離婚したらマンションは売却するべき？財産分与する方法と税金について解説

離婚することが決まったら、住まいであるマンションの扱いや、財産分与はどのようにしたらよいのでしょうか。離婚することを公にしていない場合は、誰にも相談できず悩んでいる方も少なくないでしょう。

この記事では、財産分与の方法と、離婚後のマンションをどうすればよいのか解説します。

マンションを売却する流れや税金についても紹介しますので、マンション売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

離婚時の財産分与とは？

財産分与とは、婚姻中に夫婦で築いた財産を公平に分配するために、どちらか一方が相手側に分与を請求できる制度です。ちなみに割合について定めはなく、夫婦で協議して金額や方法を決めることになります。

一方が専業主婦（夫）として家事に専念している場合でも、夫婦の財産を1/2ずつに分けるのが一般的です。

財産分与は離婚後の生活費や、離婚原因を作ったことに対する損害賠償として支払うこともあります。また状況によっては、財産分与しないという選択肢もあります。

なお離婚後でも分与を請求できますが、離婚後２年を経過すると、家庭裁判所に申し立てできなくなるため注意しましょう。

財産分与には3つの方法がある

財産分与には、大きく3つの方法があります。それぞれの財産分与の方法について説明します。

• 清算的財産分与
• 不要的財産分与
• 慰謝料的財産分与

清算的財産分与

持ち家であるマンションや預貯金など婚姻中に築いた財産を、公平に分配する方法です。

一方が専業主婦（夫）で収入がなかったとしても、内助の功がなければ相手側は仕事に尽力できなかったと考えるのが一般的で、通常は収入に関係なく1/2ずつ分配します。

扶養的財産分与

離婚後に健康状態や年齢によってはすぐに仕事ができず、経済的に困窮してしまうことがあります。

そのような相手側に対して、一方が離婚後一定期間を設けて月々生活費を補助することがあり、これを扶養的財産分与といいます。

たとえば、子どもが小さくフルタイムで働けないときや、職歴がなくすぐに職が見つかりそうにない方などに対して扶養的財産分与の方法がとられます。

慰謝料的財産分与

財産分与には本来は慰謝料の性質はなく、財産分与とは別に慰謝料を払うことになります。

財産分与と慰謝料を別々に定めるのが通常ですが、便宜上財産分与と慰謝料を2つまとめて支払うケースもあり、これを慰謝料的財産分与といいます。なお現金が用意できないときなどは、代わりに不動産や車で支払うこともあります。

財産分与の対象となる財産

財産分与は、結婚してから離婚に至るまでに夫婦で築いた財産が対象になります。たとえば以下の財産が該当します。

• 婚姻期間中に購入した不動産（土地・建物・マンションなど）
• 婚姻期間中に貯蓄した現金・預貯金・株など
• 婚姻期間中に購入した車やバイクなど
• 解約返戻金が発生する生命保険・学資保険（婚姻から財産分与する時点まで）
• 退職金（婚姻から財産分与する時点まで）

財産分与の対象にならない財産

財産分与の対象とならない財産には、どのようなものがあるのでしょうか。対象外となる財産で、代表的なものを紹介します。

• 婚姻前に購入した不動産（土地・建物・マンションなど）
• 婚姻前に貯蓄した現金・預貯金・株など
• 婚姻前に購入した車やバイクなど
• 親や祖父母など、親族から相続や贈与により取得した不動産や現金など

離婚後のマンションはどうする？

夫婦の住まいであったマンションは、離婚に際してどのように扱うのが良いのでしょうか。

たとえば、一方が子どものために住み続けたいと希望することや、住宅ローンの残高が残っている場合もあり、さまざまなケースが考えられます。

この章では、離婚後のマンションの扱いについて、代表的なケースを解説します。

売却して住宅ローンを完済する

離婚後にどちらもマンションに住まない場合は、売却して現金化し、財産分与するのが一般的です。トラブルを避けるためにも、住宅ローンは完済し、連帯保証人の立場も解消することをおすすめします。

住宅ローンはいわば借金で、マイナスの財産です。基本的には売却代金から住宅ローンを完済し、残った現金を夫婦で分けます。

どちらかがそのまま住み続ける

たとえば子どもがいる場合などは、生活環境や学区を変えたくないと考え、子供と一緒にマンションに住み続けることを希望することがあります。

住宅ローンの契約者が住み続ける場合と、契約者ではない方が住み続ける場合では、状況が異なります。マンションを売却しない場合は、どのような点に注意しなければならないのか、確認しておきましょう。

