減価償却とは、事業で使う建物や設備の取得費を耐用年数に応じて分割し、毎年経費として計上する会計処理です。
建物や設備は、時間の経過や使用にともなって価値が減少します。
そこで、購入した年に全額を経費にするのではなく、法定耐用年数に沿って、1年で減少した価値分を費用として計上する仕組みになっています。
なお、土地は時間の経過により劣化するものではないため、減価償却の対象にはなりません。
不動産のうち、対象となるのは建物部分のみです。
また、取得価額が10万円未満の資産は、その年に全額を経費として処理できます。
この章では、減価償却費を計算する理由を解説します。
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減価償却とは？
減価償却とは、事業で使う建物や設備の取得費を耐用年数に応じて分割し、毎年経費として計上する会計処理です。
建物や設備は、時間の経過や使用にともなって価値が減少します。
そこで、購入した年に全額を経費にするのではなく、法定耐用年数に沿って、1年で減少した価値分を費用として計上する仕組みになっています。
なお、土地は時間の経過により劣化するものではないため、減価償却の対象にはなりません。
不動産のうち、対象となるのは建物部分のみです。
また、取得価額が10万円未満の資産は、その年に全額を経費として処理できます。
この章では、減価償却費を計算する理由を解説します。
マンション売却で減価償却の計算が必要な理由
マンションを売却する際、取得費や必要経費の扱いが変わり税額に直結するため、減価償却費を踏まえた計算が欠かせません。
減価償却の影響は、売却時の譲渡所得税の算出だけでなく、賃貸など事業用として運用している場合の必要経費の計上にも及びます。
ここからは、それぞれの場面で計算が必要となる理由を確認していきましょう。
マンション売却では譲渡所得税を求めるため
マンション売却後の確定申告では、譲渡所得を計算するときに減価償却費を計算する必要があります。
不動産を売却して得た譲渡所得から、取得費を差し引くことができます。ただし建物の取得費については減価償却費を差し引いた金額を用いて計算しなければなりません。
つまり、購入したときよりも建物の価値は減少しているため、経費として計上するのであれば、建物の価値が下がった分を加味しなければならないということです。
減価償却費や譲渡所得金額については、このあとに続く章で解説します。
事業では物件の必要経費を計上するため
事業用に購入した建物の取得費や設備の改良などにかかった経費をその年に一括計上せず、一定の期間で按分して計上することを減価償却といいます。※2
会計上、減価償却費は経費として計上できるため、所得額を抑えることができ、節税効果があります。
ちなみに、使用期間が1年のときや原状回復工事などによる10万円未満の経費は、その年にすべて計上します。
なお、中小企業に対しては特例があり、2024年3月31日までに取得したものについては、取得額が30万円未満であれば1度に計上できます。
マンション売却時の譲渡所得の求め方
マンションを売却して利益が発生した場合は、次の計算式で譲渡所得金額を計算します。※3
譲渡所得＝売却金額－（取得費－減価償却費＋譲渡費用）－特別控除
マンションを売って得た譲渡所得に対して、譲渡所得税がかかるわけではありません。
売却金額からマンションを購入したときの代金や、取得や譲渡するためにかかった費用を経費として差し引くことができます。
また、居住用財産などに対しては特例があり、特別控除として最高で3,000万円まで控除できます。
それぞれの費用について、詳しく解説していきます。
【居住用マンション売却】減価償却費の計算方法
減価償却費を求める計算には定額法と定率法がありますが、1998年4月以降に購入したマンションは定額法で計算することになっています。
定額法とは、購入時の費用を耐用年数で割り、毎年同額の減価償却費を計上する方法です。
この章では、非事業用のマンションの減価償却費を、定額法で求める方法を紹介します。
最後に、実際の計算の流れをシミュレーションしているので参考にしてみてください。
減価償却費を求める計算式
減価償却費を定額法で求める計算式はつぎのとおりです。
マンションの取得費とは、マンション購入時の金額と、購入するためにかかった費用の合計額です。※4
| 減価償却費＝マンションの取得費×0.9×償却率×経過年数 |
償却率を確認する
償却率は事業用と非事業用で異なり、建物の構造でも違います。
ここでは非事業用（居住用）の償却率を紹介しますが、判断が難しい場合は税務署に問い合わせて確認しましょう。
| 建物の構造 | 耐用年数 | 償却率 （非事業用） |
|---|---|---|
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造 | 70年 | 0.015 |
| レンガ造・石造・ブロック造 | 57年 | 0.018 |
