駅近マンションでも売れない10の理由とは?売れるマンションの特徴と売れないとき対処法を解説

マンションは駅近いほど人気があるはずなのに「思うように売れない」と悩んでいる方のために、駅近マンションが売れない10の理由と、売れるマンションの特徴について解説します。

また駅近マンションが売れないときの対処法も紹介しますので、マンションの売却を検討している方だけでなく、現在売却中の方もぜひ参考にしてください。

目次

駅近マンションは資産価値が高く人気がある?

新築マンションに限らず、中古マンションの購入を検討する人は利便性を重視する傾向があり、駅近に近い立地を重視します。したがって駅近マンションは人気があり、比較的資産価値も下がりにくいのが特徴です。

駅近マンションに住んでいる人自身も、駅近マンションは人気があると感じているため、思うように売れないと不思議に思うかもしれません。

しかしマンションが早期に売却できないのには、何か理由があるはずです。駅近マンションが売れない理由について、一緒に考えてみましょう。

駅近マンションが売れない理由

本来であれば駅近マンションは人気があるため、売りに出したらすぐに売れるはずです。この章では、駅近マンションが売れない10の理由を紹介します。

相場価格より高すぎるから

まず考えられるのが「相場価格よりも価格が高い」ことです。思うように成約に至らないのは、売買価格の高さがネックになっているかもしれません。

今は不動産ポータルサイトなどで簡単に物件情報を得られるため、不動産のプロではなくても中古マンションの相場価格を把握しているものです。

実際に売り出されているマンションで、競合になりそうな物件の価格を把握し、不動産会社の担当者と相談して値下げを検討してみましょう。

競合マンションが多すぎるから

不動産は需要と供給の影響を受けやすく、競合となるようなマンションが多く売り出されているときは、好条件で安い物件から売れていきます。

とくに同じマンション内で複数の住戸が売りに出されている場合、価格競争になってしまうことがあります。

売却のタイミングが後ろ倒しできるようであれば、同じマンション内で売り物件があるときは売りに出さず、すでに売り出している場合でも、一度取り下げることも検討しましょう。

日当たりや眺望が望めないから

駅に近い立地は人気がありますが、日当たりや眺望が望めない場合、マイナス評価になることは否めません。人それぞれマンションに求めるポイントは異なりますが、マンションならではの眺望や日当たりを希望する人は多くいます。

日当たりや眺望は変えることはできませんが、マンションのアピールポイントを見直し、紹介用図面などに反映してもらいましょう。

たとえば商業施設やスーパーが近くて便利であることや、大きな公園があるなど、マンションに住むメリットを今一度考えてみましょう。

築年数が古いから

マンションは、年数とともに資産価値が下がります。また年数によっては耐震強度が心配されて、売れにくくなることがあります。

売却するために価格を下げる方法もありますが、インスペクションを実施して、買主に安心してもらう方法もあります。

インスペクションとは、建築士など一定の資格者が、建物の基礎や構造上主要な部分に、劣化や不具合がないか調査することをいいます。

競合物件との差別化や、引渡し後のトラブルを回避できることにもつながるメリットがあります。

調査依頼先や調査内容によって費用は変わりますが、マンションの場合5万円~7万円が相場です。

電車や車の騒音が気になるから

駅に近いマンションだからこそ、電車が走る音や車の騒音が気になることがあります。人によって感じ方は異なりますが、購入希望の人にはよく確認してもらったうえで買ってもらいましょう。

内覧時に「何時以降は車の騒音は気にならない」などと説明すること自体は問題ありませんが、虚偽となるような説明は、引渡し後にトラブルになる可能性もあるので注意しましょう。

管理状況に問題があるから

マンションは「管理を買う」と表現する人もいるほど、マンションの管理状況は重視されるポイントです。内覧時にエントランスや共用廊下にゴミが落ちていたりすると、印象が悪くなることもあります。

気にしすぎることはありませんが、内覧時は室内だけでなくエントランスや共用廊下も確認し、汚れているようであれば簡単に清掃しておきましょう。

また共用廊下に点灯していない照明があれば、事前に管理会社や管理人に交換を依頼しておくようにします。

大規模修繕工事中もしくは工事予定だから

大規模修繕中のマンションや、大規模修繕を控えているマンションは敬遠される傾向があります。

もちろん大規模修繕が完了すれば見違えるようにきれいになりますが、工事中は洗濯物が干しづらく、騒音の問題もあります。

タイミングが許すのであれば、大規模修繕工事後の、外観がきれいになったタイミングで売り出すことをおすすめします。

駐車場が無いから

駅近マンションは駐車場が無い、もしくは台数が少ないことがあります。駅に近い立地であっても車を必要としている人は一定数いるため、駐車場が利用できないことがネックになるかもしれません。

