媒介契約とは？迷ったらどれがいい？3種類ごとのメリット・デメリットをわかりやすく簡単に解説

不動産売買における媒介契約とは、売主もしくは買主が不動産仲介業者と結ぶ契約です。

不動産の売却活動や物件探しをはじめる前に締結する必要があり、契約によってルールが異なります。

また、媒介契約には複数の種類があり、それぞれの特徴やメリット、デメリットを熟知したうえで契約を進めなければなりません。

そこで本記事では、不動産売買における媒介契約について詳しく解説します。

不動産売買を仲介業者に依頼する方は、ぜひ参考にしてください。

媒介契約とは？わかりやすく簡単に解説！

媒介契約とは、物件の売却を進める際に不動産会社と結ぶ契約です。

3種類の契約形態があり、それぞれルールや特徴が異なります。

ここでは、不動産売買の媒介契約について分かりやすく解説します。

不動産売却時に不動産会社と結ぶ契約

媒介契約は、仲介で不動産を売却する際や物件探しを開始する際に締結が必要な契約です。

契約内容は3種類ありますが、基本的には売買に関する条件や取り決めを明記します。

ただし、契約を結んでもすぐに手数料を支払う必要はありません。

売買における手数料や費用は、売買が成立してから支払います。

媒介契約はなぜ必要？

媒介契約を結ぶことで、売買における条件や依頼する不動産会社の役割を明確にできます。

たとえば、仲介手数料や売買の条件など、詳細な内容をあらかじめ決めておけばトラブルの防止につながります。

トラブルなくスムーズに不動産売買を進めるために、媒介契約は必要な契約といえるでしょう。

媒介と仲介の違い

不動産売買における3種類の媒介契約を次の表にまとめました。

媒介契約は、種類ごとに義務やルールが異なります。

最も拘束力が少ない一般媒介契約は、複数の不動産会社を併用しての契約が可能です。

一方、専属専任媒介契約は買主の自己発見や不動産会社の併用もできず、不動産売買を一任する内容の契約です。

売主側の自由度は減りますが、不動産会社の手厚いサポートに期待できます。

不動産売買の目的に合わせた契約形態を選択すれば、不動産会社とのスムーズな付き合いができるでしょう。

媒介契約の種類とメリット・デメリット

前述のとおり、媒介契約は3種類ありますが、それぞれメリットとデメリットがあります。

契約ごとのメリットやデメリットを解説するため、どれにしようか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社へ仲介を依頼できる契約形態で、明示型と非明示型があります。

明示型と非明示型の大きな違いは、他に仲介を依頼している（または依頼する予定の）不動産会社名を、契約先に通知する義務があるかないかです。

一般媒介契約の期間は、法律上上限は設けられていませんが、国土交通省が定める「標準媒介契約約款」では3か月以内の期限を設けることを推奨しています。

一般媒介契約はルールが厳しくないため自由度が高く、多くの方が利用しやすいでしょう。

なお成約になった場合は、依頼人は媒介契約を締結している不動産会社すべてにその旨を連絡しなければなりません。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼できる点がメリットです。

不動産会社ごとに強みが異なるため、1社のみに絞れないときに一般媒介契約を選ぶとよいでしょう。

また、一般媒介契約を結んだ不動産会社は不動産流通機構（レインズ）への登録義務がなく、売り物件の情報を公表せずに売却活動をおこなえます。

たとえば、不動産会社の来店客のみに情報を公開するなど、物件情報を広く知られたくない場合にも活用できます。

さらに、知人が購入する場合など、依頼した不動産会社を介さない方法での売却が可能です。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約は、不動産会社が自社で物件を取り扱える保証がなく、確実に仲介手数料を得られる保証がありません。

そのため、不動産会社が宣伝・広告に力を入れられない可能性があり、専任媒介の物件が優先される可能性があります。

また、一般媒介契約は、不動産会社の売主への売却活動について報告義務がありません。

ただし、依頼主から情報の提供を求められるため、定期的に活動状況を確認しましょう。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、不動産の仲介を特定の1社のみに依頼するタイプの媒介契約です。

契約期間中は、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することはできません。その代わり、依頼を受けた不動産会社には、買主を見つけやすくするための義務が課せられます。

具体的には、不動産会社はレインズへの登録を媒介契約締結から7営業日以内におこなわなければなりません。

また、依頼者に対して、売却活動の状況を2週間に1回以上のペースで、文書または電子メールなどで報告する義務があります。

専任媒介契約の特徴として、依頼者自身が買主を見つけた場合は、不動産会社を通さずに直接契約することが可能です。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約は、不動産会社が仲介手数料を必ず受け取れるため、積極的な売却活動に期待できます。