| 金属造（骨格材4mm超） | 51年 | 0.020 |
| 金属造（骨格材3mm超4mm以下） | 40年 | 0.025 |
| 金属造（骨格材3mm以下） | 28年 | 0.036 |
| 木造・合成樹脂製 | 33年 | 0.031 |
| 木造 | 30年 | 0.034 |
経過年数を確認する
経過年数とはマンションの築年数ではなく、所有している期間です。
なお、所有期間が1年未満の場合、6か月以上であれば1年とし、6か月未満は切り捨てて計算します。
減価償却費をシミュレーション
条件を設定して、減価償却費と建物の取得費を実際に計算してみましょう。
| 条件：居住用のマンション（鉄筋コンクリート造） | |
|---|---|
| 償却率 | 0.015 |
| 売却価格 | 5,000万円 （所有期間7年） |
| 購入価格 | 4,000万円 （土地1,000万円・建物3,000万円） |
| 購入にかかった費用（取得費用） | 100万円 （土地分25万円・建物分75万円） |
| 売却にかかった費用（譲渡費用） | 150万円 |
| 減価償却費＝（建物購入価格＋建物分の取得費）×0.9×償却率×所有期間 ＝（3,000万円＋75万円）×0.9×0.015×7年 ＝2,905,875円 |
| 建物分の取得費＝（建物購入価格＋建物分の取得費）－減価償却費 ＝（3,000万円＋75万円）－2,905,875 ＝27,844,125円 |
【事業用マンション売却】減価償却費の計算方法
賃貸など事業用として運用していたマンションを売却する場合、減価償却費は毎年必要経費として計上できます。
そのため、売却時には累計額を反映した取得費の再計算をおこないます。
減価償却の計算方法を誤ると、譲渡所得や税額に大きな差が生じるため注意が必要です。
ここでは、事業用マンションの減価償却費を求める基本的な流れを確認していきましょう。
減価償却費を求める計算式
事業用の新築マンションでは、取得時期によって計算式が異なります。
| ▼平成19年3月31日以前に取得した場合 減価償却費 ＝ 建物購入価額 × 0.9 × 償却率 |
| ▼平成19年3月31日以後に取得した場合 減価償却費 ＝ 建物購入価額 × 償却率 |
2007年4月1日以後の取得分は、残存価額が廃止され、建物購入価額の100％を基準に償却する仕組みになっています。
中古マンションの場合は、次の計算方法で残存耐用年数を調べましょう。
| ▼法定耐用年数を満了している場合 残存耐用年数＝法定耐用年数 × 0.2 |
| ▼法定耐用年数を満了していない場合 残存耐用年数＝法定耐用年数 − 経過年数 ＋ 経過年数 × 0.2 |
求めた残存耐用年数に対応する償却率を確認し、上記の計算式に当てはめて減価償却費を算出します。
償却率を確認する
減価償却費を正しく計算するには、建物の構造ごとの耐用年数と償却率を確認する必要があります。
事業用と非事業用では適用される数値が異なるため、用途を取り違えないよう注意してください。
| 建物の構造 | 耐用年数 | 償却率 （事業用） |
|---|---|---|
| 鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造 | 47年 | 0.022 |
| 金属造（骨格材4mm超） | 34年 | 0.030 |
| 金属造（骨格材3mm超4mm以下 | 27年 | 0.038 |
| 金属造（骨格材3mm以下） | 19年 | 0.053 |
| 木造・合成樹脂製 | 20年 | 0.050 |
| 木造 | 22年 | 0.046 |
判断に迷う場合は、税務署や税理士へ確認するのが確実です。
事業に使用した月数を確認する
減価償却費は、実際に事業に使用した期間に応じて計算します。
年の途中で取得・売却した場合は、月割りで計算するのが原則です。
1か月未満の端数が出た場合の扱いも税務上のルールがあるため、正確な使用月数を把握しておきましょう。
築年数ではなく「事業として使用していた期間」である点を混同しないことが大切です。
減価償却費をシミュレーション
実際に、事業用マンションの減価償却費をシミュレーションしてみましょう。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 建物構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 法定耐用年数 | 47年 |
| 建物購入価額 | 3,000万円 |
| 取得年 | 平成20年（2008年） |
| 償却率 | 0.022 |
| 事業使用期間 | 5年 |
| 減価償却費 | 3,000万円 × 0.022 × 5年 = 330万円 |
上記の例では、建物購入価額3,000万円の鉄筋コンクリート造マンションを5年間事業用として使用した場合、減価償却費は330万円です。
もし、取得年が平成19年3月31日以前であれば、建物購入価額に対してさらに0.9を掛ける必要があります。