近くに月極駐車場があるようであれば、不動産会社に紹介してもらうようにしましょう。

室内や外観の状態が悪いから

室内や外観の状態があまりに悪いと、内覧時の第一印象が悪く、なかなか成約に結びつかない可能性があります。

できるだけ室内は整理整頓し、念入りに清掃しておくようにします。売却後の引っ越しに備えて、不用品を処分しておくのもおすすめです。家財道具を減らすことで、室内が広く感じる効果もあります。

忙しくて掃除ができない場合や、汚れが落ちにくい箇所は、プロによるハウスクリーニングを検討しましょう。

内覧時の対応がよくないから

内覧時の対応は、基本的に不動産会社の担当者に任せますが、質問が出た際は売主が答えることになります。

アピールが強すぎるのも考えものですが、不愛想だったり、質問をはぐらかすような対応だったりするのもよくありません。

なるべく快く対応し、引っ越し後の生活がイメージできるような情報を提供しましょう。

売れる駅近マンションの特徴とは?

駅近マンションも売れるマンションの特徴の1つといえますが、ほかにどのような特徴があると売れやすいのでしょうか。この章では、売れやすいマンションの特徴を6つ紹介します。

最寄り駅から徒歩5分以内の立地

駅近マンションと呼ぶのに明確なルールはありませんが、最寄り駅から徒歩5分圏内のマンションを一般的に駅近マンションと呼びます。

駅の近くにはスーパーや店舗が多いので、日々の買い物がしやすく、通勤・通学も便利なこともあり、駅近マンションは人気があります。駅に近い立地は、またマンションを探す際の希望条件の中でも、上位にあがる条件です。

最寄り駅がターミナル駅で商業施設が充実している

ターミナル駅周辺や人気エリアは地価が高く、そのような駅の近くにあるマンションは、資産価値が高くなります。したがって駅に近いマンションといっても、駅の規模や路線によって、売れやすさは異なります。

ターミナル駅や人気路線の駅近マンションは、競合するマンションが比較的多くても、需要も多いため売りやすいでしょう。

再開発のエリア内や隣接地にある

再開発エリア内や隣接するエリアは注目度も高く、人気も出るため売れやすくなります。数年後に再開発することが分かれば、人気が高まるタイミングで売り出すことで、高値での売却も期待できるでしょう。

またエリア内だけでなく、隣接するエリアも地価が高騰することが予想されます。近隣の開発情報も、日頃から見逃さないようにしましょう。

築浅のマンションで状態が良い

建物は経年により劣化するため、マンションも年を重ねることで資産価値は下落します。したがって比較的新しいマンションが好まれる傾向があり、とくに売り物件が少ない築浅マンションは人気があるため、早期売却が期待できます。

築浅マンションに定義はありませんが、一般的に築5年までのマンションを築浅マンションと呼ぶことが多いです。

いわゆるブランドマンションである

マンションの中でも、知名度が高いディベロッパーが手掛けたマンションを、ブランドマンションとを呼ぶことがあります。大手が建てたという安心感から人気があり、ディベロッパーを限定してマンションを探す人もいるほど人気があります。

ちなみに、デザイン性が高く管理が行き届いたマンションのうち、とくに都内でも希少な立地に建つものは「ヴィンテージマンション」と呼ぶことがあり、築年数が古くても資産価値が落ちないマンションもあります。

