区分マンションの売却タイミングは？最適な売り時や費用・税金・流れを解説

区分マンションを所有している方のなかには、「いつ売ったらよいのだろう」と考える方もいるでしょう。

マンションは、資産価値が上がったときや所有期間が5年を超えたときなど、売却すべきタイミングがいくつもあります。

この記事では、売却を検討すべきタイミングや「空室で売る」「オーナーチェンジで売る」などの売却方法の違い、税金・諸費用や注意点をまとめます。

区分マンションの売却を考えている方や、売るタイミングが知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

区分マンションとは？

区分マンションとは、一棟のマンションの独立した部屋のそれぞれに所有権があるマンションです。

マンション全体を所有する一棟マンションとは異なり、購入者は自身が買った部屋だけを所有します。

エントランスや廊下、エレベーターなどの共用部分は、ほかの所有者と共有するのが一般的です。

共有部分の管理や修繕は管理組合が中心となっておこない、区分所有者は管理費や修繕積立金を支払います。

区分マンションは一棟購入に比べて購入金額を抑えやすく、不動産投資を始める入り口として選ばれやすい側面もあります。

その反面、建物全体の管理状況や管理費・修繕積立金の高さによって、収益性や売却価格に影響しやすい点には注意しなければなりません。

区分マンションを売却すべきタイミングは？

区分マンションの売却を検討したほうがよいのは、以下8つのタイミングです。

• 金利が低いとき
• 区分マンションの価値が上がったとき
• 他の部屋の賃料が安くなったとき
• 区分マンションの所有期間が5年を超えたとき
• 耐用年数が近づいたとき
• マンションの大規模修繕が終わったとき
• 長期間空室が続くとき
• 周辺環境が大きく変化するとき