住宅ローンの契約者が住む場合

たとえば住宅ローンの契約者である夫が住み続ける場合、そのまま住宅ローンの返済を続けることになり、金融機関へ特段の手続きが必要になるということはありません。

ただし妻が連帯保証人になっていることが多く、夫の返済が滞った場合は妻が債務を負うことになります。

通常連帯保証人の変更は難しいため、マンションに住まない場合でも、返済リスクがあることは覚えておきましょう。

住宅ローンの契約者が転居する場合

住宅ローンの契約者である夫がマンションに住まず、妻がマンションに住み続ける場合、金融機関に相談する必要があります。

住宅ローンは居住用財産を条件に、他のローンよりも低い金利が適用されています。つまり契約者が住まない場合は、フリーローンなどへの変更が必要になります。

また夫が住宅ローンを滞納して支払いをしない状態が続いた場合、連帯保証人である妻が一括返済を求められるケースがあります。競売になるとマンションから立ち退かざるを得なくなるので注意が必要です。

賃貸物件として貸し出す

売却が難しい場合は、賃貸物件として貸し出すこともあるでしょう。しかし住宅ローン契約者が住まないときは住宅ローンが使えないため、フリーローンや投資用ローンなどに変更しなければなりません。金利は高くなり、月々の返済額が増えることになります。

また入居者が退去した場合は、家賃は入ってきません。賃貸物件として運用する場合は、空室のリスクがあることを十分想定しておきましょう。

マンションを財産分与する方法

マンションを財産分与する方法は、おもに3つの方法が考えられます。自分たちにとってどの方法が良いのか、ぜひ考えながら読み進めてみてください。

• マンションを売却して財産分与する
• マンションの評価額をもとに財産分与する
• マンションの自分の持ち分を慰謝料として分与する

マンションを売却して財産分与する

まず考えられるのが、マンションを売却して、手元に残った現金を夫婦で分配する方法です。

売買価格によっては住宅ローンを完済でき、連帯保証人の立場も解消できます。離婚後はお互いに連絡が取りにくくなるため、トラブルを避けるためにもマンションは売却して清算することをおすすめします。

なお売買代金よりも住宅ローンの残高が高い場合は、手元に財産は残りません。まずは不動産会社に査定を依頼し、いくらぐらいで売れて、手元にどのくらい残るのか試算しておきましょう。

マンションの評価額をもとに財産分与する

どちらか一方がマンションに住むことを希望する場合は、マンションの評価額をもとに財産分与します。1/2ずつ財産分配する場合は、評価額の半額を相手側に支払い、単独で所有できるようにします。

評価額を知る方法はいくつかありますが、不動産鑑定士へ鑑定を依頼すると20～40万円程度かかります。不動産会社に査定依頼する場合は基本的に無料ですが、より信憑性を重視する場合は、不動産鑑定がおすすめです。

マンションの自分の持ち分を慰謝料として分与する

そもそも財産分与の金額に法律的な定めはないため、マンションの自分の持ち分を、対価を求めず相手側に渡すこともできます。

たとえば慰謝料や生活費などとして、自分の持分を相手に分配する事もできますが、一般的に考えて高額とみなされると贈与税がかかる可能性があります。分配については、よく考慮したうえで取り決めるようにしましょう。

ペアローンは離婚時にトラブルになりやすい？

ペアローンとは、夫婦や親子が1つの不動産を購入するために、それぞれが住宅ローンの契約者となってローンを借り入れることをいいます。2人で協力してローンを組むので借入額を増やせることができ、希望する物件を買いやすくなるのがメリットです。

しかしペアローンを組んでいる夫婦が離婚するときは、トラブルになりやすいため注意が必要です。この章では、注意すべきポイントを2つ紹介します。

相手がマンション売却に応じないとき

ペアローンの場合は、2人でマンションを所有することになります。どちらかが売却に応じないときは、マンションを売却できません。自分の持ち分のみを売却することは法律的には可能です。しかし一般の個人へ持ち分だけを売ることは難しく、買取業者などへ売却することになります。

住み続けたいと希望する側がローンを1本化し、単独所有とすることも可能ですが、余程収入がなければペアローンを1本化するのは難しいでしょう。

相手が住宅ローンの返済をしないとき

ペアローンは、お互いに相手側の連帯保証人になります。離婚後住まなくなった相手側がローン返済を続けるとは限りません。その場合は、自分がすべての返済債務を負うことになります。

