家を売るときに手数料などのお金がない場合はどうする？支出を抑える方法と注意点を紹介

まとまった資金を手に入れたいから家を売るのに、売却するために手数料や費用がかかると知り「お金がないから家を売るのに、どうしたらよいのか？」と悩んでいる方は少なくないでしょう。

この記事では、家を売却して現金化する3つの方法と、なるべく支出を抑えるための5つの方法を解説します。

また家を売却する際に注意すべきことや、実際にかかる費用も紹介するので、家の売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

お金がないときに家を売る方法は3つ

病気や退職など、お金が必要になる理由は人それぞれ異なりますが、まとまったお金を用意したいときに、財産である家の売却を検討する方は多いのではないでしょうか。

まず、家を売って現金化する方法を3つ紹介します。それぞれメリット・デメリットがあるので、どの方法が自分にとって向いているのか、ぜひ考えながら読み進めてみてください。

• なるべく支出を抑えたいなら買取による売却
• なるべく高く売りないなら仲介による売却
• 家に住み続けたいならリースバックを前提とした売却

なるべく支出を抑えたいなら買取による売却

なるべく支出を抑えたい方には、買取による売却が向いています。買取とは、不動産会社に買取を依頼する方法です。

直接不動産会社と取引する場合は、仲介手数料はかかりません。家の売却でかかる諸費用の中でも、仲介手数料は大きな割合を占めます。手持ち資金をなるべく減らしたくない人にとって、仲介手数料がかからないことは大きなメリットになるでしょう。

早ければ1週間ほどで売買契約を締結できることもあり、引渡しの時期も融通が利くことがあります。早く現金化したいと思っている方にも、買取による売却がおすすめです。

しかし買取による売却は、不動産会社が再販を前提にしていることがほとんどです。したがって相場価格の7～8割程度になることもあり、仲介に比べて売却価格が安くなる傾向があります。

なるべく高く売りないなら仲介による売却

家をなるべく高く売りたい方には、仲介による売却がおすすめです。仲介とは、不動産会社と媒介契約を締結して買主を探してもらう方法です。通常広告活動から売買契約締結、引き渡しまでを仲介してもらいます。

仲介は個人が買主になることが多く、相場価格で売却できる可能性が高いのがメリットです。売却価格を重視するのであれば、仲介による売却を検討しましょう。

しかし、仲介は売却までに時間がかかることもあり、現金化を急いでいる方には向きません。一般的に3カ月～6カ月、長ければ1年近くかかることもあります。ある程度期間を定めて仲介による売却活動をし、その後買取に切り替えることも想定しておきましょう。

また仲介手数料がかかるため、資金計画を立てる際には諸費用も含めて計算しておくようにします。

家に住み続けたいならリースバックを前提とした売却

まとまったお金が必要だけれど、住み慣れた家から離れたくない方には、リースバックという方法があります。

リースバックとは、売却後に家賃を払って住むことを前提に、専門の不動産会社へ家を売却する方法です。つまり家を引き渡した後は、不動産会社が貸主、家を売った人が借主になります。

家の売却代金を手にできるうえ、そのまま家に住み続けることができるのがメリットです。子どもの学区が変わる心配もなく、近隣住民に売却を知られることもありません。

しかし近隣相場よりも高い賃料が設定されることや、売却価格が相場価格よりも安くなることがあり、契約内容も含めてよく検討する必要があります。

ちなみに将来的に収入の目途が立っている方には、買戻し特約付きにできることもあります。不動産会社によって条件や契約内容が異なるため、よく比較検討したうえで決定するようにしましょう。

リバースモーゲージとは？

リースバックとよく比較される資金調達方法として、リバースモーゲージがあります。リバースモーゲージは自宅を担保にして、金融機関からお金を借りる方法です。家の所有権は移転しないため、固定資産税などはかかります。

リバースモーゲージには、毎月定額を受け取る方法や契約後に全額受け取る方法などがあり、金融機関によって多少条件も異なります。

しかし契約者が死亡したら家を売却し、借りたお金を一括して返済しなければなりません。存命中に融資枠を使い切ってしまうおそれや、そもそも家の担保評価によってはリバースモーゲージが利用できないこともあります。

