住み替えで家が売れなかったら？事前にできる対策や売却できないときの対処法を解説

住み替えたいのに自宅がなかなか売れず悩む方は少なくありません。

計画通りに住み替えできないと、不安が大きくなってしまうものです。

この記事では、住み替え方法である「売り先行」と「買い先行」について詳しく解説し、事前にすべき対策と売れないときの対処法を紹介します。

これから家の売却を検討している方だけでなく、今現在売却が進まず悩んでいる方もぜひ参考にしてください。

住み替えには「売り先行」と「買い先行」がある

住み替えには、自宅を売却してから新居を購入する「売り先行」と、新居を購入してから自宅を売却する「買い先行」の2種類があります。

まずは、それぞれの流れと、メリット・デメリットを紹介します。どちらが自分に向いているのか、ぜひイメージしながら読み進めてください。

売り先行の流れ

売り先行の場合、はじめに自宅を売却し、買主から受領する売買代金で住宅ローンを完済します。

ここでは、売り先行のメリットとデメリットを解説します。

売り先行のメリット

売り先行のメリットは、主に次の2つです。

• 資金計画を立てやすい
• 売却代金を住宅ローンの返済に充てられる

売り先行の大きなメリットは、売却金額が確定した後に新居探しができるため、資金計画を立てやすいことです。

また、売却する家の住宅ローンが完済していない場合は、売却金を充てられることも魅力です。現在の住宅ローンを完済できれば、新たに住宅ローンを組み、新居を購入できます。