ペアローンを組む場合は、完済するまでは離婚しない努力が必要です。そして、離婚など万が一のことも想定しておきましょう。

マンション売却時にかかる税金とは？

離婚による財産分与には、基本的に贈与税はかかりません。しかしマンションを売却する際には、税金がかかります。マンションを売却して手元にいくら残るのか把握するためにも、税金について把握しておきましょう。

• 譲渡所得税
• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税

譲渡所得税

不動産を売却して利益を得たときは、その所得に対して不動産所得税がかかります。売買にかかった経費を所得から差し引くことができ、譲渡所得額を求める計算式は以下の通りです。

税率は所有している期間によって異なり、売却した年の1月1日に5年を超える場合は長期譲渡所得となり、5年未満は短期譲渡所得になります。居住用財産で所有期間が10年を超える場合は、6,000万円以下の部分が長期譲渡所得に対する税率よりもさらに低い税率になります。

なお居住用財産は一定の条件を満たす場合、特別控除として最高で3,000万円まで控除できます。

譲渡所得額＝収入金額－（取得費－減価償却費＋譲渡費用）－特別控除額

譲渡所得税＝譲渡所得額×税率

印紙税

不動産売買契約書を作成する場合、印紙を貼って印紙税を納める必要があります。売買価格に応じて印紙税が定められており、2027年までに作成する場合は、軽減措置が適用になります。

登録免許税

マンションを売却する際に、住所変更登記や抵当権抹消登記が必要な場合は、登録免許税がかかります。なお所有権移転登記費用は、買主が負担するのが一般的です。

抵当権を抹消する際は、不動産1個に対して1,000円の登録免許税と司法書士への報酬がかかります。たとえばマンションの場合、土地・建物で2,000円、司法書士の報酬は1.5万円前後が相場です。

消費税

個人が居住用であるマンションを売却する場合は、消費税はかかりません。マンション売却時に消費税を納めるとしたら、不動産会社へ支払う仲介手数料にかかる消費税です。

なお400万円を超えるマンションを売却するときに支払う仲介手数料は、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で計算できます。

ちなみに売買価格が400万円以下の場合は、以下の計算式になります。

マンションを売却する流れ

最後に、マンションを売却する際の流れを、7つのステップで紹介します。

• 不動産会社に査定依頼する
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• マンションの内覧に対応する
• 売買契約を締結する
• 引っ越しをする
• マンションを引き渡す
• 翌年に確定申告をする

不動産会社に査定依頼する

まず、不動産会社へマンションの査定を依頼します。複数社へ依頼し、査定額だけでなく担当者との相性も考慮して、依頼先を決定します。

不動産会社と媒介契約を締結する

不動産会社へ売却を依頼する際は、媒介契約を締結します。1社に限定する場合は専任媒介契約か専属専任媒介契約、複数社に依頼するときは一般媒介契約を選びます。それぞれの特徴は、以下の通りです。

マンションの内覧に対応する

内覧希望者が現れたら、内覧に対応します。内覧に備えて整理整頓し、なるべくきれいに清掃しておきます。

売買契約を締結する

売買価格や引き渡し条件に折り合いがついたら、いよいよ売買契約を締結します。買主から手付金を預かり、不動産会社へ仲介手数料の半額を支払うのが一般的です。

引っ越しをする

マンションの引渡し日の前日までに、引っ越しを済ませます。また水道局や電力会社へ連絡し、引っ越しの手続きをします。

マンションを引き渡す

引渡し日に残代金を受領し、マンションを引き渡します。また司法書士へ依頼し、所有権移転登記の申請を行います。すでに仲介手数料を半額支払っている場合は、残りの半額を支払います。

翌年に確定申告をする

マンション売却により譲渡所得が発生する場合は、翌年に確定申告をして納付します。3,000万円控除など特例を適用する場合は確定申告が必要なため、忘れないようにしましょう。

まとめ

離婚により財産分与する場合は、婚姻中に築いた財産を収入に関係なく1/2ずつ分配するのが一般的です。

お互いの希望や状況により分配方法が異なるため、よく話し合ったうえで決定するようにしましょう。

マンションを売却する際は税金や手数料がかかり、売買代金によっては手元に残る現金が少なくなります。まずは不動産会社へ査定を依頼し、事前にいくらぐらい残るのか把握しておくことをおすすめします。