不動産の個人売買とは？住宅ローンは組める？税金や手続きの流れ・売却の注意点を解説！

不動産の売買では、不動産会社に仲介を依頼するケースが一般的です。

しかし、不動産の売却を検討する際に「個人同士で売買できるのかな？」と考えることもあるでしょう。

そこで本記事では、不動産の個人売買について次の疑問を解消します。

• 不動産は個人売買できるの？
• 個人売買のメリットとデメリットは？
• 個人売買はどのような流れで進めるの？
• わからないことがある場合、どのような人に頼ればよい？

本記事で不動産の個人売買のやり方を知り、自身で対応できるか考えてみましょう。

不動産の個人売買は資格がなくてもできる

不動産仲介業者は「宅地建物取引士」がなければ不動産取引ができませんが、個人売買は無資格でも取引可能です。

しかし、不動産の売買は必要書類が多く、手順や法律も複雑なため、専門知識なしに取引を進めるのは難しいでしょう。

法律に対する詳しい知識がない方の取引では、売買成立後のトラブルも頻繁に起こります。

また、不動産の適正価格を把握しなければ、取引相手を見つけることすら簡単ではありません。

不動産の個人売買をはじめる方は、手間やリスクについて理解しておきましょう。

不動産を個人売買するメリット3選

不動産の個人売買にはリスクがつきものですが、少なからずメリットもあります。

ここでは、不動産を個人売買するメリットを3つ紹介します。

今後、不動産の個人売買をする可能性がある方は、ぜひ参考にしてください。

不動産会社に支払う仲介手数料が不要

不動産を個人で売却すれば、通常であれば不動産会社に支払う仲介手数料が不要になります。

仲介手数料は売買する不動産の価格に比例して上がり、高額な場合は数百万円必要なケースもあるため、個人で売却すれば節約につながります。

参考までに、不動産売却時の仲介手数料上限を以下の表にまとめました。

売却価格	仲介手数料（税込）
1,000万円	396,000円
2,000万円	726,000円
3,000万円	1,056,000円
5,000万円	1,716,000円