それぞれについて、詳しく解説していきます。

金利が低いとき

区分マンションを売却したほうがよいタイミングのひとつは「金利が低いとき」です。

なぜなら、不動産の需要が高くなり、買い手が見つかりやすくなるためです。

金利が低いと、住宅ローンにかかる利息が小さくなります。

利息が少なくなると、住宅ローンの総返済額も小さくなるため、不動産を購入するハードルが下がります。

区分マンションの価値が上がったとき

「区分マンションの価値が上がったとき」も、売却したほうがよいタイミングだと言えます。

魅力を感じてくれる人が増え、買い手が現れやすくなったり、高い価格で売却できたりするためです。

以下のようなタイミングだと、区分マンションにおける価値の向上をアピールできます。

• 共用設備が新しくなった
• 管理会社が変更され管理状態がよくなった
• 再開発などで周辺環境の利便性が上がった

区分マンションを含む不動産は、基本的に築年数が経つほど価値が下がります。

そのため、価値が上がるタイミングはなかなかありません。

反対に「近くの大型商業施設がなくなる」などの理由で、将来的にマンションの価値が下がりそうであれば、早めに売却したほうがよいでしょう。

他の部屋の賃料が安くなったとき

区分マンションを売却したほうがよいタイミングのひとつとして「他の部屋の賃料が安くなったとき」も挙げられます。

入居者がいる場合に有効なタイミングです。

他の部屋の賃料が安くなれば、自身が持っている部屋も同様に、次の入居者から賃料を安くする必要があるかもしれません。

賃料が下がれば収益も下がるため、入居者がいるうちに売却したほうがよいでしょう。

他の部屋が入居者を募集している場合、スーモなどの不動産ポータルサイトで賃料を確認できます。

区分マンションの所有期間が5年を超えたとき税金が安くなる

「区分マンションの所有期間が5年を超えたとき」も、区分マンションの売却に適しています。

なぜなら所有期間が5年を超えると、譲渡所得税の税率が下がるためです。

譲渡所得税とは、区分マンションなどの不動産を売却した際の、譲渡所得に対して課される税金です。

所有期間の5年を境に、以下のように長期譲渡所得（5年超）と短期譲渡所得（5年以下）で税率が変わります。

それぞれの税率を次の表にまとめました。

所有期間が5年を超える（長期譲渡所得）だけで、税率が約半分になるのです。

ただし、売却時点の所有期間ではなく、その年の1月1日時点での所有期間で判定される点には、注意が必要です。

2024年3月に物件の所有期間が5年を超え、4月に売却したとしても、1月1日時点では5年を超えていないため、短期譲渡所得と見なされます。

この場合の譲渡所得税は、税率39.63%です。

耐用年数が近づいたとき

区分マンションを売却したほうがよいタイミングのひとつが「耐用年数が近づいたとき」です。

耐用年数とは、主に税務上の法定耐用年数です。

耐用年数そのものが過ぎたからといって急に売れなくなるわけではありませんが、投資用物件としては評価や収支の見え方に影響しやすくなります。

たとえば、減価償却を計上できる期間が短くなり、投資家にとって魅力的な物件と感じにくくなります。

また、金融機関の融資条件が厳しくなり、結果として買い手の幅が狭まることで、希望価格で売却しにくくなるケースも少なくありません。

そのため、収益性が落ち始める前や、買い手が付きやすい築年数のうちに一度売却を検討しておくと進めやすいでしょう。

マンションの大規模修繕が終わったとき

「マンションの大規模修繕が終わったとき」も、区分マンションの売却に適したタイミングです。

大規模修繕によって外壁や共用部分の見た目が改善されると、購入検討者にとっての印象がよくなり、物件の魅力を説明しやすくなります。

劣化が目立つマンションは敬遠されやすい一方で、修繕が実施されたあとのマンションは管理状況が良好と判断され、安心材料になりやすいためです。

また、大規模修繕の実施履歴があることは、今後の修繕計画が見通しやすい点でもプラスに働きます。

売却時には、修繕工事の内容や時期、長期修繕計画の有無などを整理しておくと、スムーズにアピールできます。

長期間空室が続くとき

区分マンションで「長期間空室が続くとき」も、売却を検討したほうがよいタイミングです。

空室が続くと家賃収入が得られない一方で、管理費や修繕積立金、固定資産税などの支出は発生し続けます。

結果的に手元の持ち出しが増え、収支が悪化しがちです。

もちろん、募集条件の見直しやリフォーム、管理会社の変更などで改善するケースもあります。

しかし、周辺相場の下落や物件の競争力低下が原因の場合、家賃を下げても決まりにくいことがあります。

空室期間が長引いて収支が赤字になっている、改善策を試しても反応がないなどの場合は、損失が膨らむ前に売却も含めて検討しましょう。

周辺環境が大きく変化するとき

