「机上査定」といいます。

不動産会社に査定を依頼するデメリットは、家に関する書類の提出や、移動などの手間がかかるという点です。

3,000万円で買った家を売却する際にかかる手数料や費用はいくら？

家の売却には手数料や費用がかかるため、利益がそのまま手元に残るわけではありません。

売却における資金計画を立てる際には、手数料や費用を把握しておくことが大切です。

家の売却には、主に以下のような手数料や費用がかかります。

• 譲渡所得税
• 登録免許税
• 印紙税
• 仲介手数料
• 引越し業者代

3,000万円で買った家を、1,300万円で売却したと仮定して、以下に手数料や費用を計算してみましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税は、家を売却した際の利益にかかる税金です。

課税譲渡所得に、家の所有期間に応じた以下の税率をかけて計算します。

課税譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。

家の売却価格 – ( 取得費 + 譲渡費用 ) – 控除

取得費とは、家を購入したときにかかった費用のことです。

購入代金はもちろん、購入時に支払った仲介手数料や税金も含まれます。

譲渡費用は、家の売却にかかる仲介手数料や税金などの費用のことです。

家の売却では、控除が受けられる特例があります。

たとえば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を使うと、最大で3,000万円が譲渡所得税から控除されます。※3

家の売却価格が1,300万円で「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を使う場合、課税譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

1,300万円 –  ( 取得費 + 譲渡費用 ) – 3,000万円

取得費や譲渡費用がいくらになっても、控除によって課税譲渡所得はマイナスになります。

譲渡所得税は、課税譲渡所得に税率をかけて算出するため、この場合はゼロです。

家を売却したときに使える控除の種類や適用条件は、国税庁のホームページに記載されています。

登録免許税

登録免許税は、家を売却する際の登記にかかる税金です。

家の売却では、抵当権抹消登記によって、家に付いている抵当権を外します。

抵当権抹消登記に必要な登録免許税は、1つの不動産につき1,000円です。

この「1つの不動産」は、建物で1つ、土地で1つとカウントします。

そのため基本的には、不動産2つぶんの2,000円がかかります。

建物が2つ以上の土地にまたがっている場合、土地の数に応じて1,000円ずつ加算されていきます。

印紙税

印紙税は、家の売買契約書を作成する際に納める税金です。

収入印紙を郵便局などで購入し、売買契約書に貼り付けて消印します。

印紙税は、契約書に記載されている売却金額に応じた額を支払うことになります。

具体的な額は、以下のとおりです。

1,300万円で家を売却する場合の印紙税額は、1万円です。

売買契約書が2024年3月31日までに作成された場合、軽減税率が適用されます。

仲介手数料

仲介手数料は、家を売却してくれたお礼として、不動産会社に支払うものです。

以下の式で計算します。

( 家の売却金額 × 3% + 6万円 ) + 消費税 = 仲介手数料

家の売却金額が1,300万円の場合、仲介手数料は49.5万円になります。

( 1,300万円 × 3% + 6万円 ) + 消費税 = 49.5万円

上記の式で計算した額は、不動産会社が仲介手数料として受け取れる上限額です。

仲介手数料を割引してもらえる可能性もありますが、基本的には上限額を支払うものだと考えておきましょう。

諸費用のなかでも、仲介手数料は高額になりやすいため、早めに計算しておくことが大切です。

引越し業者代

仮住まいや新居に引越す際の業者代は、忘れがちですが重要です。

引越し業者の料金は、荷物を運ぶ距離や、荷物の量に比例して高くなります。

とくに3月前後の引越しシーズンは料金が高くなりやすく、数十万円になることもあります。

以下のようなケースでは、追加料金が発生する可能性もあるため、気を付けてください。

• 引越し先の道幅が狭く、トラックが近くに停められない
• 不用品の処分を依頼する
• 専用の梱包材が必要な家具・家電がある

引越し業者に荷物や家の状況を正確に伝えて、見積もりをもらっておきましょう。

まとめ

家は、築年数の経過とともに価値が下がっていくものです。

木造一戸建ての場合、築20年ほどで建物部分の価値はゼロに近しくなります。

家の売却価格を左右するポイントと、その特徴は以下の4つです。

• 築年数：新しいほど建物の価値が高い
• 構造：木造よりも鉄筋コンクリート造のほうが価値の低下が緩やか
• 立地：利便性が高く住みやすいと人気が高まる
• 売却のタイミング：金利が低い＆引っ越しシーズンは需要が高まる

自身の家の価値をピンポイントで調べたい場合は、不動産会社に査定を依頼しましょう。

気軽に相場を掴みたい場合には、「土地総合情報システム」や「レインズマーケットインフォメーション」を使って、類似不動産の取引価格を調べるのがおすすめです。

家を売却する際には、税金や仲介手数料などの諸費用がかかります。

「いくらで売れるか」だけでなく「手数料や費用はいくらかかるか」も把握して、売却における資金計画を立てることが大切です。

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※1：不動産の鑑定評価
※2：主な減価償却資産の耐用年数表
※3：国税庁、No.3302 マイホームを売ったときの特例