マンションを売却するときの見積もり方法とは?流れや注意点、選ぶ不動産会社について解説

「マンションの売却を検討しているけど、見積もりを依頼する流れがわからない」このような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

現在住んでいるマンションから引っ越す必要があるとき、売却が一つの選択肢です。信頼できる不動産会社に見積もりを依頼すれば、適正な価格でスムーズに売却を進められるでしょう。

こちらの記事では、マンションを売却するときに見積もりを依頼する重要性や具体的な流れ、できるだけ高い価格で売却するコツなどを解説します。

マンションの売却を検討している方に役立つ内容となっているので、ぜひ最後までご覧ください。

目次

マンションを売却するときの見積もりは不動産会社に依頼する

マンション価格の見積もりを依頼するときは、不動産会社の店舗に直接依頼をするか、不動産の一括査定サイトを利用するのが一般的です。

近年は、ハウスメーカーが過去の不動産取引データから価格を算定する「AI査定」というサービスもあります。

なお、見積もりを依頼したからといって、すぐにマンションを売却する必要はありません。「いくらくらいで売却できそうか」「現在の相場を知りたい」という、軽い気持ちで見積もりを依頼できます。

マンションを売却するときに見積もりを取るべき理由

マンションを売却する際には、いきなり売り出すのではなく事前に見積もりを取るべきです。

以下で、見積もりを取るべき理由と重要性を解説します。

不動産価格の相場を把握するため

見積もりを通じて、保有しているマンションが属するエリアにおける不動産価格の相場を把握できます。相場を把握することは、適正な価格で売り出すうえで欠かせません。

相場より高い価格で売り出すとなかなか買い手が見つからず、逆に低い価格で売り出すと損をしてしまう可能性があります。つまり、適正な価格でスムーズに売却を進めるために、見積もりは重要な役割を果たしています。

現在の住宅ローンを完済できるか確認するため

見積もりを通じて、現在の住宅ローンを完済できるか確認できます。売却して得られる資金で、残りのローンを完済できるか目途を立てることが可能です。

例えば、ローンの残債が2,000万円で売却金額が1,800万円だと、売却資金だけでローンを完済できません。この場合、手数料などを加味すると手出しで200万円~300万円を負担してローンを完済します。

現在の住宅ローンを完済できない場合、基本的にマンションの売却はできません。住宅ローンが組まれている不動産には抵当権※が付されており、売却は抵当権の抹消と同時に行うのが一般的だからです。

※抵当権とは、金融機関が不動産を担保にして、返済が滞ったとき優先的に弁済を受ける権利です。返済が滞ったら、金融機関は不動産を売却して貸したお金を回収します。

ローンを完済できるか、完済できない場合はいくらの自己資金を用意する必要があるのか把握するうえで、見積もりを行うことは大切です。

マンション価格の見積もりから売却するまでの流れ

実際にマンションを売却するにあたって、見積もりを取る場面から売却するまでの流れを解説します。

不動産会社を選び査定を受ける

まずは信頼できる不動産会社に、マンションの査定を依頼します。不動産会社の担当者が机上で算定してくれる「簡易査定」と、実際に物件を訪問して算定する「訪問査定」があります。

簡易査定の結果が出るのは2~3日程度、訪問査定の結果が出るのは1週間程度です。すでにマンションの売却を決めている場合は、精度の高い査定が期待できる訪問査定を依頼しましょう。

媒介契約を締結する

売却の仲介を依頼したい不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。不動産売買における媒介契約には以下の3種類があり、希望に応じて契約の種類を選択しましょう。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数社との契約××
指定流通機構(レインズ)への登録任意義務(7営業日以内)義務(5営業日以内)
不動産会社の売主への業務報告任意義務2週間に1回以上義務1週間に1回以上
自己発見取引(売主が自ら発見した相手との契約)×
必ず媒介契約を結んだ不動産会社を介して契約する必要あり
契約有効期間法律上の制限なし3ヶ月以内3ヶ月以内
※ 全日本不動産協会、一般媒介契約
※ 媒介契約とは?

