不動産売却は扱う金額が大きく、また法律がからむ取引になります。些細なことだとしても、のちに大きなトラブルに発展することがあるため、慎重に進めなければなりません。
不動産を売却する上で問題になりそうなことを事前に把握し、不動産取引のルールや法律を理解しておくことで、トラブルを最小限にとどめることができます。
この記事では、不動産売却で起こりやすいトラブル例と対処法を解説します。困ったときの相談窓口も紹介しますので、ぜひお役立てください。
不動産売却の契約トラブル
不動産を売却するときに注意したい、契約トラブルは次のとおりです。
- 囲い込み
- 契約不適合責任
- 住宅ローン特約による解除
一つずつ詳しく解説します。
囲い込み
囲い込みとは売主から物件売却を依頼された不動産会社が、自社で買主を探す目的で、ほかの業者に情報を開示しない、客付け拒否をするなどの行為です。
自社内で売買をすれば、売主と買主両方から仲介手数料を得られるため、自社の利益を上げられますが、売主にとってよいことはありません。
通常であれば専任媒介契約、専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、業者向けの物件情報データベース「レインズ」に物件を登録する義務があります。
しかし囲い込みをする悪徳業者は、他社に物件を売却しないよう、次のような行為をおこないます。
- レインズに登録しない
- レインズに登録後すぐに削除
- 問い合わせがきても嘘をつく
結果的に売却するまでに時間がかかる、値下げをせざるを得ないなど、売主に不利益が生じるため注意する必要があります。
囲い込みを回避したい場合、レインズに物件を登録した際に発行される、登録証明書をもらうようにしてください。
登録証明書があれば、登録されている証拠になるうえに、自身の物件の取引状況を確認できるようになります。
住宅ローン特約による解除
買主が住宅ローンを借り入れて購入する場合は、通常住宅ローン特約をつけることになります。
買主が売買契約後に住宅ローンの本申込みをして審査が通らなかったときには、契約を解除できるという特約です。
買主は手付金を放棄する必要もなく、違約金も発生しません。つまり契約を白紙にできる特約です。
したがって売主は予定していた決済日までに、売買代金である現金を手にすることはできません。
たとえば家の売却代金を新居の購入費用に充てる予定の場合は、万が一に備え買主のローン特約期日以後に契約するようにしましょう。
不動産売却の金銭トラブル
不動産を売却するときによく起こる、金銭トラブルは次のとおりです。
- 法外な仲介手数料の請求
- 仲介手数料以外の手数料請求
- 相場より安い買取価格を提示される
不動産取引の金銭トラブルは、金額が大きくなるケースも多いため。事例をチェックしておきましょう。
法外な仲介手数料の請求
不動産を売却するときの金銭トラブルの代表例に、法外な仲介手数料の請求があります。
仲介手数料の上限は法律で決められています。そして、400万円を超える物件の計算方法は、次の計算式で求められる範囲内でなければいけません。
不動産売買価格 | 仲介手数料の上限額 |
400万円超 | 物件価格×3%+6万円+消費税 |
200万円超400万円以下 | 物件価格×4%+2万円+消費税 |
200万円以下 | 物件価格×5%+消費税 |
たとえば2,000万円で物件が売れた場合、上記の式で計算すると仲介手数料の上限は726,000円(税込)で、業者からの請求が上限より高ければ違法です。
悪質な不動産会社の場合、仲介手数料の上限を超えた金額を請求してくるケースもあるため、自身で計算して法外な金額ではないかを確認してください。
仲介手数料以外の手数料請求
仲介手数料は売買契約が成立したことに対する成功報酬で、売却までにかかる広告費や交通費なども含まれる費用です。
不動産会社によっては広告宣伝費などと説明し、仲介手数料以外の手数料を請求する事例もあるようです。(ただし売主が特別に依頼した広告については、その費用を請求される可能性はあります。)
もし仲介手数料以外に費用を請求された場合は、国民生活センターや不動産会社の本社が所在する地域の行政機関に相談してください。
相場より安い買取価格を提示される
早めに自宅を売りたい、なかなか買い手が見つからないなどの場合、物件を直接不動産会社に売却するケースもあります。
不動産会社に売却を検討している旨を伝えると、買取価格が提示されますが、相場より安い可能性があるため注意が必要です。
