不動産売却時の必要書類一覧 | 種類・取得方法や必要になるタイミングを解説

2024-02-132025-11-26

「不動産を売却するときにはどんな書類が必要？」「不動産売却の必要書類はいつ揃えればよいの？」など、不動産売却時の必要書類で悩む方は少なくありません。

不動産の売却には必要な書類が多く、専門的な書類や取得に時間のかかるものもあります。

スムーズな売却のためには、必要な書類を必要なタイミングで揃えることが大切です。

本記事では、不動産売却に必要な書類の種類や取得方法を、必要になるタイミングとあわせて解説します。

不動産売却をスムーズにおこないたい方は、ぜひ参考にしてください。

ファンズ不動産

不動産売却時の必要書類一覧

不動産売却時に必要となる書類は、次のとおりです。

スクロールできます

書類	入手先	一戸建て	土地	マンション
登記識別情報または登記済権利証（権利証）	手元に保管	○	○	○
本人確認書類	手元に保管	○	○	○
印鑑登録証明書（印鑑証明書）・実印	役所などの窓口（証明書自動交付機・コンビニエンスストア）	○	○	○
住民票（住所氏名変更登記をする場合等）	同上	○	○	○
固定資産評価証明書（納税通知書がない場合）	役所の窓口（東京23区は都税事務所）	○	○	○
固定資産税都市計画税納税通知書	手元に保管	○	○	○
建築確認済証・検査済証	手元に保管	○	×	△ （写しがあるなら用意する）
境界確認書・土地測量図	手元に保管	○	○	×
建物平面図・間取図・工事設計図書	手元に保管	○	×	○
購入時のパンフレット	手元に保管	△ （あるなら用意する）	△ （あるなら用意する）	○
管理規約・使用細則	手元に保管（管理組合に保管・閲覧可能）	×	×	○
設備の取扱説明書・保証書	手元に保管	○	×	○
抵当権抹消書類（抵当権が設定されている場合）	金融機関より入手	○	○	○
確定申告書（譲渡所得が発生した場合、特例を利用する場合）	国税庁のホームページ税務署・役所の窓口	○	○	○
購入時の売買契約書（コピー）	手元に保管	○	○	○
売却時の売買契約書（コピー）	手元に保管	○	○	○
建物請負契約書　　（コピー）	手元に保管	○	×	×
仲介手数料・印紙代などの領収書	手元に保管	○	○	○

発行に時間がかかるものもあるため、計画的に準備を進めましょう。

ここからは、それぞれの必要な書類について詳細と入手方法を解説します。

登記識別情報・登記済権利証（権利証）

権利証は登記名義人が誰なのかを証明する書類です。

もとは登記済権利証と呼ばれた紙の書類でしたが、不動産登記法改正により2005年以降は登記識別情報と呼び名が変わりました。

登記識別情報は、新しく不動産名義人となったタイミングで登記所から書類で通知されます。

権利証を紛失した場合、再発行はできません。万が一紛失した場合は、司法書士などの資格者に本人確認証明情報を依頼するケースが一般的です。

司法書士に依頼する場合の手数料の相場は5〜10万円です。

建築確認済証・検査済証

建築確認済証は、建物が建築基準法に基づいて建てられていることを示す書類、検査済表は竣工時に検査が完了していることを証明する書類です。

建築確認済証・検査済証は、一戸建て購入時に受け取ります。

また、新築マンション購入時に写しを受け取る場合もあります。

万が一紛失した場合、管轄する役所へ行き建築計画概要書や建築確認台帳記載事項証明書を発行してもらいましょう。

住宅性能評価書や地盤調査報告書、アスベスト使用調査報告書など安全性に関する書類があれば、同様に引渡し時に買主へ渡してください。

境界確認書・土地測量図

境界確認書・土地測量図は、土地の面積や境界線の位置を明確に示す書類です。

土地や一戸建てを売却する場合、通常売主は買主へ境界を明示する必要があります。

境界がわからないときは、確定測量を実施します。隣地所有者が多い場合は時間がかかるため、早めに土地家屋調査士に相談しましょう。

建物平面図・間取り図・建築設計図書

建物平面図・間取り図・建築設計図書は、建物の間取りや設備の状況を示す書類です。

媒介契約締結時に用意できるとスムーズに売却活動を進められます。

本人確認書類

本人確認書類は、媒介契約時には不動産会社に提示し、売買契約時は買主に、所有権移転登記を依頼するときは司法書士へ明示します。

基本的には運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなど顔写真があるものを提示します。

顔写真付きの本人確認書類がない場合は顔写真のないものも利用できますが、通常2種類以上が必要です。事前に司法書士や不動産会社の担当者に確認しましょう。

固定資産税都市計画税納税通知書

固定資産税都市計画税納税通知書は、不動産の評価額と税額が記載されている固定資産税の納付を通知する書類です。登録免許税の計算、買主との税負担割合計算の際に利用されます。

