駅近マンションでも売れない10の理由とは？売れるマンションの特徴と売れないとき対処法を解説

2024-03-282026-03-26

駅近のマンションを売却しようとしているにもかかわらず「なかなか売れない」と悩んでいる方もいるでしょう。

売れない理由がわからず、どのような対策をすればよいのかと考えている方もいるのではないでしょうか。

駅近のマンションがスムーズに売れないのは、相場価格より高すぎたり、競合マンションが多すぎたりするのが主な原因です。

本記事では、駅近のマンションが売れない理由や、売却につながらないときの対処法などを解説します。

マンションを売りたいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

ファンズ不動産

駅近マンションは資産価値が高く人気がある？

駅近マンションは「駅に近い＝暮らしやすい」というわかりやすいメリットがあるため、新築に限らず中古マンションでも人気の高い条件です。

通勤・通学のしやすさはもちろん、外出の手間が減ることで日々の生活効率が上がり、多少価格が高くても駅近がいいと考える方も少なくありません。

ただし、駅に近いという条件だけで必ず高く・早く売れるとは限らないのも事実です。

駅近マンションでも、価格設定や物件の状態、周辺環境などの影響で売れにくくなるケースがあります。

まずは、駅近がなぜ評価されやすいのかを整理しましょう。

利便性を重視する方は多い

中古マンションを検討する方は、立地条件の中でもとくに利便性を重視する傾向があります。

駅までの距離が短いと、毎日の移動時間が読みやすくなり、雨の日や暑い日・寒い日でも負担が少なくなります。

さらに、駅周辺にはスーパーや飲食店、病院、金融機関などの生活利便施設が集まりやすく、生活に必要なものが近場で揃うことも大きな魅力です。

駅近は上記のような利便性がイメージしやすいため、物件探しの条件としての優先順位が高くなります。

将来売る可能性があるため、立地がよい物件を選びたいと考える方も多く、住みやすさだけでなく売却を意識した選ばれ方をするのも駅近物件の特徴です。

駅近物件は資産価値が下がりにくい

駅近物件は需要が安定しやすく、相場が大きく崩れにくい傾向があります。

立地は後から変えられない要素であり、築年数や室内の状態はリフォームなどで改善できても、駅までの距離だけは変えようがありません。

そのため、駅から近いという条件は長期的に評価されやすく、資産価値が下がりにくい傾向があります。

また、駅近は購入検討者の母数が増えやすい点もポイントです。

候補者が多いほど、売り出し後の反響や内覧につながりやすく、売却活動が進みやすくなります。

ただし、駅近であればどのようなマンションでも売れるわけではないため、販売価格や管理状況などを注意する必要があります。

駅近マンションが売れない理由

本来であれば駅近マンションは人気があるため、売りに出したらすぐに売れるはずです。

しかし、例外的に売れないパターンもあります。

この章では、駅近マンションが売れない10の理由を紹介します。

相場価格より高すぎる

まず考えられるのが、相場価格よりもマンションの売り出し価格が高いことです。

駅近で利便性の高いマンションだとしても、相場より高ければ購入希望者は現れにくいでしょう。

今は不動産ポータルサイトなどで簡単に物件情報を得られるため、不動産のプロではなくても中古マンションの相場価格を把握しています。

実際に売り出されているマンションで、競合になりそうな物件の価格を把握し、不動産会社の担当者と相談して値下げを検討してみましょう。

競合マンションが多すぎる

不動産は需要と供給の影響を受けやすく、競合となるようなマンションが多く売り出されているときは、好条件で安い物件から売れていきます。

とくに同じマンション内で複数の住戸が売りに出されている場合、価格競争になってしまうことがあります。

売却のタイミングが後ろ倒しできるようであれば、同じマンション内で売り物件があるときは売りに出さないでおきましょう。

すでに売り出している場合、一度取り下げることも検討してください。

日当たりや眺望が望めない

駅に近い立地は人気がありますが、日当たりや眺望が望めない場合、マイナス評価になることは否めません。

人それぞれマンションに求めるポイントは異なりますが、マンションならではの眺望や日当たりを希望する方は多くいます。

日当たりや眺望は変えることはできませんが、マンションのアピールポイントを見直し、紹介用図面などに反映してもらいましょう。

たとえば、商業施設やスーパーが近い点や、大きな公園があるなど、マンションに住むメリットを今一度考えるのをおすすめします。

築年数が古い

マンションは、年数とともに資産価値が下がります。

また、年数によっては耐震性の低さが心配されて、売れにくくなることもあるでしょう。

ただし、築年数が経過しても、耐震性が低いとしても、相場価格で売り出せば売却は可能です。

購入検討者の中には、価格の安さを重視し、築年数や耐震性を気にしない方もいるためです。