取得時期や築年数によって、計算式が変わる点に注意してください。
マンション売却益からマイナスできる取得費
売却によって得た収入から、不動産を購入したときの代金や各種費用を差し引いて譲渡所得金額を計算できます。
なお、建物については減価償却費相当額をマイナスする必要があります。
この章では、おもな取得費を紹介します。
土地・建物の購入代金
マンションを購入したときは、その土地や建物の購入代金が取得費になります。
ほかにも、住宅を建築した場合はその建築費用も取得費になりますが、建物部分については減価償却費相当額をマイナスして計算します。※5
それぞれ支払いを証明する領収書が必要になるため、確定申告時に慌てることがないように準備しておきましょう。
購入時の仲介手数料
マンションなど、不動産を購入したときに不動産会社へ支払った仲介手数料も、取得費になります。
売却時の税額計算に影響するため、当時の領収書や売買契約書を確認しておきましょう。
支払額が分かる資料が残っていれば、取得費として反映できます。
売買契約時の印紙代
売買契約書に貼付した印紙代も、取得費として計算できます。
契約書の控えを保管しているかどうか、一度チェックしておくとよいでしょう。
1〜3万円程度の控除になるケースが大半ですが、忘れずに取得費に含めるのをおすすめします。
所有権移転登記にかかった費用
所有権移転登記にかかった司法書士への報酬と、登録免許税も取得費として計上できます。
登録免許税は、司法書士への報酬とまとめて精算しているケースが一般的で、明細を確認すると内訳が分かるはずです。
登記関連費用も忘れずに整理しておきましょう。
不動産取得税
不動産取得税は、マンションや土地・建物を取得した際に一度だけ課される地方税で、取得費に計上できます。
購入後しばらくして自治体から納税通知書が届き、指定期限までに納付する流れです。
納税額が分かる書類は、売却時まで保管しておいてください。
リフォーム費用
物件の価値を高める目的で実施したリフォーム費用は、取得費として扱える場合があります。
間取り変更や設備のグレードアップなど、資産価値の向上につながる工事が対象です。
一方、壁紙の張り替えや軽微な修繕といった支出は、取得費に含められないこともあります。
工事内容によって扱いが異なるため、契約書や見積書をもとに整理しておくと安心です。
建物購入代金の調べ方やわからないときの対処法
マンション売却時に減価償却費や譲渡所得を正しく計算するためには、建物部分の取得価額を把握しておくことが不可欠です。
売買契約書の記載内容によって確認方法が異なるため、状況別に整理しておきましょう。
売買契約書に建物価格が記載されている場合
売買契約書に「土地◯万円・建物◯万円」と明確に区分されている場合は、建物価格として記載された金額をそのまま使用します。
消費税額が別途明示されているケースでは、建物価格に対応する消費税も取得価額に含めて計算しましょう。
まずは、契約書の金額欄や内訳欄を確認し、建物部分の価格が明示されているかチェックしてください。
建物価格と土地価格が別表記されていない場合
土地と建物の価格が合算で記載されている場合は、固定資産税評価額の割合などを用いて按分します。
一般的には、土地と建物それぞれの固定資産税評価額の比率に応じて、購入代金を分ける方法が採用されます。
固定資産税の課税明細書や評価証明書があれば、按分計算の根拠として活用可能です。
何も記載がない・売買契約書がない場合
契約書を紛失している、あるいは建物価格に関する資料が一切残っていない場合は、他の資料から推測する方法があります。
- 金融機関の融資資料
- 当時の重要事項説明書
- 固定資産税評価証明書など
どうしても取得価額が不明な場合は、概算取得費（売却価格の5％）を用いる方法もありますが、税負担が大きくなる可能性があります。
判断に迷うときは、税理士など専門家への相談も検討しましょう。
マンション売却益からマイナスできる譲渡費用
売却によって得た収入から、不動産を売却したときの費用を差し引いて、譲渡所得を計算できます。
なおマンションを修繕したときの費用や固定資産税など、維持するためにかかった費用は含めることはできません。
この章では、おもな譲渡費用を紹介します。※6
売却時の仲介手数料
マンションを売却したときに、不動産会社へ支払った仲介手数料は譲渡費用になります。領収書が必要になるため、確定申告まで保管しておきましょう。
仲介手数料は100万円を超えるケースもあるため、大きな節税効果が期待できます。
売買契約時の印紙代
売買契約書に貼付した印紙代も譲渡費用になります。売却時の領収書を捨てないように注意しましょう。
取得費と同様、数万円の控除ですが忘れずに計上するのをおすすめします。
立ち退き料
マンションを貸していた場合などで、売却するために入居者に立ち退き料を支払った場合は、その費用も譲渡費用になります。
ただし、親族などに立ち退き料支払った場合、譲渡費用には該当しません。
