マンション売却で損しないためのコツとは？使わないと損する税金の特例や控除を紹介

マンションの建物部分は年数とともに劣化して資産価値が下がるため、売却時には損益が発生することのほうが多いかもしれません。

しかしマンション価格が上昇傾向である今、売却時期やエリアによっては利益が発生している人がいるのも事実です。

この記事では「少しでも高く売却したい」「できるだけ損したくない」と思っている方のために、マンション売却で損しないコツと、マンション売却時に使える税金の控除を解説します。

またマンション価格の動向も紹介しますので、売却後に後悔しないためにもぜひ参考にしてください。

マンションを売るときに売却損益は発生する？

マンションは築年数とともに建物が劣化するため、築年数に応じて資産価値は下がる傾向にあります。

しかし社会情勢やマンションの在庫数によっては、それほど売却損益が発生しないどころか、利益が発生するケースもあります。

まず直近5年間のマンションの売却損益の平均額と、中古マンションの築年帯別の平均成約価格を見てみましょう。

直近5年間のマンション売却損益

国土交通省では住み替えした人に対して、アンケートを実施しています。下記の図はマンションを購入したときの価格から、売却したときの価格を差し引いた価格をグラフにしたものです。

2022年（令和4年）の調査データによると、マンション（集合住宅）を売却したときの売却損失は平均283万円、2021年にいたっては平均137万円の利益が発生しています。

一方で2018（平成30年）・2019年（令和元年）のデータを見ると、平均で750～800万円の損失が生じており、利益が出た年との差は約900万円です。

直近5年のデータを見ても損益の程度が異なりますが、社会情勢やマンションの在庫数など、さまざまな要因がマンション売却価格に影響していることが分かります。

例えばコロナ禍の影響でマンションの在庫数が減り、マンションの成約価格が少し下落した時期があります。しかしその後その反動からか、マンションの成約件数が急激に増加し、ここ数年マンションの成約価格の上昇傾向が顕著になっています。

不動産の価格は需要と供給が大きく影響するため、売却するタイミングは重要です。ちなみに国土交通省は毎月不動産価格指数を公表しています。不動産価格に関する情報を収集した上で、売却するタイミングを見極めることをおすすめします。

マンションは築年数とともに資産価値が下がる

マンションの建物の資産価値は築年数とともに下がるため、購入した時期から時が経てばたつほど、売却損益は大きくなる可能性が高くなります。

築20年まではその下落傾向は緩やかですが、20年を超えるとその下落率は大きくなります。売却するタイミングは、その資産価値の残存率も考慮して検討するとよいでしょう。

マンションの不動産価格指数は毎年上昇している

国土交通省が毎月公表している、不動産価格指数を見てみましょう。（下記は2023年9月29日に公表されたデータ）

不動産価格指数とは、不動産価格の動向を示すために数値化したデータです。国土交通省が年間約30万件の取引価格の情報を基に指数化し、毎月公表しているものです。

不動産の中でもマンションの不動産価格指数の上昇傾向は顕著で、2013年頃から右肩上がりに上昇を続けています。そして2020年以降は、その上昇率がさらに大きくなっていることが分かります。

マンション売却で損しないための6つのコツ

マンションを売却するときに、なるべく損はしたくないものです。マンション売却で損しないために、実践すべき7つのコツを紹介します。マンションの売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

• マンション相場が上がっているときに売却する
• マンションの住宅ローンを完済できるタイミングで売却する
• 新居を購入したいタイミングでマンションを売却する
• 複数の不動産会社に査定依頼してから依頼する
• 実績が多い不動産会社へ売却を依頼する
• 余裕をもったスケジュールで売却する
• 基本的にリフォームは不要

マンション相場が上がっているときに売却する

マンションの相場はここ10年見ても、右肩上がりに上昇を続けています。売却するタイミングとしてはいい状況が続いています。

マンションの価格は需要と供給の状況にも影響するため、さらに言えば1年の中でもより需要が高まる１～3月など、一般的に不動産の繁忙期といわれる時期に売却のタイミングを合わせましょう。

その他にも9～10月は第二の繁忙期ともいわれています。なるべくマンションの購入を検討している人が多い時期に合わせて売り出しましょう。

マンションの住宅ローンを完済できるタイミングで売却する

マンションを売却する場合、住宅ローンは完済しなければなりません。売却価格で住宅ローンの残債を完済できれば問題ありません。しかし住宅ローンの残債額が売買価格を上回る場合、自己資金を充当するか、住み替えローンを利用する必要があります。

住み替えローンは返済比率が高くなるため、審査が難しいうえに金利が高くなります。マンションを売却するタイミングとしては、すでに住宅ローンを完済している、もしくは売買価格で完済できる時期にしましょう。

自己資金をある程度残しておかないと、万が一のときに家計が苦しくなるおそれがあります。十分ゆとりをもって資金計画を立てましょう。

新居を購入したいタイミングでマンションを売却する

マンションの価格相場が上昇傾向であるということは、通常購入する物件も値上がりしています。マンションが高く売れるからといって、住み替えを急ぐ必要はありません。新居を購入したいタイミングで、マンションの売却を検討しましょう。

なお住み替えをする場合、「売り先行」と「買い先行」という方法があります。売り先行は手元に残る資金が確定してから新居を購入するため、資金計画が立てやすいのが特長です。

一方で、買い先行は欲しい物件をすぐに購入できるのがメリットですが、住宅ローンを完済していない場合、新たな住宅ローンを組むことができません。条件によってはダブルローンにして購入することもできますが、金利を二重に支払うことになります。どちらを先行させるかは、不動産会社に相談することをおすすめします。

