お金がないときに家を売るには？売却時の手数料・費用を抑える方法や高く売るコツを解説

まとまった資金を手に入れるために家を売るはずが、売却には手数料や費用がかかると知り、お金がないのにどうすればよいのか悩む方は少なくありません。

この記事では、家を売却して現金化する3つの方法と、なるべく支出を抑えるための5つの方法を解説します。

また、家を売却する際に注意すべきことや、実際にかかる費用も紹介するので、家の売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

お金がないときに家を売る方法は3つ

お金がないときに家を売る方法は、次の3つです。

• なるべく支出を抑えたいなら買取による売却
• なるべく高く売りたいなら仲介による売却
• 家に住み続けたいならリースバックを前提とした売却

それぞれにメリット・デメリットがあるため、自身に合う方法を選びましょう。

なるべく支出を抑えたいなら買取による売却

なるべく支出を抑えたい方には、買取による売却が向いています。買取とは、不動産会社に買取を依頼する方法です。

直接不動産会社と取引する場合は、仲介手数料はかからないことがほとんどです。

家の売却でかかる諸費用の中でも、仲介手数料は大きな割合を占めるため、手持ち資金をなるべく減らしたくない方には大きなメリットです。

また、早ければ1週間程度で売買契約を締結でき、現金化を急ぐ方にもおすすめです。

ただし、不動産会社にとって買取は再販を前提とした取引のため、売却価格は相場の7～8割程度と仲介に比べて安くなるため注意しましょう。

なるべく高く売りないなら仲介による売却

家をなるべく高く売りたい方には、仲介による売却がおすすめです。仲介とは、不動産会社と媒介契約を締結して買主を探してもらう方法です。

通常、広告活動から売買契約締結、引き渡しまでの仲介がおこなわれます。

仲介は個人が買主になることが多く、相場価格で売却できる可能性が高いことがメリットです。

しかし、仲介は売却までにかかる期間の目安が3～6カ月程度であり、現金化を急いでいる方には向きません。

ある程度仲介による売却活動をおこなっても買主が見つからない場合は、買取の検討も必要です。

また、仲介手数料がかかるため、資金計画を立てる際には諸費用も含めて計算する必要があります。

家に住み続けたいならリースバックを前提とした売却

まとまったお金が必要でも住み慣れた家から離れたくない方は、リースバックを選択する方法があります。

リースバックとは、売却後に家賃を支払いながら住むことを前提に、専門の不動産会社へ家を売却する方法です。

家の売却代金を手にできるうえ、そのまま家に住み続けることができることがメリットです。子どもの学区が変わる心配もなく、近隣住民に売却を知られることもありません。

しかし、所有権を放棄することになるため将来有効活用できなくなる点や、売却価格が相場価格よりも安くなるなどのデメリットがあります。

リバースモーゲージとは？

リースバックとよく比較される資金調達方法として、リバースモーゲージがあります。

リバースモーゲージは自宅を担保にして、金融機関からお金を借りる方法です。家の所有権は移転しないため、固定資産税などはかかります。

リバースモーゲージには、毎月定額を受け取る方法や契約後に全額受け取る方法などがあり、金融機関により多少条件も異なります。

ただし、リバースモーゲージの対象は60歳以上です。また、契約者が死亡した場合は家を売却し、借りたお金を一括返済しなければなりません。

存命中に融資枠を使い切ってしまうおそれがあるほか、家の担保評価によりリバースモーゲージが利用できないケースもあります。

契約者が亡くなった後は家を手放すことになるため、相続予定の子や孫には必ず説明しましょう。

家を売るためにかかるおもな費用・手数料

家を売るためにかかる主な費用・手数料は、次の6つです。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用
• 譲渡所得税
• 住宅ローン返済手数料
• 引っ越し費用

それぞれ詳しく解説します。

仲介手数料

仲介手数料とは、家の売却が成功した際に不動産会社に支払う手数料のことです。

宅地建物取引業法により、不動産会社が仲介手数料として受け取れる報酬の上限額は定められており、範囲内で不動産会社は自由に価格を設定できます。仲介手数料の上限は、次の速算式で計算できます。