固定資産税と都市計画税の納税義務者は、1月1日時点での所有者です。

売買で所有権が移転しても納税義務者は年度途中で変わらないため、1月1日から引渡し日の前日までを売主、引渡し日から12月31日までを買主の負担として引渡し日に精算するのが一般的です。

自治体により異なりますが、固定資産税都市計画税納税通知書は毎年4〜5月に送付されます。

購入時のパンフレット

必須ではありませんが、購入時のパンフレットなどがある場合は、引渡し時に買主へ渡します。

なお、不動産会社との媒介契約の際に購入時のパンフレットがあれば、広告に掲載する間取り図作成に役立ちます。

パンフレットが見つかった時点で、早めに不動産会社の担当者に渡すとよいでしょう。

印鑑登録証明書（印鑑証明書）・実印

印鑑登録証明書は、役所に登録された印鑑が本人のものであると証明する書類です。

印鑑登録証明書は、居住している自治体の役場で発行できます。

実印は、自治体で登録をおこなった印鑑です。契約の際に必要となるため、忘れずに用意しましょう。

なお、印鑑登録証明書には有効期間があり、利用する日から3か月以内に取得したものしか使えません。

固定資産評価証明書

固定資産評価証明書は、土地や建物の評価額を示す書類です。税金の計算をするうえで必須であり、所有権移転登記をする際に、固定資産評価証明書が必要になります。

固定資産評価証明書を取得できるのは、原則として所有者と同居家族のみです。自治体の担当窓口で取得の申請をしましょう。

第三者である不動産会社が書類を取得する場合は、所有者の委任状が必要です。

銀行口座書類

売却代金を受け取るため、銀行口座に関する書類が必要です。通帳またはキャッシュカードなど、振込先金融機関名と支店名がわかるものを用意しましょう。

振込の際は大きなお金が動くため、口座情報に相違がないか買主と一緒に慎重な確認が必要です。

抵当権抹消書類

抵当権抹消書類は、不動産の抵当権抹消のために必要な書類です。抵当権とは住宅ローンを組む際、金融機関が対象の土地や建物を担保とする権利です。

抵当権は、住宅ローンの支払いができなくなったとき、金融機関が貸付金の残高を回収するために設定されるものです。

そのため、抵当権が設定されている場合は、引渡し前に抵当権を抹消する必要があります。

抵当権抹消関係の書類は債権者が保有しているため、あらかじめ金融機関へ依頼し、決済時に司法書士へ渡して抵当権抹消登記をしてもらいましょう。

住民票

登記上の住所と現住所が異なる場合、所有権移転登記前に住所変更登記が必要です。

引越しが1回であれば、前住所が記載されている住民票を用意しましょう。

複数回引越しをしている場合は、住所の履歴が分かるよう戸籍の附票の準備が必要です。

ローン残高証明書

ローン残高証明書は、年末時点で住宅ローンの残債がいくらあるのかを示す書類です。

毎年10月ごろに発送されますが、最新のものが欲しい場合は住宅ローンを契約している金融機関に発行を依頼しましょう。

なお、ローン返済予定表でもローン残高の証明は可能です。

管理規約・使用細則

マンションの場合は、管理規約や使用細則を買主へ引き継ぎます。

通常引渡し時に買主へ渡しますが、売買契約書や重要事項説明書へ一部内容を転記するため、売買契約前に不動産会社へ貸し出すこともあります。

もし紛失した場合、管理会社に相談しましょう。管理会社や管理組合などで保管しており、購入できるケースもあります。

設備の取扱説明書・保証書

エアコンや給湯器など、不動産に付帯する設備に取扱説明書や保証書がついているケースがあります。

手元に保管している場合は、引渡し時に買主へ引き継ぎましょう。

確定申告書

確定申告書は確定申告時に必要です。

税務署や役所で入手できますが、国税庁のホームページからも入手でき、そのままオンラインで確定申告（国税電子申告・納税システム）が可能です。

売買契約書（コピー）

売買契約書とは、商品の売買をおこなう際に作成する契約文書です。

売買契約書はコピーで問題ありません。紛失した場合は、取引を仲介した不動産会社に連絡してコピーをもらいましょう。

仲介手数料・印紙代などの領収書

仲介手数料や印紙代などの領収書があれば、譲渡所得を計算するときに取得費や譲渡費用として計上できます。

売買にかかった費用を経費として計算すれば、税負担を抑えられます。

不動産売却に必要な書類はいつまでに準備が必要？

ここからは、不動産売却に必要な書類をそれぞれいつまでに準備しなければならないか、売却の段階ごとに解説します。

査定依頼時に必要となる資料

査定依頼時に必要となる資料は、次のとおりです。

必要書類	備考
登記識別情報・登記済権利証（権利証）	机上査定やオンラインの場合は不要
建築確認済証・検査済証	なくても査定は可能だがあれば用意
境界確認書・土地測量図	同上
建物平面図・間取り図・工事設計図書	同上

