1LDKマンションは売れない?売却で苦労する?売れない理由と高く売るポイントを解説

中古マンションを買うのはファミリー層が多いため、1LDKは売りにくいといわれることがあります。

しかし1LDKだからといって、売却できないわけではありません。中古マンションの価格が高騰し続けていることもあり、工夫次第ではスムーズに売却できる可能性もあります。

この記事では、1LDKが売れないといわれる理由と、高く売るコツを解説します。またそれでも売れないときの対処法も紹介しますので、ぜひ実践して1LDKマンションの売却を成功させましょう。

目次

1LDKとはどのような間取り?

1LDKとは、リビング・ダイニング・キッチンに、独立した個室がある間取りをさします。8帖程度のリビングダイニングと、4~6帖程度の個室が1つある間取りで、専有面積は30~50㎡が一般的な1LDKの広さでしょう。※1

1LDKは、単身者もしくは2人暮らしを想定した広さです。子どもが生まれて3人で暮らすには、少々手狭に感じるかもしれません。

1LDKが売れない理由

2LDKや3LDKと比べて、なぜ1LDKは売りにくいといわれるのでしょうか。この章では、1LDKが売れない理由を3つ紹介します。

ターゲットが限定されるから

1LDKは個室が1つしかないため、基本的には1人ないし2人暮らし用の間取りです。つまりターゲットが限定されるため、2LDKや3LDKに比べてそもそも需要が少ないことが売れない理由です。

また現在は夫婦2人暮らしでも、将来的に子どもが生まれることを想定している場合、1LDKを購入してもすぐに狭いと感じることが想像できます。マンションを購入するのであれば、もう少し大きい間取りを買っておこうと考えるでしょう。

マンションを購入する世帯はファミリー層が多いから

住宅ローンを組んで中古マンションを買おうという世帯は、ファミリーであることが多いため、どうしても1LDKは売れにくくなってしまいます。

タイミングとしては、子どもの入学や進学などを機に購入を検討する方が多く、結婚のタイミングだとしても、1LDKを選ぶ方は少数派です。

1LDKを好む若い世帯は賃貸派が多いから

実は賃貸マンションであれば、1LDKは人気の間取りです。たとえば20代の単身者はリビングと寝室を分けるために、ワンルームや1DKよりも1LDKを希望し、カップルや夫婦の場合で広さよりも利便性を優先する方は、家賃を抑えるために1LDKを希望する傾向があります。

つまり1LDKは若い単身者や若者夫婦には人気がありますが、そもそも若い人たちは賃貸派が多いため、残念ながらマンション購入には繋がりません。

1LDKは投資向き?

先述の通り1LDKは賃貸物件としては人気があるため、投資向きの間取りだともいえます。ファミリータイプのマンションと比べると価格帯も手ごろなため、投資用マンションとして購入する人をターゲットにするのも1つの方法でしょう。

現に首都圏では、2012年と2022年を比較すると、1DK・1LDKのマンションの成約件数が増加しており、その増加率はほかの間取りに比べて顕著であることがわかります。もちろんすべてが投資目的である訳ではありませんが、少なからず影響しているといえるでしょう。

※ 表17-① 中古マンションの間取り別成約件数[首都圏]東日本不動産流通機構 http://www.reins.or.jp/pdf/trend/nmw/NMW_2022/NMW_2022_1_17.pdf

都心部や好立地のマンションは手ごろな間取りが人気?

新築マンションの価格高騰により、比較的購入しやすい価格帯である中古マンションが注目されています。東京23区内で、予算に合うマンションを見つけるのに苦労する状況となっており、比較的コンパクトな間取りも人気となっています。

以下は2023年の首都圏マンションの成約状況を集計した表ですが、東京都の多摩地域と都区部では10㎡近く差があり、都心部では専有面積が小さい傾向にあることがわかります。

したがって地価が高い都心部などの好条件のマンションなら、手ごろな1LDKであるがゆえに、かえって売却しやすいケースもあるでしょう。

※ 首都圏不動産流通市場の動向(2023年)、P8 http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2023.pdf

1LDKマンションを高く売る3つのポイントとは?