売却活動の報告義務は2週間に1回以上と定められており、売買活動の内容も把握しやすいでしょう。

また、専任媒介契約は窓口が1つになるため、内覧のスケジュール管理がしやすい点もメリットです。

忙しい方や、不動産売却に手間をかけたくない方には、専任媒介契約がおすすめです。

専任媒介契約は複数の業者とやり取りをする必要がなく、不動産売買の手間を最小限に抑えられるでしょう。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約のデメリットは、ひとつの不動産会社にしか依頼できない点です。

依頼先の力量次第で早期に成約できない可能性もあり、不動産会社選びが重要となります。

査定額を算出した根拠や比較した成約事例などが明示されているか確認し、丁寧な仕事が期待できるのかも考慮して依頼先を決めましょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、自己発見取引も認められない媒介契約です。

契約を締結すると、契約先の不動産会社を介してしか不動産売買ができないため、専任媒介契約よりも拘束力が高まります。

媒介契約を結ぶと不動産会社はレインズへの登録を5営業日以内に済ませる必要があり、売却活動の報告も1週間に1回以上です。

依頼者と不動産会社に拘束力や義務が重いため、慎重に契約の有無を判断しましょう。

専属専任媒介のメリット

専属専任媒介契約は、不動産会社の積極的な売却活動に期待できます。

また、1週間に1回の報告を受けられるため、逐一状況を把握できる点はメリットです。

さらに、専任媒介契約と同じく複数の不動産会社と連絡をとる必要がないため、集中して不動産売買を進められるでしょう。

専属専任媒介契約のデメリット

専属専任媒介契約は自己発見取引が認められておらず、売主が自分で見つけた買主と契約する場合でも、不動産会社を通さなければなりません。

また専任媒介契約同様、依頼する不動産会社の力量次第で、売却までにかかる期間や売却金額が変化します。

1つの業者に絞る点はメリットでもありますが、デメリットに感じる部分もあるでしょう。

媒介契約で迷ったらどれがいい？

3種類の媒介契約のルールを把握していても、どれを選んだらよいかわからない方もいるでしょう。

それぞれの媒介契約に向いている方の特徴を解説するため、迷っている方は参考にしてください。

一般媒介契約が向いている方

一般媒介が向いている方は、できる限り早く売却したい、不動産会社を競わせたいと考えている方です。

複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約は、各社の公式サイトに掲載され、情報が多くの方の目に留まりやすい特徴があります。