契約者が亡くなった後は家を手放すことになるため、相続予定の子や孫には十分説明をしておく必要があるでしょう。

家を売るためにかかるおもな費用

家を売る際には手数料や税金がかかります。事前にどのような費用がどのくらいかかるのか、把握しておくことが重要といえます。

この章では、家の売却時にかかる可能性がある費用を6つ紹介します。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用
• 譲渡所得税
• 住宅ローン返済手数料
• 引っ越し費用

仲介手数料

不動産会社へ仲介による売却を依頼する場合、仲介手数料がかかります。宅地建物取引業法により、不動産会社が仲介手数料として受け取れる報酬の上限額は定められています。ちなみに売買価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」と計算します。

売買価格が200万円超～400万円以下と200万円以下の場合では計算式が異なりますが、以下の速算式で計算できます。

たとえば3,000万円で売買契約が成立した場合の仲介手数料の上限額は、以下の通り計算します。

3,000万円×3％＋6万円＋消費税＝105.6万円

なお仲介手数料は、不動産会社が仲介した場合にかかる手数料です。買取などのように直接不動産会社へ売却する場合は、仲介手数料はかかりません。

印紙税

印紙税法上課税文書である売買契約書には、印紙を貼って印紙税を払う必要があります。万が一貼り忘れると、過怠税（本来納めるべき印紙税の2倍）が課せられる可能性があるので注意しましょう。

印紙税は、売買契約書に記載された契約金額に応じて定められていますが、2027年3月31日までに作成する契約書については軽減措置があり、印紙税が軽減されます。

たとえば3,000万円で売買契約が成立した場合、1万円の印紙を貼って印紙税を納めます。（2027年3月31日まで）

登記費用

不動産を売買する場合、売主から買主へ所有権移転登記をしますが、一般的には買主の費用負担になります。つまり所有権移転登記だけであれば、通常売主側は登記費用がかかることはありません。

もし売主の立場で登記費用がかかるとすれば、抵当権抹消登記や住所変更登記です。住宅ローンは完済してから買主へ所有権を移転する必要があり、抵当権を抹消する必要があります。

登記費用の内訳は、登録免許税（不動産1個につき1,000円）と司法書士への報酬（1.5万円前後）です。

たとえば土地が1筆（地番が1つ）・建物が1棟の場合は、登録免許税は合計2,000円、報酬が1.5万円であれば、合計で17,000円になります。実際にかかる費用は、依頼する司法書士へ見積もりを依頼して確認しておきましょう。

住所変更登記は、登記簿に記載された住所と現住所が異なる場合に必要です。計算方法は基本的に抵当権抹消登記と同様になります。

譲渡所得税

家を売却して得た利益（所得）に対して、譲渡所得税がかかります。つまり利益が発生していない場合は、税金はかかりません。

譲渡所得額は以下の計算式で求めます。家の取得や譲渡にかかった費用は、経費として差し引くことができ、一定の条件を満たすことで自宅を売却する場合は最高で3,000万円を控除できます。

譲渡所得額＝収入金額－（取得費－減価償却費＋譲渡費用）－特別控除額

譲渡所得税＝譲渡所得額×税率

譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税率が異なります。売却した年の1月1日に5年を超える場合は20.315％、5年以下は39.63％です。また居住用財産で所有期間が10年を超える場合は、譲渡所得の6,000万円以下の部分は14.21％となります。

住宅ローン返済手数料

住宅ローンを金融機関へ返済する際に、返済手数料がかかります。金融機関や手続き方法によっても異なるため、喫茶委の金額はホームページや窓口で確認することをおすすめします。

参考として、三井住友銀行の住宅ローン繰り上げ返済手数料を紹介します。

引っ越し費用

引っ越し会社を利用する場合、費用がかかります。距離や荷物の量、時期によって金額が異なるため、複数社に見積依頼して比較してから依頼しましょう。

引っ越し見積もり比較サイトによれば、人数別の一般的な費用相場は以下の通りです。繁忙期とそれ以外では大きく金額が異なることが分かります。

家の売却で支出を抑える5つの方法

家を売る際にかかる支出は、なるべく安く抑えたいものです。この章では、諸費用や税金を安く抑える5つの方法を紹介します。

不動産会社へ仲介手数料の値引き交渉をしてみる

仲介手数料の上限額は法律によって定められていますが、下限については決まっていません。不動産会社に仲介手数料の値引きについて、相談することは可能です。

不動産は高額なため仲介手数料を値切るよりも、なるべく高く売る努力をした方が手元に残るお金が多くなる可能性もあります。仲介手数料を安く抑えることだけでなく、付加サービス充実していて、売却実績が豊富な不動産会社に依頼することも検討しましょう。

