不動産を売却する場合、かならず不動産会社に査定依頼することになります。査定自体は通常無料で依頼できます。
しかし効率よくスムーズに査定を依頼したいのなら、事前準備は欠かせません。この記事では査定依頼する前にしておきたい事前準備と、注意点を解説します。
査定に影響する7つのポイントも紹介しますので、不動産査定を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
不動産査定依頼する前にすべきことは？
不動産査定をスムーズに進めるためには、事前準備が重要です。まず、事前に準備しておきたい5つのことを紹介します。
もちろん事前準備をしなくても査定依頼はできますが、不動産売却を検討しているのであれば、ある程度準備をしてから査定に臨むことをおすすめします。
必要書類の有無を確認する
不動産査定を依頼するときには、不動産会社へ査定依頼する物件の情報を提供する必要があります。例えば土地や建物の面積、築年数などの情報です。
登記済権利証や、購入したときの売買契約書・重要事項説明書があれば、スムーズに情報を伝えることができます。事前に購入したときの書類やファイルを確認しておきましょう。
一般的に訪問査定時に必要になる主な書類は以下の通りです。
- 登記済権利証もしくは登記識別情報
- 購入時の売買契約書・重要事項説明書
- 土地の測量図・境界確認書類
- 住宅ローン返済表
- リフォームの契約書（リフォームをした場合）
競合物件の相場を把握しておく
不動産会社へ依頼する前に、自分でもある程度相場を把握しておきましょう。査定を依頼すれば査定額がわかるのだから、必要ないと思う人もいるかもしれません。
しかし不動産会社の査定額が適正かどうかわかりません。複数の不動産会社へ依頼すると、査定額が異なることもあるぐらいです。
ある程度相場がわかっていれば、不動産会社から査定書を受け取ったときに、ある程度適正な価格なのかを判断できます。
不動産ポータルサイトで競合しそうな物件を探してみるだけでも、相場を把握することは可能ですが、近隣の成約事例を詳しく知りたい方は、宅地や土地建物、マンションの成約事例を、時期や地域を指定して調べることができる「土地総合情報システム」やマンションと戸建ての成約価格を地域や条件を指定して検索することができる「レインズ」のサイトで検索することをおすすめします。
住宅ローンの残高と自己資金を確認する
自宅売却と新居の購入を検討している場合は、自宅を売却することによって、自己資金がどのくらい手元に残るのか把握しなければなりません。
そのためには査定額を知ることも大切ですが、住宅ローンの残高も重要です。自宅の売却価格よりも住宅ローンの残高が少なければ問題ありませんが、残高が上回る場合は自己資金を充当しなければなりません。
買い替えローンを利用する方法もありますが、審査が厳しいため借入できるとは限りません。
査定は依頼したものの、資金計画に無理があることがないように、事前に住宅ローンの残高と住み替えに使える自己資金を確認しておきましょう。
住宅ローン残高は、返済予定表や郵送で送られてくる残高証明書で確認できるほか、窓口でも確認できます。またネット銀行を利用している人は、オンライン上でもチェックすることが可能です。
リフォームや修理履歴を確認しておく
簡易的な査定であれば、基本的にリフォームや修理履歴の情報を求められることはありません。しかしより正確な査定を依頼する場合は、情報として伝えましょう。
大幅にリフォームしているときは、売り出すときにセールスポイントになることもあります。ただしリフォームの時期がわからないと、正しくアピールすることができません。事前にリフォームの契約書や領収書が保管してあるか確認しておきましょう。
また不動産を売却して譲渡益が発生したときは、譲渡所得税が発生しますが、その税額を算出する際に課税譲渡所得から一定の経費を差し引くことができます。※1
リフォーム費用は取得費として差し引くことができるため、根拠となる契約書や領収書は大切に保管しておきましょう。※2
境界が明示できるか確認する
土地や戸建て住宅を売却する場合、売主は買主に境界を明示する義務があります。境界標や境界石がきちんとあるのか、また測量図があるのか事前に確認しておきましょう。
土地の面積がわかれば、不動産会社への査定依頼は可能です。しかし売却するのであれば、先々境界を明示する必要があります。
