中古マンション買ってすぐ売ったら損する?売却理由別に対処法と注意点を解説

中古マンションを購入してすぐ売ることになった場合、どのようなことに注意したらよいのでしょうか。

この記事では、中古マンションを買ってすぐ売却したら損する理由と、売却理由別に注意すべき点や対処法を解説します。

中古マンションをなるべく高く売る方法も紹介しますので、これからマンションの売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

目次

不動産を売却して損するか得するかは立地や条件によって異なる

マンションに限らず、不動産を売却して損するか得するかは、その不動産の立地や条件、またそのときの市場やタイミングによって異なります。したがって購入後すぐに売却しても、購入した価格で売れるとは限りません。

しかし経年により建物の資産価値は減少するため、マンションは築年数が浅いうちに売却した方が高く売れる可能性は高くなるでしょう。

また中古マンションの成約価格は上昇し続けている状況であるため、都心部などで好条件が揃えば売却益が発生することもあります。結局は、タイミングを逃さず売却することが、高値での売却につながるでしょう。

※公益財団法人東日本不動産流通機構、首都圏不動産流通市場の動向(2022年) http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2022.pdf

新築マンションだからといって高く売却できるとは限らない

新築マンションの価格は、建築資材や人件費、マンション用地の価格などの高騰により、上昇傾向が続いています。新築マンションの場合、購入後すぐ売却したら得するのでしょうか。

ちなみに、一度でも人が入居した新築マンションは新築と広告することはできず、中古マンションになります。新築マンションといえるのは、完成から1年以内で、かつ人が住んだことがないマンションです。※1

また新築マンションを購入する際、基本的に仲介手数料はかかりませんが、中古マンションは通常仲介手数料がかかります。つまりマンションを購入する側にとって、一度でも人が住んだマンションに、新築マンションと同等のメリットを感じることはありません。

希少価値があるマンションでなければ、新築購入後すぐ売却したとしても、購入時の価格より高く売却することは難しいでしょう。

中古マンションを売却したら損する理由とは?

中古マンションを買ってすぐ売却して「損した」と感じるとしたら、その原因はどこにあるのでしょうか。この章では、マンション売却で損したと感じる理由を3つ紹介します。

購入時の価格よりも安くなる可能性があるから

中古マンションを買ってすぐ売却しても、購入時の価格で売れるとは限りません。マンションの価格は値上がり傾向にありますが、すべてのマンションが値上がりしているわけではなく、タイミングによっては売却までに時間がかかることもあります。

数ヵ月しか住んでいないのにもかかわらず、もし購入価格から大幅に値下げしなければならないとしたら、損したと感じるでしょう。

中古マンションを売却するのに手数料や費用がかかるから

中古マンションが購入時の価格で売却できたとしても、売却するためには仲介手数料や引っ越し費用がかかります。

マンションを売るときは、売却するためにかかる手数料や費用を試算し、事前に資金計画を立てるようにしましょう。

買い替え先の不動産価格が上昇傾向にあるから

マンションを売却して利益が発生したとしても、買い替え先も値上がりしている可能性があります。不動産は売却時と購入時に諸費用がかかるため、売却益によっては持ち出しとなる金額の方が多いかもしれません。

またマンションを売却して利益が発生すると譲渡所得税がかかり、あらたに不動産を購入すると不動産取得税がかかります。不動産を売買することでかかる税金の計算も、忘れないようにしましょう。

中古マンションの売却理由別に注意点と対処法を解説

中古マンションを買ってすぐ売る方には、それぞれ何らかの売却理由があります。この章では、売却理由別に注意点や対処法を紹介します。

住宅ローンの返済が難しくて売却するとき

たとえば病気により会社を休職もしくは退職せざるを得なくなるなど、予期せず収入が無くなります。初めは貯金で支払うとしても、住宅ローンの返済が難しければ、残念ですが売却を検討しなければなりません。

オーバーローンに注意する

マンションを買うときに、購入金額に対して100%の住宅ローンを借り入れているケースや、諸費用ローンを組んでいるケースは注意が必要です。

住宅ローンを完済しなければ、マンションは売却できません。住宅ローンの残債額が売買価格を上回る状態をオーバーローンといいますが、売買代金で完済できない分は自己資金などを充当しなければなりません。

