不動産鑑定とは？査定との違い・評価方法や依頼するタイミング・流れを解説

「物件の適正な価値を知りたいけれど、査定と鑑定の違いがわからない」「相続や離婚で不動産を公平に分けたい」などのケースで役立つのが不動産鑑定です。

不動産鑑定とは、国家資格を持つ「不動産鑑定士」が実施する不動産の価値判定で、財産分与や相続など、さまざまな場面で使用します。

本記事では、不動産鑑定の基礎知識から、査定との違い、依頼すべきタイミング、鑑定方法、費用相場、相場の調べ方までを徹底解説します。

不動産鑑定について知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

不動産鑑定とは？

不動産鑑定とは、土地や建物などの不動産に対して、適正な経済価値を専門的かつ客観的に評価する作業です。

評価の対象となる不動産は、住宅や商業ビル、農地など多岐にわたります。

ここからは、不動産鑑定の基本について解説します。

鑑定評価は不動産鑑定士がおこなう

不動産鑑定をおこなうのは、国家資格を持つ「不動産鑑定士」です。

不動産鑑定士は国土交通省に登録された有資格者で、不動産の市場動向、法律、会計など幅広い分野の知識をもとに、公正中立な立場で評価をおこないます。

裁判や税務申告、公的機関への提出資料として利用される不動産鑑定評価書は、不動産鑑定士でなければ発行できません。

不動産鑑定士の業務内容

不動産鑑定士の主な業務は、不動産の鑑定評価と、それに付随する調査・分析です。

具体的には以下のような業務を担当します。

• 不動産の鑑定評価書の作成
• 公的事業に必要な評価業務（地価公示、地価調査、固定資産評価など）
• 不動産の有効活用や再開発に関するコンサルティング
• 相続税や贈与税の申告に伴う時価評価の支援
• 裁判などにおける不動産価値に関する意見書の作成

上記で分かるとおり、不動産鑑定士は「価格を出す」だけでなく、資産評価に関する高度な専門家としての役割を担っています。

不動産査定との違い

「不動産鑑定」と混同されがちなのが「不動産査定」です。

どちらも不動産の価格を算出するものですが、評価の根拠や信頼性に違いがあります。

不動産鑑定と不動産査定の主な違いを次の表にまとめました。

	不動産鑑定	不動産査定
担当者	国家資格を持つ不動産鑑定士	不動産会社の営業担当など
評価方法	法律に基づいた評価	過去の取引事例を参考にした見積り
書類の有効性	法的効力がある	売却の参考資料
用途	相続・離婚・起訴・税務など	売却価格の設定
作成費用	有料（数十万円～）	基本無料