上記の金額を見てわかるとおり、不動産売却時の仲介手数料の負担は大きいため、支払わなくてよいことはメリットといえるでしょう。

自身の意思で自由に売買できる

不動産を個人で売買する場合、不動産会社の介入を受けず自由に進められます。

不動産会社を使用すればプロに任せられる安心感がありますが、その分自由度が減ることも事実です。

たとえば、価格設定や売却時期など、少なからず指図を受けることもあるでしょう。

個人売買ではプロからのアドバイスを受ける機会が減りますが、自由度が高い取引が可能です。

知人に売却しやすい

不動産売買を個人で進めたい方の中には、知人への売却を考えている方もいるでしょう。

知人との不動産売買は条件交渉がまとまりやすく、不動産会社の手助けを必要としないケースが少なくありません。

すでに知人への売却が決定している場合は、個人売買を現実的に検討してもよいでしょう。

不動産を個人売買するデメリット3選

不動産の個人売買にはリスクがつきものであり、複数のデメリットがあります。

リスクやデメリットを知らずに個人売買をはじめると、売買できないのみでなくトラブルに巻き込まれる恐れもあります。

不動産の個人売買を検討中の方は、デメリットも確認しておきましょう。

買主とトラブルになるリスクが上がる

不動産を個人売買すると、買主とトラブルになる可能性が高まります。

たとえば、価格交渉の際に相場から離れた金額を提示されても、不動産会社からのアドバイスを受けられないため気づかず損をすることが考えられます。

さらに、認識の相違や必要書類の不備などが起こりやすいのも実情です。

個人売買をトラブルなく進めるためには、細心の注意と知識、買主への気遣いが必要となります。

売買に手間がかかる

不動産を個人売買すると必要な手続きや作業をすべて自身で負担する必要があり、仲介業者に任せるよりも手間がかかります。

たとえば、価格設定に関しても相場の調査も1から進めるため、仲介を依頼した際よりも時間がかかるでしょう。

さらに、手続きや書類の作成、買主との交渉など、トータルの作業量は計り知れません。

不動産の個人売買にはメリットも多くありますが、すべての作業をやり切れるか確認してからはじめましょう。

買主を見つける難易度が上がる

不動産の個人売買は、買主を見つける難易度が仲介業者に依頼するよりも上がります。

不動産会社は広告媒体や他の仲介業者とのコネクションがありますが、個人売買では自身のつながりや知恵のみで買主を探さなければなりません。

知人への売却が決定している方なら問題ありませんが、1から買主を探す方は苦戦を強いられる可能性があるでしょう。

不動産を個人売買するときの流れを7つのStepで紹介

不動産を個人売却する際は、次の手順で進めます。

1. 不動産の状態を把握する
2. 不動産の売買価格を決める
3. 不動産を売り出す
4. 買い手と売買条件を交渉する
5. 買い手と売買契約を結ぶ
6. 買い手に不動産を引き渡す
7. 確定申告をおこなう

各ステップの進め方を詳しく解説するため、ぜひ参考にしてください。

1.不動産の状態を把握する

まずは、不動産の状態を把握しましょう。

不動産の状態を把握していないと、買い手に正しい説明ができず、売却後にトラブルとなる可能性があります。

不動産を売却する前に確認するべき項目は次のとおりです。

• 建物の状況（劣化や破損など）
• 土地の境界線
• 土地面積
• 土地の名義人

建物の状態については「ホームインスペクション（住宅診断）」を活用すると細部の状況までわかります。

また、土地の境界線や名義人も明確に把握しておきましょう。

土地面積の測量図は「地積測量図」と言い、法務局で取得できます。

不動産の名義人は、法務局で取得できる「登記簿謄本（登記事項証明書）」で確認してください。

2.不動産の売買価格を決める

不動産の状態を把握したら、売却価格を決めましょう。

売却価格は、買い手の付きやすさを左右する大きなポイントで、相場よりも高すぎるとほかの不動産に買い手が流れる可能性が高まります。

反対に、相場よりも安すぎる売却価格にすると「なにか問題がある不動産なのでは？」と買い手に不安を抱かせる可能性があります。

高すぎても安すぎても売買に支障をきたす可能性があるため、相場に合わせた価格設定が大切です。

不動産の相場を調べる際は、次のサイトを活用しましょう。

• 一括査定サイト
• 土地総合情報システム
• レインズマーケットインフォメーション

複数のサイトでデータを集め、適切な価格設定を心掛けてください。

3.不動産を売り出す

売却価格を決めたら、不動産を売り出します。

不動産を売り出す際は、個人売買専門のサイトに広告を出す方法が一般的です。

個人売買専門のサイトは手数料やサポート内容が異なるため、複数のサイトを比較しましょう。

不動産の知識を持ったエージェントからサポートを受けられるサイトもあるため、有効活用すれば知識が少ない方でも効率よく進められます。

不動産の広告を出す際のポイントは、次のとおりです。

• できる限り多くの写真を載せる（外観・各部屋・設備など）
• 明るくキレイに撮れた写真を載せる
• 不動産や周辺環境のメリット（グレードの高い設備・利便性の高さなど）をアピールする