マンションの売却を検討する場合は、まず住宅ローンの残債額とマンションの相場価格を確認し、売却にかかる諸費用を含めて資金計画を立てましょう。

任意売却を検討する

住宅ローンの返済が難しく、また売却もできないときは、任意売却という方法があります。任意売却とは、競売を回避するために債権者(保証会社など)と残務の処理について話し合ったうえで、不動産を一般の市場で売却することをいいます。

競売による入札価格は市場価格よりも安くなるケースが多く、任意売却は債権者にもメリットがあります。かならずしも任意売却に応じてもらえるとは限りませんが、まずは早めに金融機関に相談してみましょう。

任意売却できても売却価格によっては残債が残りますが、住宅ローンを一括返済できなくても売却できるのがメリットです。また任意売却後の返済計画や、引っ越し費用の控除について相談できる場合もあります。

実際に住んだら気に入らなかった

中古マンションを購入したものの「住んでみたら気に入らなかった」ということもあるでしょう。住宅ローンを完済できれば基本的には売却できますが、マンションに不具合がある場合や、近隣住民とのトラブルが原因で売却するときは注意が必要です。

契約不適合責任に注意する

契約不適合責任とは、契約で定めた条件や数量と異なる状態で買主へ引き渡した場合に、売主が負う責任です。※2

たとえば設備に不具合がないものとして契約したのにもかかわらず、引渡し後に不具合がみつかった場合、売主は設備を修理して引渡す(追完請求)か代金を減額する(代金減額請求)など買主の請求に応じなければなりません。

また瑕疵の内容によっては、損害賠償請求や契約解除されるおそれもあります。不具合については契約前に買主に説明し、了承してもらったうえで契約するようにしましょう。

なお近隣住民とトラブルがある場合、内容によっては買主への説明が必要です。買主が安心して暮らせないと感じる場合は、心理的瑕疵とみなされ、契約不適合責任を請求されることがあります。

短期での売却は譲渡所得税が高くなる

マンションを売却して利益が発生するときは、譲渡所得税がかかります。またマンションを売却した年の1月1日において所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、所有期間が5年超(長期譲渡所得)の場合と比べて2倍近い税率になります。

マンションの売却益が発生する場合は、売るタイミングに注意しましょう。なお、それぞれの税率は以下の通りです。

所得税住民税復興特別所得税合計
長期譲渡所得15%5%0.315%(15%×2.1%)20.315%
短期譲渡所得30%9%0.63%(30%×2.1%)39.63%
※ 国税庁、長期譲渡所得の税額の計算
※ 国税庁、短期譲渡所得の税額の計算
※ 2037年までは復興特別所得税として、各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と合わせて申告し、納付することになります。

※復興特別所得税:2013年~2037年は、各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と合わせて申告して納付することになります。

離婚が理由で売却するとき

マンション購入後に離婚することが決まり、財産分与をするためにマンションを売却することがあります。双方がマンションの売却を希望していれば問題ありませんが、どちらかが住み続けることを希望した場合には、権利関係が複雑になることがあります。

住宅ローンの連帯保証人になっている場合は注意する

住宅ローンを夫名義で借入れて、妻が連帯保証人になっているケースの場合、こ住宅ローンを完済しない限り、妻は基本的には連帯保証人の立場のままです。

夫が住宅ローンを滞りなく返済を続ければ問題ありませんが、万が一返済しない場合は、妻が残りの債務を負うことになります。離婚後は関係性が希薄になる傾向があるため、売却しないときは注意が必要です。

売却して財産を清算する

離婚後は連帯保証人の立場を解消するためにもマンションは売却し、財産分与することをおすすめします。

財産分与とは、婚姻中に夫婦で築いた財産を離婚の際に分配することで、法律的に認められている権利です。財産の維持や形成にどれぐらい貢献したかによって配分することもありますが、1/2ずつ分配するのが一般的です。※3

転勤が理由で売却したいとき

マンションを購入した後、転勤により予期せずマンションに住めなくなることがあります。転勤の期間にもよりますが、マンションは売却した方がよいのでしょうか。

定期借家契約で貸す方法もある

もし転勤の期間が3年や5年など、期間が決まっている場合は、賃貸物件として貸し出すことも可能です。注意したいのが賃貸契約の形態です。

借地借家法では賃借人が保護されるため、貸主は正当な事由がなければ更新を拒絶することはできません。転勤の期間だけ貸し出すのであれば、定期借家契約にして、契約期間を限定しましょう。※4