一般媒介契約は複数社へ依頼できる分、多くの情報を不動産会社へ流せるメリットがあります。しかし、不動産会社から売り手に対する、営業活動の報告義務はありません。

一方で、専任媒介契約と専属専任媒介契約は仲介を1つの不動産会社に絞る分、積極的に販売活動を行ってくれることが見込めます。

マンションの情報・写真を不動産会社に提供する

マンションの築年数や住所、写真などの情報を不動産会社へ提供します。提供した情報を基に、不動産会社は営業・販売活動を行うため、正確な情報を提供しましょう。

買い手が見つかったら売却交渉する

売り出しているマンションの購入を検討している人(買い手)が見つかったら、売却交渉を行います。買い手が内覧を希望したとき、売り手は内覧準備と当日の対応を行います。

内覧の案内をするときは、できるだけ内部を掃除して物件を魅力的に見せるとよいでしょう。

売買契約の締結・マンションの引き渡し

交渉が済んだら、マンションの売買契約を締結します。売買契約は不動産会社の店舗で、買い手と売り手が顔を合わせて進めるのが一般的です。

売買契約が完了すると、マンションを引き渡します。実際に、売買契約を締結してからマンションを引き渡すまでは、さまざまな手続きを行う関係で約1ヶ月程度の期間を要する点は押さえておきましょう。

マンションの見積もり額に影響するポイント

マンションの見積もり額は、さまざまな要因に左右され、不動産会社によっても差が出ます。

以下で、マンションの見積もり額に影響するポイントを解説します。

築年数・立地などの物件情報

マンションの築年数や立地など、基本的な物件情報が見積もり額に反映されます。築浅のマンションや駅から近くアクセスが便利なマンションは、需要が見込めるため見積もりも高くなりやすいでしょう。

逆に、築年数が経過しておりアクセスが不便なマンションや、耐震性や外見に問題がある(汚れや塗装の流れなど)マンションは、見積もりが低くなりやすいでしょう。

ほかにも、リフォーム履歴の有無や日当たりの向き、階数なども見積もりに影響します。

不動産市況・経済情勢

見積もりを依頼したときの不動産市況や経済情勢は、マンションの見積もり額に影響を与えます。具体的には、地価や金利です。

例えば、地価(公示価格・基準価額)が上昇していれば、マンション価格もつられて上昇しやすい傾向にあります。その結果、見積もり額も高くなる可能性が見込めるでしょう。

住宅ローンの金利が低いときは、見積もり額が高くなる可能性があります。金利が低いと利息負担を抑えられるため、ローンを組んででも不動産を買おうとする人が増えるためです。

同じエリアの物件価格

同じエリアの物件価格も、マンションの見積もり額に影響します。同じエリアで売り出されている、似たような築年数・間取りのマンションがある場合、当該マンションに近い見積もり額になると考えられるでしょう。

競合となる物件が多い場合、値下げ競争に巻き込まれる可能性があります。そのため、同じエリアの物件価格だけでなく、どれくらいの物件が売り出されているかも確認しましょう。

マンションを高い価格で売却するために意識すべきこと

マンションを売却するときは、できるだけ高い価格で売却できるコツを知っておくことが大事なポイントです。

以下で、マンションを高い価格で売却するコツ、売り出す際に意識すべきポイントを解説します。

マンションの販売実績が豊富で信頼できる不動産会社に依頼する

マンションの販売活動を行うのは不動産会社です。マンションの販売実績が豊富で、信頼できる不動産会社に依頼すれば、高く売却できる可能性が高まります。

販売実績が豊富な不動産会社は、買い手への提案や販売活動をはじめとした一連の対応を、スムーズに進めてくれる公算が高いです。

さらに、過去の豊富な販売データを参考にしながら、買い手と売り手が納得できる価格で交渉を進めてくれる期待が持てます。その結果、双方の利益を最大化できる売買契約をまとめてくれるでしょう。