また、不動産会社同士を競わせる形になるため、早めに売りたいと考えている方に向いています。

何らかの事情で早く新居に引っ越したいと考えている場合は、一般媒介契約を選ぶとよいでしょう。

専任媒介契約が向いている方

専任媒介契約が向いている方は、複数の業者とやり取りをしたくない、知人や親族に売却する可能性がある方です。

1社に依頼する専任媒介契約は、複数の不動産会社と連絡を取り合う必要がなく、コミュニケーションが煩雑にならない点がメリットです。

また、知人や親族などに売却する可能性がある方は、専任媒介契約にしておけば、自己取引でも問題なく手続きを進められます。

業者とのやり取りをシンプルにしたい、自己取引の可能性を残しておきたいと考える方は、専任媒介契約を選びましょう。

専属専任媒介契約が向いている方

専属専任媒介契約は、信頼できる不動産会社に任せて、自身の物件を売却したいと考える方に向いています。

専任媒介契約との大きな違いは自己取引の可否で、専属専任媒介契約は自分で買主を見つけたとしても不動産会社を通すしかありません。

また、専任媒介契約と同様に、複数の業者とやり取りせずに済む点も、大きな魅力でしょう。

査定依頼をして、不動産会社が信頼できる、担当者との相性がよいと感じた場合は、専属専任媒介契約が有力な選択肢です。

媒介契約は途中で解除・変更できる？

不動産会社と媒介契約を結んでも、なかなか購入希望者が現れない場合は、契約の解除も視野に入れる必要があります。

ただし、違約金が発生するケースもあるため、事前に把握しておきましょう。違約金が発生するケース、しないケースをそれぞれ解説します。

違約金が発生するケース

専任媒介契約・専属専任媒介契約は1社としか契約できないため、契約期間中に別の業者と契約すると違約金が発生する可能性があります。

また、専属専任媒介契約にもかかわらず、自身で買い手を見つけて直接売買した場合も、同様に違約金の支払いが必要となる可能性があります。

媒介契約における違約金の取り決めは、原則として契約書に明記するため、契約内容を確認しておきましょう。

また売主側の都合で途中解除した場合は、広告費や営業担当の交通費など、契約を履行するための費用を請求される可能性があります。

違約金が発生しないケース

専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合でも、次のケースでは違約金が発生しません。

• 報告がない（専任・専属専任の場合）
• レインズに登録していない（専任・専属専任の場合）
• 営業活動を怠っている
• 囲い込みをしている

中途解約の原因が不動産会社にある場合は、基本的に違約金は支払わなくて済みます。

また、一般媒介契約は原則いつでも解除でき、違約金もありません。

ただし、契約書に広告費をはじめとした実費を請求する旨の記載がある場合もあるため、契約する前によく確認してください。

不動産仲介業者と媒介契約を結ぶ際の注意点

不動産取引の媒介契約は大きな金銭が関わる契約のため、注意点を守らなければトラブルや不利益の原因となります。

契約後に後悔しないためにも、注意点を確認してから媒介契約を結びましょう。

不動産仲介業者の囲い込みに注意する

不動産仲介業者を利用する際は、囲い込みに注意する必要があります。

囲い込みとは、他社に買主を見つけられないよう売却物件の情報を隠すことです。

不動産仲介業者が物件情報を公開せずに自社のみで買主を見つければ、1度の取引で2倍の仲介手数料を得られます。

しかし、物件情報を広めなければ買主探しの効率が悪く、売主の不利益となります。

囲い込みは悪質な業者の手口のため、怪しいと感じた場合は媒介契約を結ばないようにしましょう。

一般媒介契約でも4社以上と契約しない

一般媒介契約は制限なく複数社と媒介契約を結べますが、多くても4社以内に収めましょう。

多くの不動産仲介業者と契約するほど物件の情報は広められますが、それほど多くの担当者とのやり取りが必要になります。

また、同時に内覧を申し込まれた場合、対応が困難になるケースも考えられます。

不動産売買の手続きを複雑にしすぎないためにも、窓口となる会社は厳選するように心掛けてください。

媒介契約書の確認を怠らない

媒介契約書は不動産売買の仲介におけるルールや決定事項が記載されているため、隅々まで確認してから契約を完了させてください。

たとえば、仲介手数料以外にもコンサルタント料が発生する旨が記載されている場合は要注意です。

また、売買活動のやり方や方向性も記載するため、要望がある場合は契約書にサインをする前に伝えなければなりません。

媒介契約書は、大切な書類のため、すべて確認し、同意の上でサインしましょう。

媒介契約締結から決済までの流れ

不動産会社との媒介契約締結から、決済、物件引き渡しまでの流れは次のとおりです。

1. 媒介契約を締結
2. 不動産会社による広告活動を開始
3. 内覧に対応
4. 購入希望者との交渉
5. 売買契約締結
6. 決済・物件引き渡し

上記の流れについて詳しく解説するため、媒介契約の締結を検討中の方は、参考にしてください。

1.媒介契約を締結

まずは、売却活動のパートナーとなる不動産会社と媒介契約を締結しましょう。この際、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類から、自身の売却方針に合った契約形態を選ぶことになります。

契約時には、仲介手数料や契約期間、レインズへの登録義務の有無といった契約内容をしっかり確認しましょう。

不明点があれば必ず担当者に質問し、内容を十分に理解した上で契約を結ぶことが大切です。

なお、原則として媒介契約時には手数料や費用はかかりません。

登記識別情報（または登記済権利証）や購入時の売買契約書・重要事項説明書、マンションであればパンフレットなどを用意しておくと、スムーズに契約できます。

2.不動産会社による広告活動を開始

媒介契約を締結すると、不動産会社による買主を探すための広告活動が本格的に開始されます。

不動産会社の主な広告活動は、次のとおりです。

• 指定流通機構（レインズ）への登録
• 不動産ポータルサイトへの掲載
• 公式サイトでの告知
• 折り込み広告
• チラシ
• 店頭での紹介

特に、全国の不動産会社が物件情報を共有するシステムであるレインズへの登録や、多くの購入希望者が閲覧する不動産ポータルサイトへの掲載は、売却の成功を大きく左右します。