「周辺環境が大きく変化するとき」も、区分マンションの売却タイミングとして重要です。

周辺環境の変化は、賃貸需要や売却価格に影響します。

たとえば、新駅の開業や再開発、大型商業施設の開業などは利便性を高め、購入検討者にとっての魅力が増すため、売却を進めやすくなる場合があります。

周辺環境は自分でコントロールできないため、変化の兆しが見えた段階で相場や需要を確認し、売却を含めて早めに動けるよう準備しておくと安心です。

区分マンションの売却方法

区分マンションの売却方法は、大きく分けて「空室として売る」「オーナーチェンジ物件として売る」の2つがあります。

どちらを選ぶかで、買い手の層や売却までの進め方、売却価格の考え方が変わるため、状況に合わせて選ぶことが大切です。

ここでは、それぞれの特徴や向いているケースを解説します。

空室として売る

空室として売る方法は、入居者がいない状態で区分マンションを売却する方法です。

購入後に自身がマイホームで住む層も検討対象になりやすく、買い手の幅が広がります。

また、内見がしやすく室内の状態を確認してもらえるため、条件によっては高い価格で売却できる可能性もあるでしょう。

ただし、購入後に貸し出す場合、新たに賃貸人を見つけなければならないため、投資家には売れにくい点に注意が必要です。

オーナーチェンジ物件として売る

オーナーチェンジ物件は、入居者がいる状態のまま区分マンションを売却する方法です。

賃貸借契約はそのまま引き継がれ、購入者は家賃収入がある状態で物件を取得できます。

この方法のメリットは、売却中も家賃収入が入り続けるため、空室期間による収支悪化を避けやすい点です。

区分マンションの売却にかかる税金・諸費用

区分マンションの売却では、以下の税金や諸経費が発生します。

• 印紙税
• 抵当権抹消費用
• 消費税
• 仲介手数料
• ローン完済手数料
• 譲渡所得税

売却金額＝手取りではないため、あらかじめ全体像を押さえておくことが大切です。

ここからは、それぞれの税金・諸経費について詳しく解説します。

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書などの課税文書を作成する際に課される税金です。

税額は契約書に記載された契約金額や債務額によって決まり、契約書1通ごとに課税されます。

実務上は、売主・買主それぞれが保管するために契約書を2通作成し、各自が自身の保管分の印紙税を負担するケースが一般的です。

抵当権抹消費用

ローンが残っている区分マンションを売却する場合、引渡しまでに抵当権の抹消登記が必要になります。

抵当権抹消費用の内訳を次にまとめました。

• 登録免許税：不動産1個につき1,000円
• 司法書士報酬：1.5万円前後が目安

登録免許税は、建物と土地それぞれにかかるため、区分マンションを売却するときは、2,000円です。

また、住所変更登記などが必要になると追加費用が発生するケースもあります。

消費税

消費税は、売却そのものよりも「何を・誰が売るか」で扱いが変わります。

たとえば、土地の譲渡は原則として非課税です。

土地と建物を一括で売る場合は、建物部分のみ課税対象になり、代金を区分します。

なお、個人でも「事業用資産の譲渡」などは課税の可能性があるため、売主の状況次第で確認が必要です。

加えて、仲介手数料には消費税がかかります。

仲介手数料

不動産会社に仲介で売却を依頼した場合、成約時に仲介手数料がかかります。

金額は法律で上限が定められており、売買価格が400万円超の場合、上限の計算式として使われるのが以下の速算式です。

売買価格×3％＋6万円＋消費税

支払いタイミングは、売買契約時と引渡し時に半金ずつなど、不動産会社との取り決めによります。

ローン完済手数料

ローン残債がある場合、売却代金などで完済する必要があります。

このとき、金融機関や手続き方法によっては繰上返済手数料が発生する場合があります。

金額・有無は契約内容で異なるため、売却を進める前に金融機関へ確認しておくと安心です。

譲渡所得税

譲渡所得税は、区分マンションを売却して譲渡所得が出た場合にかかる税金です。

税率は長期か短期かで、次のように異なります。

なお、譲渡所得税は売れたら必ずかかるものではなく、譲渡所得が出ない場合は原則として発生しません。

また、特例の適用可否で税額が変わるケースがあるため、最終的には税務署や税理士に確認すると確実です。

区分マンションを売却する際の流れ【全体の流れ・期間】

区分マンションの売却は、一般的に次の流れで進めます。

1. 区分マンションの査定をおこなう
2. 不動産会社に相談する
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
4. 区分マンションの売却活動を始める
5. 買い手と売買契約を結ぶ
6. 買い手に区分マンションを引き渡す