空き家問題の解決のため、国土交通省は令和6年7月1日以降に締結する契約について、売買価格が800万円以下の取り引きにおいて、上限を30万円（税込33万円）までに定めました。

そのため、売却額が400万円や300万円などの場合でも税込33万円を上限に、不動産会社は仲介手数料を請求できます。

なお仲介手数料は、不動産会社が仲介した場合にかかる手数料です。買取をはじめ直接不動産会社へ売却する場合は、仲介手数料はかからないケースが多いです。

印紙税

印紙税とは、売買契約成立時に、売買契約書に貼付する収入印紙代のことです。印紙税法上課税文書である売買契約書には、印紙を貼って印紙税を払う必要があります。

万が一貼り忘れると、過怠税（本来納めるべき印紙税の2倍）が課せられる可能性があるため注意しましょう。

印紙税は、売買契約書に記載された契約金額に応じて定められていますが、2027年3月31日までに作成する契約書については租税特別措置法に基づく軽減措置があり、印紙税が軽減されます。

なお、保管用の売買契約書において、売主分を買主分の原本のコピーで代用する場合は、印紙税の負担は買主のみです。

登記費用

不動産売買における登記費用とは、売主から買主への所有権移転登記のための登録免許税です。

所有権移転登記の登録免許税は、一般的に買主が負担し、物件の引き渡し日に支払います。

• 所有権移転登記：不動産の売買価格の1,000分の20※
  ※2026年3月31日までの間に登記を受ける場合は1,000分の15

売主が負担する可能性のある登記費用は、住宅ローン完済時に支払う抵当権抹消登記や、住所変更の登記時に支払う住所変更登記の登録免許税です。

それぞれの登録免許税は、次のとおりです。

• 抵当権抹消：不動産1個につき1,000円
• 住所変更登記：不動産1個につき1,000円

なお、登記手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士への報酬が1.5万円程度別途必要です。

譲渡所得税

譲渡所得税は、家を売却して得た利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。不動産を売却した翌年の確定申告時に支払います。

譲渡所得は、所得税・住民税・復興特別所得税の3つで構成されます。

譲渡所得税の計算方法は、次のとおりです。

譲渡所得額＝収入金額－｛（取得費－減価償却費）＋譲渡費用｝－特別控除額

譲渡所得税＝譲渡所得額×税率

譲渡所得税は、不動産の所有期間により、次のとおり異なります。

譲渡所得税は、特定の条件を満たす場合、軽減措置や特別控除が適用できるケースがあるため、専門家への相談がおすすめです。

住宅ローン返済手数料

住宅ローンを金融機関へ返済する際には、返済手数料がかかります。

家の売却は、住宅ローンが残っているとできないため、残債を一括返済するケースが一般的です。

返済手数料は、金融機関や手続き方法により異なるため、自身が住宅ローンを組んだ金融機関のホームページや窓口で確認しましょう。

引っ越し費用

一般的に、引越しには引っ越し会社を利用するため、引越し費用がかかります。

引っ越し見積もり比較サイトによる費用相場は、次のとおりです。

	2人家族	3人家族	4人家族	5人家族
通常期平均相場（5月~1月）	79,000円	97,000円	120,000円	170,000円
繁忙期平均相場（2月~4月）	105,000円	130,000円	165,000円	215,000円

距離や荷物の量、時期によって金額が異なるため、複数社に見積依頼して比較してから依頼しましょう。

家の売却で費用・手数料を抑える5つの方法

家を売る際にかかる費用・手数料を抑える方法は、次の5つです。

• 不動産会社へ仲介手数料の値引き交渉をしてみる
• 仲介手数料がかからない買取を選択する
• 住み替えなら仮住まいの期間を短くする
• 家を売却するときにかかる税金を理解する

