住み替えで住まなくなったマンションや相続したマンションは、売却と賃貸どちらが向いているのでしょうか。
売却と賃貸それぞれにメリット・デメリットがあり、マンションの特徴によって向き不向きもあります。
この記事では、どちらにするか決めかねている方のために、売却と賃貸それぞれのメリット・デメリット、また注意すべき点を解説します。
売却や賃貸を依頼するときの流れも紹介しますので、ぜひ実際に不動産会社に相談する前に参考にしてみてください。
マンションを売却するか賃貸するか判断する基準とは？
マンションを売却、もしくは賃貸すると決めるとき、多くの人はどのように判断しているのでしょうか。
国土交通省が公表しているデータによれば、住まなくなったマンションは賃貸よりも売却するケースが圧倒的に多く、平均すると7割の方が売却を選択したことがわかります。一方で賃貸を選択した方は1割にも満たず、少数派です。※1
マンションを売却するメリットと賃貸するメリットを比較して選択しているケースもあれば、住み替え資金に充当するためや住宅ローンを完済して新たな借り入れをするためなど、必要に迫られて売却しているケースもあるでしょう。
どちらにしても、賃貸と売却のメリットデメリットを把握しておくことは重要です。これから紹介する、賃貸と売却のメリットデメリットをぜひ参考にしてください。
マンションを売却するメリット
住まなくなったマンションを売却するメリットを3つ紹介します。
まとまった資金が手に入るので住宅ローンを完済できる
マンションを売却することでまとまった資金を手にすることができます。したがって新居購入のための資金を用意したり、住宅ローンの返済に充てたりすることができます。
住宅ローンは基本的には1つしか組むことができません。もし新居を購入するために住宅ローンの借入れを予定している場合は、手持ち資金で住宅ローンを完済するか、マンションを売却して残債を返済しましょう。
固定資産税や管理費など維持コストがかからなくなる
マンション売却によって、固定資産税や都市計画税、管理費、修繕積立金などの固定費がなくなるのがメリットです。
修繕積立金はマンションの年数とともに値上げすることもあり、住宅ローンの返済額によっては家計を圧迫することもあるでしょう。
維持コストを負担に感じる場合は、マンションを売却してコストを削減するのも1つの方法といえます。
居住用財産を売却することで税金の優遇を受けられる
居住用財産の売却には税金の優遇があり、売却によって利益が生じたとしても、最大で3,000万円まで特別控除を受けることができます。（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）※2
また相続したマンションについても、2027年12月31日までに売却する必要はありますが、居住用財産と同様3,000万円まで控除を受けることができます。（被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例）※3
10年を超えて居住していたマンションを売却する場合、6,000万円までは長期譲渡所得対する税率よりもさらに低い税率である10％になります。※4
なお3,000万円の特別控除と軽減税率は併用できますが、それぞれ一定の条件を満たす必要があり、翌年確定申告する必要があります。翌年に忘れないように注意しましょう。
賃貸している不動産に対しては、このような特別控除はありません。売却益が大きくなる可能性があり、近い将来売却する可能性もある方は、居住用財産として売却する方がメリットはあるでしょう。
マンションを売却するデメリット
住まなくなったマンションを売却するデメリットを3つ紹介します。
資産を手放すことになる
所有していれば賃貸収入を得ることができ、配偶者や子世代へ資産として残すこともできますが、マンションを売却して手放してしまうと家族が利用することもできなくなります。
また相続税が発生する可能性がある方は、現金よりも相対的に評価が低い不動産資産を残した方が相続税の節税になります。
投資物件としての活用や相続税について検討したうえで、売却するようにしましょう。
売却に費用がかかり、譲渡所得税が発生する可能性がある
マンションを売るために費用がかかり、売却により利益が発生した場合は譲渡所得税がかかる可能性があります。
売却価格によっては、実際に手元に残る金額が想定よりも少なくなるかもしれません。売却を検討する場合は、売却にかかる費用と譲渡所得税を試算しておきましょう。
売却にかかる主な手数料や費用は以下の通りです。
・仲介手数料
・印紙税
・登記費用（登録免許税・司法書士への報酬）
・住宅ローン返済事務手数料
売却価格によっては住宅ローンを完済できないこともある
マンションを売却したとしても、売却価格や住宅ローンの残債額によっては住宅ローンを完済できないおそれがあります。その場合は自己資金を充当するか、住み替えローンなどを利用する必要があります。
事前にマンションの相場価格や住宅ローンの残額を確認し、無理のない資金計画を立てましょう。売却の時期を見直すか、賃貸物件としての活用を検討します。
なお住宅ローンは居住用のローンであるため、賃貸する場合は金融機関へ相談し、投資用ローンへの切り替えが必要になります。
マンションを売却するときの注意点
マンションは売るタイミングや時期によって、売却価格が変わる可能性があります。たとえば繁忙期といわれる1～3月には需要が増えるため、早期成約が期待でき、必要以上の値下げを回避できるかもしれません。