不動産流通機構のデータによると「中古マンションの情報をレインズに登録してから、成約に至るまでの日数」は、平均して100.9日です。※1

区分マンションを手放すには、全体で4〜6か月はかかると理解しておきましょう。

査定から区分マンションを引き渡すまでの流れを解説します。

1：区分マンションの査定をおこなう

まずは区分マンションの査定依頼をおこないます。

査定は基本的に無料なので、複数の不動産会社に依頼しましょう。

査定結果を比較して、売却を依頼する不動産会社を決める材料にします。

条件が似ている区分マンションの売却価格を調べておき、相場を掴んでおくことも大切です。

相場を知っていれば、査定結果における良し悪しの判断がしやすくなります。

不動産情報サイトに記載されている売却価格は、売り手の希望価格のため、実際の売却価格とは異なります。

そのため以下のサイトから、過去に取引された区分マンションの売却価格を調べるのがおすすめです。

土地総合情報システム（運営：国土交通省）

レインズマーケットインフォメーション（運営：国土交通大臣指定の不動産流通機構）

2：不動産会社に相談する

区分マンションの査定を確認した後、不動産会社に売却の相談をしましょう。

相談する不動産会社は、区分マンションの売却に強いところが理想です。

以下のような理由から、スムーズな売却が期待できます。

• 買い手になってくれそうな顧客をすでに抱えている
• 区分マンションの売却におけるノウハウが豊富

また、売却したい区分マンションのエリアに詳しく、実績がある不動産会社を選んでください。

エリアによって、有効な売却方法が変わってくるためです。

3：不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定結果をもとにして、売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。

主に以下のポイントをよく見て、信頼できる不動産会社を選びましょう。

• 査定額が相場よりも高すぎない、または低すぎないか
• 査定結果に納得できる根拠があるか
• 担当者の対応に不安はないか

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。

それぞれの特徴は、次のとおりです。

自由度を重視するのか、サポートの手厚さを重視するのか、希望する売却活動の進め方に合せて契約形態を選びましょう。

4：区分マンションの売却活動を始める

不動産会社と媒介契約を結んだら、区分マンションの売却活動が始まります。

以下のような売却活動は、不動産会社に任せておけば問題ありません。

• 不動産情報サイトに区分マンションの情報を掲載する
• レインズに区分マンションの情報を登録し、ほかの不動産会社と共有する
• チラシをポスティングする

マンションに入居者がいない場合は、内見希望者が現れたら対応します。

基本的に、内見も不動産会社が対応してくれますが、室内が汚れていれば掃除しておきましょう。

5：買い手と売買契約を結ぶ

問い合わせや内見を経て、区分マンションの買い手が現れたら、売買契約を結びます。

売買契約の当日は、不動産会社や買い手とともに、次のようなことをおこないます。

• 重要事項説明・売買契約書の読み合わせ
• 各契約書類への署名捺印
• 引き渡し日の決定
• 手付金の受け取り
• 仲介手数料の支払い

契約内容をよく聞き、わからないところがあれば納得できるまで確認しましょう。

手付金は、売買契約が成立した証として、買い手から売り手に支払います。

仲介手数料は、買い手を見つけてくれたお礼として、売り手から不動産会社に支払います。

仲介手数料は、売買契約を結ぶ際に半額、区分マンションを引き渡す際に残りの半額を支払います。

6：買い手に区分マンションを引き渡す

区分マンションの売買契約から引き渡しまでは、1ヶ月ほどの期間が空きます。

引き渡し時におこなうことは、次のとおりです。

• 代金の支払い
• 固定資産税の精算
• 所有権の移転
• 仲介手数料の支払い

区分マンションの売却金額から、手付金を差し引いた額を、買い手から受け取ります。

固定資産税は、売り手がすでに1年分を納めているケースが多いため、買い手が支払うべき金額を精算しましょう。

所有権移転登記をおこない、仲介手数料の残りを不動産会社に支払ったら、引き渡しの完了です。

区分マンションの売却で注意すべきポイント

区分マンションの売却では、以下のポイントに注意しましょう。

• 手数料や費用が高くなる可能性がある
• むやみにリフォームしない
• 近隣の売却相場を確認しておく
• 空室時の写真を撮影しておく
• 不具合がある場合は正直に伝える
• 複数の不動産会社に査定を依頼する
• ローンが残っている状態での売却を検討する場合
• 税金の把握や確定申告を忘れずにおこなう
• 入居者がいる場合は通知する