複数の不動産会社から見積もりを取る

複数の不動産会社から見積もりを取りましょう。不動産会社によって見積もり額は異なるため、複数の査定結果を比較検討することで適切な販売価格を把握できます。

さらに、複数社の不動産会社から見積もりを取ることで、エリアの平均的な相場をイメージできるでしょう。

不動産需要が高まる時期に売り出す

不動産需要が高まる時期にマンションを売り出すと、高い価格で売却できる可能性があります。需要が高まれば価格は上昇するため、売り手にとって有利な時期を探しましょう。

具体的には、年末年始や新年度の準備を進める10月~3月は不動産需要が高まります。ただし、競合となる物件も増えやすいことから、売りに出されている物件を見つつ価格を設定しましょう。

不動産会社に希望を正確に伝える

仲介を依頼する不動産会社に対して、売却希望額を正確に伝えましょう。実際に販売活動を行うのは不動産会社である以上、売り手であるあなたと綿密なコミュニケーションを取ることが欠かせません。

「いくらで売りたい」「できればいつまでに売りたい」という希望を正確に伝えることで、売り手の希望を踏まえた販売活動を行ってくれるでしょう。

十分な販売期間を確保する

マンションを売り出す際には、十分な販売期間を確保しましょう。マンションをはじめとした不動産取引は、一般的に数千万円規模のお金が動くため、売りたいときに売れるとは限りません。

実際に売却したい時期を決め、逆算して販売スケジュールを組みましょう。十分な販売期間を確保できず「一刻も早く売りたい」という状況に陥ると、買い手の言い値で売却せざるを得ないケースも考えられます。

なお、売却計画は3ヶ月を目安にするとよいでしょう。不動産会社の担当者と相談しながら、販売スケジュールを考えてみてください。

ニーズを把握する前にリフォームしない

マンションのニーズを把握する前に、リフォームを行うのは避けましょう。売却前にリフォームすると、買い手のニーズと齟齬が生じてしまう恐れがあるためです。

中古マンションの購入を考えている人が、自分好みにリフォームしたいと考えている可能性があります。ニーズを把握せずにリフォームすると、買い手の興味を削いでしまう恐れがあるため、注意しましょう。

ただし、設備の故障や室内の汚損を直すのは問題ありません。

信頼できる不動産会社を選ぶポイント

希望に近い条件でマンションの売却を進めるためには、信頼できる不動産会社に見積もりと仲介を依頼することが大切です。

以下で、信頼できる不動産会社を選ぶ方法を解説します。

利用者からの評判と実績を調べる

実際に、不動産会社に仲介を依頼した人や相談をしたことがある人から寄せられている評判や、マンションの販売実績を調べましょう。

評判や口コミは実際に利用した人からのリアルな声なので、信頼して依頼できるかどうかの判断材料となります。SNSやGoogle Mapを通じて調べられるため、気になる不動産会社があれば調べてみましょう。

不動産会社のホームページを確認し、マンションの販売実績が豊富にあるか確認することも有意義です。

販売実績が豊富な不動産会社は、見積もりから売却までスムーズに進めてくれるだけでなく、提案力や販売力が強い可能性が高いでしょう。

不動産会社ごとに、得意としているエリアが異なるケースもあります。マンションが所在しているエリアに精通しているかどうかも、あわせてチェックするとよいでしょう。

仲介手数料が高すぎないか確認する

仲介手数料が高すぎないか、法律を遵守しているか確認しましょう。宅建業法という法律において、不動産仲介の際に宅地建物取引業者(不動産会社)が受け取れる手数料は、以下のように決まっています。

不動産売買価格仲介手数料の上限額
400万円超物件価格×3%+6万円+消費税
200万円超400万円以下物件価格×4%+2万円+消費税
200万円以下物件価格×5%+消費税
国交省、宅地建物取引業法関係

上記の上限を超えて仲介手数料を設定している業者は、法令を遵守していません。安心してマンションの売却を進めるためにも、法令を遵守している不動産会社を選びましょう。

スムーズに連絡が取れて信頼できそうか確認する

スムーズに連絡が取れる不動産会社は、安心してマンションの販売・売却を任せられます。売り手が「希望価格で、できれば早く売りたい」と考えている場合、不動産会社からの連絡がスムーズだと安心です。