書類によってはなくても査定を受けられますが、より正確な査定金額算出のためなるべく書類を揃えておきましょう。

媒介契約時の必要書類

媒介契約時に必要となる資料は、次のとおりです。

必要書類	備考
登記識別情報・登記済権利証（権利証）	紛失した場合は早めに相談する
本人確認書類	免許証など
固定資産税都市計画税納税通知書	不動産の評価額を確認できる
建築確認済証・検査済証	なくても媒介契約は可能
境界確認書・土地測量図	境界が確定していない場合は引渡しまでに測量して境界を確定する
建物平面図・間取り図・工事設計図書	なくても媒介契約は可能
購入時のパンフレット	なくても媒介契約は可能

媒介契約時には、さまざまな書類が必要となります。

なかでも登記識別情報は必須のため、手元にない場合はなるべく早く相談しましょう。

売買契約時の必要書類

買主との売買契約で必要となる資料は、次のとおりです。

必要書類	備考
登記識別情報・登記済権利証（権利証）	紛失した場合は早めに相談する
本人確認書類	免許証など
印鑑登録証明書（印鑑証明書）・実印	3ヶ月以内に発行したもの
固定資産評価証明書	登記費用の登録免許税の計算に必要
建築確認済証・検査済証	契約時はコピーを買主へ渡す
境界確認書・土地測量図	同上
建物平面図・間取り図・工事設計図書	同上

たとえ知り合い同士の売買契約であっても、本人確認書類は必要なため用意しましょう。

不動産引渡し時の必要書類

不動産引渡しの際に必要となる資料は、次のとおりです。

必要書類	備考
登記識別情報・登記済権利証（権利証）	紛失した場合は司法書士による本人確認などが必要
印鑑登録証明書（印鑑証明書）・実印	3ヶ月以内に発行したもの
住民票	登記簿上の住所と現住所が異なる場合、氏名が異なる場合にも利用
固定資産評価証明書	所有権移転登記に必要
固定資産税都市計画税納税通知書	決済日に買主と精算する
建築確認済証・検査済証	原本を買主へ
境界確認書・土地測量図	同上
建物平面図・間取り図・工事設計図書	建築時の間取りなどがあれば原本を買主へ渡す
購入時のパンフレット	原本を買主へ渡す
管理規約・使用細則	同上
設備の取扱説明書・保証書	同上
抵当権抹消書類	司法書士へ抵当権抹消登記を依頼する場合

買主に渡すものも多いため、不足がないか事前に確認しておきましょう。

確定申告時の必要書類

確定申告時に必要となる資料は、次のとおりです。

必要書類	備考
確定申告書	国税庁の公式サイトでダウンロード可能
購入時の売買契約書（コピー）	購入金額の証明として必要
売却時の売買契約書（コピー）	売却金額の証明として必要
建物請負契約書（コピー）	同上
仲介手数料・印紙代などの領収書	取得費・譲渡費用を計算するときに必要

税金の支払額に直結する資料が多数あるため、引渡し後も大切に保管しておきましょう。

特殊な不動産売却で必要になる書類

成年後見人や相続した不動産の売却など、通常の売却とは異なる売却の場合、一般的な必要書類以外の書類を揃える必要があります。

ここでは、特殊な不動産売却で必要となる書類について解説します。

成年後見人が売却する場合

知的障害などにより判断能力が不十分とされる人（成年被後見人）に変わり、財産の管理や契約をおこなう人のことを、成年後見人といいます。

成年後見人が不動産を売却する場合、住居用の場合は家庭裁判所へ「居住用不動産処分許可申立て」が必要です。

「居住用不動産処分許可申立て」に必要な書類は、一般的に次のとおりです。

申立書
収入印紙
郵便切手
物件の売買契約書
固定資産税評価証明書
不動産会社の査定書
登記事項証明書
推定相続人の同意書

※費用は申立先の裁判所によって異なります

家庭裁判所から許可を得た後に不動産売却をおこなう際は、次の書類が必要です。

後見登記事項証明書
後見人の実印、印鑑証明書
本人確認証（住民票か戸籍謄本、住所・氏名・本籍に変更がある場合）

必要書類も費用も裁判所ごとに異なるため、事前に確認しましょう。

相続した不動産を売却する場合

相続した不動産を売却する場合は、法務局へ相続登記の申請が必要です。

申請時は、通常時の必要書類に加えて次の書類が必要です。

戸籍謄本（出生から死亡までの連続したもの）
住民票の除票
固定資産税都市計画税納税通知書
遺産分割協議書（遺産分割協議の場合）
印鑑登録証明書（相続人全員分）
相続関係説明図
遺言書（遺言による場合）

