不動産売却時に必要な書類は？種類と入手先をチェックリストでそれぞれ紹介！

2024-02-132024-11-05

不不動産の売却をしようと考えているものの、実際にどういった書類が必要になるのか不安に感じる方は少なくないでしょう。

不動産の売却では、不動産会社への査定依頼時から必要な書類もあります。

書類の用意と確認には時間がかかるため、早めに必要書類をチェックして準備を進めておきましょう。

本記事では、不動産売却時に必要な書類とその入手先について、確定申告で必要な書類も含めてチェックリスト形式で紹介します。

不動産売却を予定している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却時に必要な書類

不動産売却時に必要となる書類は、次のとおりです。

書類	入手先	一戸建て	土地	マンション
登記識別情報または登記済権利証（権利証）	手元に保管	◯	◯	◯
本人確認書類	手元に保管	◯	◯	◯
印鑑登録証明書（印鑑証明書）・実印	役所などの窓口（証明書自動交付機・コンビニエンスストア）	◯	◯	◯
住民票（住所変更登記する場合等）	同上	◯	◯	◯
固定資産評価証明書	役所の窓口（東京23区は都税事務所）	◯	◯	◯
固定資産税都市計画税納税通知書	手元に保管	◯	◯	◯
建築確認済証・検査済証	手元に保管	◯
境界確認書・土地測量図	手元に保管	◯	◯
建物平面図・間取図・工事設計図書	手元に保管	◯		◯
購入時のパンフレット	手元に保管			◯
管理規約・使用細則	手元に保管（管理室に保管・閲覧可能）			◯
設備の取扱説明書・保証書	手元に保管	◯		◯
抵当権抹消書類	金融機関より入手	◯	◯	◯
確定申告書	国税庁のホームページ税務署・役所の窓口	◯	◯	◯
購入時の売買契約書（コピー）	手元に保管	◯	◯	◯
売却時の売買契約書（コピー）	手元に保管	◯	◯	◯
建物請負契約書（コピー）	手元に保管	◯
仲介手数料・印紙代などの領収書	手元に保管	◯	◯	◯

発行に時間がかかるものもあるため、計画的に準備を進めましょう。

ここからは、それぞれの必要な書類について詳細と入手方法を解説します。

登記識別情報・登記済権利証（権利証）

権利証は登記名義人が物件を所有していると正式に証明する書類です。

元々は登記済権利証という紙の書類でしたが、不動産登記法改正により2005年以降は登記識別情報と呼び名が変わりました。

登記識別情報は、新しく不動産名義人となったタイミングで登記所から書類で通知されています（※2）

権利証を紛失した場合、再発行はできません。万が一紛失した場合、司法書士などの資格者に「本人確認証明情報」を作成してもらうのが一般的です。司法書士に依頼する場合、手数料の相場は5〜10万円です。

建築確認済証・検査済証

建築確認済証は建物が建築基準法に基づいて建てられていることを示す書類、検査済表は竣工時に検査が完了していることを証明する書類です。

建築確認済証・検査済証は、一戸建て購入時に受け取っています。万が一紛失している場合、管轄する役所へ行き「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明書」を発行してもらいましょう。

もし住宅性能評価書や地盤調査報告書、アスベスト使用調査報告書など安全性に関する書類があれば、同様に引渡し時に買主へ渡してください。

境界確認書・土地測量図

境界確認書・土地測量図は、土地の面積や境界線の位置を明確に示す書類です。土地や一戸建てを売却する場合、通常売主は買主へ境界を明示する必要があります。

境界がわからない場合、通常境界確定測量を実施します。隣地所有者が多い場合は時間がかかるため、早めに土地家屋調査士に相談しましょう。

建物平面図・間取り図・建築設計図書

建物平面図・間取り図・建築設計図書は、建物の間取りや設備の状況を示す書類です。

もし図面を紛失した場合は不動産会社が作成しますが、媒介契約締結時に用意できるとスムーズ売却活動を進められます。

本人確認書類

本人確認書類は、媒介契約時には不動産会社に提示し、売買契約時は買主に、所有権移転登記を依頼するときは司法書士へ明示します。

一般的には運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなど顔写真があるものを提示します。

もし所有権移転登記時にこれらがない場合は健康保険証などを利用しますが、通常2種類以上が必要です。司法書士や不動産会社の担当者に確認しましょう。

固定資産税都市計画税納税通知書

固定資産税都市計画税納税通知書は、不動産の評価額と税額を通知する書類です。登録免許税の確認、買主との税負担割合計算の際に利用されます。

固定資産税と都市計画税の納税義務者は、1月1日時点での所有者です。

売買で所有権が移転しても納税義務者は年度途中で変わらないため、1月1日から引渡し日の前日までを売主、引渡し日から12月31日までを買主の負担として引渡し日に精算するのが一般的です。※3