空室リスクを考慮する

賃貸物件として貸し出すことを希望しても、なかなか入居者が決まらず、家賃を得られない期間もあるかもしれません。

また維持管理費や、退去時にリフォーム費用もかかります。住宅ローンの返済に無理がないか考慮したうえで賃貸するか決めるようにし、リスクを感じる場合は売却を検討しましょう。

中古マンションを売却するなら早めの売却がおすすめ

マンションは、経年により資産価値は減少します。なるべく高く売却したいと考えるのであれば、早めの売却をおすすめします。

マンションは経年により資産価値が減少するから

マンションの資産価値は、経年により減少します。東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2022年)」の中古マンションの築年帯別平均価格をみても、

築20年を超えたあたりから成約価格の下落傾向が顕著になっています。

売却を検討しているのであれば、比較的マンションに資産価値が残っているうちに売却することをおすすめします。

※ http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202302.pdf

マンションの価格が右肩上がりに上昇しているから

国土交通省が毎月公表している不動産価格指数をみると、マンションの価格は2013年頃から右肩上がりに上昇し続けていることがわかります。今後もこの上昇傾向は続くのでしょうか。

結論から言えば、上昇傾向がいつまで続くかはわかりません。もし今後金利が上昇した場合、消費者の購入意欲が下がる可能性があり、少なからずマンションの価格にも影響するでしょう。

確実なことはいえませんが、マンション価格が上昇傾向である今が、売りどきといえるかもしれません。

※ 国土交通省、不動産価格指数( 令和5年9月 ・ 令和5年第5四半期分) を公表 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001715748.pdf

中古マンションをできるだけ高く売る方法

中古マンションを高く売りたい場合、どのようなことに注意したらよいのでしょうか。この章では、マンション売却時に大切なポイントを3つ紹介します。

売却するタイミングに注意する

マンションを売却するときは、タイミングに注意しましょう。不動産は市場の影響を受けやすく、需要がないときに売り出しても、思うように売却できない可能性があります。一般的に不動産の繁忙期といわれる1~2月、もしくは9~10月に売り出せるように準備しましょう。

またマンション売却には、平均で3カ月程度かかっています。新居購入のために売り急ぐようなことがないように、ゆとりを持ってスケジュールを立てましょう。

複数社に査定依頼し、適正価格で売り出す

マンションの査定を依頼するときは、少なくとも2~3社以上に依頼しましょう。不動産会社によって強みや特徴があり、査定額も異なることがあります。

しかし査定額が高いことを理由に、依頼先を決めないようにしましょう。マンションの相場価格を把握できていないだけかもしれません。また、なかには媒介契約を締結するために、高い査定額を提示するケースもあります。査定額はあくまでも予想価格であり、売却を約束するものではないので、注意が必要です。

高い価格で売り出しても、売れなければ結局値下げすることになります。複数社の査定額の平均値を把握し、マンションは適正価格で売り出すようにしましょう。

マンションの売却が得意な不動産会社に依頼する

マンションを売却するときは、マンション売却が得意な不動産会社を選ぶことが重要です。不動産会社によってそれぞれ強みがあり、不動産会社と名前が付いていても、戸建て住宅の分譲をおもに手掛けている会社もあれば、賃貸物件を専門に扱っている会社もあります。

事前にホームページなどで不動産会社の特徴を確認し、マンション売却の実績が豊富な会社を選ぶようにしましょう。

もしマンションの売却が得意かどうか判断できない場合は、査定書の内容や査定額の根拠を比較し、担当者の言動も含めて、信頼できると思える不動産会社に依頼することをおすすめします。

まとめ

中古マンションは買ってすぐ売る場合でも、購入した金額で売却できるとは限りません。購入時の価格で売れたとしても、マンションを売却する際は諸費用がかかるため、手元に残る金額は想定よりも少なくなることがあります。

マンションの売却を検討する場合は、まずマンションの相場価格を把握し、売却にかかる諸費用も含めて資金計画を立てるようにしましょう。


※1:公益社団法人 全日本不動産協会、新築住宅の意味
※2:契約不適合責任とは?民法改正、他の用語との違いをわかりやすく解説
※3:財産分与
※4:借地借家法、法令検索

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マンションを高く早く売るためには、不動産会社や査定価格を比較し、 自分に合った不動産会社を選ぶことが重要です。

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