一般的に不動産会社の買取価格は、仲介で売却したときの7~8割程度とされますが、提示された金額で売却すると損をするかもしれません。
自身で物件の相場を把握して、相場からかけ離れた買取価格を提示されたときは、売却しないようにしましょう。
また複数の不動産会社に買取価格を提示してもらい、比較する方法も有効です。
不動産売却の物件トラブル
不動産売却での物件に関するトラブルは、次のとおりです。
- 土地の境界
- 瑕疵
- 埋没物
引き渡し後に問題が発生しないよう、トラブル事例をよく確認してください。
土地の境界
土地の境界のトラブルが起こり得るのは土地や戸建ての場合で、マンションでは問題にはなりません。
不動産を売却する際、売主は買主に土地の境界や範囲を明確に知らせる、境界明示義務があります。
境界があいまいな場合は、土地家屋調査士による測量をおこない、境界を明確にしておきましょう。
なかには隣地の方が承諾せず、売却前に境界を確定できないケースも考えられるため要注意です。
隣地の方との関係が悪い場合、買主への印象が悪くなり契約が見送られる可能性も考えられます。
土地の境界で悩んでいる方は、土地家屋調査士や法務局、弁護士などへの相談がおすすめです。
瑕疵
瑕疵は不動産の売却でよくトラブルになる原因です。不動産の瑕疵は大きく次の4種類に分類されます。
瑕疵の種類 | 一例 |
物理的瑕疵 | シロアリ被害がある雨漏りが発生している |
心理的瑕疵 | 過去に孤独死があった近くに反社会力勢力の事務所がある |
環境的瑕疵 | 近くに墓地がある電車による騒音や振動がある |
法的瑕疵 | 建蔽率や容積率の違反隣地との境界線が不明確 |
不動産を売却する際、売主は買主に対して契約不適合責任を負います。
そのため把握していなかった瑕疵でも売主が責任を問われ、買主は売主に対して契約の解除や損賠賠償請求が可能です。
瑕疵によるトラブルを回避したい方は、「築年数が古い物件はホームインスペクションを検討する」の章を参考にしてください。
埋没物
埋没物とは土地のなかに埋められているものを指し、井戸や廃棄物などがあります。
不動産を売却したあと、買主が新しい家を建てようとした際、埋没物が発見される場合があります。
撤去するのに重機が必要なほど、埋没物が大きかった場合は、費用や手間がかかるためトラブルになりかねません。
トラブルを避けたい方は、事前に埋没物の調査をしておきましょう。
調査をしても埋没物の有無が明確ではない場合は、契約書に明記して契約不適合責任の免責特約を付けるのをおすすめします。
不動産売却の物件トラブルのリスクを抑えるコツ
不動産売却でのトラブルはやり取りを書面化する、不安点は必ず確認するなどの対策をおこなえばリスクを抑えられます。
物件の売却を成功させるために、ぜひ実践してみてください。
把握している情報はすべて伝える
不動産売却でのトラブルを避けるために、物件に関して把握している情報は、仲介会社や買主にすべて伝えるのをおすすめします。
売却する物件に関する情報をすべて伝えておけば、瑕疵が原因によるトラブルのリスクを抑えられます。
「早く物件を売りたい」「できる限り高く売却したい」との理由で、故意に瑕疵の情報を伝えないと、あとでトラブルになりやすくなるため要注意です。
売却後に瑕疵が発覚した場合、契約不適合責任を問われ、契約を解除されるおそれもあります。
物件の売主として責任を持ち、自身が不利になる情報でも不動産会社や買主にはすべて伝えましょう。
やり取りは書面化する
不動産の取引は大きな金額が動くため、細かいやり取りでも必ず書面化するようにしてください。
口頭のみのやり取りだと記憶があいまいになり、あとで「言った」「言わない」でトラブルに発展する可能性があります。
たとえば境界に関する隣地の方とのトラブルは、あとで「そのようなことは言っていない」と水掛け論になりやすい傾向があります。
また契約以外の約束事も書面化していないと、「言った」「言わない」でトラブルになる可能性があるため注意が必要です。
重要なやり取りはもちろん、約束事や細かいやり取りは書面化して、不動産の売却でのトラブルを回避しましょう。
不安点や疑問点は必ず確認する
不動産を売却する際、不安な点や疑問を抱く点があれば、必ず不動産会社に確認してから取引をおこなうようにしてください。
多額の取引になる不動産売却は、わからないまま進めると後悔する可能性があります。