多くの方に興味を抱いてもらうため、広告の作成にはこだわりましょう。

4.買い手と売買条件を交渉する

不動産の購入希望者（買い手）が現れたら、売買条件をすり合わせます。

購入希望者とは、売却価格のみでなく引き渡しの時期、契約内容の取り決めも必要です。

買い手は不動産を安く購入したいため、値引き交渉をしてくる可能性もあります。

値引き交渉された場合は、設定している売却価格の根拠を示し、双方が納得できるようにまとめましょう。

買い手と取り決めた事項は、売買契約書に記載します。

売買後のトラブルを防ぐためにも、細かなことまで記載しておきましょう。

5.買い手と売買契約を結ぶ

不動産の売買条件がまとまれば、契約書を用いて買い手と売買契約を結びます。

契約書を作る際には、トラブルを防ぐために次のポイントを押さえましょう。

• 不動産に適した契約書のひな形を使用する
• 売買条件は小さなことでもすべて記載する
• 収入印紙を貼り付けて消印する

契約書のひな形は、インターネットで手に入るもので問題ありません。

土地と建物を売買する場合は「不動産売買契約書」、土地のみを売買する場合は「土地売買契約書」など、契約形態により契約書の種類が異なります。

さらに、売買契約の締結には次の書類も必要です。

書類	取得方法
登記簿謄本（登記事項証明書）	法務局
測量図
住民票	市役所・区役所
印鑑証明書
固定資産税評価額証明書
公図	自身の所有物
身分証明書
登記済権利証（登記識別情報）
建築確認済証
購入時の売買契約書・重要事項説明書
納税通知書（固定資産税・都市計画税）
耐震診断・リフォームに関する書類