不動産査定は不動産の参考価格を把握する際に使用します。

一方、不動産鑑定は法的効力がある資料で、使用用途や作成費用が大きく異なるため、必要に応じて使い分ける必要があります。

不動産鑑定を利用するタイミング

ここでは不動産鑑定を依頼する代表的なケースを4つ紹介します。

• 相続した財産を分割するとき
• 離婚によって財産分与するとき
• 個人間で不動産を売買するとき
• 不動産を担保にして融資を受けるとき

上記4つのケースについて詳しく解説するので、自身の状況と照らし合わせながら確認してください。

相続した財産を分割するとき

相続した不動産を複数人で分割する場合、まず不動産の価値を正しく把握する必要があります。

そこで不動産の鑑定評価を用いれば、正確な価値が把握でき、不動産をいくらで分割すればよいのか判断しやすくなります。

また、相続した不動産を売却して現金化してから分割する方法（換価分割）もありますが、次の場合には不動産鑑定を用いた現物分割の方が有効です。

• 不動産を手放したくない場合
• 譲渡所得税や諸費用をかけたくない場合

上記のような場合は、不動産鑑定をしたほうが手間を省けるでしょう。

離婚によって財産分与するとき

離婚をして財産分与する場合、結婚後に築いた財産は1/2ずつ分け合うのが原則です。

土地であれば1/2に分筆して所有する方法や、戸建てやマンションを共有名義にして1/2ずつ所有する方法があります。

しかし離婚の場合、売却して現金化してから分けるか、どちらかが不動産の所有権を取得して、もう一方に不動産価格の半額を支払う方法をとるのが一般的です。

どちらの方法を選択する場合でも不動産鑑定による評価額を参考にすれば、かりに裁判になっても価値を公的に証明できるためスムーズに財産分与できます。

個人間で不動産を売買するとき

個人間で不動産を売却する場合、不動産の取引価格を決めるために不動産鑑定が利用されます。

たとえば親子間など、親族同士で不動産の売買をする場合、適正な価格と比較して極端に低い価格で売却すると贈与税の対象となります。

また、売却価格が高すぎても、親族間でのトラブルにつながる場合もあるでしょう。

不動産の間違った価格設定から生じるトラブルを未然に防ぐために、一般的に不動産鑑定が利用されます。

不動産を担保にして融資を受けるとき

不動産を担保にして融資を受ける場合、その不動産の「担保価値」が融資審査に大きく影響します。

とくに事業資金の借入や高額なローンを組む際には、担保として差し入れる不動産の評価額が、融資額の上限や金利条件を左右する重要な要素になります。

金融機関によっては、融資の可否判断や担保設定の際に、不動産鑑定評価書の提出を求められるケースも少なくありません。

また、自己所有の不動産を担保に資金調達を検討している場合も、事前に専門家による正確な鑑定評価を受ければ、金融機関との交渉を有利に進めやすくなります。

融資額や条件に納得感をもって契約を結ぶためにも、不動産鑑定は有効な手段です。

不動産鑑定の3つの方法

不動産鑑定方法には、大きく分けて3つの方法があります。

• 取引事例比較法
• 収益還元法
• 原価法

不動産の種別や条件によって組み合わせて算出すれば、不動産の鑑定評価が可能です。

それぞれの鑑定方法について詳しく紹介します。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、鑑定する不動産と類似する成約事例を集めて、立地や大きさなどの特徴を比較して鑑定する方法です。

さらに、時期や条件によって補正を加えます。

成約事例が多ければ多いほど、より精度の高い鑑定が可能です。

取引事例比較法は、どの種類の不動産の評価にも適した手法です。

収益還元法

収益還元法は、その不動産を貸し出すことによって得られる収益から、評価額を割り出す方法です。

一般的に、賃貸用不動産や事業用不動産の鑑定に用いられています。

収益還元法には比較的簡単に計算できる直接還元法と、複雑な計算が必要なDCF法があります。

1年間の収益を利回りで割るのが直接還元法、一定の投資期間で得られる収益と一定期間後の物件価格を予測し、それらを合計することによって求めるのがDCF法です。

原価法

原価法とは、不動産を再調達した場合の原価をもとに築年数に応じた減価修正を行って、不動産の価格を求める方法です。

原価法は一戸建ての価格を算出するときに用いられています。

不動産鑑定評価に影響を与える要因

不動産鑑定評価に影響を与えるのは、主に次の3つの要因です。

• 一般的要因
• 地域要因
• 個別的要因

ここからは、それぞれの要因について詳しく解説します。

不動産鑑定を依頼する前に、ぜひ確認しておいてください。

一般的要因

一般的要因とは、国全体や社会全体に共通する、経済や社会情勢などの外部環境によって不動産価値に影響を与える要素です。

たとえば次のようなものが該当します。

• 自然的要因：地質や地盤、地勢の状態など
• 社会的要因：人口や建築様式の状態など
• 経済的要因：財政や金融、物価の状態など
• 行政的要因：土地利用に関する計画及び規制など