マンションの価格は築年数が影響するため、新しいうちに手放すことで高値での売却を期待できますが、中古マンションは値上がり傾向が続いています。市場やタイミングをよく検討したうえで売却しましょう。
マンションを賃貸するメリット
住まなくなったマンションを賃貸するメリットを3つ紹介します。
賃貸に出すことで毎月家賃収入を得ることができる
マンションを賃貸物件として貸し出すことで、家賃収入を得ることができます。また固定資産税や管理費などは引き続き支払わなくてなりませんが、水道代や電気代、ガス代などは入居者の負担になります。
銀行に貯金を預けていても利息はたいして付きませんが、マンションの条件によってはそれなりの不労所得になるでしょう。
リフォームや修理などの修繕費用がかかりますが、必要経費として計上することができ、不動産所得から控除できます。確定申告は必要になりますので、忘れないように注意しましょう。※5
資産として残すことができ、節税効果もある
マンションを賃貸することで配偶者や子世帯に資産として残すことができ、現金に比べて不動産は評価が低いため、節税効果も期待できます。
また相続した人がまとまった資金が必要になったときには、売却という選択も可能です。
相続税が発生する可能性がある方は、マンションを賃貸することも検討しましょう。
将来自分が住むことも、売却することもできる
マンションを賃貸したとしても、将来オーナーチェンジ物件（賃借人が入居している状態）として売却することも可能です。また将来自分や家族が、マンションに住むこともできます。
その可能性がある場合は不動産会社に相談し、退去期日をあらかじめ決めておくことができる定期借家契約にしましょう。普通借家契約の場合、基本的に入居者は更新ができるため、立ち退きに苦労することがあります。※6
マンションを賃貸するデメリット
住まなくなったマンションを賃貸するデメリットを3つ紹介します。
維持管理にコストがかかり、固定資産税や管理費などの支払いが続く
マンションを所有し続けることで固定資産税や都市計画税、管理費、修繕積立金などがかかり、また賃貸するためにリフォーム費用や修理費など維持管理のコストがかかります。
賃貸収入は得られるものの、支出によっては手元に残る現金はそれほど多くないかもしれません。賃貸物件として貸し出す前に、実際の支出と想定する家賃収入を試算してみましょう。
入居者が決まらなければ収入はゼロ
マンションを賃貸物件として貸し出すことを希望しても、入居者が決まらなければ家賃収入はゼロです。それでも税金や管理費などは支払わなければならず、水道代や電気代、ガス代の基本料金も負担しなければなりません。
家賃は不動産会社と相談して適正価格を設定し、長期間決まらない場合は値下げを検討しましょう。
住宅ローンを投資用ローンなどに切り替える必要がある
マンションを賃貸する場合、住宅ローンは利用できません。まだ残債がある場合は金融機関に相談し、投資ローンやフリーローンに切り替えなければなりません。通常住宅ローンに比べて金利が高いため、月々の支払が増えることがあります。
マンションを賃貸するときの注意点
マンションを賃貸した場合、居住用財産が対象となる税金の特例を受けることができません。したがって将来マンションを売る予定があり、売却益が発生する可能性がある場合は注意しましょう。
そもそも利益が発生しないときは税金もかからないため、特例が使えるか否かを気にする必要はありません。
居住用財産が対象となる特例
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
- 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例
マンションを売却するときの流れ
マンションを売却する場合、仲介による売却と買取による売却の2種類の方法が考えられます。それぞれの流れを紹介します。
仲介による売却の流れ
マンション売却する場合は、まず不動産会社へ査定を依頼します。査定額は会社によって異なることがあります。また担当者との相性を確認するためにも、複数社に依頼することをおすすめします。
査定には机上査定と訪問査定がありますが、最終的にはマンションを実際調査して査定額を算出する、訪問査定が必要です。
とりあえず相場価格を知りたいときなどは、机上査定でも問題ありません。ちなみに査定は基本的に無料です。
実際に不動産会社へ売却を依頼する際には、媒介契約を締結します。1社に限定する場合は、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を選択し、複数社に依頼する場合は一般媒介契約になります。
どの媒介契約を選んでも、支払う仲介手数料の金額は変わりません。また複数社に売却を依頼したときも、支払うのは売買契約に至った1社のみです。
売買契約締結時に仲介手数料を半額、マンションの残代金決済時にもう半額を支払うのが一般的ですが、実際の支払方法は不動産会社に確認しましょう。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 複数社との契約 | 〇 | × | × |
| 指定流通機構（レインズ）への登録 | 任意 | 義務（7営業日以内） | 義務（5営業日以内） |
| 不動産会社の売主への業務報告 | 任意 | 義務2週間に1回以上 | 義務1週間に1回以上 |
| 自己発見取引（売主が自ら発見した相手との契約） | 〇 | 〇 | × 必ず媒介契約を結んだ不動産会社を介して契約する必要あり |