売れにくいといわれる1LDKのマンションも、工夫次第で高く売ることもできます。この章では、高値で売却するための3つのコツを紹介します。

  • ターゲットを絞る
  • ハウスクリーニングで見栄えをよくする
  • ホームステージングで魅力度をアップする

ターゲット層を絞る

1LDKマンションを売却する場合、ターゲットを意識した売却活動がカギになるでしょう。投資家・新婚夫婦や単身者・老夫婦それぞれをターゲットにする場合の、売却のコツを紹介します。

投資家をターゲットにする

賃貸向きの1LDKは、投資家をターゲットにしましょう。投資家が中古マンションを買う際に重視するのは、資産価値と利回りです。自分が住むわけではないため、コンパクトな1LDKであっても、貸しやすいと感じれば購入するでしょう。

たとえば水回りがきれいなことを前面に出し、貸し出す前の初期投資がかからないことをアピールします。また住環境や利便性がよいことなども、プラスの要因になります。

投資家にとっては利回りが重要なため、価格勝負になりやすいことに注意し、投資家への提案が上手な不動産会社へ依頼するようにします。たとえば売買物件だけでなく賃貸物件も扱っている不動産会社であれば、貸し出す場合の家賃相場も把握しているため、投資家への提案もスムーズにできるでしょう。

新婚夫婦や単身者をターゲットにする

比較的専有面積が広めな1LDKであれば、新婚夫婦や単身者をターゲットにしましょう。月々家賃を支払うよりも購入した方が、将来の資産形成につながると考える人も一定数います。

日々の買い物や通勤が便利であることや、賃貸物件よりも快適で住みやすいことなどをアピールしましょう。

若い人はインターネットで情報を収集する傾向があるため、ホームページが充実している不動産会社に依頼することで、ターゲットの目に留まりやすくなります。不動産会社を選定する際は、ホームページ上で物件検索がしやすいことや、また写真が多く見やすいことなど、探す人の立場に立って不動産会社を比較してみましょう。

老夫婦をターゲットにする

子どもが独立するタイミングで郊外の自宅を売却し、駅や病院に近い立地のマンションへの住み替えを検討している、老夫婦をターゲットにすることも考えてみましょう。

家族が多かったときは一戸建てに住んでいた人も、夫婦二人なら1LDKで十分だと感じている方もいます。

また定年を迎えるタイミングで自宅を売却し、住宅ローンを完済することで身軽になりたいと考える夫婦もターゲットになりそうです。

年配の方は駅だけでなく、病院や役所、公園など、生活に必要な施設が近いことを重視する傾向があります。マンション周辺の環境を、今一度確認してみましょう。

最近では年配の方でもスマートフォンを使いこなしている方は多いものの、紙媒体の方が目に留まりやすい傾向があります。老夫婦をターゲットにするのであれば、新聞折り込み広告や不動産情報誌などに力を入れている不動産会社が向いているでしょう。

ハウスクリーニングで見栄えをよくする

マンションをなるべく高く売ろうとするのであれば、内覧時の第一印象や写真の見栄えが重要です。立地や条件がよくても、印象が悪いマンションは成約には結びつきません。また、そもそも掲載されている写真の見栄えが悪いと、内覧にも至らないでしょう。

しかしハウスクリーニングに費用をかけたとしても、売買価格に上乗せできるわけではありませんので、費用対効果で考えましょう。また不動産会社の担当者に客観的な意見を聞いてみるのもおすすめです。

ハウスクリーニングの相場

ハウスクリーニングといっても、室内全体をする必要はありません。たとえば浴室やレンジフードなど、気になる箇所や汚れが目立つところだけ検討してみましょう。

ハウスクリーニングの一般的な相場を紹介しますので、参考にしてみてください。

清掃する箇所一般的な相場
キッチン18,000~25,000円
バスルーム16,500~22,000円
洗面所・トイレ18,000~20,000円
レンジフード16,500~20,000円
クロスの張り替え1,000円/m2
畳の張り替え1~2万円/枚
障子の張り替え2,000円/枚
ハウスクリーニングの料金相場1
ハウスクリーニングの料金相場2
リフォームの料金相場1

ホームステージングで魅力度をアップする

ホームステージングとは、家具やインテリアのレイアウトや演出により、室内をモデルルームのような空間にすることをいいます。したがって自分でインテリアを工夫することもホームステージングといいますが、ここではプロに依頼する方法を提案します。