とくに契約書を交わすときには、書かれている内容を何度も確認して、少しでも不明な点があれば不動産会社の担当者に質問しましょう。
質問した際、真摯に答えてくれるのであれば問題ありませんが、納得できる回答を得られない場合は、悪徳な不動産会社の可能性があります。
自身の物件を売却する際は、不明点や疑問点などをすべて解消するようにして、納得したうえで取引をすればトラブルを回避しやすくなります。
売却時のトラブルを避けるためには不動産会社の選定も重要
実績やスキルがある不動産会社に物件の売却を依頼できれば、トラブルが起きる可能性を大きく下げられます。
1社のみではなく複数社に査定を依頼して、比較したうえで最適な不動産会社を選ぶようにしてください。
不動産会社の実績や特徴を確認する
不動産会社にはさまざまなタイプの業者があり、業務内容によって得意な分野が異なります。
そのため、自身が売ろうとしている物件の売却が得意な不動産業者を選定できれば、トラブルを避けやすくなるでしょう。
得意分野を把握することに加え、不動産会社の売却実績を確認することも大切です。
売却実績が豊富な不動産会社であれば、さまざまなノウハウが蓄積されているため、安心して物件の売却を依頼できます。
不動産会社の得意分野や実績は、業者の公式サイトで確認するか、担当者に聞いてみるとよいでしょう。
不動産会社だけでなく担当者の経験やスキルも確認する
不動産会社を選ぶときは、担当者の経験やスキルも重要なポイントの一つです。
不動産の売却は高額の取引になりやすいため、経験やスキルが豊富な担当者であれば、安心して売却できます。
担当者のスキルや経験は、質問に対してわかりやすく対応できるか、適切なアドバイスをくれるかなどで判断しましょう。
また担当者の経験やスキルに加えて、自身との相性がよいのかも大切です。
不動産の売却は長期間かかるケースもあり、担当者とのやり取りも多いため、相性がよければ相談しやすくなり、トラブルも回避しやすくなります。
複数社に査定依頼する
不動産会社を選ぶ際は必ず複数社に査定を依頼し、業者を比較しましょう。
複数社に査定依頼をすれば、不動産会社や担当の対応などを比較でき、最適な依頼先を選びやすくなります。
不動産会社を選ぶときは、悪徳業者に捕まらないよう注意しましょう。
悪徳業者と優良な不動産会社を見分ける主な方法は、次のとおりです。
- 評価や口コミを確認
- 国土交通省ネガティブ情報等検索サイトで検索
- 実績や営業年数を確認
複数社を比較して優良な不動産会社を選べれば、物件の売却でのトラブルが起こるリスクを抑えられるでしょう。
不動産取引の知識を身につければ売却時のトラブルを回避できる
不動産会社選びも大切ですが、担当者に任せたままにするのはおすすめできません。
売却時のトラブルを回避するためには、自身でも不動産取引の知識を身につける必要があります。
最低限把握しておきたい不動産用語やルールを解説します。
契約不適合責任とは?
売主は契約で定めた状態や品質で、買主に物件を引き渡さなければなりません。
契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約と異なる場合、売主が買主に対して負うべき責任のことです。
以前は瑕疵担保責任と呼ばれていましたが、現在では契約不適合責任に変わり、次の5つの請求ができます。
追完請求 | 契約で定めた状態になるように請求すること |
代金減額請求 | 売買代金の減額を請求すること |
催告解除 | 催告したうえで契約解除を請求すること |
無催告解除 | 契約に違反した場合、催告せずに解除を請求すること |
損害賠償請求 | 契約違反や過失などによる損害の賠償を請求すること |
以前より売主の責任が重くなったため、不動産売却時には注意が必要です。
築年数が古い物件はホームインスペクションを検討する
物件引き渡し後に自身が把握していない瑕疵によって、契約不適合責任を負いたくない場合はホームインスペクションがおすすめです。
ホームインスペクションとは住宅診断とも呼ばれ、物件の劣化状況や施工不具合の有無を調査するサービスです。
とくに築年数が古く、引き渡し後に瑕疵が発見される可能性が高い場合、ホームインスペクションをしておけば、トラブルになる可能性を下げられます。
結果的に費用を抑えられるケースもあるため、不安な方はホームインスペクションを検討してください。
手付解除と住宅ローン特約による解除の違いとは?
