「任意売却」とは、住宅ローンの支払いが難しくなった場合の解決手段です。金融機関に了承を得て、住宅ローンを返済するために自分の意志で自宅を売却することをいいます。
債務者だけでなく債権者（金融機関など）にとっても、任意売却の方にメリットがあることが多いため、基本的には競売を避けるために行われます。
この記事では、任意売却と競売に違いを解説し、任意売却のメリットや競売のデメリットを紹介します。
住宅ローンの支払いが難しいと感じたら、なるべく早く金融機関や不動産会社へ相談しましょう。
任意売却とは？
任意売却とは住宅ローンの支払いが難しくなった場合に、自宅を売却した代金で住宅ローンを返済し、競売を避けるために行われる売却方法です。
そもそも自宅を売却することによって住宅ローンの残債を完済できる場合は、任意売却ではなく、通常の売却です。
自宅の売却代金と自己資金を充当しても住宅ローンの完済が難しい場合でも、金融機関に住宅ローンの返済について相談し、売却について了承を得ることによって抵当権の抹消に応じてもらえる可能性があります。
残債額や条件によっても内容は異なりますが、住宅ローンの残債がゼロになるわけではありません。しかし金融機関へ相談することにより住宅ローンを一部圧縮してもらえる可能性があります。
本来住宅ローンを完済できなければ、抵当権を抹消してもらうことはできません。住宅ローンを完済できなくても、金融機関に抵当権の抹消に応じてもらい、売却することを任意売却といいます。
債務者の住宅ローンの残債が残る場合は、任意売却後にも返済は続きますので注意しましょう。
競売とは？任意売却との違い
債務者が住宅ローンの返済を滞納し続けた場合、金融機関（債権者）はその残債を回収するために裁判所へ競売の申し立てを行います。その結果不動産が差し押さえられて、強制的に処分せざるを得なくなります。この法的な手続きを競売といいます。
競売は一番高値で入札した人が競り落とすことになりますが、市場価格よりも安くなる傾向が高いため、残債額に満たないことがほとんどで、その場合には債務は残ります。また引き渡し時期に猶予はなく、早々に立退かなければなりません。
競売のデメリットや実際の流れについては、後半で詳しく紹介します。
任意売却のメリット
競売と比べて、任意売却は債権者と債務者の双方にメリットがあることが多いのが特徴です。
金融機関などの債権者に応じてもらえるのであれば、競売になる前に任意売却することをおすすめします。
ここでは代表的な任意売却のメリットを5つ紹介します。
- 競売よりも高く売却できる可能性がある
- 仲介手数料や引っ越し費用も捻出できる可能性がある
- プライバシーを守ることができる
- 引き渡し時期を相談できる
- 親族が購入した場合は、賃貸契約によって住み続けられる
競売よりも高く売却できる可能性がある
任意売却は、通常不動産会社に依頼して一般市場で売却します。したがって相場で売却できる可能性が高いのが魅力です。
より高く売却できれば住宅ローンの残債を減らすことができるので、債権者と債務者の双方にメリットがあります。
しかし任意売却は、競売になる前に売却しなければなりません。時間的にゆとりが無いと、比較的安い価格設定をしなければならない可能性があります。
任意売却を希望する場合は、なるべく早い段階で金融機関や不動産会社へ相談するようにしましょう。
仲介手数料や引っ越し費用も捻出できる可能性がある
任意売却は債権者と債務者の話し合いで、売却価格や残債の返済方法を決定します。仲介手数料や引っ越し費用などの経費を支払ってもらえるケースもあります。
条件についてはケースによって異なるため、実際には金融機関へご相談ください。
プライバシーを守ることができる
競売になると家は差し押さえられます。基本的には公に知られることになります。しかし任意売却は通常の売却と変わらないため、経済的な理由で売却したことを近所や友人に知られることはまずありません。
購入希望者に売却理由を聞かれることがありますが、正直にすべてを説明する必要はありません。不動産会社の担当者と相談して、どのように返答するか決めておきましょう。
引き渡し時期を相談できる
競売の場合引渡し時期に猶予はなく、落札者が決定したら、基本的にはすぐに退去しなければなりません。
しかし任意売却の場合は、買主と相談の上引き渡し時期を定めることができるので、引っ越しするまでゆとりがあるのがメリットです。
親族が購入した場合は、賃貸契約によって住み続けられる
もし任意売却によって親族に売却できた場合は、親族と賃貸契約を締結するなどして、住み続けることができます。
親族限定というわけではありません。友人や知人が購入した場合で、相手が了承した場合は、住み続けることができます。
任意売却の注意すべきポイント
良いことばかりのように感じる任意売却ですが、注意すべき点もあります。ここでは注意すべきポイントを3つ紹介します。
- 住宅ローンが残る可能性がある