それぞれのポイントについて、詳しく解説していきます。

手数料や費用が高くなる可能性がある

区分マンションを売却する際には、手数料や費用が高くなってしまい、想像よりも手元にお金が残らない可能性があります。

区分マンションの売却にかかる主な手数料や費用は、次のとおりです。

• 仲介手数料
• 司法書士への報酬
• 登録免許税
• 譲渡所得税
• 印紙税

手数料や費用の額は、区分マンションの条件や売却金額などによって決まります。

早い段階で不動産会社に計算してもらい、おおよその金額を把握しておきましょう。

むやみにリフォームしない

区分マンションを売却する際は、売却前にむやみにリフォームしないほうがよい場合があります。

なぜなら、リフォーム費用をかけても、その分を売却価格に上乗せできるとは限らないためです。

もちろん、明らかな汚れや破損がある場合は、クリーニングや最低限の補修をして印象を整えることは有効です。

大きな工事を決める前に、まずは不動産会社に相談し「どこまで手を入れるべきか」「費用対効果が見合うか」を確認してから進めましょう。

近隣の売却相場を確認しておく

区分マンションの売却では、近隣の売却相場を事前に確認しておくことが大切です。

相場を把握していないと、売却価格を高く設定しすぎて反響が集まらず、結果的に値下げを繰り返して売り時を逃す場合があります。

反対に、相場より安すぎる価格で売り出してしまうと、本来得られたはずの利益を取りこぼす可能性があります。

相場を見るときは、不動産ポータルサイトの「売り出し価格」だけで判断しない点に注意しましょう。

売り出し価格はあくまで希望価格で、成約価格とは異なることがあります。

可能であれば、取引事例の情報も確認し、現実的な目線を持っておくと安心です。

空室時の写真を撮影しておく

区分マンションに入居者がいる場合でも、空室になったタイミングで室内写真を撮影しておくのがおすすめです。

オーナーチェンジ物件として売る場合でも、販売資料には写真が必要になる場合が多く、入居中は室内の撮影や内見が難しいケースが少なくありません。

空室時に撮った写真があれば、募集図面や広告に活用しやすく、買い手に室内の状態を具体的に伝えられます。

撮影する際は、リビング・居室・キッチン・浴室・トイレ・玄関など主要な場所を、明るい時間帯に撮るのがポイントです。

不具合がある場合は正直に伝える

売却時に室内や設備の不具合がある場合は、正直に伝えることが重要です。

不具合を隠したまま売却してしまうと、引き渡し後にトラブルになり、契約不適合責任に関する問題に発展する可能性があります。

結果として、手続きが長引いたり、想定外の出費につながったりするケースも少なくありません。

次のような場合は、早めに不動産会社へ共有し、告知方法や対応方針を相談しましょう。

• 雨漏りの痕跡がある
• 給湯器の調子が悪い
• 水漏れがある

必要に応じて修理するのか、現状渡しにするのかも含めて整理しておくと安心です。

複数の不動産会社に査定を依頼する

区分マンションを売却する際は、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

1社だけの場合、提示された査定額が妥当なのか判断しにくく、相場からズレた価格で売り出してしまうリスクがあります。

複数社の査定を比較することで、相場感がわかり売却方針を立てやすくなります。

また、査定額だけでなく「査定の根拠が明確か」「投資用区分マンションの売却実績があるか」「販売戦略が具体的か」なども確認しましょう。

最終的に、納得できる説明があり信頼できる会社を選ぶことが、後悔のない売却につながります。

ローンが残っている状態での売却を検討する場合

不動産投資用ローンが残っている状態で区分マンション売却を検討する場合、注意が必要です。

売却による区分マンション価格よりもローンの残債が上回ってしまうと、自己資金を取り崩しを検討しなければなりません。

信頼できる不動産会社に相談しながら、できる限り高い金額設定で売りに出すようにしましょう。

確定申告を忘れずにおこなう

区分マンションを売却して譲渡所得が出た場合、確定申告を忘れずにおこないましょう。

確定申告の期間は、区分マンションを売却した翌年の2月16日〜3月15日です。

確定申告でわからないことがあれば、税務署や税理士に相談してみてください。

入居者がいる場合は通知する