境界については、隣地所有者とトラブルに発展する可能性があるため、なるべく早い段階で確認し、境界標や測量図がない場合は確定測量を行うことをおすすめします。
確定測量は土地家屋調査士に依頼して、隣地所有者立会いのもと測量し、境界を確定する測量です。
不動産査定方法は2種類
査定には種類があります。不動産会社が不動産を見ることなく、一定の情報だけで簡易的に査定する机上査定と、実際に訪問して調査する訪問査定です。
それぞれメリットとデメリットがありますので、希望や状況に応じて選択しましょう。それぞれについて詳しく紹介します。
机上査定
不動産を実際に見ることなく、土地の大きさや建物の築年数などの限られた情報をもとに、近隣の成約事例や市場を考慮して査定する方法です。その手軽さから簡易査定ともいわれます。
依頼するのも簡単で、手軽にできるのがメリットです。査定を依頼するのにかかる時間は数分程度で、早ければ数時間程度で査定額がわかります。
デメリットは査定の精度が低いことです。建物の状態や設備の有無は加味されません。実際に売却を依頼するのであれば、かならず訪問査定が必要になります。
とりあえずおおまかな査定額を知りたいときや、売却するかどうか判断するときには便利です。
また机上査定の対応や結果によって、依頼する不動産会社決めたいと考える人に向いています。
訪問査定
文字通り不動産会社の担当者が、実際に訪問のうえ調査して査定する方法です。戸建てであれば室内だけでなく、外観や周辺環境、交通や生活の利便性なども調査対象になります。
基本的に室内はすべてを調査します。水回りやクローゼットの中も確認しますので、気になる方は整理整頓しておきましょう。
また日当たりや通風、設備の状態も確認します。建物の広さなどによっても異なりますが、1時間から2時間程度かかると想定しましょう。
不動産会社は現地調査の他に、役所や法務局でも不動産について調査し、査定に必要なデータを集めて査定価格を算出します。
依頼するタイミングにもよりますが、査定書ができあがるまでに1週間程度かかるケースが多いでしょう。査定額を知るまでに、時間がかかることがデメリットです。
不動産をきちんと調査してもらえること、そして精度が高い査定額を出してもらえるのがメリットです。訪問査定は、売却することが決まっている人や、より詳しい査定額を知りたい方に向いています。
査定時に注意すべきポイントは？
不動産査定を依頼するときに、どのようなことを注意したらよいのでしょうか。ここでは注意すべき3つのポイントを紹介します。
- かならず複数社に依頼する
- 不具合や気になる劣化は隠さず伝える
- 実績豊富な不動産会社へ査定依頼する
かならず複数社に査定依頼する
かならず複数社に査定依頼し、それぞれの査定書を比較しましょう。そして査定額の平均値を見るようにします。
同じ不動産を査定依頼しても、依頼した不動産会社ごとに査定額は異なります。査定方法や、参考にしている成約事例が異なれば、査定額も違ってくるからです。
また査定額だけでなく、査定額の根拠や成約事例の説明も確認し、不動産会社選びの判断材料にしましょう。
また査定額が高いことだけで、不動産会社を選ばないようにしてください。査定額はあくまでも査定額です。査定額で売却できることを約束するものではありません。売却依頼先は担当者との相性も含めて、総合的に判断します。
複数社での比較で失敗しない選び方など注意点は多数あるので、よく比較検討しながら、査定依頼を進めていきましょう。
参考：不動産一括査定サイトのおすすめ14選！失敗しない選び方や売却する際の注意点を解説
不具合や気になる劣化は隠さず伝える
なるべく高く査定して欲しいと思うばかりに、不具合や気になる劣化を隠したくなるかもしれません。
しかし故意に不具合や劣化を伝えずに売却し、引渡し後に不具合（瑕疵）が見つかった場合は、契約不適合責任を請求されます。トラブルを防ぐためにも、不具合や劣化は査定の段階で伝えるようにしましょう。
契約不適合責任とは、不動産売買において売主が買主に追う責任です。不具合などがあり、契約に定めた内容と異なる場合は、損害賠償や契約解除を請求される可能性があります。
つまり不具合について明らかにして契約し、買主が納得して買う場合は問題ありません。訪問査定を依頼する場合は、その不具合の状態を説明し、内覧希望者に対しても説明しましょう。