売り先行のデメリット

売り先行のデメリットは、主に次の2つです。

• 仮住まいが必要な場合もある
• 住み替えローンは通常よりも審査が厳しくなる

売り先行は先に住居を売却するため、仮住まいが必要な場合もある点がデメリットです。短期貸しの物件数は少なく、見つけることに苦労するケースも少なくありません。

さらに、仮住まいをする場合は2度引越しをおこなう必要があるため、引越し費用や初期費用がかさみます。

また、住み替えローンを活用する方法もありますが、通常の住宅ローンに比べて審査が厳しいこともデメリットです。

買い先行の流れ

買い先行の場合、新居を先に購入し、引っ越しをしてから自宅を売却します。

つづいて、買い先行のメリットとデメリットを解説します。

買い先行のメリット

買い先行のメリットは、主に次の2つです。

• 仮住まいが必要ない
• 条件に合う家が見つかるまで新居探しができる

買い先行の大きなメリットは、仮住まいの必要がないことです。

仮住まいを探す手間がいらず家賃もかからないため、条件に合う家が見つかるまで時間をかけて新居探しができます。

また、引越しは1回で済むため、体力や精神面でも負担が少なく済みます。

買い先行のデメリット

買い先行のデメリットは、主に次の2つです。

• 資金計画が立てにくい
• 住宅ローン返済中であれば新居のためのローンが組めない可能性がある

買い先行は家の売却金額がわからない状態で新居を購入するため、資金計画が立てにくいことがデメリットです。

また、今住んでいる家の住宅ローンが完済していない場合、新しい物件を購入するための資金を融資してもらうことが難しいこともデメリットです。

住宅ローンを組めた場合でも、一時的に二重の返済になる可能性がある点も、意識したほうがよいでしょう。

住み替えたいのに家が売れなかったらどうなる？

売り先行と買い先行のどちらを選択しても、家が売れない可能性はありますが、住み替えしたいのに物件が売れないときは、どのような状況になるのでしょうか。

この章では、家が売れないときに起こりえる状況を紹介します。

購入したい物件が買えない

売り先行で住み替えを進める場合、自宅が売れなければ、いつまでたっても購入したい物件を買うことができなくなる可能性があります。

状況によっては売り出し価格の値下げや、取り下げを検討するとよいでしょう。

築年数が古くなることで売却しにくくなる

長期間家が売れないことで年をまたぐ可能性があり、その分築年数が古くなります。

家は経年により建物が劣化することから、築年数や条件によっては、売却しにくくなる恐れもあります。

売却活動が長引くことでストレスになる

家が売れないことで、売却活動が長期間になり、少なからずストレスを抱えることになります。

また購入希望者の内覧に備えて、整理整頓や清掃を続ける必要があり、精神的に負担を感じる可能性もあります。

住み替えローンで経済的負担になる

住み替えローンは住宅ローンよりも金利が高い傾向にあり、経済的な負担が大きくなります。

住み替えローンを利用すれば、元の自宅の住宅ローン残高と新居の購入費用を合計した金額を借りられます。

しかし、借入額が多くなるうえ、金利が高くなると、返済が負担になるかもしれません。

住み替えローンは2件分の住宅ローンを返済することになるため、くれぐれも無理のない資金計画を立てましょう。

維持費・税金が発生する

売れない家を所有し続けると、維持費や税金が発生して経済的な負担になる恐れがあります。

空き家に発生する主な費用は、次のとおりです。

• 固定資産税
• 各種保険料
• 水道・電気料金
• 修繕費用

さらに、空き家の管理を業者に委託する場合は、委託費用も必要です。

家が売れない限り、維持費・税金は発生し続けるため家計を圧迫する原因になります。

住み替えを失敗しないために事前にすべき7つの対策

住み替えを失敗したくない方のために、事前にすべき7つの対策を紹介します。

• 家の相場価格を理解する
• 買取保証制度の有無を確認する
• 買取価格も視野に入れて資金計画を立てる
• 売り先行で住み替えを進める
• 売り出すタイミングを考える
• 住宅ローンの残債を調べておく
• 余裕のある売却スケジュールを組む

家の相場価格を理解する

家をスムーズに売却するためには、価格設定が重要です。高すぎる価格設定は、家を売りにくくしてしまいます。

家を適正価格で売り出すためにも、相場価格を理解する必要があります。

不動産ポータルサイトなどで近隣物件の価格を把握し、もし似た売り物件がある場合は、売却価格を参考にするとよいでしょう。

買取保証制度の有無を確認する

不動産会社によっては、仲介による売却以外に、買取を依頼できることがあります。

一定期間は仲介による売却活動をし、売れなかったときには買い取ることを保証する制度や、買取を専門に行う不動産会社を紹介してくれるケースなどもあります。

まずは不動産会社にどのような制度やサービスがあるのか確認し、事前に買取価格を確認しましょう。

買取価格も視野に入れて資金計画を立てる

不動産会社による買取は、多くは再販を目的としています。

そのため、仲介による売却よりも安くなる傾向があり、一般的に相場価格の7～8割程度での売却になります。

住み替えの場合は、新居を購入するタイミングに合わせて売却する必要があります。買取での売却も想定し、無理のない資金計画を立てましょう。

売り先行で住み替えを進める

住宅ローンが残っている状態で住み替えを進める場合は、基本的には売り先行がおすすめです。

自宅が売れるまでに時間がかかると、ローンの返済が大きな負担になる可能性があるためです。

もし買い先行で進める場合は、買取による売却も視野に入れ、自宅の売却活動期間が長くならないように注意しましょう。

売り出すタイミングを考える

持ち家は、なるべく高く売れるタイミングに売りに出すことも大切です。

不動産価格は、1月から4月初旬にかけての就職や入学、転勤などで転居が集中するときに高くなる傾向です。

また、日本全体の景気が回復傾向であったり、持ち家のある地域で土地開発計画が進行していたりする場合も、不動産価格は上昇するため、景気や地域の動向をチェックしましょう。