複数の不動産会社に査定依頼してから依頼する

査定額は不動産会社によって異なることが多いため、適正な査定額を知るためにも複数社に依頼して、平均値を把握するようにしましょう。査定額が高くても、高く売却できることを保証するものではありません。査定額が高いことだけで、依頼先を決めないようにしましょう。

売り出し価格は安すぎても損をしてしまいますが、高すぎてもいけません。売却までに時間がかかると、かえって安くせざるを得なくなることもあります。適正価格で売り出すことが、結局は高く売却できることにつながります。

実績が多い不動産会社へ売却を依頼する

マンションを売却するのであれば、そのマンションが所在するエリアでの売却実績が多い不動産会社に依頼しましょう。

そのエリアを熟知している不動産会社であれば、適正な売り出し価格を提案してくれるでしょう。

またすでに買主候補になるような顧客を保有している可能性があり、早期に売却できる可能性が高くなります。

実績が多いかどうかを判断することは難しいかもしれません。しかし査定書の記載内容や査定の根拠の説明の仕方でもある程度判断できます。不動産会社を比較するためにも、複数の不動産会社へ査定依頼しましょう。

余裕をもったスケジュールで売却する

売却したい時期が決まっている場合は、余裕をもって計画しましょう。売出しから引渡しまでに3ヶ月から半年程度かかることが多いため、逆算して売り出します。

売り急ぐことになると、値下げせざるを得なくなることがあります。早めに査定依頼して、資金計画を立てましょう。

基本的にリフォームは不要

マンションを売却する場合、基本的にはリフォームは不要です。買主はリフォームをすることを想定していることが多く、リフォームしているかどうかは、さほど重要ではありません。

リフォームすることによって、高く売れるとは限りません。リフォームをしてその費用を上乗せするぐらいであれば、その分安く売り出したほうが早期成約につながるでしょう。

購入希望者が希望するリフォームでなければ、無駄になる可能性もあります。もし室内の状態が悪くて売却が難しいと感じる場合は、まず不動産会社に相談することをおすすめします。

マンション売却したときに使える税金の特例や控除

マンションを売却したときに使える、税金の特例や控除があります。事前に知っていれば、大きく減税できる可能性もあります。

ここでは4つの特例や控除を紹介します。

• 特定の居住用財産の買換え特例
• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例
• 印紙税の軽減措置

特定の居住用財産の買換え特例

2023年12月31日までに特定のマイホームを売却し、新居を買い換えた場合で一定の要件を満たす場合は、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べできます。

ただし課税を先延ばしにできるだけであって、譲渡所得が非課税になるわけではありません。しかし教育資金が必要になるタイミングを回避するなど、利用の仕方によっては大きなメリットを生むでしょう。

他には売却代金が1億円以下であることや、3,000万円の特別控除など他の特例の適用を受けないことなどが要件になります。

なおこの特例を適用するには、確定申告が必要になります。よく考えたうえで申告しましょう。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却して一定の要件を満たす場合は、その所有期間に関係なく譲渡所得から最高で3,000万円まで控除できる特例があります。※2

マンションを売却したことによって譲渡益が発生する場合は、その所有期間に応じた税率を乗じて譲渡所得税を算出しますが、その譲渡所得金額から特別控除として3,000万円を控除できるというものです。

課税譲渡所得金額を算出する計算式は以下の通りです。

不動産売却による利益－（取得費＋譲渡費用）－3,000万円の特別控除＝課税譲渡所得金額

この特例は自動的に控除されるものではありません。確定申告によって特例を利用することを届け出なければなりませんので注意しましょう。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームを売却する場合で、所有期間が売却する年の1月1日に10年を超えて一定の要件を満たす場合は、長期譲渡所得に対する税率よりもさらに低い税率が適用になる特例です。

もし所有期間が10年前後であれば、売却する年の1月1日に10年を超えるタイミングで売却しましょう。なお譲渡所得が発生しない場合は、そもそも譲渡所得税は発生しません。

低い税率になるのは6,000万円までの部分です。6,000万円を超える部分は、長期譲渡所得に対する税率と同じで15％になります。税額の計算は以下の通りです。

なおこの特例は3,000万円控除と併用できますが、マイホームの買替え特例など他の特例を受けていないことが条件になります。なおこの特例を適用するには、確定申告が必要になります。

印紙税の軽減措置

2024年3月31日までは印紙税の軽減措置が適用になり、印紙税額は半分程度に軽減されます。

不動産売買契約書は課税対象となる文書であるため、売買契約締結の際は定められた額の収入印紙を貼り、印紙税を納めることになります。

例えば2024年の3月31日までに4,000万円のマンションを売却した場合は、印紙税は1万円です。しかし2024年4月1日に契約する場合は、印紙税は2万円になります。数日違いで印紙税が倍額になる可能性がありますので、契約日の設定には注意しましょう。

なお本来の印紙税額と、軽減措置適用後の印紙税額は以下の通りです。

マンションを損せずに売却するにはタイミングが重要！コツも活用しよう

この記事では、マンション売却で損しないためのコツや、マンションを売却したときに使える税金の特例や控除を紹介しました。

マンションを売却するタイミングが重要ですが、それを判断するための情報収集も大切です。相場価格や税制、売却のコツを把握して、マンション売却後に後悔しないようにしましょう。

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※1：国税庁、No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例
※2：国税庁、No.3302 マイホームを売ったときの特例