管理状況が良く共用施設が充実している

管理状況がよく共用施設が充実しているマンションは、内覧時の印象が良く、成約に結びやすいといえます。

たとえばゲストルームやトレーニングルーム、キッズコーナーなど区分所有者が利用できる施設が備わっているとアピールポイントにもなります。

駅近マンションが売れないときの対処法

駅近マンションが売れないときは、どうしたらよいのでしょうか。この章では、売れないときの対処法を6つ紹介します。

売買価格を見直し値下げする

駅近マンションを売りに出しても一定期間売れない場合は、相場価格よりも高い可能性があります。

不動産会社によっては、中古マンションの価格が高騰していることもあり、査定額が高めに提示されている可能性もあります。

内覧数が極端に少ないときは、不動産会社の担当者と相談し、売買価格を見直して値下げをしてみましょう。

売却の時期を見直す

マンションと比較検討されるような、競合マンションが多いと感じる場合は、売却の時期を見直すのも1つの方法です。たとえば同じマンション内で複数の住戸が売りに出ている状況であれば、ほかの住戸が成約になったタイミングで売り出すなど、タイミングをずらしましょう。

ハウスクリーニングやリフォームを検討する

内覧者数は多いものの、なかなか成約に結びつかないときは、内覧時の印象が悪い可能性があります。

とくに汚れが目立つような水回りだけでもハウスクリーニングを依頼するか、極端に汚れている箇所はリフォームを検討した方がよいかもしれません。

しかしハウスクリーニングやリフォームにかけた費用は、売買価格に上乗せすることは難しいため、実施する場合は不動産会社の担当者と相談することをおすすめします。

たとえば水回りのハウスクリーニングの相場は、以下の通りです。

清掃する箇所一般的な相場
キッチン18,000~25,000円
バスルーム16,500~22,000円
洗面所・トイレ18,000~20,000円
レンジフード16,500~20,000円
クロスの張り替え1,000円/m2
畳の張り替え1~2万円/枚
障子の張り替え2,000円/枚
ハウスクリーニングの料金相場1
ハウスクリーニングの料金相場2
リフォームの料金相場1

内覧時の対応を変えてみる

内覧件数が多いわりに売れないのは、内覧時の対応が影響しているかもしれません。自分では気づきにくいため、担当者からアドバイスしてもらうとよいでしょう。

内覧時の印象をよくするために、以下のことも実践してみてください。

  • 整理整頓や清潔な状態を維持する
  • 内覧前に換気をしてニオイ対策をする
  • 昼間でも照明を点灯しておく
  • エアコンを利用して室温を調整する
  • ゆっくり内覧できるように立ち会う人数を減らす
  • それとなくマンションに住むメリットをアピールする

媒介契約を変えてみる

マンションを売り出してから3カ月近く経っても売れないときは、媒介契約の変更を検討しましょう。媒介契約には3種類ありますが、それぞれにメリット・デメリットがあります。

媒介契約は3種類ある

媒介契約には専任媒介契約や専属専任媒介契約のように、依頼先を1社に限定するタイプもあれば、複数社に依頼できる一般媒介もあります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、以下の通りきめ細やかな対応を期待でき、不動産会社の中でも優先的に活動をしてもらえる可能性がありますが、マンションの条件や立地によっては、一般媒介にして複数社に依頼した方がよい可能性もあります。

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数社との契約××
指定流通機構(レインズ)への登録任意義務(7営業日以内)義務(5営業日以内)
不動産会社の売主への業務報告任意義務2週間に1回以上義務1週間に1回以上
自己発見取引(売主が自ら発見した相手との契約)×
必ず媒介契約を結んだ不動産会社を介して契約する必要あり
契約有効期間法律上の制限なし3ヶ月以内3ヶ月以内
※ 全日本不動産協会、一般媒介契約
※ 媒介契約とは?

マンション売却の実績が豊富な不動産会社に変える

マンションを売り出してから内覧者数が極端に少ないと感じるときや、3カ月近く経っても一向に売れる気配がしないときは、不動産会社の変更を検討しましょう。

不動産会社にはそれぞれ強みや、得意とするエリアがあります。たとえば販売実績が豊富に思える大手不動産会社であっても、売却するマンションの近くに支店がない場合、その実力を発揮できていないのかもしれません。

マンションの売却を依頼するのであれば、マンションが所在するエリアを熟知していて、販売実績も豊富な不動産会社に依頼することをおすすめします。

まとめ

駅近マンションは、売れるマンションの要素を持っています。しかし価格が高すぎる、または競合マンションが多すぎるなどといった理由で、思うように売れないことがあります。

駅に近いことだけでなく、ほかのメリットも上手にアピールすることで内覧者数が増えることもあります。

値下げは確かに効果的な方法ですが、ほかの対処法を実践し、なるべく高く・早く売却できるよう工夫してみましょう。

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