所有権移転登記の手続きは司法書士がおこないますが、揃えなければならない書類が多いため注意しましょう。

海外在住の非居住者が売却する場合

非居住者とは、日本国内に住所がなく1年以上海外に在住している人を指します。

海外在住の被住居者が国内の不動産を売却する場合は、通常時の必要書類に加えて次の2つの書類が必要です。

在留証明書
署名証明書

上記は在住先の日本大使館か領事館で取得できます。ただし、取得に日にちがかかるため、早めに準備しましょう。

相続財産清算人が売却する場合

相続人のいない不動産を売却する際は、相続債権者により相続財産清算人選任の申し立てがおこなわれます。

相続財産清算人が売却をおこなうときには、通常の必要書類に加えて次の書類が必要です。

相続財産清算人の選任審判書
相続財産清算人個人の印鑑証明書
相続財産清算人個人の実印
家庭裁判所の権限外行為（不動産売却）の許可審判書
固定資産税評価証明書

書類を揃える際は、発行の日付にも注意が必要です。

遺言執行者が売却する場合

遺言執行者とは遺言内容を実現する役割を担う人のことです。

遺言執行者が不動産を売却する際は、通常の必要書類に加えて次の書類が必要です。

遺言書の正本
遺言書の認証済証明書
法定相続人全員の同意書
遺言執行者の委任状や就任承諾書
戸籍謄本（出生から死亡までの連続したもの）
相続関係説明図

用意するのに時間がかかる書類も多くあるため、事前にしっかり準備しましょう。

法人が売却する場合

法人が不動産を売却する際は、次の書類が必要です。

登記済権利証
法人の実印
法人の印鑑証明書
法人の登記事項証明書（登記簿謄本の全部事項証明書または代表者事項証明書、いずれも3カ月以内のもの）
固定資産納税通知書（もしくは固定資産税評価証明書）
法人代表もしくは取引担当者の身分証明書

登記事項証明書で登記簿上の住所と実際の住所が異なる場合は、履歴事項全部証明書も準備しましょう。

不動産売却の流れ

不動産売却の基本的な流れは、次のとおりです。

不動産会社へ査定依頼
不動産会社と媒介契約締結
売買契約締結
残代金決済・引き渡し
確定申告（翌年の2月16日～3月15日）

不動産売却を個人でおこなうのは難しいため、基本的には不動産会社に査定を依頼したのち、媒介契約を結びます。

その後買主が見つかったら売買契約を結び、物件を引渡します。

また、譲渡所得が発生した場合、もしくは特例を利用する場合は、税金支払いのため確定申告を実施する流れです。

不動産売却の書類準備で迷ったらファンズ不動産へ

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不動産売却では、多くの書類を揃える必要があり、「この書類はどこで取得するのか」「いつまでに準備すればいいのか」といった疑問が生じやすいものです。

特に初めて売却する場合は、手続きの流れや必要書類の種類が分かりにくく、不安を感じる方も少なくありません。スムーズに売却を進めるためには、早めに必要書類を把握し、計画的に準備しておくことが重要です。

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不動産を売却したら確定申告が絶対に必要？

不動産売却により利益が生じた場合は、確定申告が必要です。

また、不動産売却によって損失が出た場合でも、不動産売買にかかわる特例の利用する際には確定申告が必要です。

不動産売却をしたら、利益が出ず特例を利用しない場合を除き確定申告が必要と考えておきましょう。

不動産売却で利用できる特例と必要書類

不動産を売却した際は、利用できる税金の特例があります。

ここでは、不動産売却で利用できる特例と必要書類を解説します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却したときで一定の要件を満たす場合、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。

売却益から取得や譲渡にかかった費用を差し引けますが、確定申告時に売買契約書や領収書等が必要です。

課税譲渡所得金額は、次の計算式で算出できます。

不動産売却による利益－（取得費＋譲渡費用）－3,000万円の特別控除＝課税譲渡所得金額

譲渡所得税は、課税譲渡所得に所有期間に応じた税率を乗じて算出します。

スクロールできます

	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
長期譲渡所得（5年を超える）	15％	5％	0.315％（15％×2.1％）	20.315％
短期譲渡所得（5年以下）	30％	9％	0.63％（30％×2.1％）	39.63％