スムーズに契約を進めるためにも、準備漏れがないように注意しましょう。

6.買い手に不動産を引き渡す

売買契約を結んだら、買い手と取り決めた日に不動産を引き渡します。

引き渡し時の手順を次にまとめました。

1. 買い手から代金を受け取る
2. 所有権移転登記をおこなう
3. 住宅ローンを完済する
4. 抵当権抹消登記をおこなう
5. 不動産の鍵を買い手に引き渡す

所有権移転登記は不動産の所有者を買い手に変更する手続きで、司法書士に代行してもらうか、法務局に直接申請します。

所有権移転登記にかかる登録免許税などの費用は、買い手が負担するケースが一般的です。

住宅ローンの完済と抵当権抹消登記は、住宅ローンの残債がある場合にのみ必要です。

抵当権抹消登記にかかる費用は、一般的に売り手が負担します。

7.確定申告をおこなう

不動産を売却した翌年には、譲渡所得税を収めるために確定申告をする必要があります。

譲渡所得税とは、不動産を売却した際の利益にかかる税金です。

不動産の売却金額から、以下の項目をマイナスし、一定の税率をかけて算出されます。

• 不動産を購入した際にかかった費用
• 不動産を売却した際にかかった費用
• 適用される控除の額

不動産の所有年数に応じた譲渡所得税の倍率を次にまとめました。

一般的には上記の計算で納税が必要ですが、次の控除を受けられるケースもあります。

• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
• 特定の居住用財産の買換えの特例

控除の適用条件は細かく設定されているため、国税庁の公式サイトで確認しましょう。

また、窓口のみでなくオンラインでの申告も可能です。

不動産の個人売買で住宅ローンは組める？

結論、不動産の個人売買でも住宅ローンを組めますが、簡単ではありません。

ここからは、個人売買での住宅ローンが難しい理由や対策について解説します。

個人売買における住宅ローンに不安を抱える方は、ぜひ参考にしてください。

不動産の個人売買で住宅ローンを組むのが難しい理由

不動産の個人売買で住宅ローンを組むのが難しい理由は、審査に必要な重要事項説明書が発行されないことがあるためです。

重要事項説明書とは、不動産取引における重要な事項を記した書面で、不動産会社は契約前の交付が義務付けられています。

宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
引用：宅地建物取引業法 | e-Gov 法令検索

重要事項説明書は宅地建物取引士のみが発行できる書類であり、個人売買での準備は困難です。

重要事項説明書が発行できない物件は、金融機関が融資をするための判断材料が少なくなります。

上記の理由から、不可能ではないものの、個人売買では住宅ローンを簡単には組めないでしょう。

不動産の個人売買は「特定取得」に該当せず減税が受けられない

不動産の個人売買は、住宅ローン控除を受けられる特定取得に該当しません。

特定取得とは、消費税8％か10％で住宅を取得するケースで、該当すると年間で最大40万円の住宅ローン控除を受けられます。

しかし、不動産の個人売買では消費税が発生しないため、特定取得としても計上できません。

一般的な不動産購入で受けられる控除がなく、年末調整や確定申告の際に損をした気分になる方もいるでしょう。

ただし、そもそも消費税がかからない取引のため、減税が受けられない場合でも損をしているとは限りません。

不動産の個人売買で住宅ローンを組む具体的な方法

不動産の個人売買では、次の方法を用いれば住宅ローンを組めます。

• 重要事項説明書の作成を不動産会社に依頼する
• 不動産個人売買のサポートサービスがある不動産会社を活用する

1つ目は、重要事項説明書の作成のみを不動産会社に依頼する方法です。

重要事項説明書の作成のみなら、通常の仲介手数料よりも安い金額で依頼できます。

ただし、重要事項説明書の作成のみには対応できない不動産会社もあるため、事前の確認が必要です。

また、不動産個人売買のサポートサービスを提供する不動産会社を活用すれば、個人売買でも重要事項説明書を作成できます。

いずれにせよ、重要事項説明書を作成しなければ住宅ローンを組めないことを覚えておきましょう。

不動産の個人売買でかかる税金

不動産の個人売買では、次の4つの税金がかかります。

• 譲渡所得税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 印紙税

ここからは、条文を踏まえて税金について詳しく解説するため、個人売買を検討中の方は覚えておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産の売却利益に対してかかる税金です。

譲渡所得税の金額を計算するためには、まず売却利益を計算しなければなりません。

売却利益は次の式で計算できます。

収入金額　-　取得費　-　譲渡費用　=　売却利益

簡単に説明すると、売却金額から諸経費を差し引いた金額が売却利益です。

売却利益がプラスの場合は、次の計算式で譲渡所得税を求められます。

譲渡所得（売却利益）　×　約20％ or 約40％　=　譲渡所得税

譲渡所得にかかる税率の違いは次のとおりです。

• 5年超保有した不動産の場合：約20％
• 5年未満保有した不動産の場合：約40％

上記を見てわかるとおり、売却前の保有年数に応じてかかる税率が異なります。

登録免許税

登記免許税とは、不動産登記の際に課税される税金です。

登録免許税は不動産、船舶、航空機、会社、人の資格などについての登記や登録、特許、免許、許可、認可、認定、指定および技能証明について課税されます。
引用：No.7190 登録免許税のあらまし｜国税庁

不動産売買では土地と建物それぞれの登記の際に発生し、次の表で示す税率が課されます。

対象	種類	税率
土地	所有権移転登記（売買、贈与、交付など）	2.0％
土地	所有権移転登記（相続）	0.4％
建物	所有権保存登記（新築、建築）	0.4％
建物	所有権移転登記（売買、贈与、交付など）	2.0％
建物	所有権移転登記（相続）	0.4％
土地・建物	抵当権設定登記	0.4％
土地・建物	抵当権抹消登記	不動産1個につき1,000円

不動産を登記する際は、上記の税率を参考にしてください。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を購入した際にかかる税金です。