需要は低くなるため、相場を調査し、適正な価格で売り出すことが大切です。

電車や車の騒音が気になる

駅に近いマンションだからこそ、電車が走る音や車の騒音が気になる場合があります。

騒音は日常生活に支障をきたすことがあるため、駅近でもマンションが売れにくくなるケースがあります。

騒音がある場合、防音カーテンや遮音シートなどで対策し、少しでも音が気にならないようにするとよいでしょう。

管理状況に問題がある

内覧時にエントランスや共用廊下にゴミが落ちているなど、マンションの管理状況が悪いと印象が悪くなることもあります。

マンションは「管理を買う」と表現する人もいるほど、マンションの管理状況は重視されるポイントです。

エントランス共有廊下が汚れている場合、管理人や管理会社に清掃をお願いしておきましょう。

また、点灯していない照明がある、メールボックスにチラシが散乱しているなどのケースも同様に、交換や掃除を依頼しておくのをおすすめします。

大規模修繕工事中もしくは工事予定

大規模修繕中のマンションや、大規模修繕を控えているマンションは敬遠される傾向があります。

もちろん大規模修繕が完了すれば見違えるようにきれいになりますが、工事中は洗濯物が干しづらく、騒音の問題もあります。

タイミングが許すのであれば、大規模修繕工事後の、外観がきれいになったタイミングでの売り出しがおすすめです。

駐車場が無い

駅近マンションは駐車場が無い、もしくは台数が少ないケースがあります。

駅に近い立地でも車を必要としている人は一定数いるため、駐車場が利用できないことがネックになるかもしれません。

近くに月極駐車場があれば、不動産会社に紹介してもらいましょう。

室内や外観の状態が悪い

室内や外観の状態があまりに悪いと、内覧時の第一印象が悪く、なかなか成約に結びつきません。

できるだけ室内は整理整頓し、念入りに清掃しておくようにし、売却後の引っ越しに備えて、不用品を処分しておきましょう。

マンションの外観の状態が悪い場合は、大規模修繕工事後には改善されると伝え、工事の予定を伝えるようにしてください。

内覧時の対応がよくない

内覧時の対応は、基本的に不動産会社の担当者に任せますが、質問が出た際は売主が答えることになります。

アピールが強すぎるのも考えものですが、不愛想だったり、質問をはぐらかすような対応だったりするのもよくありません。

なるべく快く対応し、引っ越し後の生活がイメージできるような情報を提供しましょう。

売れる駅近マンションの特徴

駅近マンションも売れるマンションの特徴の1つですが、ほかにも有利となる条件があります。

この章では、売れやすいマンションの特徴を6つ紹介します。

最寄り駅から徒歩5分以内の立地

明確なルールはありませんが、最寄り駅から徒歩5分圏内のマンションを一般的に駅近マンションと呼びます。

駅の近くにはスーパーや店舗が多いので、日々の買い物がしやすく、通勤・通学も便利なこともあり、駅近マンションは人気があります。

駅に近い立地は、マンションを探す際の希望条件の中でも、上位にあがる条件です。

最寄り駅がターミナル駅で商業施設が充実している

ターミナル駅周辺や人気エリアは地価が高く、近くにあるマンションは、資産価値が高くなります。

そのため、駅に近いマンションといっても、駅の規模や路線によって、売れやすさは異なります。

ターミナル駅や人気路線の駅近マンションは、競合するマンションが比較的多くても、需要も多いため売りやすいでしょう。

再開発のエリア内や隣接地にある

再開発エリア内や隣接するエリアは注目度も高く、人気も出るため売れやすくなります。

数年後に再開発することがわかれば、人気が高まるタイミングで売り出して高値での売却も期待できるでしょう。

またエリア内だけでなく、隣接するエリアも地価が高騰するケースが予想できます。

マンション売却を検討中の方は、近隣の開発情報も、日頃から見逃さないようにしましょう。

築浅のマンションで状態が良い

建物は経年により劣化するため、マンションも年を重ねるごとに資産価値が下落します。

そのため、比較的新しいマンションが好まれる傾向があり、売り物件が少ない築浅マンションは早期売却が期待できます。

築浅マンションに定義はありませんが、一般的に築5年までのマンションを築浅マンションと呼ぶことが多いです。

ブランドマンションである

マンションの中でも、知名度が高いディベロッパーが手掛けたマンションを、ブランドマンションと呼ぶことがあります。

大手が建てたという安心感から人気があり、ディベロッパーを限定してマンションを探す人もいるほどです。

築年数が経過したデザイン性が高く管理が行き届いたマンションのうち、都内でも希少な立地に建つものはヴィンテージマンションと呼ぶことがあります。

そのため、築年数が古くても資産価値が落ちないケースも見受けられます。

管理状況が良く共用施設が充実している

管理状況がよく共用施設が充実しているマンションは、内覧時の印象がよく、成約に結びやすい傾向があります。

たとえば、以下のような区分所有者が利用できる施設が備わっていると、アピールポイントになります。