- タイミングによっては競売を回避できない可能性もある
- 任意売却でも売却費用がかかる
住宅ローンが残る可能性がある
任意売却は条件によっては、住宅ローンが残る可能性があります。相場価格で売却できる可能性は競売に比べて高いですが、残債額によっては完済することはできません。その場合は、任意売却以降も返済は続きます。
競売になるまでの期間が短い場合、急いで売却しなければならず、その分安く売却せざるを得ない場合もあります。住宅ローンの返済が難しいと感じたら、なるべく早く金融機関に相談しましょう。
タイミングによっては競売を回避できない可能性もある
任意売却によって売却活動を開始しても、なかなか買い手が見つからないケースもあります。買主が見つからなければ、競売を回避することはできません。
スムーズに任意売却を進めるためには、ある程度任意売却について知識や経験がある不動産会社へ相談することをおすすめします。
任意売却でも売却費用がかかる
債権者との相談次第では、仲介手数料や引っ越し代を用意してもらえる場合もあります。しかし基本的には、自分で捻出しなければなりません。
手持ち金がない場合は金融機関や不動産会社に相談し、売却にかかるために費用を確認しておきましょう。
一般的に不動産を売却するときに必要になる費用は、以下のとおりです。
- 不動産会社への仲介手数料
- 抵当権の抹消費用（登録免許税・司法書士への報酬）
- 売買契約書へ貼付する印紙代（印紙税）
- 住宅ローン返済のための金融機関の事務手数料
- 公的書類の発行費用（印鑑証明書・住民票・固定資産税評価証明書）
- 引っ越し代
- 新居の賃料や初期費用
競売のデメリット
競売にはいくつかのデメリットがありますが、ここでは代表的なデメリットを4つ紹介します。
- 相場価格よりも低い金額で売却される
- 住宅ローンの返済は免除されない
- 近所に競売を知られる可能性がある
- 引っ越し費用などを自費で捻出しなければならない
相場価格よりも低い金額で売却される
競売は入札によって、一番高値で競り落とした人が購入することになりますが、一般的な相場価格よりも安くなるケースが多く、市場価格の3～5割ほどだといわれています。
また任意売却であれば、希望する価格が反映されることがありますが、競売の場合は強制的に差し押さえられて、引き渡しに応じなければなりません。
住宅ローンの返済は免除されない
競売によって自宅を引き渡したとしても、残債がなくなるわけではありません。任意売却よりも売却価格が低くなる可能性が高く、その分残債が多く残ることを想定しなければなりません。
住宅ローンの返済が難しくなったとしても、けっして自暴自棄にならず、債権者に任意売却に応じてもらえるように相談してみましょう。
近所に競売を知られる可能性がある
競売による入札が行われることはネット上や裁判所によって公表されます。また裁判所の執行官が調査しに来たり、競売物件の購入を検討する人が見に来たりします。
状況によっては、近所に人に差押えされていることに気付かれてしまう可能性があるでしょう。
プライバシーに配慮してもらえるとは限りません。家族全員に影響があるため、注意が必要です。
引っ越し費用などを自費で捻出しなければならない
任意売却は、債権者との話し合いによっては、引っ越し代などの経費を支払ってもらえる可能性がありますが、競売の場合はすべて自分で用意しなければなりません。
また退去までに時間的な猶予もなく、立ち退きしなければ強制執行されることになります。
任意売却の実際の流れ
任意売却を望むのであれば、競売になる前に金融機関へ交渉し、了承を得たうえで自宅を売却しなければなりません。ここでは任意売却の実際の流れを7つのステップで紹介します。
- 住宅ローン滞納により、金融機関から督促状が届く
- 不動産会社に任意売却について相談する
- 不動産会社による販売価格の提案
- 債権者へ返済方法について交渉
- 販売活動開始
- 売買契約締結
- 引っ越し・決済
住宅ローン滞納により、金融機関から督促状が届く
住宅ローンの返済を滞納すると、金融機関から督促状が届きます。直ちに競売となるわけではありませんが、なるべく早く任意売却について相談することをおすすめします。
不動産会社に任意売却について相談する
任意売却する場合、売却は不動産会社へ依頼することになります。任意売却を希望している旨を伝え、売却について相談します。
不動産会社による販売価格の提案
不動産会社は相場や市場を考慮し、金融機関へ提案する販売価格を査定します。
債権者へ返済方法について交渉
金融機関へ販売価格や残債の返済方法について交渉し、売り出し価格を決定します。債権者の了承が得られなければ、任意売却を断念せざるを得ません。価格や条件を調整することに努めましょう。
販売活動開始
売り出し価格や残債の返済方法について債権者の了承が得られたら、販売活動を開始します。基本的には不動産会社が広告活動を行います。債務者は一般的な売却と同様、購入希望者の内覧希望に対して対応します。
