任意売却とは？メリット・デメリットや一般売却・競売との違いをわかりやすく解説

さまざまな事情で住宅ローンの支払いが苦しくなり、「任意売却はどうだろうか」「どのような仕組みなのだろう」と考える方もいるでしょう。

仮に滞納が続けばマイホームが差し押さえられるため、不安に感じている方もいるのではないでしょうか。

任意売却とは、住宅ローンの支払いが苦しくなったときに債権者の許可を得たあとに、マイホームを売却して毎月のお金の負担を減らす方法です。

本記事では、任意売却の仕組みや一般売却・競売との違い、メリットやデメリットなどを解説します。

任意売却する際の注意点や流れも解説するため、住宅ローンの支払いが苦しい方は、ぜひ参考にしてください。

任意売却とは？わかりやすく解説

住宅ローンの返済が困難になった際に検討される手段の一つが「任意売却」です。

しかし、言葉は聞いたことがあっても、どのような仕組みなのか、一般の売却や競売と何が違うのか、正確に理解している方は少ないかもしれません。

任意売却の基本的な仕組みと、他の売却方法との違いについて分かりやすく解説します。

任意売却の仕組み

任意売却とは、住宅ローンなどの返済が困難になった際に、債権者の合意を得て、市場価格に近い価格で不動産を売却する方法です。

通常、ローンが残っている不動産は債権者によって抵当権が設定されており、ローンを完済しなければ抵当権は抹消できません。

しかし任意売却では、売却してローンが残ってしまう場合でも、債権者の合意を得ることで特別に抵当権を抹消してもらい売却できます。

競売による強制的な売却を避け、より良い条件で問題を解決するために、債務者、債権者、不動産会社が協力して進めていく有効な手段です。

任意売却と一般売却・競売の違い

任意売却は、所有者の自由な意思で売却する「一般売却」や、裁判所が強制的に売却する「競売」とは大きく異なります。

それぞれの特徴を正しく理解することが、自身にとって最善の選択をするための第一歩となります。

主な違いを以下の表にまとめました。

項目	任意売却	一般売却	競売
主導者	所有者・債権者	所有者	裁判所
売却価格	市場価格に近い	市場価格	市場価格の5〜7割程度
プライバシー	守られやすい	守られやすい	情報が公開される
引渡し時期	交渉可能	交渉可能	強制的に決定

このように、任意売却は競売と比べて所有者の意思が反映されやすく、経済的なメリットも大きい方法といえます。

任意売却のメリット

任意売却を選択することには、競売に比べて多くのメリットがあります。

主なメリットとして、次の5点が挙げられます。

• 競売よりも高く売却できる可能性がある
• 仲介手数料や引っ越し費用も捻出できる可能性がある
• プライバシーを守ることができる
• 引き渡し時期を相談できる
• 親族が購入した場合は賃貸契約によって住み続けられる