また、著しく高額な立ち退き料は、すべてを譲渡費用に計上できない可能性があるため、注意する必要があります。
マンション売却時の税金対策に活用できる特別控除
マンション売却時、税金対策に活用できる特別控除・特例は、次のようなものがあります。
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
- 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例
それぞれの特例控除・特例を解説します。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
マイホームの売却で一定の条件を満たす場合、所有期間に関係なく課税対象となる譲渡所得金額から3,000万円まで控除できます。※7
控除対象となるのは、自宅を売却した場合や、自宅などを譲渡したケースに限られ、投資用物件や別荘などは該当しません。
すでに転居している場合は、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却する必要があります。
また、その敷地を駐車場として貸し出した場合は、適用にならないので注意しましょう。
被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
譲渡所得金額から控除できるのは、マイホームの売却時だけではありません。
相続や遺贈により取得した被相続人の自宅を2027年12月31日までに売却したときも、一定の要件を満たすことで、3,000万円まで控除できます。※8
1981年5月31日以前に建築された建物が対象で、マンションは対象外です。
なお、売却代金は1億円以下である必要があり、相続発生時に被相続人以外が住んでいないことが条件です。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
マイホームを売却し一定の要件を満たすと、長期譲渡所得に対して通常より低い税率で税額を計算できる軽減税率の特例を利用できます。
主な適用要件は次のとおりです。
- 所有期間が10年を超えていること
※売却した年の1月1日時点 - 売却年の前年・前々年に同特例を受けていない
- 買換え特例など他の特例を受けていない
※マイホーム3,000万円特別控除との併用は可能 - 親子や夫婦などへの売却ではないこと
なお、住宅ローン控除との関係には制限があり、適用時期によっては併用できないケースもあります。
制度の選択によって税額が大きく変わるため、売却前に適用条件を整理しておきましょう。
※参考：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
マンション売却時に確定申告する方法
マンションを売却して譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要です。
申告方法は、税務署へ書類を提出する方法と、インターネットを利用して手続きする方法の大きく2つに分かれます。
ここでは、確定申告の方法を確認していきましょう。
税務署の窓口へ提出
書面で申告する場合は、国税庁のホームページから申告書をダウンロードするか、税務署で用紙を受け取ってください。
手引きに沿って住所・氏名・収入・所得などを記入し、譲渡所得税額を計算していきましょう。
作成した申告書は税務署の窓口へ持参するほか、郵送で提出することも可能です。
譲渡所得税は振替納税やインターネットバンキング、ATM、クレジットカード、スマートフォンアプリ、銀行の窓口などから納付できます。
国税電子申告・納税システムe-Taxで申告する
オンラインで手続きを完結させたい場合は、国税庁サイトの確定申告書等作成コーナーで書類を作成しe-Taxを利用します。
画面の案内に従って入力する形式のため、はじめてでも進めやすい方法といえるでしょう。
データは途中で保存でき、オンラインでそのまま提出可能です。また、プリントアウトして税務署に提出・郵送することもできます。
納付方法は書面提出と同様に複数用意されているため、都合に合わせて選択できます。
減価償却費の計算がわからないときの相談先
減価償却費の計算に不安がある場合は、自己判断で進めず、専門機関へ相談することが大切です。
- 国税庁の電話相談やチャットボット
- 税務署の窓口
- 無料税務相談会
- 不動産会社
状況に応じた相談先を選び、正確な情報にもとづいて手続きを進めていきましょう。
国税庁の「電話相談センター」や「税務相談チャットボット」に相談する
減価償却費や譲渡所得に関する一般的な疑問は、国税庁の「電話相談センター」で確認できます。
所得税など国税に関する内容であれば、職員が直接回答してくれるため安心感があります。
受付は年末年始を除く、平日8時30分から17時までです。
時間外や休日に確認したい場合は、国税庁ホームページ上の税務相談チャットボットを活用するとよいでしょう。