広告活動は不動産会社により異なるため、事前にどのような方法で物件を宣伝するのかを確認しておきましょう。

なお、これらの広告活動にかかる費用は、原則として仲介手数料に含まれているため、別途費用を請求されることはありません。

ただし、通常行わないような大規模な広告のように、売主が特別な広告を依頼した場合は、実費を請求されることがあります。

3.内覧に対応

購入希望者が現れたら、内覧に対応します。

内覧次第で購入するかが決まる場合もあるため、事前に清掃や整理を済ませておいてください。

特にリビングやキッチン、浴室などの水回りは汚れが目立ちやすいため、重点的に清掃と整理整頓を済ませておきましょう。

当日はすべての照明を点け、日中であればカーテンを開けて室内を明るく見せ、換気を行っておくことも大切です。

内覧当日は、基本的に不動産会社の担当者が案内や説明をおこないますが、売主は購入希望者からの質問に答える役割を担います。

物件の住み心地（日当たり、風通し、静かさなど）や、近隣の環境（スーパーや学校、公園までの距離など）、管理状況といった、実際に住んでいるからこそ分かる情報は、購入希望者にとって貴重な判断材料となります。

引っ越し後の生活を具体的にイメージしてもらえるよう、質問には快く回答しましょう。

4.購入希望者との交渉

購入希望者が本格的に購入の意思を示すと、金額や条件の交渉に進みます。条件交渉では買主に歩み寄る気持ちが大切です。

あらかじめ相場を把握しておき、無理な値下げや条件を提示されない限り、できる限り応えられるようにしましょう。

ただし、納得いく不動産取引をするためには、購入希望者の意見を聞いてばかりではよくありません。

早く自身の物件を売却したい場合でも、条件や金額を妥協しすぎないように気を付けてください。

5.売買契約締結

購入希望者との交渉が成立すると、売買契約の締結に進みます。

売買契約は不動産会社の店舗で結ぶケースが多く、基本的にはサポートを受けながら進められます。

不動産会社の担当者の指示に従い、必要な書類を事前に確認しておくと、売買契約の締結がスムーズに進むでしょう。

6.決済・物件引き渡し

物件引き渡しの際は、前日までに引越しを完了させてください。

引き渡し当日は、残代金の受領と抵当権の抹消、所有権移転登記も必要です。さらに、不動産会社への仲介手数料も支払います。

引き渡し時は書類や金銭のやり取りが多いですが、ミスや漏れがないよう確実に進めましょう。

媒介契約を結ぶ不動産仲介業者の選び方

媒介契約を結ぶ際は、不動産仲介業者選びも重要です。

とくに専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶ際は、併用ができないため慎重に選ばなければなりません。

また、一般媒介契約でも不用意に多くの不動産仲介業者と契約を結ぶと面倒なため、条件を詳しく確認して厳選する必要があります。

ここでは、媒介契約を結ぶ不動産仲介業者の選び方を解説します。

不動産仲介業者の専門分野を確認する

媒介契約を結ぶ前に、不動産仲介業者の専門・得意分野を確認しましょう。

不動産会社には得手不得手があり、マンション売却を強みにしている業者もあれば、戸建てを得意としている業者もあります。

たとえば売りたい物件がマンションの場合、マンション売却を専門または得意にしている不動産会社に依頼すれば、満足のいく取引になりやすいでしょう。

もし、不動産仲介業者の専門・得意とする分野が分からない場合は、直接問い合わせてみてください。

明確な説明を受けられるか確認する

不動産の売買は高額な取引になるケースが多く、不動産仲介業者への信頼感や安心感が重要です。

信頼と安心を得るには分かりやすく明確な説明が不可欠であり、いずれかが欠けている不動産仲介業者と契約を結ぶべきではありません。

たとえば、質問に対する回答が曖昧な場合は「何か隠し事があるのかもしれない」と疑心暗鬼になることもあるでしょう。

契約後に不安を抱かないためにも、不動産仲介業者の担当者の誠意や知識、経験を確認しましょう。

不動産仲介業者の人気や実績を確認する

人気や実績がある不動産仲介業者を活用すれば、迅速で好条件の売買が成立する可能性があります。

人気が高い不動産仲介業者は取り扱う物件の量が多く、買い手も多く集まる傾向にあるためです。

さらに、サポート体制が充実している場合が多く、安心して取引できるでしょう。

一方で人気がない、実績が少ない不動産仲介業者を利用すると、悪い条件でも「売った方がよい」とアドバイスしてくる可能性もあります。

インターネット上の口コミや業者の公式サイトで確認し、人気が高く実績が豊富な不動産会社に依頼すれば、後悔する可能性は低くできるでしょう。

信頼できる媒介契約先を探すならファンズ不動産

媒介契約の種類や仕組みを理解しても、実際にどの不動産会社と契約すべきかで迷う方は少なくありません。

売却をスムーズに進めるためには、契約内容だけでなく、説明の分かりやすさや対応姿勢なども重要な判断材料になります。

条件や状況に応じた選択が求められるからこそ、信頼できる媒介契約先を見極めることが大切です。判断に迷った際は、ファンズ不動産も一つの選択肢として検討してみるとよいでしょう。