住宅ローンの残債を調べておく

借入可能額や住み替えローンの必要性が変わるため、住宅ローンの残債を調べておきましょう。

残債の確認は、返済予定表や残高証明書などでおこなえます。

住宅ローンの完済時期が近ければ繰り上げ返済で完済し、新規住宅ローンを組むことも可能です。

完済できず預貯金で補填できない場合は、住み替えローンの活用もできます。

ただし、住み替えローンは、持ち家の売却日と新居の購入日を同じ日にする必要があるため注意しましょう。

余裕のある売却スケジュールを組む

持ち家を高く売却するためには、余裕のある売却スケジュールを組みましょう。

余裕のないスケジュールで売りに出すと、すぐに期限が迫り、不利な条件でも売却せざるを得ません。

売却スケジュールに余裕があれば、買い手との交渉の際も、無理に妥協する必要がないため希望価格に近い値段で売れる可能性が高まります。

住み替えで家を売却できない原因とは？

住み替えで家を売却できない主な原因は、次の5つです。

• 売り出し価格が相場よりも高い
• 競合となる物件が多い
• 物件の立地や条件がよくない
• 不動産会社のスキルや売却活動不足
• 内覧時の対応が悪い

それぞれ解説します。

売り出し価格が相場よりも高い

反響や内覧数が極端に少ない場合は、売り出し価格が相場より高い可能性があります。

たとえ不動産会社が提案した査定額で売り出したとしても、相場よりも高いケースがあるため、適正価格であるかを確認しましょう。

また、適正価格とは一般的に、3カ月以内に売却できるであろう価格を指します。そのため、家の売却を開始してから3カ月は様子を見ることが大切です。

競合となる物件が多い

物件が売れるかどうかは、需要と供給の関係が影響します。一般市場の需要に対し、中古物件の供給が多すぎる場合、売却に苦労する恐れがあります。

たとえ適正価格で販売していても、競合となる物件が多く売り出されている場合は、売却が困難です。

物件の立地や条件がよくない

物件の購入を希望する方は、利便性を重視する傾向です。

そのため、駅から遠く、通勤・通学などの交通の便がよくない物件は売れにくい恐れがあります。

不動産会社のスキルや売却活動不足

不動産会社のスキルや売却活動が不足している場合は、物件が売れにくい傾向があります。

物件がスムーズに売れるか否かは、不動産会社の力量や担当者のスキルが大きく影響するため、不動産会社選びは重要です。

内覧時の対応が悪い

売り出し価格や競合、不動産会社に問題がないにもかかわらず物件が売れない場合は、内覧時の対応が悪い可能性があります。

購入希望者からの質問に丁寧に答えられているか、強引に売ろうとしていないかなどを確認しましょう。

自身で理由がわからない場合は、不動産会社の担当者に相談する方法もあります。

住み替えで家が売れないときの対処法

家が売れない場合は、必ず原因があるため、原因を見つけて対処する必要があります。

ここでは、住み替えで家が売れないときの対処法を紹介します。

ハウスクリーニングを活用する

内覧数は比較的あるものの、なかなか成約に至らない場合は、室内の状態や見栄えが悪い可能性があります。

とくに水回りは汚れが残っていることが多いため、内覧前に念入りに清掃しておきましょう。

また室内に物が多すぎると、生活感が出てしまい印象がよくありません。不要物はなるべく処分し、日頃から整理整頓を心がけましょう。

自身で清掃してもきれいにならないときは、ハウスクリーニングの活用がおすすめです。費用はかかりますが、一度きれいにしておくことで、その後の清掃もしやすくなります。

実施する場合は不動産会社に相談する

無駄な出費を抑えるためにも、ハウスクリーニングを利用するべきかどうかは、自身で判断せず不動産会社へ相談するのがおすすめです。

また、ハウスクリーニングが必要な場合、不動産会社によってはハウスクリーニング会社と提携しており、割引を利用できるケースがあります。

価格を見直して値下げする

家が売れないときの対処法として、値下げは効果的な対処法の1つです。しかし値下げすれば手元に残る資金は減るため、なるべく最小限にとどめることが大切です。

大幅な値下げは損をする可能性があり、少額すぎれば効果を期待できません。値下げをする場合は、事前に担当者とよく相談しましょう。

成約事例を調べてみる

個人でも、簡単に家の売却の成約事例を調べられるため、似た条件の物件の成約事例を調べ、売り出し価格の相場を確認しましょう。

たとえば、不動産情報ライブラリなら、会員登録の必要がなく、すぐに検索結果を確認できます。

不動産情報ライブラリとは、国土交通省が管理・運営しているサイトで、地域を選べば中古物件や土地建物の成約価格を簡単に検索できます。

そのほかにも、国土交通大臣指定機関である、不動産流通機構が管理・運営する不動産流通の情報システムのレインズマーケットインフォメーションもおすすめです。