これらの要因は全国的に影響を及ぼすため、地域を問わずすべての不動産に共通して反映されます。

地域要因

地域要因とは、評価対象不動産が存在する「地域特有」の事情で価値に影響する要素です。

具体的には次のようなものが挙げられます。

• 住居地域：駅までのアクセスや道の幅員など
• 商業地域：商業施設の集積度や駐車場の整備状況など
• 農業地域：日照や風通し、水質など

同じ市区町村内であっても、エリアによって不動産の価値が大きく異なるため、地域特性を正確に把握することが重要です。

個別的要因

個別的要因は、評価対象となる「不動産そのもの」が持つ性質や条件に基づいて価格に影響する要素です。

具体的には主に、次のような項目が該当します。

• 住宅地：日照や風通し、地勢など
• 商業地：商業中心地までの距離やインフラの整備状況など
• 農地：雨量や農道の状態など

上記は物件ごとに異なるため、鑑定士は現地調査をとおして正確に把握・評価する必要があります。

不動産鑑定の相談先に迷うならファンズ不動産へ

不動産鑑定は、専門的な評価基準に基づいて資産価値を判断するため、内容が難しく「どこに相談すればいいのか分からない」と感じる方も多い分野です。

鑑定と査定の違いや依頼すべきタイミングを正しく理解しておくことで、より納得のいく判断ができるようになります。

しかし、初めての場合は不安も大きいため、信頼できる相談先を持っておくことが大切です。ファンズ不動産は、不動産売却に関するさまざまな悩みを気軽に相談できる存在です。

不動産鑑定について迷いがある方は、早めに相談することで、状況に合った適切な進め方を把握しやすくなります。

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不動産鑑定を依頼する流れ

不動産鑑定を実際に依頼する流れを5つのステップで紹介します。

1. 不動産鑑定を依頼する事務所を探す
2. 複数の不動産鑑定士に見積もりを依頼する
3. 不動産鑑定士に必要書類を提出する
4. 不動産鑑定士による現地調査が行われる
5. 不動産鑑定評価書を受け取る

1：不動産鑑定を依頼する事務所を探す

まずインターネットなどを利用して、不動産鑑定事務所を探します。

基本的には、鑑定を依頼する不動産が所在するエリアに近い事務所がおすすめです。

その地域を熟知しているうえ、調査の際の移動時間が短いため、鑑定評価の算出にかかる時間が短くなり、その分費用が安くなる可能性があります。

依頼先に迷ったら、日本不動産鑑定士協会連合会のホームページから探す方法もあります。

2：複数の不動産鑑定士に見積もりを依頼する

ある程度依頼先の候補が見つかったら、鑑定について相談します。

不動産鑑定にかかる費用は依頼先によって異なるため、複数社に見積を依頼し、比較して依頼先を決定しましょう。

3：不動産鑑定士に必要書類を提出する

依頼する不動産鑑定士が決まったら、必要書類を確認して提出します。

一般的に必要になる書類は以下のとおりです。

• 都市計画税納税通知書（自治体から4～6月ごろに送られてくる書類）もしくは固定資産評価証明書（役所で取得可能）
• 全部事項証明書（法務局で取得可能）
• 公図（法務局で取得可能）
• 地図（不動産の場所を把握できるもの）
• 地積測量図または実測図（法務局で取得可能。もしくは土地の測量時に土地家屋調査士が作成したもの）
• 建物図面・各階平面図（法務局で取得可能）
• 管理規約・使用細則・購入時のパンフレット（マンションの場合）
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書
• 賃貸借契約書・覚書など（賃貸物件の場合）

