住み替えたいのに自宅マンションがなかなか売れない場合、「どうすればよいのだろう」と悩んでいる方も少なくないでしょう。
住宅ローンを完済できなければ、基本的にはあらたなローンは組むことができず、住み替えすることはできません。
この記事では、住み替え方法である「売り先行」と「買い先行」について詳しく解説し、事前にすべき対策と売れないときの対処法を紹介します。
これからマンションの売却を検討している方だけでなく、今現在売却が進まず悩んでいる方もぜひ参考にしてください。
住み替えには「売り先行」と「買い先行」がある
住み替えにはおもに2つの方法があり、自宅を売却してから新居を購入する「売り先行と、新居を購入してから自宅を売却する「買い先行」があります。
まずそれぞれの流れと、メリット・デメリットを紹介します。どちらが自分にとって向いているのか、ぜひイメージしながら読み進めてみてください。
売り先行の流れ
売り先行の場合、まず自宅マンションを売却して、買主から受領する売買代金で住宅ローンを完済します。
そして一度賃貸物件などの仮住まい先に引っ越ししてから、新居を購入するのが一般的な流れです。つまり引っ越しは、2回することになります。
メリット・デメリット
売り先行のメリットは、自宅マンションの売買価格が確定してから新居を購入することになるので、資金計画を立てやすくなり、無理のない住み替えをしやすいことです。
また、買主から受け取った売買代金で住宅ローンを完済できれば、新居の購入にあらたな住宅ローンを組むことができます。
しかし売り先行は仮住まいをする必要があり、家賃や初期費用がかかります。新居への住み替えが遅くなると、仮住まいの費用がかさむため注意が必要です。また引っ越しが2回になるため、費用と労力が2倍かかることを想定しておきましょう。
買い先行の流れ
買い先行の場合、新居を先に購入し、引っ越しをしてから自宅を売却します。自宅の住宅ローンを完済している場合は、新居の購入に住宅ローンを利用できます。
しかし住宅ローンが残っている場合は、新居のローンと旧自宅の残債を1本化する「住み替えローン」を利用するのが一般的です。
メリット・デメリット
買い先行は、購入したい新居が見つかったタイミングで購入できるのがメリットです。また新居へ引っ越ししてから旧自宅を売却するため、空き家の状態で売り出すことができます。不動産会社の鍵を貸し出すことができれば、基本的には内覧の対応をする必要はないでしょう。
買い先行は、自宅がいくらで売却できるのか分からない状態で、新居を購入することになります。また住宅ローンの残債がある場合は住み替えローンを利用することになりますが、収入に対する返済比率が高くなるため、家計に負担がかかる可能性があります。
また住み替えローンは、その特徴から審査が厳しく、誰でも借入できるわけではありません。買い先行を希望する場合は、早めに金融機関に相談しておきましょう。
住み替えたいのにマンションが売れないとどうなる？
売り先行と買い先行のどちらを選択しても、マンションが売れない可能性はありますが、住み替えしたいのにマンションが売れないときは、どのような状況になるのでしょうか。
この章では、マンションが売れないときに起こりえる状況を紹介します。
購入したい物件が買えない
売り先行で住み替えを進める場合、自宅マンションが売れなければ、いつまで経っても購入したい物件を買うことはできません。状況によってはマンションの値下げや、取り下げを検討しなければならない可能性もあります。
築年数が古くなることで売却しにくくなる
長期間マンションが売れないことで年をまたぐ可能性があり、その分築年数が古くなります。マンションは経年により建物が劣化することから、築年数や条件によっては、売却しにくくなるおそれもあります。
売却活動が長引くことでストレスになる
マンションが売れないことで、売却活動が長期間になり、少なからずストレスを抱えることになります。また購入希望者の内覧に備えて、整理整頓や清掃を続ける必要があり、精神的に負担を感じる可能性があります。
住み替えローンで経済的負担になる
買い先行で住み替えを進めたのに自宅マンションが売れないと、旧自宅の住宅ローンが完済できない状態が続き、住み替えローンの返済が家計を圧迫するおそれがあります。
住み替えローンは2軒分の住宅ローンを返済することになるため、くれぐれも無理のない資金計画を立てましょう。
住み替えを失敗しないために事前すべき4つの対策
住み替えを失敗したくない人のために、事前にすべき4つの対策を紹介します。
- マンションの相場価格を理解する
- 買取保証制度の有無を確認する
- 買取価格も視野に入れて資金計画を立てる
- 売り先行で住み替えを進める
マンションの相場価格を理解する
マンションをスムーズに売却するためには、価格設定が重要です。高すぎる価格設定は、マンションを売りにくくしてしまいます。マンションを適正価格で売り出すためにも、相場価格を理解しておきましょう。
不動産ポータルサイトなどで近隣マンションの価格を把握し、もし同じマンション内で売り物件がある場合は、チラシなどを取っておきましょう。
買取保証制度の有無を確認する
不動産会社によっては、仲介による売却以外に、買取を依頼できることがあります。一定期間は仲介による売却活動をし、売れなかったときには買い取ることを保証する制度や、買取を専門に行う不動産会社を紹介してくれるケースなどがあります。
まずは不動産会社にどのような制度やサービスがあるのか確認し、事前に買取価格を確認しておきましょう。
買取価格も視野に入れて資金計画を立てる
不動産会社による買取は、再販することを目的にしていることがほとんどです。したがって仲介による売却よりも安くなる傾向があり、相場価格の7～8割程度になるケースが多いです。
住み替えの場合は、新居を購入するタイミングに合わせて売却する必要もあります。買取で売却することも想定し、無理のない資金計画を立てるようにしましょう。
売り先行で住み替えを進める
