マンションの売却を考えたとき、売却までにかかる期間が分からず悩んでいる方は多いのではないでしょうか。正直なところ、実際売却してみないとわからないのも事実です。
しかし住み替えする場合は新居を購入するタイミングにも影響するため、売却までにかかる期間は把握しておきたいものです。
この記事では、マンション売却にかかる期間の目安と、売却までの流れを紹介します。またスムーズにマンションを売却するためのコツと、注意すべきポイントも解説します。マンションを売却する予定の方は、ぜひ参考にしてください。
マンション成約までにかかる期間は平均3ヶ月
マンションの売却を不動産会社へ依頼する場合、媒介契約を締結します。媒介契約には3種類ありますが、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を選んだ場合、不動産会社はレインズ（不動産流通機構）にマンションの情報を登録する義務があります。つまり、多くの場合レインズに売り出していることを登録することになります。
その東日本不動産流通機構（レインズ）が公表したデータによると、マンションを新規登録して成約するまでの平均期間は、2022年度については71.4日、直近5年間の平均は78.9日でした。
マンションを査定して登録するまでに1～2週間かかることを考慮すると、成約までにかかる期間は平均3ヶ月程度であることがわかります。
マンション売却完了までは平均4カ月
査定から成約までは平均3ヶ月程度であることがわかりました。しかしマンションを実際に引き渡すまでには通常1～2ヵ月程度かかるため、現金化できるまでは4カ月程度かかることになります。
ちなみにLIFULL HOME’Sの「住まいの売却データファイル」に掲載されたアンケート結果を見ると、マンション売却にかかった期間を3ヶ月未満と答えた人が23.2％、3～6ヶ月は23.6％、6～9ヵ月は21.2％でした。
46.8％の人が6カ月未満でマンションの引き渡しまで完了したということになります。もちろん1ヶ月程度で売却したケースもあれば、1年以上かかっているケースもあります。※1
マンション売却の流れ
マンションの売却の基本的な流れを9つのステップで紹介します。不動産会社へ査定依頼する前の準備段階から、翌年の確定申告までの流れになります。
マンションの売却にかかる期間を4カ月と想定する場合、「不動産会社へ査定依頼する」から「残代金決済・マンションの引渡し」までがその期間になります。
- 情報収集してマンション相場を調べる
- 不動産会社へ査定依頼する
- 媒介契約を結ぶ
- 売買活動開始
- 購入申込書を受け取る
- 売買契約締結
- 新居へ転居する
- 残代金決済・マンション引き渡し
- 確定申告を行う
情報収集してマンション相場を調べる
不動産会社へマンションの査定依頼する前に、まずマンションの相場を把握しましょう。不動産ポータルサイトなどを見て同じマンションが売りに出ていないか確認し、不動産の成約事例を公表しているサイトなどでチェックします。
売りに出ているマンションや成約事例を調べることによって、マンションの相場を把握することも可能です。
また住宅ローンの残債がある場合は売却価格を想定して、完済できるのか事前にシミュレーションをしておきましょう。
マンション相場を把握することによって、不動産会社の査定額が適正かどうか判断できるほか、資金計画を立てるのに役立ちます。
不動産会社へ査定依頼する
実際に不動産会社へ査定依頼をします。査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定がありますが、基本的にどちらも無料で依頼できます。
売却する場合は、必ず訪問査定が必要になります。まずは机上査定を複数社に依頼し、ある程度不動産会社を選定してから訪問査定を依頼してもよいでしょう。
媒介契約を結ぶ
不動産会社へ売却を依頼する場合、不動産会社と媒介契約を締結することになります。媒介契約には3種類あり、希望によって選ぶことができます。ちなみにどの媒介契約を選んでも、成約時に支払う仲介手数料は変わりません。
早期成約を目指すのであれば、専任媒介契約をおすすめします。不動産会社は成約に至った場合、仲介手数料を必ず手にすることができるので、3ヶ月以内での成約を目指します。また広告活動などの面において、一般媒介の物件よりも優先される可能性があります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 複数社との契約 | 〇 | × | × |
| 指定流通機構（レインズ）への登録 | 任意 | 義務（7営業日以内） | 義務（5営業日以内） |