不動産を売却しようとする際は、手付解除と住宅ローン特約による解除の2種類があります。
手付解除とは売買契約の成立を前提にして、売主に支払った手付金を放棄すれば、買主が契約を解除できる手続きです。
一方住宅ローン特約による解除は、事前に決めた期日までに住宅ローンを組めなかったときに、契約を解除できるうえに手付金は返還されます。
2種類の解除の最も大きな違いは手付金の返還の有無で、手付解除をする場合はペナルティを支払わなければなりません。
また手付解除は、買主から受け取った手付金の2倍の額を支払えば、売主が解除できる点も違いです。
3つの媒介契約とは?
不動産会社へ売却を依頼する場合は、媒介契約を締結することになります。1社に依頼するときは、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約になり、複数社に依頼するときは一般媒介契約です。通常3ヶ月間の期間を定めて契約します。
たとえば途中での解約は可能ですが、契約期間中に売主の都合で解約する場合、それまでにかかった広告宣伝費や交通費を請求される可能性があります。
また専任媒介契約を締結しているのにもかかわらず、他者へ依頼して成約に至った場合は契約違反になり、違約金を請求されることになります。それぞれ条件や特徴が異なりますので、よく理解したうえで選ぶようにしましょう。
一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
複数社との契約 | 〇 | × | × |
指定流通機構(レインズ)への登録 | 任意 | 義務(7営業日以内) | 義務(5営業日以内) |
不動産会社の売主への業務報告 | 任意 | 義務2週間に1回以上 | 義務1週間に1回以上 |
自己発見取引(売主が自ら発見した相手との契約) | 〇 | 〇 | × 必ず媒介契約を結んだ不動産会社を介して契約する必要あり |
契約有効期間 | 法律上の制限なし | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
※ 媒介契約とは?
売買契約書を締結する際の注意点
不動産の売買契約書は、物件の売買をおこなう際に必要な書類で、さまざまな情報が記載されています。
売主と買主が、契約内容に相違がないかを確かめるうえでも大切な書類になるため、よく確認するようにしてください。
売買契約書で不明な点があれば事前に確認する
売買契約書には見慣れない言葉や、文章が書かれているかも知れませんが、わからないまま進めないようにしてください。
不明点があれば必ず契約書に署名する前に確認し、納得したうえで契約するのをおすすめします。
また契約書に売主、買主に不利になる記載内容があれば、トラブルに発展する可能性があります。
面倒でも売買契約書はよく確認して、不明点や疑問を抱く点があれば、不動産会社の担当者に確認しましょう。
売買契約書だけでなく約款もよく読む
売買契約書には物件の土地面積や売買代金など、基本的な内容以外に約款(不動産売買契約条項)が記載されたページがあります。
境界の明示や手付解除など、さまざまな項目の決まりが記載されているため、必ず確認するようにしてください。
たとえば、契約不適合責任に関する細かい内容も記載されており、売主として内容を把握しておいたほうが万が一に備えられるでしょう。
不動産の売却は多額のお金が動くため、約款もすべて確認しておけば、トラブルの可能性を下げられます。
特約事項として記載された内容を確認する
売買契約書では、約款で定められていない内容に関して、特記事項の欄に特約を記載するケースがあります。
特記事項は通常の条項以外の特別な約束のため、記載されていたら必ず内容をチェックしてください。
特約には地質調査や解体、瑕疵担保責任免責などが書かれており、どちらが金銭を負担するかが記載されていることもあります。
特記事項は、売主と買主の取引条件が明記されている大切な箇所のため、不明点があれば不動産会社の担当社に確認しましょう。
不動産の売却でトラブルが起きたときの相談先
不動産売却でトラブルが起きたら、まずは不動産会社の担当者に相談します。しかし担当者へ相談しても、内容によっては解決できないこともあるでしょう。この章では、不動産取引でトラブルが起きたときに、相談できる窓口を紹介します。
不動産会社の本社や相談窓口
担当者が対応しない、またはトラブルの原因が担当者にある場合は、不動産会社の相談窓口や本社に問い合わせてください。
各社問い合わせに関しては慎重かつ丁寧に取り扱われ、比較的短期間でトラブルが解決する可能性があります。
またトラブルの内容によっては、担当者の変更をお願いできるケースもあるため、相談するのも選択肢の一つです。