ここからは、それぞれのメリットについて詳しく解説します。

競売よりも高く売却できる可能性がある

任意売却の最大のメリットは、競売に比べて不動産を高く売却できる可能性が高いことです。

一般の不動産市場で通常の売却活動と同様に買主を探すため、市場価格に近い価格での成約が期待できます。

一方、競売は入札形式でおこなわれ、売却価格は市場価格の5〜7割程度になるケースが少なくありません。

売却価格が高ければ、その分だけ住宅ローンの残債が少なくなるため、売却後の負担を大きく軽減できる可能性が高くなります。

仲介手数料や引っ越し費用も捻出できる可能性がある

任意売却では、仲介手数料や登記費用といった売却にかかる諸費用を、売却代金の中から支払えることがあります。

さらに、交渉次第では新生活の準備金となる引っ越し費用も捻出できる可能性があります。

そのため、手元に資金がない状況でも、持ち出し金なしで手続きを進められる点は大きなメリットといえるでしょう。

ただし、捻出した費用は売却代金から差し引かれ、最終的には売却後の債務に上乗せされる点には注意が必要です。

プライバシーを守ることができる

プライバシーを守りながら売却手続きを進められることも、任意売却のメリットです。

競売の場合、裁判所から物件や債務の状況まで公示されるため、近所の方や周囲の人に経済状況を知られてしまう可能性があります。

一方、任意売却は通常の不動産売却と同じように販売活動がおこなわれるため、外見上は任意売却物件であると分かりません。

経済的な問題を周囲に知られる可能性は低いため、精神的な負担を抑えながら手続きを進めることが可能です。

引き渡し時期を相談できる

任意売却では、物件の引き渡し時期を、買主との話し合いによって柔軟に決められます。

これは、任意売却が当事者間の合意に基づいて進められる、通常の不動産取引に近い売却方法であるためです。

競売の場合は、裁判所が決定した期日に立ち退かなければなりません。

任意売却であれば、引っ越しの準備や新しい住まいを探す時間を十分に確保できるため、計画的に次の生活へ移行できるでしょう。

親族が購入した場合は賃貸契約によって住み続けられる

任意売却では、親族や知人に不動産を購入してもらう「親族間売買」という選択肢も考えられます。

この方法が実現すれば、買主となった親族と賃貸契約を結ぶことで、今の家に家賃を払いながら住み続けることも可能で、これをリースバックといいます。

ただし、親族が購入資金を調達する方法が限られる、税務署が公正な取引であると認めるか、といった課題もあります。

全てのケースで実現できるわけではありませんが、住み慣れた家を離れずに済む可能性があります。

任意売却のデメリット

任意売却には多くのメリットがある一方で、事前に理解しておくべきデメリットや注意点も存在します。

良い面だけでなく、マイナス面も正しく把握した上で、慎重に判断することが重要です。

主なデメリットとして、以下の4点が挙げられます。

• 住宅ローンの残債が残る
• タイミングによっては競売を回避できない可能性もある
• 任意売却でも売却費用がかかる
• 交渉や手続きに負担がかかる

それぞれのデメリットについて、具体的に見ていきましょう。

住宅ローンの残債が残る

任意売却をする場合、基本的には住宅ローンの残債が残ります。

売却後に残った債務については、債権者と交渉し、無理のない範囲で分割返済していくことになります。

毎月の返済は1〜3万円になるケースが一般的ですが、お金の負担がなくなるわけではない点は、把握しておいてください。

タイミングによっては競売を回避できない可能性もある

任意売却は、競売の手続きと同時並行で進められるため、時間との勝負になります。

相談する時期が遅すぎると、債権者との交渉や販売活動の時間が十分に確保できず、買主が見つかる前に競売の開札日を迎えてしまうリスクがあります。

任意売却は通常の不動産取引とは異なり、債権者の許可を得る時間が必要になるため、時間がかかる点に注意しましょう。

住宅ローンを滞納する前に、できるだけ早い段階で専門家に相談することが、競売を回避するための重要なポイントとなります。

任意売却でも売却費用がかかる

任意売却は、通常の不動産売却と同じ取引であるため、仲介手数料や抵当権抹消登記費用といった諸費用が発生します。

これらの費用は売却代金から支払われることが多く、持ち出し金が不要なケースがほとんどです。

しかし、費用自体が免除されるわけではありません。

売却代金から費用が差し引かれるため、その分、ローンの返済に充てられる金額が少なくなることは理解しておく必要があります。

交渉や手続きに負担がかかる

任意売却を成功させるためには、金融機関（債権者）との交渉が不可欠です。

とくに、複数の金融機関から借り入れがある場合や、連帯保証人がいる場合などは、関係者全員の合意を取り付ける必要があり、手続きが複雑化します。

こうした交渉や調整を自身でおこなうのは、精神的にも時間的にも大きな負担となるでしょう。

そのため、交渉力や専門知識を持つ不動産会社に依頼し、手続きの大部分を任せることが、負担を軽減する上で非常に重要です。

任意売却する際の注意点

任意売却を成功させ、円満な解決を目指すためには、いくつか押さえておくべき重要な注意点があります。