| 不動産会社の売主への業務報告 | 任意 | 義務2週間に1回以上 | 義務1週間に1回以上 |
| 自己発見取引（売主が自ら発見した相手との契約） | 〇 | 〇 | × 必ず媒介契約を結んだ不動産会社を介して契約する必要あり |
| 契約有効期間 | 法律上の制限なし | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
※ 媒介契約とは？
売買活動開始
いよいよ売却活動が始まります。実際には不動産会社が広告宣伝活動を行いますが、内覧希望者が現れたら、内覧に対応します。
基本的には不動産会社の担当者が案内しますが、住環境について質問が出た際は、なるべく丁寧に答えるようにしましょう。
室内はなるべくきれいに清掃し、急な内覧にも対応できるように日頃から整理整頓を心がけましょう。
購入申込書を受け取る
購入希望者は、購入申込書（買付証明書）によって意思表示をします。購入申込書には、購入希望価格や手付金の額、契約希望日や、購入希望者の住所氏名などがかかれています。
売り出し価格に対して価格交渉された場合、応じるのか、またどの程度であれば値下げが可能なのかなど含めて、不動産会社の担当者経由で返答します。
売買契約締結
売買価格や条件に折り合いがついたら、契約日を設定して売買契約を締結します。売買契約書や重要事項説明書は不動産会社が用意しますが、売主が用意しなければならない資料もあります。慌てることがないように、事前に必要書類を確認しておきましょう。
売買契約書や重要事項説明書を読み合わせし、売主・買主がそれぞれ署名・押印して、買主から手付金を受領します。
仲介手数料の半額を売買契約時に払う場合は、当日不動産会社へ支払います。支払うタイミングは不動産会社によって異なります。
新居へ転居する
マンションの決済日の前日までに新居（仮住まい）へ引越しします。売買契約から1ヶ月程度の場合は、かなり忙しくなりますので注意しましょう。
水道や電気、ガスなど引越しの手続きのほか、区分所有者変更届が必要になるケースが多いです。管理組合への手続きも確認しておきます。
残代金決済・マンション引き渡し
売主・買主・司法書士・不動産会社の担当者が立会いのもと行います。買主は売主に残代金を支払い、売主は残債がある場合は住宅ローンを完済します。
司法書士は売主・買主の双方から委任状や必要書類を受取り、問題がなければその日のうちに所有権移転登記を申請します。
マンションの引き渡しをして、鍵や建築確認済証、管理規約集など、マンションに関係する書類を買主へ渡します。
すべて完了したら、不動産会社へ仲介手数料（半額もしくは全額）を支払います。
確定申告を行う
マンション売却によって譲渡所得が発生したときは、翌年に確定申告して譲渡所得税を納税します。
そのほかにも居住用財産の買い替え特例や3,000万円控除を利用する場合も、確定申告が必要になります。自動的に特例は適用になりませんので、くれぐれも注意しましょう。
マンションをスムーズに売却する5つのコツ
マンションの売却の流れが把握できたところで、マンションをスムーズに売却するための5つのコツを紹介します。コツをつかんで、3ヶ月以内でのマンション売却を目指しましょう。
- 複数の不動産会社に査定依頼する
- マンション売却の実績が多い不動産会社に依頼する
- 適正な売買価格を設定する
- 内覧前にマンションの清掃＆整理整頓を心がける
- 3ヶ月しても売却できないときは値下げを検討する
複数の不動産会社に査定依頼する
不動産会社によってマンションの査定額は異なります。できれば2～3社に査定依頼し、査定額の根拠も聞いてみましょう。
マンションの売却は、不動産会社の担当者との相性も重要です。査定額だけでなく、人柄や自分との相性も確認します。
査定額は不動産会社によって異なりますが、その金額で売却できることを約束するものではありません。査定額が高いことを理由に、依頼先を選定しないようにしてください。
また適正な査定額を算出できていない可能性も考えられます。査定額は複数社の平均値を見るようにし、売却依頼先を選定しましょう。
マンション売却の実績が多い不動産会社に依頼する
マンションの売却を依頼するのであれば、売却するマンションが所在するエリアでの売却の実績が多い不動産会社に依頼しましょう。
エリアの需要や成約事例を熟知しており、マンションの買主候補になるような顧客を保有している可能性が高いからです。タイミングによっては、早期売却も期待できます。
適正な売買価格を設定する
マンションの購入を検討している人はおおむね相場を把握しているため、売買価格は高すぎると、なかなか買い手がつきません。もちろん安すぎても損してしまいます。結局は適正な価格で売り出すことが、スムーズな売却につながります。