ゲストルーム
トレーニングルーム
ワークスペース
キッズコーナーなど

上記のような共有施設をアピールできているか今一度確認し、戦略を立て直すのも効果的です。

セキュリティ体制が整っている

駅近マンションは人通りが多いエリアに建つケースが多く、購入検討者は防犯面を気にする傾向があります。

とくに単身者や子育て世帯は安心して暮らせるかを重視するため、セキュリティが整った物件ほど売れやすいでしょう。

具体的には、次の設備が整っていると高評価につながります。

オートロック
防犯カメラ
モニター付きインターホンなど

売却時は「セキュリティ充実」とだけ書くのではなく、設備内容や管理人の勤務形態なども具体的に提示しましょう。

買主が暮らしをイメージできる情報に落とし込めば、セキュリティを気にする方にマンションが売れやすくなります。

駅近マンションが売れないときの対処法

駅近マンションが売れないときは、売れやすくする対処が必要です。

ここからは具体的な対処法を解説します。

ご自身の状況で実践できるものがないか確認していきましょう。

売買価格を見直し値下げする

駅近マンションを売りに出しても一定期間売れない場合は、相場価格よりも高い可能性があります。

売れない場合は、査定額が高めに提示されている可能性を疑いましょう。

内覧数が極端に少ないときは、不動産会社の担当者と相談し、売買価格を見直して値下げを検討してください。

売却の時期を見直す

マンションと比較検討されるような、競合マンションが多いと感じる場合は、売却の時期を見直すのも1つの方法です。

たとえば、同じマンション内で複数の住戸が売りに出ている状況であれば、ほかの住戸が成約になったタイミングで売り出すなど、時期をずらしましょう。

競合マンションが少ないタイミングで売りに出せば、相場価格で売れやすくなります。

ハウスクリーニングやリフォームを検討する

内覧者数は多いものの、なかなか成約に結びつかないときは、内覧時に物件内の汚れが目立ち、売れない原因になっている可能性があります。

物件内の汚れが目立つ場合は、水回りだけハウスクリーニングを依頼するか、極端に汚れている箇所はリフォームを検討した方がよいかもしれません。

しかし、ハウスクリーニングやリフォームの費用は、売買価格に上乗せすることは難しいため、実施する場合は不動産会社の担当者と相談しましょう。

参考までに、水回りのハウスクリーニングの相場を次の表にまとめました。

清掃する箇所	一般的な相場
キッチン	18,000～25,000円
バスルーム	16,500～22,000円
洗面所・トイレ	18,000～20,000円
レンジフード	16,500～20,000円
クロスの張り替え	1,000円/m2
畳の張り替え	1～2万円/枚
障子の張り替え	2,000円/枚

※ ハウスクリーニングの料金相場1
※ ハウスクリーニングの料金相場2
※ リフォームの料金相場1

無理にハウスクリーニングやリフォームをする必要はありませんが、選択肢の1つとして覚えておいてください。

内覧時の対応を変えてみる

内覧件数が多いわりに売れないのは、内覧時の対応が影響しているかもしれません。

自身では気づきにくいため、不動産会社の担当者からアドバイスしてもらうとよいでしょう。

内覧時の印象をよくするために、次のことも実践してみてください。

整理整頓や清潔な状態を維持する
内覧前に換気をしてニオイ対策をする
昼間でも照明を点灯しておく
エアコンを利用して室温を調整する
ゆっくり内覧できるように立ち会う人数を減らす
それとなくマンションに住むメリットをアピールする

内覧時の印象は軽視されがちですが、成約の可否に大きくかかわるため、できる限り改善してください。

媒介契約を変えてみる

マンションを売り出してから3か月近く経っても売れないときは、媒介契約の変更を検討しましょう。

媒介契約には3種類ありますが、それぞれにメリット・デメリットがあります。

媒介契約は3種類ある

媒介契約には、専任媒介契約や専属専任媒介契約のように、依頼先を1社に限定するタイプもあれば、複数社に依頼できる一般媒介もあります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、次のとおりきめ細やかな対応を期待でき、不動産会社の中でも優先的に活動をしてもらえる傾向です。

ただし、マンションの条件や立地によっては、一般媒介にして複数社に依頼した方がよい可能性もあります。

スクロールできます

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社との契約	〇	×	×
指定流通機構（レインズ）への登録	任意	義務（7営業日以内）	義務（5営業日以内）
不動産会社の売主への業務報告	任意	義務 2週間に1回以上	義務 1週間に1回以上
自己発見取引（売主が自ら発見した相手との契約）	〇	〇	× 必ず媒介契約を結んだ不動産会社を介して契約する必要あり
契約有効期間	法律上の制限なし	3ヶ月以内	3ヶ月以内