手続きをスムーズに進め、より良い結果を得るために、次の3つのポイントを必ず確認しておきましょう。

• なるべく早く金融機関に相談する
• 任意売却に強い不動産会社に依頼する
• 任意売却できないケースがある

ここからは、それぞれの注意点について具体的に解説します。

なるべく早く金融機関に相談する

住宅ローンの返済が困難だと感じたら、滞納する前に、まずは借入先である金融機関に相談することが大切です。

事前に相談すれば、返済計画の見直しといった他の解決策を提案してもらえる可能性もあります。

もし滞納してしまった場合でも、早い段階で誠実に相談する姿勢を見せることで、金融機関との信頼関係を維持しやすくなります。

この信頼関係は、その後の任意売却の交渉を円滑に進める上でも非常に重要な要素となります。

任意売却に強い不動産会社に依頼する

任意売却は、通常の不動産売却とは異なり、債権者との交渉や法律に関する専門的な知識、そして豊富な経験が求められます。

そのため、依頼する不動産会社は、任意売却の実績が豊富な専門の会社を選ぶことが成功するためのポイントです。

通常の不動産会社に依頼すると、交渉がうまくいかず、時間だけが過ぎて競売になってしまうリスクもあるため、業者選びは慎重におこないましょう。

任意売却できないケースがある

任意売却は、希望すれば必ずできるわけではなく、いくつかの条件によっては手続きを進められない場合があります。

主なケースとして、連帯保証人の同意が得られない場合が挙げられます。連帯保証人には残債の返済義務が及ぶため、その協力が不可欠です。

また、マンションの税金を長期間滞納し、物件が差し押さえられている場合も、任意売却は困難になります。

自身の状況が任意売却可能かどうか、まずは専門家に相談して確認することが重要です。

任意売却の相談相手に迷ったらファンズ不動産がおすすめ！

任意売却は、一般的な売却とは仕組みや流れが大きく異なるため、「どこに相談すればいいのか分からない」と感じる方も多い手続きです。

債権者との調整や手続きの順序など、状況に応じて判断すべきポイントも多く、早い段階で信頼できる相談相手を見つけることが安心につながります。

ファンズ不動産は、不動産売却に関する悩みを気軽に相談できる存在として、多くの方に選ばれています。

任意売却について迷いや不安がある方は、まず相談して現状に合った進め方を確認してみることをおすすめします。

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他社では取り扱いが難しいと言われた物件でも、まずは一度相談してみる価値があるでしょう。

任意売却する際の不動産会社の選び方

任意売却の成否は、パートナーとなる不動産会社の手腕に大きく左右されるといっても過言ではありません。

複雑な交渉や手続きを任せることになるため、信頼できる会社を慎重に選ぶ必要があります。

後悔しない会社選びのために、次の3つのポイントを確認しましょう。

• 実績が豊富にあるか
• 専門家と連携しているか
• 悪徳業者ではないか

それぞれのポイントについて、詳しく解説します。

実績が豊富にあるか

まず確認すべきなのは、任意売却の取り扱い実績が豊富にあるかどうかです。

実績の多さは、債権者との交渉ノウハウや、様々な困難なケースに対応してきた経験の証といえます。

公式サイトなどで過去の取引事例や解決件数などを確認し、信頼できる実績があるかを確認しましょう。

また、担当者との面談の際に、具体的な事例や進め方について質問し、的確な回答が得られるかも重要な判断材料となります。

専門家と連携しているか

任意売却は、不動産の知識だけでなく、法律をはじめとした専門的な問題が絡むことも少なくありません。

そのため、弁護士や司法書士といった法律の専門家と連携体制が整っている不動産会社を選ぶと安心です。

例えば、残債の整理や自己破産といった法的な手続きも視野に入れる必要がある場合、スムーズに専門家へつないでもらえます。

ワンストップで様々な問題に対応できる会社は、いざという時に心強いパートナーとなるでしょう。

悪徳業者ではないか

残念ながら、任意売却を扱う業者の中には、依頼者の弱みにつけ込む悪徳な業者が存在することも事実です。

たとえば、「引っ越し代として100万円を保証します」といった過剰な約束をしたり、法外なコンサルティング料を請求したりするケースには注意が必要です。

また、売却活動を熱心におこなわず、競売に追い込んで安く落札しようと考える業者もいます。

契約する前の相談で少しでもおかしいと感じたら、その会社への依頼は見送るべきでしょう。

複数の会社に相談し、対応の誠実さや説明の分かりやすさを比較検討することをおすすめします。

任意売却の実際の流れ

任意売却を検討し始めてから、実際に売却が完了するまでには、いくつかのステップを踏む必要があります。

全体像を把握しておくことで、落ち着いて手続きに臨むことができるでしょう。

一般的な任意売却の流れは、次に示す7つの流れで進みます。

1. 住宅ローン滞納により金融機関から督促状が届く
2. 不動産会社に任意売却について相談する
3. 不動産会社による販売価格の提案
4. 債権者へ返済方法について交渉
5. 販売活動開始
6. 売買契約締結
7. 引っ越し・決済