担当者に言いづらいトラブルが起きたときは、不動産会社の相談窓口や本社に連絡し、解決しない場合は次章から解説する窓口を利用しましょう。
国民生活センターや消費生活相談の窓口
不動産取引に関するトラブルは、国民生活センターや消費生活相談の窓口で相談できます。
それぞれの連絡先は以下の通りです。
相談窓口 | 電話番号 | |
消費者ホットライン | 188 | 管轄する地域の消費生活センターや地域の相談窓口の紹介してもらうことができる |
消費生活センター | 地域による(188番経由で相談可能) | 居住地の消費生活センターに相談する |
国民生活センター平日バックアップ相談 | 03-3446-1623 | 都道府県など地域を管轄する消費生活センターがつながらない場合の窓口 |
国民生活センター休日相談 | 188番経由で相談可能 | 土日祝日の10時から16時まで相談可能 |
不動産会社を管轄する自治体など行政機関
不動産会社とトラブルになった場合は、その不動産会社を管轄する行政機関へ相談します。
不動産会社の免許(国土交通大臣免許もしくは都道府県知事免許)によって、担当行政庁が異なります。それぞれ一覧表から管轄エリアの窓口を確認してください。
なお、どちらの免許か分からない場合は、以下より検索できます。
免許 | 宅地建物取引業免許に関する相談窓口一覧 |
国土交通大臣免許 | 地方整備局等担当課名一覧 |
都道府県知事免許 | 都道府県宅地建物取引業免許事務担当課名一覧 |
弁護士や土地家屋調査士などの専門家
トラブルによっては、専門家への相談を検討します。
たとえば土地の境界や面積に関するトラブルは、土地家屋調査士(もしくは測量会社)に相談します。境界の位置が分からないときや、隣地所有者と境界の位置について双方の見解が異なる場合は、境界確定測量を依頼しましょう。
境界の位置は買主に明示する義務があるため、土地や戸建ての売却を検討するときは、早めに相談しておくようにします。
その他法律的な相談や、トラブルの解決が難しいと感じる場合は、弁護士に相談します。弁護士によって得意とする分野が異なるため、相談する内容に応じて依頼する弁護士を選定しましょう。
売買契約を解除する方法
売買契約を解除したい場合は、まず売買契約書に記載されている契約解除に関する項目や条項を確認し、なるべく早く不動産会社に相談するようにしましょう。
最後に契約を解除する方法を紹介します。
契約違反による解除
不動産の売買契約が成立したあと、相手側に契約違反があるときには解除できます。
売主側が契約違反による解除をおこなう一例は、買主が代金の支払いに応じないケースです。
買主が代金を支払わない場合、まずは催告をおこないますが、入金が確認できないときは契約を解除できます。
買主に対して違約金も請求できる一方で、契約を継続させたうえで損害賠償請求も可能なため、どのようにするのかはよく検討してください。
手付解除
売買契約を解除する方法に、手付解除があります。
買主は支払った手付金を放棄し、売主は受け取った手付金の2倍の額を返却すると手付解除が成立します。
手付解除のほかの条件は、次のとおりです。
- 手付が解約手付
- 相手が履行に着手する前
- 双方が合意して決めた解除期日内
上記の条件を満たしていれば、理由を問わずに契約を解除できます。
手付解除の期日は売買契約書に記載されているため、事前に確認しておきましょう。
合意による解除
売買契約は、売主と買主の合意があれば解除可能です。
双方の話し合いによって契約の前の状態に戻す方法で、違約解除条項は適用されないうえに、解除のやり方は自由に決められます。
手付金の扱いや違約金の支払いの有無など、解除の条件も話し合いで決定できるため、スムーズに進めば平和的な解決が期待できます。
合意契約の話し合いで決めた条件は書面化しておき、あとでトラブルにならないようにしてください。
まとめ
本記事では不動産売却時によくあるトラブルや対処法、不動産会社の選び方などを解説しました。
不動産の売却にはさまざまなトラブルが起こりやすく、やり取りはすべて書面化する、自身でも知識を身につけるなどの対策がおすすめです。
また不動産会社を選定する際、実績豊富な業者を選ぶ、複数社に査定を依頼するなどをすれば、トラブルに巻き込まれるリスクを抑えられます。
不動産を売ろうと考えている方は、本記事の内容を参考に最適な業者を選び、自身の物件の売却を成功させましょう。
※1:契約不適合責任とは? 損害賠償請求はできる? 買い主の権利を解説
※2:境界明示に関する媒介業者の責任範囲
※3:契約不適合責任とは?民法改正、他の用語との違いをわかりやすく解説