実際に売買が行われた物件の、成約価格を検索でき、個人情報の入力などは必要ありません。

不動産会社を変える

仲介を依頼している不動産会社の力不足を感じるときは、不動産会社の変更を検討しましょう。

不動産会社によって得手不得手や、得意とするエリアがあり、かならずしも大手不動産がよいとは限りません。

家の立地や条件により、地域密着型の不動産会社のほうが向いているケースもあります。

物件の売却実績を確認し、担当者との相性も考慮して選定しましょう。

しかし、家の売却までは3カ月程度必要といわれているため、不動産会社の頻繁な変更はおすすめしません。

広告活動の効果が現れるまでにも多少時間がかかるため、成約までに3～6カ月程度はかかると心得ておきましょう。

媒介契約の期間に注意する

媒介契約は、通常3カ月の期間を定めて契約しますが、不動産会社に落ち度がない限り、途中での解約はおすすめできません。

たとえば専任媒介契約を途中で解約して、他の不動産会社の仲介で成約した場合、解約までにかかった広告費を請求される可能性があります。

もし解約する場合は、契約が終了するタイミングで解約しましょう。

不動産会社の買取で直接売却する

不動産会社が直接買取する場合は、仲介ではないため仲介手数料はかかりません。また早ければ1週間ほどで契約でき、契約や引渡しの時期に融通が利きやすいこともメリットです。

不動産会社が買主になる場合、契約不適合責任を免責できることも多いため、築年数が古い家でも安心です。

契約不適合責任とは、引渡し後に売買契約で定める内容と異なる状態であった場合に、売主が買主に対して負う責任です。

また、不具合がないと説明していた設備に不具合があることが判明した場合、買主から代金減額や損害賠償を請求される可能性があります。

しかし、不動産会社の買取で直接売却すれば、不動産売買における瑕疵のリスクを軽減できる可能性があります。

内覧時の対応を改善する

内覧件数が多いにもかかわらず家が売れない場合は、内覧時の対応を見直しましょう。

購入希望者への質問への対応は誠意を持っておこなうことが大切です。即座に答えられない場合は適当な返答をせず、担当者に聞いたり調べたりして後から回答する旨を伝えましょう。

また、室内の掃除や整理整頓、家具やインテリアの配置などの見直しも効果的です。何をすべきかわからない場合は、担当者に相談しましょう。

住み替えで家が売れない場合の注意点

住み替えで家が売れない場合、売り先行と買い先行で注意点が異なります。

ここでは、それぞれの場合の注意点を解説します。

売り先行の場合

売り先行で家が売れない場合は、希望の新居が見つかった場合に購入機会を逃す恐れがあることに注意が必要です。

また、内覧対応のための日程調整や掃除の負担も売り出し期間が長引くほど大きくなります。

買い先行の場合

買い先行で家が売れない場合は、新居ともとの家の2つの費用がかかることに注意が必要です。

家が売れない期間が長くなれば、新居の住宅ローンのほかに、旧居の維持費がかかり続けるため費用の負担が大きくなります。

さらに、もと住んでいた家に住宅ローンが残っていれば、旧居のローン残債と新居の購入資金の両方を借り入れなければなりません。

住み替えで家が売れないときによくある質問

最後に、住み替えで家が売れないときによくある質問をまとめました。

家が売れるまでの一般的な期間は？

家が売れるまでの一般的な期間は、3～6カ月といわれています。

マンションと戸建てでは売れるまでの期間が異なり、マンションは3〜4カ月程度、戸建ては3〜6カ月程度です。

今は家が売れない時代？

近年は、住宅需要の低迷や供給過剰により、家が売れない時代になりつつあるといわれています。

また、日本は少子高齢化が加速しており、とくに地方や郊外では住宅の需要が下がっています。

住み替えたあとによくある失敗例は？

住み替えた後によくある失敗例は、新居が想像より暮らしにくいと感じるケースです。

よくある事例は次のとおりです。

• 最寄り駅から遠い
• 坂道が多い
• スーパーやコンビニなどがなく買い物に不便
• 風通しが悪く結露が多い
• 暑い
• 夜の人通りが少なく物騒

また、高層マンションの場合は、エレベーターの待ち時間が長いケースもあります。

原因は内覧時の確認不足のため、周辺環境や建物自体についてなど、自身で分かりにくいことは不動産会社の担当者に確認しましょう。

まとめ

住み替えが思うように進まず、不安になる方は少なくありません。また、売り先行と買い先行のどちらを選択するべきかも悩みどころです。

住み替えをスムーズにおこなうためには、価格設定や売却依頼先の選定が重要です。売却が得意で、住み替え実績が豊富な不動産会社へ依頼し、住み替えプランや資金計画についても相談しましょう。

思うように売却できないときは、状況に合わせて値下げや内覧時の対応の検討も有効です。

ぜひ本記事で紹介した対処法も参考にして、スムーズな住み替えを実現させましょう。