ここからは、任意売却する際の流れをひとつずつ解説します。

1：住宅ローン滞納により金融機関から督促状が届く

住宅ローンの滞納が1か月から3か月ほど続くと、金融機関から電話や郵便で督促状が届き始めます。

督促状が届きはじめたことをきっかけに、任意売却を検討する方も少なくありません。

任意売却を検討する場合は、できる限り早いタイミングで金融機関に相談してください。

金融機関に相談する際、あらかじめ住宅ローンの残債とおおよその売却見込み価格を把握しておくとスムーズに話が進みやすいでしょう。

2：不動産会社に任意売却について相談する

金融機関と話し合い、任意売却の許可を得たら、なるべく早い段階で任意売却を専門とする不動産会社に相談しましょう。

査定を申し込む際は、任意売却であることや残債額などを伝え、複数社に依頼するのをおすすめします。

任意売却の成功には、不動産会社の実績や担当者との信頼関係が大切なため、複数社を比べて慎重に依頼先を選んでください。

3：不動産会社による販売価格の提案

相談後、不動産会社が物件の現地調査などをおこない、市場の相場や物件の状態を基に適正な販売価格を査定します。

この査定価格を基に、債権者と交渉するための売却計画を作成します。これは、少しでも高く売却し、残債を減らすための重要なステップです。

販売価格は基本的に不動産会社がおこなうため、過度に心配する必要はありません。

4：債権者へ返済方法について交渉

販売価格の提案と同様に不動産会社が、債務者に代わって金融機関などの債権者と返済方法の交渉をおこないます。

査定価格に基づいた販売価格で売却することの同意や、売却代金の中から仲介手数料などの諸経費を支払うことの許可などを得ます。

この交渉が任意売却において最も専門性が求められる部分であり、不動産会社の手腕が問われるところです。

5：販売活動開始

債権者の同意が得られたら、不動産情報サイトへの掲載やチラシの配布など、通常の不動産と同じように販売活動を開始します。

購入希望者からの問い合わせがあれば、物件の内覧対応などをおこないます。

近隣の方からは通常の売却活動にしか見えないため、周りに任意売却を知られたくない方でも安心です。

6：売買契約締結

購入希望者が見つかり、価格などの条件がまとまったら、売買契約を締結します。

この契約内容についても、最終的に債権者の同意を得る必要があるため、再度不動産会社が交渉するのが原則です。

契約が成立すると、物件の引き渡し日や決済日などが正式に決定します。

7：引っ越し・決済

契約で定めた決済日に、買主から売買代金が支払われます。

その代金をもって住宅ローン残債の返済をおこない、金融機関は物件の抵当権を抹消します。

同時に物件の鍵を買主に引き渡す必要があるため、決済日までに、ご自身の引っ越しを済ませておく必要があります。

任意売却後の住宅ローン残債はどうなる？

一般的に売却価格はローン残高に満たないため、残った債務の返済義務は続きます。

この残債の取り扱いは、任意売却後の生活設計において非常に重要な問題です。

ここでは、残債がその後どうなるのかについて解説します。

残債は債権回収業者に返済する

残った住宅ローン債務は多くの場合、金融機関から保証会社や債権回収会社、いわゆるサービサーに移ります。

そのため今後の返済は、この新たな債権者に対しておこなっていきます。

しばらくすると、債権回収会社から今後の返済に関する連絡がくるため、無視することなく誠実に対応してください。

返済額・期間は交渉で決める

残債の返済方法については、新たな債権者との話し合いによって決まります。

自己破産などの法的手続きをとらない限り、返済義務がなくなることはありません。

しかし、債権者側も支払い能力が高くはない相手に、無理な請求はしないのが一般的です。

現在の収入や生活状況を正直に伝え、無理なく返済していける金額を交渉しましょう。

多くの場合、月々1〜3万円程度の範囲で、長期の分割返済計画を立てることになります。

任意売却に関するよくある質問

ここでは、任意売却を検討されている方から多く寄せられる質問とその回答を紹介します。

自身が気になる質問がないかどうか、ぜひチェックしてみてください。

任意売却で買い手がつかない原因は？

任意売却でなかなか買い手がつかない主な原因として、販売価格が市場の相場よりも高く設定されているケースが考えられます。

債権者は少しでも多く債権を回収したいため、高めの価格での売却を希望する傾向にあります。

しかし、相場からかけ離れた価格では、購入希望者はなかなか現れません。市場相場や周辺物件と比較して、債権者に適切な価格設定を促すことが重要です。

売主の判断では売却価格を決定できないため、不動産会社から債権者に対して、価格調整の重要性や正当性を伝えてもらいましょう。

任意売却に要する期間は？

任意売却にかかる期間は、状況によって異なりますが、一般的には不動産会社への相談から売却完了まで、およそ3か月から6か月程度が目安となります。

主な内訳として、債権者との交渉に1か月から2か月、販売活動に2か月から4か月程度の時間が必要です。

ただし、債権者の数が多い場合や交渉が難航した場合、あるいは物件がなかなか売れない場合などは、半年以上かかることもあります。

競売のスケジュールも迫ってくるため、時間的な余裕はあまりないと考えたほうがよいでしょう。

任意売却するとブラックリスト入りする？

「任意売却をするとブラックリストに載る」と誤解されがちですが、正確には異なります。

信用情報に事故情報が登録される、いわゆるブラックリスト入りの直接的な原因は、任意売却ではなく、住宅ローンを90日以上滞納した事実です。

つまり、任意売却を選択する以前の段階で、すでに信用情報には影響が出ている状態となります。

登録された情報は、債務の完済から5年〜7年程度で抹消されるのが一般的です。

まとめ

任意売却とはどのような仕組みかやメリット、デメリットなどを解説しました。

マイホームの任意売却とは、安く売却される競売を避けられる可能性がある一方で、交渉や手続きに負担がかかるなどのデメリットもあります。

住宅ローンの支払いが苦しい場合は、できる限り早めに金融機関に相談し、状況に合わせた解決方法を検討するのがおすすめです。

任意売却を検討している方は、本記事で解説した内容を参考にして、マイホームをどうするのかを慎重に検討してください。