それぞれ詳しく解説します。

不動産会社へ仲介手数料の値引き交渉をしてみる

仲介手数料を安くするため、不動産会社への値引き交渉をすれば、費用を抑えられる可能性があります。

仲介手数料の上限額は法律によって定められていますが、下限については決まっていません。

ただし、仲介手数料を値切ることにより、不動産会社が積極的な売却活動をおこなわない恐れもあるため注意が必要です。

手元にお金を多く残したいのであれば、付加サービスが充実しており、売却実績が豊富な不動産会社に依頼し、高値での売却がおすすめです。

仲介手数料がかからない買取を選択する

仲介手数料の支出を抑えるため、買取を選択する方法もあります。買取は、早期に売却できることもメリットです。

ただし、売買価格は仲介よりも安くなる傾向のため、自身にどちらがメリットが大きいかを考えて選択する必要があります。

不動産会社によっては買取保証を実施していることもあるため、査定を依頼する際に相談しましょう。

住み替えなら仮住まいの期間を短くする

ライフスタイルや家族構成に合った家への住み替えを検討している場合は、なるべく仮住まいする期間を短くすれば、費用を節約できます。

自宅の売却と新居探しは同時に進めるようにし、できれば売却と購入は同じ不動産会社へ依頼しましょう。

スムーズに住み替えすることで、仮住まい期間を短縮できます。

家を売却するときにかかる税金を理解する

家の売却にかかる税金を理解すれば、特例の適用を受けて費用を節約できる可能性があります。

たとえば、家を売却した際に利益が発生する場合は譲渡所得税がかかりますが、居住用の財産であれば、最高3,000万円まで控除できる特例があります（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）。

しかし特例の利用には、一定の条件を満たす必要があります。また翌年に確定申告して特例を利用する旨を申告しなければなりません。

税金の知識を持つことで、特例を利用しそびれる恐れがなく、費用対策になります。

ハウスクリーニングやリフォームはしない

ハウスクリーニングやリフォームをせず、自身で清掃すれば費用をかけずに売却可能です。

家を売却する場合、基本的にハウスクリーニングやリフォームをする必要はありません。

費用をかけた分高く売れる保証はないため、自分できれいに清掃すれば費用を抑えられます。

家を売る際に注意するべき5つのこと

家を売却する際は、とくに次の5つに注意しましょう。

• 家の相場を把握してから売却を進める
• 諸費用を含めて資金計画を立てる
• 住宅ローンの残債と売却想定価格を確認する
• 資金援助を受ける場合は贈与税に気をつける
• 購入時より高く売れるときは確定申告をする