反響はどの程度あるか、売却できる見込みはあるかなど、売り手が気になる情報は多いです。知りたい情報を的確かつスムーズに教えてくれる不動産会社は、顧客に寄り添って対応してくれる公算が高いでしょう。

さらに、コミュニケーションの取りやすさや、人柄を通じて担当者が信頼できそうか確認することも有意義です。売り手の希望を丁寧にヒアリングし、希望を叶えるために動いてくれる不動産会社を選びましょう。

広告手段を豊富に持っているか確認する

仲介の依頼を検討している不動産会社が、広告手段を豊富に持っているか確認しましょう。具体的には、店頭に物件情報を掲載するだけでなく、インターネットを通じて販売活動を行っているか確認するのがおすすめです。

広告手段が豊富だと、情報の拡散力が強く多くの買い手にアプローチできます。結果的に、買い手をスムーズに見つけてくれる可能性が高いでしょう。

マンションの見積もりを依頼するときの注意点

不動産会社にマンションの見積もりを依頼する際に、注意すべき点があります。

希望に近い価格でマンション売却を進めるためにも、以下で解説する内容を念頭に置くとよいでしょう。

不動産会社に査定価格の根拠を聞く

見積もりの結果が出たら、不動産会社に査定価格の根拠を聞きましょう。「なぜこの価格になったのか」「どのような点を考慮したのか」「マイナス評価になるポイントはどこか」など、細かい点まで確認してみてください。

納得できる根拠を教えてくれる不動産会社であれば、安心して依頼できると判断できます。

見積もり額が相場より高いと、売り出しても買い手がなかなか見つからない恐れがあります。例えば、同じエリアで似たようなマンションが3,000万円で売り出されている中で、4,000万円で売り出しても買い手の興味を引けません。

逆に、低すぎる場合は、安く売却して損を被る恐れが考えられます。本来であれば3,000万円で売却できるのに、2,000万円で売却するのはもったいない部分になります。

マンションの見積もりを依頼する際には、結果だけでなく査定の根拠を確認することを忘れないでください。

自分でも不動産価格の相場を調べる

見積もりを不動産会社に丸投げするのではなく、自分でも不動産価格の相場を調べましょう。自分でも相場を把握したうえで見積もりを依頼することで、不動産会社との認識に齟齬があるか確認できます。

自分で不動産価格の相場を調べるのは難しくありません。売却を検討しているマンションと同じエリアで売り出されている、似たような条件のマンションの価格を調べれば済みます。

不動産会社の言い値で売り出さないためにも、自分で情報収集を行うことも大切です。

見積もりの査定額で売却できるとは限らない点に留意する

見積もり額と同じ価格でマンションを売却できるとは限らない点に留意しましょう。査定額は、あくまでも「これくらいの金額が妥当だろう」という予想にすぎません。

さらに、査定額と同じ価格で売り出したとしても、買い手がなかなか現れなければ値下げを余儀なくされるケースもあります。

当初は3,000万円で売り出したものの、2,800万円や2,500万円に値下げしてようやく売却できる、というケースも想定すべきでしょう。不動産市況や買い手のニーズも、売却につながるかどうか重要な要素です。

つまり、見積もりの査定が高い不動産会社が、最も高くマンションを売却できるとは限りません。見積もりはあくまでも予想であり、状況によっては査定よりも安く売却せざるを得ない可能性がある点に留意しましょう。

まとめ:マンション売却では信頼できる不動産会社に見積もりを依頼することが大切

マンションの売却を検討している方は、複数の不動産会社に見積もりを依頼したうえで、信頼できる会社に仲介を依頼しましょう。

マンションの価格は、地価の変動や金利の状況、買い手のニーズに合致しているかどうかなど、さまざまな要因が複雑に絡み合っています。

マンションの売り手は、できるだけ高く売却したいと考えるのが普通です。希望を叶えるためにも、マンションの販売実績が豊富で、売り手の希望をヒアリングしたうえで誠実に対応してくれる不動産会社を探しましょう。

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