仲介手数料がかからない買取を選択する

売買価格は、仲介よりも買取の方が安くなる傾向があります。しかし仲介手数料がかからないことや早期に売却できることを考慮すれば、買取の方が得なケースもあります。

不動産会社によっては買取保証を行っていることもあるため、査定を依頼する際は、買取についても相談しておきましょう。

住み替えなら仮住まいの期間を短くする

ライフスタイルや家族構成に合った家への住み替えを検討している場合は、なるべく仮住まいする期間を短くするようにしましょう。

自宅の売却と新居探しは同時に進めるようにし、できれば売却と購入は同じ不動産会社へ依頼します。スムーズに住み替えすることによって、仮住まいにかかる費用を抑えることができます。

家を売却するときにかかる税金を理解する

家を売却した際に利益が発生する場合は譲渡所得税がかかりますが、居住用の財産であれば、最高3,000万円まで控除できる特例があります（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）。

しかし一定の条件を満たす必要があり、たとえば売買契約を締結する前に家を解体して駐車場として貸し出してしまうと、この特例は適用になりません。また翌年に確定申告して特例を利用する旨を申告する必要があります。自動的に適用になる訳ではないため、くれぐれも注意しましょう。

ハウスクリーニングやリフォームはしない

家を売却する場合、基本的にハウスクリーニングやリフォームをする必要はありません。費用をかけたからといってその分高く売れる保証はないため、清掃は自分でするようにし、なるべく費用をかけずに売却するようにしましょう。

家を売る際に注意するべき5つのこと

最後に、家の売却で特に注意したい5つのことを紹介します。

家の相場を把握してから売却を進める

まず、家の相場価格を把握することが重要です。不動産会社によって、査定価格が異なることがあります。1社の査定だけで家の価値を判断せず、かならず複数社に査定依頼するようにしましょう。

諸費用を含めて資金計画を立てる

家を売却するのに、百万円単位の諸費用や税金がかかります。「手元にお金がなくて仲介手数料が払えなかった」ということがないように、諸費用がどの程度かかるのか事前に計算しておきましょう。

住宅ローンの残債と売却想定価格を確認する

住宅ローンは、買主に所有権移転する前に完済しなければなりません。売買代金で返済できない場合は自己資金を充当するか、買い替えローンを利用する必要があります。

自己資金がいくら用意できるのか確認し、買い替えローンを検討する場合は、早めに金融機関に相談しておきましょう。買い替えローンは年収に対する返済比率が高くなるため、借入れのハードルは高くなります。

資金援助を受ける場合は贈与税に気をつける

両親から資金援助を受ける場合は、贈与税に注意します。1月1日から12月31日までに、110万円までの贈与であれば贈与税はかかりません。ちなみに申告も不要です。

ちなみに相続時精算課税制度を利用すれば、受贈者は2,500万円までは贈与税がかかりません。しかし贈与者が亡くなったときに、贈与額と相続財産の価額の合計額に対して相続税がかかります。

なお2024年1月から、年間110万円の基礎控除と併用できるようになりました。なお相続時精算課税選択届出書の提出が必要になるので、忘れないように注意しましょう。

購入時より高く売れるときは確定申告をする

譲渡所得税がかかるときや、3,000万円控除の特例を利用するときは、確定申告が必要です。国税庁のホームページの確定申告書等作成コーナーから作成できます。途中で保存することもできるため、なるべく早めに始めることをおすすめします。

まとめ

家を売却する際には手数料や税金がかかるため、事前に諸費用がどのくらいかかるのか把握しておくことをおすすめします。そして住宅ローンの残高と家の査定価格を比較し、ローンを完済できる価格で売却できるのか確認します。

しかし、かならずしも査定価格で売却できるとは限りません。ある程度は余裕を持って、資金計画を立てましょう。