それぞれ詳しく解説します。

家の相場を把握してから売却を進める

家の売却をおこなう際は、相場価格を把握し、適正な価格で売り出すことが重要です。

相場より高い価格を設定するとスムーズに売却できず、低い価格だと本来得られるはずだった利益を得られません。

不動産会社ごとに査定価格は異なるため、1社のみに査定を依頼せず複数社に査定依頼しましょう。

複数社への査定依頼は、不動産ポータルサイトの一括査定の利用がおすすめです。

諸費用を含めて資金計画を立てる

資金計画を立てる際は、手数料や税金など諸費用を含めて計算しましょう。

家を売却するために必要な諸費用は、全てを含めるとある程度まとまった金額になるケースが一般的です。

資金計画の立て方を間違えれば、手元にお金がなくなり仲介手数料が払えない事態に陥ることもありますので、注意しましょう。

住宅ローンの残債と売却想定価格を確認する

売却活動を始める前に、住宅ローンの残債と売却想定価格を確認し、売買代金や自己資金で完済可能か確かめましょう。

住宅ローンは、所有権移転前に完済する必要があります。そのため、売却代金と自己資金で住宅ローンの残債を完済できることが大切です。

ただし、実際の売却価格は、想定価格より低くなる可能性もあるため、余裕を持って計算しましょう。

資金援助を受ける場合は贈与税に気をつける

両親から資金援助を受ける場合は、贈与税に注意しましょう。1月1日から12月31日までに、110万円までの贈与であれば贈与税はかからず申告も不要です。

また、相続時精算課税制度を利用すれば、受贈者は2,500万円までは贈与税がかかりません。年間110万円の基礎控除との併用も可能です。

ただし、贈与者が亡くなったときは、贈与額と相続財産の価額の合計額に対して相続税がかかることに注意が必要です。

なお、相続時精算課税制度を利用する際は、相続時精算課税選択届出書の提出が必要になるため、忘れず提出しましょう。

購入時より高く売れるときは確定申告をする

譲渡所得税がかかるときや、3,000万円控除の特例を利用するときは、確定申告が必要です。

確定申告は通常、毎年2月16日から3月15日の間におこないます。

申告書は国税庁のホームページの確定申告書等作成コーナーから作成できます。途中で保存できるため、なるべく早めにとりかかりましょう。

家を少しでも高く売却する3つのコツ

家を少しでも高く売却するコツは、次の3つです。

• 売却時期を考える
• 複数の業者に査定を依頼する
• ていねいに内覧対応する

それぞれ解説します。

売却時期を考える

少しでも高く売却するためには、需要が多い時期に売り出すことが大切です。

家の需要は一般的に、新年度を迎える直前の2～3月、会社の移動が多い9〜10月に需要が高まります。

仲介の場合、売却にかかる期間の目安は3〜6カ月といわれています。

たとえば2月の売却を目指すのであれば、前の年の12月には販売活動が開始できるよう不動産会社探しをスタートしましょう。

複数の業者に査定を依頼する

不動産会社を選ぶときは、複数業者に査定を依頼して比較しましょう。

不動産会社により査定額は異なるため、複数社を比較して相場を見極めれば、買主が見つかる範囲内での高値を設定しやすくなります。

また、不動産会社の実績や担当者の対応も比較できるため、販売力がありそうな会社を選べます。

丁寧に内覧対応する

内覧者への丁寧な対応も、家を少しでも高く売るためには欠かせません。

物件自体に興味を持っても、内覧時の案内の仕方が雑だったり、質問に対しての回答が曖昧だったりなどすると印象が悪くなり、購入されない恐れがあります。

また、生活環境についてリアルな情報を伝えれば、住んでからの生活がイメージできるため、購入の決断に至りやすい可能性があります。

お金がないときに家を売る際のよくある質問

最後に、お金がないときに家を売る際によくある質問をまとめました。

多くの方が抱える悩みばかりのため、ぜひ参考にしてください。

家の売却でやってはいけないことは？

家の売却でやってはいけないことは、次の2つです。

• 事前準備を怠る
• 焦って売却する

売却活動をおこなう際は、事前に市場相場やローン残債の確認をおこない、資金計画を立てるなどの事前準備をおこないましょう。

また、不動産売却にかかる期間は、仲介で3〜6カ月程度、買取で1カ月程度が目安です。

焦って売却しないよう、スケジュールは余裕を持って立てましょう。

家が売れないときの対処法は？

家が売れないときの対処法は、原因ごとに異なります。

主な原因と対処法は、次のとおりです。

原因	対処法
価格が高い	・近隣の物件の売却価格に合わせて価格変更する ・不動産会社に価格が適正か相談する
物件に大きな問題がある	・修繕できる場合は修繕する ・不動産会社に物件の売り出し方を相談する
不動産会社に問題がある	・媒介契約する不動産会社を変える

近隣の似た物件の売却価格は、国土交通省が運営する不動産情報ライブラリで簡単に調べられます。

家が売れない場合は、まず原因を追究し、適切な対策をおこないましょう。

ホームステージングとは？

ホームステージングとは、不動産物件を魅力的に見せる空間演出を指します。

家具や照明、小物などを使用して空間の魅力を高め、高値売却や早期売却をサポートするサービスです。

欧米では一般的なサービスで、日本では認知度が低めではあるものの、注目が集まっています。

まとめ

家を売却する際には、手数料や税金などの諸費用を事前に把握し、資金計画を立てることが大切です。

また、住宅ローンの残債と家の査定価格を比較し、ローンの完済が可能かも確認しましょう。

ただし、査定価格で売却できるとは限らないため、余裕のある資金計画を立てる必要があります。

ぜひ本記事を参考に、有益な売却をおこないましょう。