自治体により異なりますが、固定資産税都市計画税納税通知書は毎年4月〜5月に送付されます。最新の書類を紛失した場合、税制課で再発行の依頼をしてください。

購入時のパンフレット

必須ではありませんが、マンションの場合で購入時のパンフレットなどがある場合は、引渡し時に買主へ渡します。

なお、不動産会社との媒介契約時に購入時のパンフレットがあると、広告に掲載する間取り図作成に役立ちます。

パンフレットが見つかった時点で、早めに不動産会社の担当者に渡しておきましょう。

印鑑登録証明書（印鑑証明書）・実印

印鑑登録証明書は、役所に登録された印鑑が本人のものであると証明する書類です。引っ越し日から3か月以内のものを用意しましょう。印鑑登録証明書は、お住まいの自治体の役場で発行できます。

実印は、自治体で登録をおこなった印鑑です。契約の際に必要となるため、忘れずに用意しておきましょう。

固定資産評価証明書

固定資産評価証明書は、土地や建物の評価額を示す書類です。税金の計算をするうえで必須であり、所有権移転登記をする際に、固定資産評価証明書が必要になります。

固定資産評価証明書を取得できるのは、原則として所有者と同居家族のみです。自治体の担当窓口で取得の申請をしてください。

第三者である不動産会社が書類を取得する場合、所有者の委任状が必要です。

銀行口座書類

売却代金を受け取るため、銀行口座に関する書類が必要です。通帳またはキャッシュカードなど、振込先金融機関名と支店名がわかるものを用意してください。

振込の際は大きなお金が動くため、口座情報に相違がないか買主と慎重に確認しましょう。

抵当権抹消書類

抵当権抹消書類は、不動産の抵当権抹消のために必要な書類です。抵当権とは住宅ローンを組む際、金融機関が対象の土地や建物を担保とする権利です。

抵当権は、住宅ローンの支払いができなくなったとき、金融機関が土地や不動産を回収するために設定されるものです。

そのため、抵当権が設定されている場合は、引渡し前に抵当権を抹消する必要があります。

抵当権抹消書類は住宅ローンを組んでいる銀行が保有しているため、あらかじめ金融機関へ依頼し、決済時に司法書士へ渡して抵当権抹消登記をしてもらいましょう。

住民票

登記上の住所と現住所が異なる場合、所有権移転登記前に住所変更登記が必要です。

引越しが1回であれば、前住所が記載されている住民票で足ります。しかし複数回引越しをしている場合は、住所の履歴が分かるよう戸籍の附票を準備する必要があります。

ローン残高証明書

ローン残高証明書は、年末時点で住宅ローンの残債がいくらあるのかを示す書類です。

毎年10月ごろに発送されますが、最新のものが欲しい場合は住宅ローンを契約している金融機関に依頼して発行しましょう。

なお、ローン返済予定表でもローン残高の証明は可能です。

管理規約・使用細則

マンションの場合は、管理規約や使用細則を買主へ引き継ぎます。通常引渡し時に買主へ渡しますが、売買契約書や重要事項説明書へ一部内容を転記するため、売買契約前に不動産会社へ貸し出すことがあります。

もし紛失した場合、管理会社に相談しましょう。管理人室などで保管しており、購入できるケースもあります。

設備の取扱説明書・保証書

エアコンや給湯器など、不動産に付帯する設備の取扱説明書や保証書があれば、引渡し時に買主へ引き継ぎましょう。

確定申告書

確定申告する際に必要です。税務署や役所で入手できますが、国税庁のホームページから入手することができ、そのままオンラインで確定申告（国税電子申告・納税システム）することもできます。

売買契約書（コピー）

売買契約書とは、商品の売買をおこなう際に作成する契約文書です。不動産購入時の売買契約書があれば、譲渡所得税を計算する際に取得費にできます。

また不動産売却時の売買契約書は、譲渡所得税を計算するときに譲渡費用として計上できます。両書類ともコピーで問題ないため、無くさないよう保管しておきましょう。

紛失した場合、取引を仲介した不動産会社に連絡してコピーをもらってください。

仲介手数料・印紙代などの領収書

仲介手数料や印紙代などの領収書があれば、譲渡費用を計算するときに取得費や譲渡費用とすることができます。売買にかかった費用を経費として計算すれば、税負担を抑えることが可能です。

## 不動産売却に必要な書類はいつまでに準備が必要？

ここからは、不動産売却に必要な書類をそれぞれいつまでに準備しなければならないか、売却の段階ごとに解説します。

査定依頼時に必要となる資料

査定依頼時に必要となる資料は、次のとおりです。

必要書類	備考
登記識別情報・登記済権利証（権利証）	机上査定やオンラインの場合は不要
建築確認済証・検査済証	なくても査定は可能だがあれば用意
境界確認書・土地測量図	同上
建物平面図・間取り図・工事設計図書	同上

書類によってはなくても査定を受けられますが、より正確な査定金額算出のためなるべく書類を揃えておきましょう。

媒介契約時に必要となる資料

媒介契約時に必要となる資料は、次のとおりです。

必要書類	備考
登記識別情報・登記済権利証（権利証）	紛失した場合は早めに相談する
本人確認書類	免許証など
固定資産税都市計画税納税通知書	土地の所在などを確認できる
建築確認済証・検査済証	なくても媒介契約は可能
境界確認書・土地測量図	境界が確定していない場合は引渡しまでに測量して境界を確定する
建物平面図・間取り図・工事設計図書	なくても媒介契約は可能
購入時のパンフレット	マンションの場合