日本でもここ数年で、ホームステージング専門会社や、実際に導入するケースが増えました。

ホームステージングを専門会社へ依頼したことで、見栄えのよい写真を見た人からの反響が増え、早期に成約したうえ売買価格にもよい影響を与えたというデータもあり、一定の効果を期待できます。

ホームステージングの相場

ホームステージング専門会社はインターネットで検索するなどして探すこともできますが、不動産会社と提携していることもあるので、まずは不動産会社に相談してみましょう。

家具やインテリアのレンタル期間やプラン、依頼先によっても異なりますが、10万円~40万円が相場です。

1LDKマンションが売れないときの対処法とは?

1LDKを高く売る3つのポイントを紹介してきましたが、思うように売れないこともあるでしょう。この章では、売れないときの対処法を5つ紹介します。

  • 買取による売却を検討する
  • 売却のタイミングを需要が高まる時期に見直す
  • 賃貸物件として貸し出す
  • オーナーチェンジ物件として売却する
  • マンション売却が得意な不動産会社へ依頼する

買取による売却を検討する

中古マンションの売却方法としては、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」が一般的ですが、早期に売却したいときは「買取」を検討しましょう。

買取する不動産会社は、通常リフォームをして再販する目的で購入します。したがって相場価格より20%~30%安くなる傾向があります。しかし直接不動産会社が買い取る場合は仲介手数料がかからないうえ、早ければ1週間程度で売却できることがメリットです。

仲介をする不動産会社が買取制度を用意していることもあり、一定期間内に仲介による売却ができなかったときは買取を依頼する方法もあります。まずは不動産会社に買取が可能か、そして可能な場合は買取価格について相談してみましょう。

売却のタイミングを需要が高まる時期に見直す

1LDKのマンションが売れないのは、需要が少ない時期なのかもしれません。夏の暑い時期は不動産を探す人は少なく、一般的に新年度を迎える前の1月~3月や、季節が良い9月~11月頃が不動産業界の繁忙期だといわれています。

売却する時期を見直すことができるのであれば、需要が高まるといわれている時期にタイミングを合わせてみましょう。

賃貸物件として貸し出す

1LDKのマンション賃貸物件と貸し出す場合、人気の間取りになります。もし売却しなくても住み替えが可能な場合は、賃貸して収入を得ることも視野に入れましょう。

しかしマンションを賃貸するのであれば、住宅ローンは利用できません。住宅ローンが残っている場合は、フリーローンや投資用ローンなどに切り替える必要があります。まずは金融機関に相談してください。

オーナーチェンジ物件として売却する

1LDKのマンションを売却だけに限定せず、賃貸物件としても入居者を募集する方法もあります。つまり買主か入居者のどちらか先に決まった方と契約することになります。

とりあえず入居者が決まれば賃貸収入を得ることができ、その後オーナーチェンジ物件として売り出すことも可能です。オーナーチェンジとは、入居者がいる状態で売却することをいいます。

投資家にとっては入居者を探す手間がなく、すぐに賃貸収入を得られるメリットがあるため、利回りによっては高く売却できる可能性があります。

マンション売却が得意な不動産会社へ依頼する

マンションが高く・早く売れるかどうかは、不動産会社や担当者の力量によるところが大きいため、1LDKのマンションが売れないときは、不動産会社の変更を検討しましょう。

また不動産会社にマンションの売却を依頼するときは、マンションの売却が得意な会社であるかどうかを見極めましょう。

マンション売却が得意かどうか、判断が難しいときは以下を質問してみてください。複数社へ相談することで、ある程度判断できるでしょう。

  • マンションの販売実績
  • マンションの査定価格の根拠
  • マンションの所在地周辺の特徴
  • マンション売却に関する質問

まとめ

1LDKのマンションは売りにくいと聞いてしまうと、売却できないのではと心配になる方もいるでしょう。しかし工夫次第で1LDKの中古マンションも、スムーズに売却することは可能です。

思うように売却できないときは、買取や賃貸する方法もあります。不動産会社によっては売買と賃貸の両方を相談できるため、まずは複数社に査定を依頼して、どのような処分方法が考えられるのか相談してみましょう。


※1:特定用語の使用基準

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