区分マンションに入居者がいる場合、所有者が変わったことを通知しましょう。

通知するタイミングは、区分マンションを売却したあとです。

売却に対する入居者の同意は必要ありません。

入居者への通知を「賃貸人の地位承継通知」といい、次のような内容を記載します。※2

• 所有者が変わった旨
• 新たな所有者や管理会社の情報（連絡先など）
• 賃料の振込先
• 契約条件

「賃貸人の地位承継通知」は、区分マンションの新しい所有者と連名で作成します。

区分マンションを早く手放す方法

区分マンションを早く手放したい場合は「買取」という選択肢もあります。

買取とは、区分マンションを不動産会社が直接購入する売却方法です。

購入希望者を探す必要がないため、これまでに紹介した「不動産会社に仲介してもらう売却方法」よりも、売却までの期間が短くなります。

買取なら、早ければ1ヶ月もかからずに区分マンションを手放せるでしょう。

買取には、次のようなメリットもあります。

• 仲介手数料がかからない
• 内見対応などの手間がかからない

ただし、仲介に比べて売却価格が安くなる点は、買取の大きなデメリットです。

不動産会社が提示する買取条件をよく確認し、納得したうえで契約しましょう。

買取は「まとまったお金がすぐに必要」などの理由で、売却価格よりもスピードを重視したい人におすすめの売却方法です。

不動産会社のなかには、仲介で購入希望者が現れない場合、買取に変更できる「買取保証」が付いている場合もあります。

区分マンションの売却に関するよくある質問

区分マンションの売却に関するよくある質問に回答します。

疑問や不安を解消し、安心して区分マンションの売却活動をはじめてください。

区分マンションの売却に必要な書類は？

区分マンションの売却では、主に次の書類・持ち物を準備する必要があります。

• 本人確認書類
• 実印・印鑑証明書
• 登記識別情報（または権利証）
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• 管理関係書類（管理規約、修繕積立金・管理費の資料、長期修繕計画など）
• ローン残高が分かる書類（ローンがある場合）
• 購入時の契約書類（譲渡所得の計算で役立つ）

必要書類は不動産会社に確認し、足りないものがあれば準備しましょう。

区分マンションを売却するメリット・デメリットは？

区分マンションを売却するメリットとデメリットを次にまとめました。

区分マンションの売却を検討中の方は、メリットとデメリットを確認し、後悔のない選択をしてください。

共有名義の区分マンションを売る方法は？

共有名義の区分マンションを売る場合、原則として共有者全員の同意が必要です。

売却は「処分」にあたるため、誰か1人の判断では進められません。

共有名義の区分マンションを売却する主な方法は次の3つです。

• 共有者全員で売却する
• 持分を整理してから売る
• 自分の持分だけを売る

共有者全員で売却する方法が基本的な流れです。

残り2つの方法も法的には可能ですが、共有者との協議や権利の買い取りが必要となるため、簡単ではありません。

いずれにしてもトラブル回避のために、早い段階から共有名義者との協議を進めておきましょう。

まとめ

区分マンションの売却は、次のタイミングがおすすめです。

• 金利が低いとき
• 区分マンションの価値が上がったとき
• 他の部屋の賃料が安くなったとき
• 区分マンションの所有期間が5年を超えたとき
• 耐用年数が近づいたとき
• マンションの大規模修繕が終わったとき
• 長期間空室が続くとき
• 周辺環境が大きく変化するとき

区分マンションを手放したい時期を決めたら、遅くとも5ヶ月〜6ヶ月前までには動き出しましょう。

最初の一歩として、区分マンションの売却に強い不動産会社を探し、相談してみてください。

また、区分マンションを売却したあとの生活が苦しくならないように、売却にかかる諸費用や、手元に残るお金を早めに計算しておくことも大切です。

入居者への通知や、売却翌年の確定申告も忘れずにおこないましょう。

区分マンションを早く手放したい場合は、買取も検討してみてください。

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※1：首都圏不動産流通市場の動向（2023年）
※2：不動産の賃貸人の地位の移転