住宅ローンが残っている状態で住み替えを進める場合は、基本的には売り先行をおすすめします。自宅のマンションが売れるまでに時間がかかってしまうと、住み替えローンの返済が大きな負担になる可能性があるからです。
もし買い先行で進める場合は、買取による売却も視野に入れ、自宅マンションの売却活動期間が長くならないように注意しましょう。
住み替えでマンションを売却できない原因とは？
マンションを売りたいのに売れないとき、どのようなことが原因として考えられるのでしょうか。マンションが売れないときの、代表的な原因を4つ紹介します。
売り出し価格が相場よりも高い
反響や内覧数が極端に少ない場合は、売り出し価格が相場より高いかもしれません。不動産会社が提案した査定額で売り出したとしても、相場よりも高い可能性はあります。
競合となるマンションが多い
不動産が売れるかどうかは、需要と供給の関係が影響します。一般市場の需要に対し、中古マンションの供給が多すぎると、売却に苦労することになります。つまり競合となるマンションが多く売り出されていることが、売れない原因になることがあります。
マンションの立地や条件がよくない
マンションの購入を希望する人は、利便性を重視する傾向があります。したがって駅から遠く、通勤・通学などの交通の便がよくないマンションは売却しにくい傾向があります。
不動産会社のスキルや売却活動不足
マンションがスムーズに売れるか否かは、不動産会社の力量や担当者のスキルが大きく影響します。思うように売れないのは、マンション売却が得意ではない不動産会社である可能性があります。
住み替えでマンションが売れないときの対処法
マンションが売れないのには、何かしらの原因があるはずです。考えられる原因があるときは、これから紹介する対処法を実践してみてください。
ハウスクリーニングを活用する
内覧数は比較的あるものの、なかなか成約に至らない場合は、室内の状態や見栄えが悪い可能性があります。
とくに水回りは汚れが気になる箇所です。内覧前に念入りに清掃しておきましょう。また室内に物が多すぎると、生活感が出てしまい印象がよくありません。不要物はなるべく処分し、日頃から整理整頓をしておきましょう。
自分で清掃してもきれいにならないときは、プロにハウスクリーニングを依頼してみましょう。費用はかかりますが、一度きれいにしておくことで、その後の清掃もしやすくなります。
実施する場合は不動産会社に相談する
ハウスクリーニングの実施を検討する場合は、不動産会社に相談することをおすすめします。なぜなら気にするほど汚れていない可能性もあるからです。
また、不動産会社によってはハウスクリーニング会社と提携していて、割引になることもあります。
価格を見直して値下げする
マンションが売れないときの対処法として、値下げは効果的な対処法の1つです。しかし値下げは手元に残る資金が減ることになるため、なるべく最小限にとどめておきたいものです。
大幅な値下げは損をしてしまう可能性があり、少額すぎると効果を期待できません。値下げをする場合は、担当者とよく相談をしてからにしましょう。
成約事例を調べてみる
個人でも、簡単にマンションの成約事例を調べることができます。実際に同じような条件のマンションが、いくらぐらいで成約に至っているのか調べてみましょう。
土地総合情報システムは、国土交通省が管理・運営しているサイトで、中古マンションや土地建物の成約価格を、地域を選んで検索できます。会員登録などの必要もなく、すぐに検索結果を確認できます。
レインズインフォメーションは、国土交通大臣指定機関である、不動産流通機構が管理・運営する不動産流通の情報システムです。実際に売買が行われた物件の、成約価格を検索できます。個人情報の入力などは必要なく、マンションと戸建ての成約情報を見ることができます。
不動産会社を変える
仲介を依頼している不動産会社の力不足を感じるときは、不動産会社の変更を検討しましょう。
不動産会社によって得手不得手や、得意とするエリアがあり、かならずしも大手不動産がよいとは限りません。マンションの立地や条件によっては、地元密着型の不動産会社の方が向いていることもあります。マンションの売却実績を確認し、担当者との相性も考慮して選定しましょう。
しかしマンション売却するまでに3カ月程度かかることが多く、頻繁に不動産会社を変更するのは得策ではありません。広告活動の効果が現れるのに多少時間もかかるため、成約までに3～6カ月程度はかかると心得ておきましょう。
媒介契約の期間に注意する
媒介契約は、通常3カ月の期間を定めて契約します。不動産会社に落ち度がない限り、途中での解約はおすすめできません。
たとえば専任媒介契約を途中で解約して、他の不動産会社の仲介で成約した場合、解約までにかかった広告費を請求される可能性があります。もし解約する場合は、契約が終了するタイミングで解約するようにしましょう。
不動産会社の買取で直接売却する
不動産会社が直接買取をする場合は、仲介ではないため仲介手数料はかかりません。また早ければ1週間ほどで契約でき、契約や引渡しの時期に融通が利きやすいこともメリットといえます。
不動産会社が買主になる場合、契約不適合責任を免責とできることも多いため、築年数が古いマンションも安心です。
契約不適合責任とは、引渡し後に売買契約で定める内容と異なる状態であった場合に、売主が買主に対して負う責任です。たとえば不具合がないと説明していた設備に不具合があることが判明した場合、買主から代金減額や損害賠償を請求される可能性があります。
まとめ
住み替えが思うように進まないと、売れなかったらどうしようと不安に感じるかもしれません。また売り先行と買い先行、どちらがよいのかわからないと悩んでいる方も少なくないでしょう。
住み替えは、価格設定と売却依頼先の選定が重要です。マンション売却が得意で、住み替え実績が豊富な不動産会社へ依頼し、住み替えプランや資金計画についても相談しておきましょう。
また状況によっては値下げを検討するなど、この記事で紹介した対処法もぜひ参考にして、スムーズな住み替えを実現させましょう。