| 契約有効期間 | 法律上の制限なし | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
※ 媒介契約とは？
買取による売却の流れ
マンションを早期に売りたいときや、近隣に知られずに売却したい場合は、買取による売却がおすすめです。
買取を専門に行う不動産会社に直接相談するか、仲介会社に買取会社を紹介してもらう方法があります。また仲介会社である不動産会社が、直接買取することもあります。
不動産会社によっては、仲介による売却が期日までにできなかったときに買取する、買取保証制度を設けていることもあります。
まずは不動産会社に相談し、仲介による査定価格と、買取ができる場合は買取金額を提案してもらいましょう。なお不動産会社が直接買取する場合は、仲介手数料はかかりません。
提案された買取金額に合意できれば、1週間程度で売却することも可能です。
マンションを賃貸するときの流れ
マンションを賃貸する場合は、賃貸物件を扱っている不動産会社に相談します。ちなみに売買物件と賃貸物件の両方を扱っている不動産会社もあれば、賃貸専門の会社もあります。
できればマンション購入時のパンフレットなどを持参し、実際にマンションを見てもらい、家賃の査定をしてもらいます。
期間を限定しない場合は普通借家契約を希望し、近い将来家族が住む可能性があれば、たとえば4年間と限定できる定期借家契約を希望します。
基本的には不動産会社へマンションの鍵を貸し出しておくので、売買のように内覧に立ち会う必要はありません。
入居希望者が決まったら賃貸借契約をしますが、通常貸主と借主が対面することは少なく、契約書を持ち回りして契約します。
| 賃貸借契約の種類 | 契約の内容 |
| 定期借家契約 | あらかじめ定めた期間で契約は満了。双方の合意があれば、再契約は可能。契約期間が1年以上の場合は、期間満了の1年前から6ヶ月前の間に、貸主は借主に対して期間満了する旨の通知が必要 |
| 普通借家契約 | 借主が希望する場合、基本的に更新が可能。貸主は正当な理由がなければ、更新を拒むことはできない。 |
売却が向いているマンションとは？
売却が向いているマンションの特徴を3つ紹介します。
築年数が古くリフォームにコストがかかるマンション
マンションを賃貸する場合は、通常クロスや畳を新しくする必要があり、設備に故障があれば修理や交換が必要です。マンションの状態や築年数によっては、貸し出す前や入居者が入れ替わるタイミングでコストがかかります。
しかしマンションを売却する場合、基本的にリフォームは不要です。築年数が比較的古く、維持管理に費用がかかるマンションは、売却が向いているでしょう。
利便性と住環境がよいマンション
利便性と住環境がよいマンションは、相場よりも高値で売却できることもあります。好条件のマンションは売却がおすすめです。タイミングによっては、早期成約も期待できます。
複数社に査定依頼することで、高値の査定額を提案する不動産会社と出会うことができます。かならずしも査定額で売却できるとは限りませんが、高値で売却できる根拠を聞いてみるとよいでしょう。
賃貸需要が低いエリアにあるマンション
たとえば最寄り駅から遠く、近隣に学校や商業施設がないエリアは賃貸需要が低く、入居者がなかなか決まらないことがあります。
一方で売り物件は金額によっては一定の需要が望めます。賃貸では難しい場合は、売却による処分も検討してみましょう。
賃貸が向いているマンションとは？
賃貸が向いているマンションの特徴を3つ紹介します。
築年数が浅いマンション
築年数が浅いマンションは、ほとんどリフォームする必要がありません。必要経費があまりかからないため、賃貸収入のほとんどを手にすることができるでしょう。賃貸にはもちろん売買にも向いています。
近くに学校や大きい会社があるマンション
近くに私立学校や大きい会社などがある場合は、最寄り駅が遠いなどマイナスポイントがあったとしても、そこへ通勤通学する人たちの需要が見込めるため賃貸に向いています。また会社へ通勤する人は長く入居する傾向があり、安定した入居率も期待できます。
転勤中のみ住まないマンション
たとえば4年間など、期間限定で転勤する場合は、定期借家契約でマンションを貸し出すことができます。また人が住むことで自然と換気でき、設備も使い続けることで劣化を防ぐことができます。
また短期間でも貸すことができるため、マンションを空き家のままにせず、賃貸物件として活用しましょう。
まとめ
マンションを売却もしくは賃貸する場合、それぞれにメリットデメリットがあります。
たとえば住宅ローンを完済する必要があり、その返済費用に充てたい場合は基本的には売却することになるでしょう。
しかしそれぞれの注意点やマンションの特徴による向き不向きを理解しておくことで、自分や家族にとってよりよい選択ができます。両方のメリットデメリットを把握したうえで、ぜひ決定するようにしてください。
※1：国交省、令和4年度住宅市場動向調査報告書
※2：国税庁、No.3302 マイホームを売ったときの特例
※3：国税庁、No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
※4：国税庁、No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
※5：国税庁、No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)
※6：国交省、定期借家制度を存じですか