実績豊富な不動産会社へ査定依頼する
不動産会社によって特徴があり、強みが異なります。マンション売買を専門に行う不動産会社もあれば、土地・建物の売却実績が豊富な不動産会社もあります。
また得意とするエリアもありますから、売却する不動産が所在する地域で売却実績が豊富な不動産会社へ査定依頼しましょう。
実績があまりない不動産会社へ査定依頼すると、相場や需要を正確に把握できていない可能性があります。より精度が高い査定額を知りたい場合は、その不動産が所在する地域で実績がある不動産会社へ依頼するようにしましょう。
実績があるかどうか判断したい場合は、その不動産会社のホームページに掲載している物件を確認してみましょう。判断できかねる場合は、直接聞いてみる方法もあります。
査定額に影響する7つのポイント
査定に影響するポイントを主に7つ紹介します。査定額に影響するポイントが分かれば、成約事例や競合物件と比較して、相場を把握するときに役立ちます。
またアピールポイントを考えるときにも、参考になります。不動産の魅力を上手に伝えて、早期売却を目指しましょう。
- 交通や生活の利便性
- 土地面積や建物の床面積
- 建物の築年数
- 陽当たりや通気性
- 建物の劣化具合や設備の有無
- 周辺環境
- 競合物件の有無
交通や生活の利便性
最寄り駅へのアクセスがよく、スーパーや商業施が近くにある利便性が高い不動産は、資産価値も高くなります。
生活に関する情報は、不動産会社の担当者が把握できていない可能性があります。査定時に住んでいるからこそ分かる情報を提供し、内覧希望者にも伝えてもらいましょう。また紹介図面に記載するのもおすすめです。
土地面積や建物の床面積
土地が広く、建物の床面積が広ければ、その分査定額はアップします。しかし土地面積が住宅用地としては広すぎる場合、個人への売却が難しくなるかもしれません。マンションや建売用地として評価される場合は、住宅用地と比べて単価は割安になる可能性があります。
また建物面積も同様です。大きすぎる場合は需要が少なくなり、その分価格を安く設定しないと売却が難しい場合があります。
建物の築年数
建物の築年数が新しければ、その分建物の資産価値は高くなり、査定額も高くなります。また建物の状況がよくリフォーム履歴がある物件は、同じ築年数の建物よりも高く評価されるでしょう。
築年数は変えられませんが、建物の状況をよくすることはできます。だからといって売却するためにリフォームすることは、おすすめできません。リフォームを検討する場合は、不動産会社の担当者と相談するようにしましょう。
陽当たりや通気性
陽当たりや通気性が良い物件は、人気があり評価も高くなります。戸建てであれば、道路付けが重要になり、マンションであれば部屋の向きが重要視されます。
内覧希望者が内覧する際は、カーテンを開けて窓を開けておきましょう。室内のニオイも解消でき、明るい印象を与えることができます。
建物の劣化具合や設備の有無
例えば雨漏りやシロアリの被害にあった場合は、査定時に正しく伝えましょう。査定額には影響がありますが、トラブルを防ぐためにも隠さないようにします。
大規模なリフォームはおすすめしませんが、修理や予防をしておきましょう。
周辺環境
売却する不動産だけでなく、周辺環境も査定に影響します。例えば最寄り駅に近く、通勤・通学が便利な物件は、人気があり資産価値も高くなります。
またスーパーや商業施設や病院、大きな公園などもプラスになるポイントです。訪問査定時には、住環境がよいことを不動産会社に説明しておきましょう。
競合物件の有無やその価格
競合する物件が多いわりに需要が少ない場合は、査定額が不動産の流通性を加味して低く評価されることがあります。
例えば同じマンション内で複数の部屋が売りに出ている場合、売却するために値下げをしなければならない可能性があります。
競合する物件の有無やその価格が、査定額や売却価格に影響すると考えた方がよいでしょう。
不動産査定は事前準備が重要！コツをおさえてスムーズに売却を進めよう
不動産査定を依頼する前に準備しておきたいポイントや、査定時に注意すべきポイントを紹介しました。
ひとつひとつは、そう難しいことではありません。しかし知らないで査定を進めてしまうと、あとで苦労する可能性があります。
スムーズに売却を進めるためにも、ぜひ実践してみてください。