売買契約締結
売買代金や引き渡し条件について、購入希望者と折り合いがついたら、売買契約を締結します。売買契約時に必要となる書類等は、一般的には以下の通りです。
- 登記済権利証・登記識別情報
- 身分証明書
- 実印・印鑑証明書
- 固定資産税評価証明書
- 不動産に関する書類（境界確認書・地積測量図など）
引っ越し・決済
決済日の前日までに引っ越しを終えておきます。不要な家財道具などは、処分する必要があります。
決済日に売買代金を受領したら、金融機関に住宅ローンの残債を返済します。抵当権を抹消してもらい、買主へ不動産の所有権を移転したら任意売却は完了です。
残債が残る場合は、金融機関から提案された返済を始めます。
競売になるまでの流れ
任意売却を希望しない、もしくは間に合わなかったときは競売になります。ここでは、一般的な競売までの流れを紹介します。
- 住宅ローン滞納
- 期限の利益喪失通知が届く
- 金融機関から保証会社へ代位弁済となる
- 債権者が裁判所へ競売の申し立てをする
- 競売決定
- 執行官による現地調査
- 最低入札価格の決定
- 入札の開始
- 売却許可が決定される
住宅ローン滞納（滞納から2ヶ月程度）
住宅ローンの返済を滞納すると、金融機関から督促状が届きます。場合によっては遅延損害金が記載された書面が届く場合もあり、電話で直接催告されることもあります。
期限の利益喪失通知が届く
債権者からの督促に対して支払いせず放置していると、「期限の利益喪失通知」が届きます。期限の利益喪失とは、「借入金について支払期限まで返済をしなくてもよいという権利が喪失した」という意味です。
したがって、債権者は直ちに住宅ローンを一括返済しなければなりません。しかし住宅ローンを滞納している人が一括返済できることはほぼなく、大半が任意売却もしくは競売によって自宅を手放すことになります。
金融機関から保証会社へ代位弁済となる
通常住宅ローンを借入する場合、保証会社が債務者の保証人になっています。したがって金融機関は回収できない残債について、保証会社へ請求することになります。
そして保証会社は債務者に代わって、残債を債権者である金融機関へ支払いますが、これを代位弁済といいます。つまり代位弁済後の債権者は、保証会社になります。
債権者が裁判所へ競売の申し立てをする（滞納から6ヶ月程度）
保証会社（債権者）が住宅ローンの残債について、債務者に一括返済を請求しますが、支払いできない場合、裁判所へ競売の申し立てをすることになります。
競売決定
保証会社から裁判所へ競売の申し立てを行った後、早ければ数日で競売の開始が決定することもあります。
債務者には「担保不動産競売開始決定通知書」が届きます。つまりこの時点で競売不動産として、差押えされたことになります。
執行官による現地調査
不動産を競売する場合、適正な価格を設定する必要があります。その評価をするために、裁判所の執行官が不動産の現地調査を行います。訪問日については事前に通知があります。
なお通常執行官と不動産を鑑定するために不動産鑑定士が訪問し、不動産を現地調査するのが一般的です。
最低入札価格の決定
裁判所の現地調査後に裁判所によって物件明細書が作成され、最低入札価格が決定します。
入札の開始
不動産の情報や最低入札価格が公になり、一般公募によって入札が開始されます。通常1週間程度の期限を設けて行われ、一番高い金額を提示した人が落札することができます。
なお任意売却を希望する場合は、競売の申し立て人によって入札が開始される前日までに差押えを取り下げる必要があります。したがって入札の開始日がいつになるのかが重要になります。
売却許可が決定される
一番高値で落札した人が不適切である場合を除き、裁判所は基本的に落札者に対して売却許可決定を出します。
その後落札者が納付期限までに代金を支払えば、所有権はその買受人に移転します。所有権が買受人に移転後は不動産を引き渡さなければなりません。
万が一不動産から立ち退かない場合は、買受人の請求により裁判所から引き渡し命令が出され、退去を命じられます。すみやかに退去できるように努めましょう。
まとめ
住宅ローンを滞納しても直ちに差し押さえられたり、競売によって処分されてしまったりするわけではありません。
しかし滞納を続け、金融機関からの督促状を放置すれば競売物件となり、強制的に立退かざるを得なくなります。
競売物件となったとしても、債務がゼロになるわけではありません。なるべく残債を減らすためにも、なるべく早い段階で任意売却することをおすすめします。
しかし条件や金融機関によっては、任意売却が認められないケースもあります。まずは任意売却について知識や実績がある不動産会社に相談しましょう。
※：一般社団法人 全日本任意売却支援協会、任意売却と競売の違いを比較・解説
※：任意売却とは？ 競売との違い、売却の手続きと任意売却物件のメリット・デメリット
※：任意売却の流れとは？競売・自己破産との違いやメリットも解説