必要書類の数が多いため、不足や不備がないように注意しましょう。

4：不動産鑑定士による現地調査が行われる

不動産鑑定士に依頼書兼承諾書を提出して、正式に鑑定を依頼します。

その後不動産鑑定士による現地調査・評価作業が実施され、不動産鑑定評価がおこなわれます。

簡易鑑定の場合は、現地調査しないケースもあるため、依頼した際に不動産鑑定士に確認しておきましょう。

5：不動産鑑定評価書を受け取る

不動産鑑定が完了したら、不動産鑑定評価書が納品され、不動産鑑定士による鑑定評価についての説明がおこなわれます。

請求書を受け取った後、支払い方法に基づき報酬を支払います。

不動産鑑定費用の相場

不動産鑑定を依頼する場合の費用は不動産の種別や規模、依頼する不動産鑑定士によって異なります。

価格は、不動産鑑定1件につき土地は約20万円、一戸建ては約20〜25万円、マンションは約30万円が一般的です。

多くの不動産鑑定事務所では、国からの依頼を請け負うときの報酬基準である「基本鑑定報酬表」をもとに、独自の報酬基準を設定しています。

簡易鑑定、それとも一般鑑定なのか、また複雑な事案なのかによって費用は異なります。

利用する目的を説明し、複数の不動産鑑定事務所の見積を比較してから依頼しましょう。

ちなみに簡易鑑定とは、正式な書類が不要で、不動産の価値を知りたいときなどの費用を抑えたい場合に適した鑑定です。

簡易査定では不動産鑑定書ではなく、不動産調査報告書という形式で作成されます。

不動産鑑定書が対外的に必要なときは、一般鑑定を依頼しましょう。

不動産価格の相場を調べる方法

不動産価格の相場を調べる際は、主に以下2つの方法があります。

• 不動産の相場を自分で調べる方法
• 不動産査定は基本無料で依頼できる

それぞれの方法について詳しく解説するので、自身の状況に合わせて選択してください。

不動産の相場を自分で調べる方法

不動産を売却するかどうか迷っているときは、まず自分で不動産の相場価格を調べてみましょう。

専門的な知識がなくても、次のようなサイトを利用して成約事例を調べれば、ある程度売却できる価格を想定できます。

サイト名	運営元
不動産情報ライブラリ	国土交通省
レインズマーケットインフォメーション	国土交通大臣指定の不動産流通機構
不動産ポータルサイト	各不動産会社

上記のサイトを利用すれば、実際の不動産取引価格を調べられるため、相場を把握できます。

自身の不動産の条件に近い物件の取引価格を確認し、どのくらいの相場なのかを確認しましょう。

不動産査定は基本無料で依頼できる

不動産会社へ土地や建物、マンションの査定を不動産会社へ依頼する場合、基本的に無料で依頼できます。

机上査定だけでなく、訪問査定を依頼した場合でも無料です。

不動産査定を依頼する場合は、複数社を利用して平均値を見るようにしましょう。

なお、不動産会社の仲介によって成約となった場合は、仲介手数料の支払いが必要です。

不動産鑑定に関するよくある質問

最後は、不動産鑑定に関する以下のよくある質問に回答します。

• 不動産鑑定費用を安く抑えるコツは？
• 不動産鑑定士の選び方は？
• 地価公示とは？

それぞれの内容を確認し、不動産鑑定に関する知識を身につけておきましょう。

不動産鑑定費用を安く抑えるコツは？

不動産鑑定の費用を抑えるポイントは、次の3つです。

• 簡易鑑定を選ぶ
• 複数社に見積もりを取る
• 評価範囲を明確にする

上記3つの方法を実践すれば、コストを押さえて不動産鑑定を受けられるでしょう。

不動産鑑定士の選び方は？

不動産鑑定士を選ぶ際は、以下のポイントを意識しましょう。

• 対応エリアに強いか
• 鑑定実績や専門分野
• 対応の丁寧さ・説明力
• 公式サイトや口コミ

迷った場合は、日本不動産鑑定士協会連合会の公式サイトで、地域ごとの登録鑑定士を検索するのも1つの方法です。

地価公示とは？

地価公示とは、国土交通省が毎年1月1日時点の「標準地の価格（1㎡あたり）」を公表する制度です。

これは全国の地価動向を把握するための指標であり、不動産鑑定士による評価をもとに決定されます。

地価公示は誰でも無料で閲覧できるため、不動産の価格感を知りたい一般の方にとっても便利な情報源です。

まとめ：不動産鑑定と不動産査定を使い分けよう

不動産鑑定は公的証明力があるため、一般的には相続によって遺産分割するときや、離婚時の財産分与などに利用します。

不動産の売却をする場合で、売却想定価格を知りたいときは不動産査定で問題ありません。

また売り出し価格を決める際に査定額を参考にしますが、基本的には売主が決められます。

不動産会社によって査定価格が異なることがあるため、不動産を売却するときは、複数社に依頼して平均値を確認しましょう。