税務署の窓口
減価償却の計算や確定申告について対面で相談したい場合は、管轄する税務署に相談してみましょう。
なお、面談は基本的に事前予約が必要です。
税務署の代表番号へ電話し、希望日時を伝えて予約しましょう。
無料税務相談会を利用する
費用をかけずに専門家へ相談したい場合は、自治体や税理士会が実施する無料税務相談会も選択肢になります。
地域の税理士が対応するケースが多く、実務的なアドバイスを受けられる点が特徴です。
多くは事前予約制のため、開催の有無や日程を自治体の窓口や公式サイトで確認しておくと安心でしょう。
ほかにも、税理士会が無料税務相談を行っていることがあります。
日程や場所については、近くの税理士会へ直接電話するか、ホームページで確認してください。
不動産会社に相談する
売却を依頼している不動産会社の担当者に相談するのも方法のひとつです。
不動産会社によっては、顧問税理士へ直接相談できる体制を整えていることもあるため、利用できるサポート内容を確認してみるとよいでしょう。
譲渡所得税や減価償却の基本的な考え方について、売却実務を踏まえた説明を受けられる場合があります。
マンション売却の減価償却で迷ったらファンズ不動産へ
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マンションを売却する際、減価償却の計算は売却益や税金に大きく関わる重要なポイントです。
しかし、計算方法が複雑で、自分の場合はいくらになるのか、税金はどれくらい変わるのかと不安に感じる方も多いものです。
誤った理解のまま売却を進めてしまうと、思わぬ負担につながることもあります。
正確な状況を把握するためには、早い段階で専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることが安心につながります。
ファンズ不動産では、マンション売却時の減価償却に関する悩みにも丁寧に寄り添い、状況に合わせたサポートが可能です。
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マンション売却時の減価償却に関するよくある質問
マンション売却時の減価償却は、税額に直結する重要なポイントですが、仕組みが複雑です。
計算しなかったらどうなるのか、耐用年数はどう考えるのかなど疑問を持つ方も少なくありません。
ここでは、マンション売却時の減価償却について、よくある質問をまとめて解説していきます。
減価償却しないとどうなる？
減価償却費を反映しないまま申告すると、取得費を実際より多く計上する形になり、結果として過少申告と判断される可能性があります。
状況によっては、追徴課税や延滞税が発生することもあるでしょう。
マンションを売却する場合、事業用か居住用かにかかわらず、減価償却を無視して取得費を計算することはできません。
税務上のトラブルを避けるためにも、売却前に計算方法を確認しておくことが大切です。
新築マンションと中古マンションの耐用年数は異なる？
法定耐用年数は原則として建物の構造ごとに定められています。
中古物件を取得した場合は、法定耐用年数から経過年数を差し引くなど、一定の方法に基づいて耐用年数を計算します。
購入時点での築年数によって償却期間が短くなるケースもあるため、個別に確認してください。
譲渡所得税がかからないケースとは？
マンションの売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた結果、譲渡所得が出なければ課税の対象外です。
居住用財産で一定の要件を満たす場合には、3,000万円の特別控除を利用できるケースもあります。
控除によって譲渡所得がゼロになれば、譲渡所得税も発生しません。
譲渡所得の有無とあわせて、特例が適用できるかどうかも確認しておくと安心です。
まとめ
マンションを売却して譲渡所得が発生したら譲渡所得税がかかるため、翌年に確定申告を行う必要があります。
その際に譲渡所得金額を計算するためには、減価償却費を計算しなければならず、慣れていないと難しく感じるかもしれません。
確定申告は2月16日から3月15日までと期間が決まっているため、後回しにせずなるべく早めに準備しておきましょう。
※1：国税庁、No.2100 減価償却のあらまし
※2：国税庁、No.5408 中小企業者等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例
※3：国税庁、No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
※4：国税庁、「減価償却費」の計算について
※5：国税庁、No.3252 取得費となるもの
※6：国税庁、No.3255 譲渡費用となるもの
※7：国税庁、No.3302 マイホームを売ったときの特例
※8：国税庁、No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