売却査定から引渡しまで、安心のワンストップ対応

ファンズ不動産は、LINEを活用した効率的なプロセスと、幅広い専門知識でスムーズな不動産売却を実現します。

相談は「オンライン面談」から始まり、やり取りもLINEメインでおこなうため、店舗へ足を運ぶ手間も最小限です。

また土地のプロやリノベーションの専門家も在籍しているので、専門知識が必要な相談も窓口一つで完結します。忙しい方でも、スムーズで安心な売却活動が可能です。

日中は仕事で時間が取れない方や、複雑な手続きをまとめて任せたい方でも、ストレスなく売却活動を進められます。

リノベ前提の物件や土地売却も。専門チームが対応

ファンズ不動産は、一般的なマンションや戸建てだけでなく、専門知識が求められる不動産の売却にも対応しています。

社内には土地売買のプロが在籍しているほか、2025年10月からはリノベーションのワンストップサポートも開始しました。

そのため「リノベーション前提」といった付加価値を付けた売却提案や、複雑な権利関係が絡む土地の売却も、窓口一つでスムーズに進められます。

他社では取り扱いが難しいと言われた物件でも、まずは一度相談してみる価値があるでしょう。

1万人超の「買いたい」層へLINEで直接アプローチ

ファンズ不動産の公式LINEには、1万人を超える購買意欲の高いユーザーが登録しています。

従来のポータルサイトで不特定多数の閲覧を「待つ」のとは異なり、関心の高い層へ直接物件情報を「届ける」ことが可能です。

物件の魅力を理解してくれる可能性が高いユーザーへ絞ってアプローチできるため、スピーディーな反響が期待できます。

早期売却を目指す方にとって、この「届ける」力は大きな強みとなるでしょう。

媒介契約に関するよくある質問

最後に、媒介契約に関して多くの方が抱きがちな疑問や不安について回答します。

不動産売却は専門的な知識も多く、いざ契約を進めるとなると、「手数料はいつ支払うのか」「もし売れなかったらどうなるのか」「契約の途中で解約はできるのか」など、細かな点が気になってくるでしょう。

ここでは、そうした媒介契約に関するよくある質問をピックアップし、一つひとつ分かりやすく解説します。

契約前の不安を解消し、安心して売却活動をスタートさせるためにも、自身の状況と照らし合わせて確認してください。

媒介契約によって仲介手数料は異なる？

媒介契約の種類によって仲介手数料が異なることはありません。仲介手数料の上限は法律で定められており、種類によって異なる設定にはなっていないためです。

ただし、仲介手数料は法律が定める上限の範囲内で不動産会社が設定するものなので、不動産会社によって異なることはあります。

媒介契約の仲介手数料は売買価格により異なっており、次の速算式で計算できます。

たとえば、売買価格が3,000万円なら、3,000万円×3％+6万円+消費税＝1,056,000円が上限となります。

上記の式を参考に、仲介手数料の目安を確認しておきましょう。

媒介契約は途中で変更や解約できる？

一般媒介契約はいつでも解約でき、専任媒介契約と専属専任媒介契約は途中で変更・解約できないのが原則です。

ただし、業者に義務違反や不正行為があった場合は、違約金なしで変更できる場合もあります。

変更や解約に関して不安を感じる方は、不動産会社の担当に相談し、契約前に確認しておきましょう。

媒介契約を締結するのは売主だけ？

媒介契約は売主と不動産会社が締結する一方、買主も業者と媒介契約を結びます。

売主と同様に買主側も、一般媒介契約や専任媒介契約、専属専任媒介契約を選ぶ必要があります。

まとめ

媒介契約とは、不動産売却時や購入時に不動産会社と締結する契約です。

媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ異なる特徴やルールがあります。

媒介契約ごとのメリット、デメリットを把握すれば、自身の状況や不動産に合う媒介契約を結べるでしょう。

また、自身の物件を売却する際、トラブルや後悔を避けたいと考える場合は、業者選びが大切です。

不動産売却時は査定書の内容や実績を考慮し、信頼できる不動産会社を選んでください。