不動産取得税は「課税標準額（固定資産税評価額）×税率」で計算され、購入後に納税通知書が届きます。

不動産取得税の税率を次にまとめました。

• 宅地：評価額×4％
• 宅地（軽減税率）：評価額×1/2×3％
• 住宅：評価額×4％
• 住宅（軽減税率）：評価額×3％

税率は原則4％に固定されていますが、2027年3月31日までに取得すれば、軽減税率が適用されます。

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書に貼る収入印紙にかかる費用です。

不動産の売買契約書には収入印紙を貼る義務があり、貼らなければ罰金が発生する恐れがあります。

収入印紙は、契約書に記載されている金額により必要な金額が変化します。

記載された金額に対する印紙税を次の表にまとめました。

印紙税の金額が分からない方は、ぜひ参考にしてください。

不動産を個人売買する際に気を付けるべき3つのポイント

不動産の個人売買は、不動産仲介業者を介するよりも難易度が高く、複数のポイントに気を付けなければなりません。

ここでは、不動産売買時に気を付けるべきポイントを3つ解説します。

これから不動産の個人売買にチャレンジする方は、ぜひ参考にしてください。

相場の調査を怠らない

不動産の個人売買をはじめる際は、相場の調査を怠らないようにしましょう。

相場からかけ離れた価格設定で不動産を売りに出すと、買主が見つかりにくくなります。

たとえば、相場よりも高く売りに出した場合は、値段を見ただけで対象外にされる恐れがあるでしょう。

一方、相場よりも安すぎる価格設定で売りに出した場合は、買い手は見つかるものの損をする可能性があります。

いずれにしても売主に不利益となるため、まずは相場の調査を徹底しましょう。

書類作成や名義変更は司法書士に依頼する

不動産売買に必要な契約書の作成や名義変更書類の作成は、司法書士に依頼しましょう。

書類の作成や準備は個人でも不可能ではありませんが、不備があると後々のトラブルにつながります。

さらに、書類作成の手間もかかるでしょう。

不動産の個人売買をする際でも、面倒な書類作成は確実に作成できるプロへの依頼がおすすめです。

トラブルの際は無理せず専門家に相談する

不動産の個人売買は、仲介業者を介するよりもトラブルが起こりやすいでしょう。

トラブルが起こることは仕方がない部分もありますが、対処法を誤るとさらに状況が悪化します。

不動産売買でのトラブルに対処できる専門家を次の表にまとめました。

専門家	依頼できる業務
司法書士	登記手続き・売買契約書の作成
行政書士	売買契約書の作成
弁護士	幅広いトラブルの解決
税理士	税金の相談
不動産鑑定士	不動産の価値の鑑定
土地家屋調査士	土地の境界線の測量
住宅診断士	ホームインスペクション

トラブルが起きた際は、無理せず専門家への相談がおすすめです。

不動産の個人売買に必要な書類

最後は、不動産の個人売買に必要な書類を紹介します。

売主側と買主側それぞれの立場に分けて紹介するため、ぜひ参考にしてください。

売主が準備する必要がある書類

不動産売買で売主側が準備する必要がある書類は次のとおりです。

• 登記簿謄本
• 固定資産税評価額証明書　
• 公図
• 物件概要
• 不動産売買契約書
• 登記済証か登記識別情報通知書
• 不動産物件内容表示書類か重要事項説明書
• 建築確認通知書
• 固定資産税納付書
• 印鑑証明
• 領収証
• 本人確認書類
• 実印

不動産の売主は、建物や土地、税金関係の書類を準備しなければなりません。

重要事項説明書は絶対に用意すべきものではありませんが、発行する場合は不動産会社や司法書士の協力を得る必要があるでしょう。

買主が準備する必要がある書類

不動産売買で買主側が準備する必要がある書類は次のとおりです。

• 住民票
• 本人確認書類
• 印鑑証明
• 実印

不動産の買主は、基本的に本人に関する書類のみ準備すれば問題ありません。

ただし、ローンを組む場合は、金融機関への書類提出や審査が必要となるため注意が必要です。

まとめ

本記事では、不動産の個人売買について解説しました。

不動産の個人売買は簡単ではありませんが、正しい知識と手順で進めれば可能です。

ただし、書類の準備など、一部の作業は専門家に依頼したほうがスムーズに取引が進みます。

不動産の個人売買を効率よく進めるためには、個人での対応が難しい工程を専門家に依頼するとよいでしょう。

効率よく専門家を活用すれば、個人売買の手間を省きつつメリットである自由な取引ができます。