媒介契約時には、さまざまな書類が必要となります。

なかでも登記識別情報は必須のものであるため、手元にない場合は少しでも早く相談してください。

買主との売買契約で必要となる資料

買主との売買契約で必要となる資料は、次のとおりです。

必要書類	備考
登記識別情報・登記済権利証（権利証）	紛失した場合は早めに相談する
本人確認書類	免許証など
印鑑登録証明書（印鑑証明書）・実印	3ヶ月以内に発行したもの
固定資産評価証明書	登記費用の登録免許税の計算に必要
建築確認済証・検査済証	契約時はコピーを買主へ渡す
境界確認書・土地測量図	同上
建物平面図・間取り図・工事設計図書	同上

売買契約では、買主に渡すため必要書類のコピーも必須となります。

必要な部数を用意できているか、慎重に確認しましょう。

不動産引渡しの際に必要となる資料

不動産引渡しの際に必要となる資料は、次のとおりです。

必要書類	備考
登記識別情報・登記済権利証（権利証）	紛失した場合は司法書士による本人確認などが必要
印鑑登録証明書（印鑑証明書）・実印	3ヶ月以内に発行したもの
住民票	登記簿上の住所と現住所が異なる場合
固定資産評価証明書	所有権移転登記に必要
固定資産税都市計画税納税通知書	決済日に買主と精算する
建築確認済証・検査済証	原本を買主へ
境界確認書・土地測量図	同上
建物平面図・間取り図・工事設計図書	建築時の間取りなどがあれば原本を買主へ渡す
購入時のパンフレット	原本を買主へ渡す
管理規約・使用細則	同上
設備の取扱説明書・保証書	同上
抵当権抹消書類	司法書士へ抵当権抹消登記を依頼する場合

買主に渡すものも多いため、不足がないか事前に確認しておきましょう。

確定申告時に必要となる資料

確定申告時に必要となる資料は、次のとおりです。

必要書類	備考
確定申告書
購入時の売買契約書（コピー）	取得費として計算する際に必要
売却時の売買契約書（コピー）	譲渡費用として計算する際に必要
建物請負契約書（コピー）	一戸建ての場合
仲介手数料・印紙代などの領収書	取得費・譲渡費用を計算するときに必要

税金の支払額に直結する資料が多数あるため、引渡し後も大切に保管しておきましょう。

不動産売却の流れ

不動産売却の基本的な流れは、次のとおりです。

不動産会社へ査定依頼
不動産会社と媒介契約締結
売買契約締結
残代金決済・引き渡し
確定申告（翌年の2月16日～3月15日）

不動産売却を個人でおこなうのは難しいため、基本的には不動産会社に査定を依頼したのち、媒介契約を結びます。

その後買主が見つかったら売買契約を結び、物件を引渡します。

そして売買が完了したあとは、税金支払いのため確定申告を実施する流れです。

不動産を売却したら確定申告が絶対に必要？

不動産売却により利益が生じた場合、譲渡所得税がかかるため確定申告が必要になります。

また不動産売却によって損益が出た場合でも、不動産売買にかかわる特例の利用には確定申告が欠かせません。

不動産売却をしたら、利益が出ておらず特例を利用しない場合を除き確定申告が必要です。

売却益が発生したときに使える特例

売却益が発生したとき、特例を利用すれば税金の支払額を抑えることが可能です。支払う税金をおさえるため特例を知り、使えるものがないか確認しましょう。

ここからは売却益が発生したときに利用できる特例を3つ紹介します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却したときで一定の要件を満たす場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最高で3,000万円まで控除できる特例です。

売却益から取得や譲渡にかかった費用を差し引けますが、確定申告時に売買契約書や領収書等が必要になります。

課税譲渡所得金額を算出する計算式は以下の通りです。課税譲渡所得に所有期間に応じた税率を乗じて、譲渡所得税を算出します。

不動産売却による利益－（取得費＋譲渡費用）－3,000万円の特別控除＝課税譲渡所得金額

	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
長期譲渡所得	15％	5％	0.315％（15％×2.1％）	20.315％
短期譲渡所得	30％	9％	0.63％（30％×2.1％）	39.63％

※ 国税庁、長期譲渡所得の税額の計算
※ 国税庁、短期譲渡所得の税額の計算
※ マンションを売却したら住民税が上がる？税金の計算方法と軽減する方法を解説
※ 2037年までは復興特別所得税として、各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と合わせて申告し、納付することになります。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

居住用の物件を売却するケースにおいて、売却年の1月1日に所有期間が10年を超えて一定の要件を満たす場合、6,000万円までの部分は長期譲渡所得に対する税率よりも低い税率が適用されます。

3,000万円控除の特例と併用できますが、マイホームの買い替え特例などの他の特例とは併用できません。また自動的に適用されるわけではないため、一定の必要書類を添えて確定申告しなければいけません。

課税長期譲渡所得金額	税額
6,000万円以下	課税長期譲渡所得金額×10％
6,000万円超	課税長期譲渡所得金額6,000万円を超える部分は15％

※ 国税庁、No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例