売却までに時間がかかってしまうと、かえって安くせざるを得なくなるケースもあるので注意が必要です。
希望する金額で売りに出すことは可能ですが、相場や需要を把握している不動産会社によく相談して、売買価格を設定することをおすすめします。
内覧前にマンションの清掃＆整理整頓を心がける
内覧時の第一印象は重要です。売却のためにリフォームをする必要はありませんが、なるべくきれいに清掃＆整理整頓して、室内の見栄えをよくしましょう。
特にキッチンや浴室など、水回りは汚れが目立ちます。専用の洗剤などを利用して、きれいに清掃しておきましょう。清掃が難しい場合は、プロに依頼するのもおすすめです。
また家財道具が多いと、室内が狭い印象を与えてしまいます。普段から整理整頓し、不用品は早めに処分しておきます。引っ越しする際も、家財道具が少ない方が楽になります。
3ヶ月しても売却できないときは値下げを検討する
もし3ヶ月程度経ってもマンションが売れない場合、相場よりも売り出し価格が高い可能性があります。競合するマンションや近隣エリアの成約事例を確認し、不動産会社の担当者と相談して値下げを検討しましょう。
値下げによって今まで予算外だった人も検討できる価格帯になり、内覧数が増えることを期待できます。
マンションを売却するときに注意すべき5つのポイント
マンションを売却するときに、注意すべきポイントを5つ紹介します。スムーズに売却するためにも、ぜひ参考にしてください。
- 住宅ローンを売買代金で完済できるか確認する
- マンションを売却する時にかかる諸費用を把握する
- マンションを売るのに適した時期に売却する
- 設備の不具合や目立つ傷があれば正直に説明する
- 翌年の確定申告を忘れずに行う
住宅ローンを売買代金で完済できるか確認する
住宅ローンの残債は、決済時に売買代金で返済することができます。しかし残債の方が多い場合は自己資金を充当するか、住み替えローンによって完済しなければなりません。
また新居購入資金も確保しなければならないことを考えると、自己資金はある程度残しておく必要があります。
売り出してから売却できないということがないように、早い段階で資金計画を立てましょう。
マンションを売却する時にかかる諸費用を把握する
マンションを売却するときには、仲介手数料や印紙代、登記費用などがかかります。また新居を購入するときにも諸費用がかかるため、新居購入代金以外の諸経費も含めて資金計画を立てなければなりません。
諸費用は売却するマンションの条件や、購入する新居の金額によっても異なります。不動産会社の担当者に相談して、かかる諸費用も把握しておきましょう。
マンションを売るのに適した時期に売却する
マンションは需要が高まる時期に売りに出しましょう。不動産取引は一般的に1～3月が繁忙期といわれており、不動産を求める人が増える傾向にあります。
一方で7～8月は不動産を求める人が比較的少ないため、閑散期ともいわれています。需要が少ない時期に売り出すと、売却までに時間がかかる可能性があります。売り出すタイミングも考慮して、マンション売却を進めましょう。
設備の不具合や目立つ傷があれば正直に説明する
マンションの設備に不具合がある、もしくは目立つ傷や汚れがある場合は、隠さずに買主へ説明するようにしましょう。
なるべく高く、早く売りたいと思って隠して売却してしまうと、引渡し後に契約不適合責任を請求される可能性があります。
契約不適合責任とは、契約に定めた内容と異なることが判明した場合、買主側が売主に請求できる権利です。不具合などの程度にもよりますが、損害賠償請求や減額請求、契約解除を要求される恐れがあります。
引渡し後のトラブルを避けるためにも、不具合や傷、汚れについては正しく伝えるようにしましょう。
翌年の確定申告を忘れずに行う
マンション売却によって譲渡所得が発生したときや、税金の特例を利用するときは確定申告が必要になります。
マンションを売却した時期によっては1年近く間が空くこともあります。忘れないように注意しましょう。
マンション売却で使える税金の特例は、以下の通りです。適用できるか確認してみましょう。
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
居住用の財産を売却して一定の要件を満たす場合で、その所有期間に関係なく譲渡所得から最高で3,000万円まで控除できる特例です。※2
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例
居住用財産を売却する場合で、所有期間が売却する年の1月1日に10年を超えて一定の要件を満たす場合は、長期譲渡所得に対する税率よりもさらに低い税率が適用になります。
低い税率になるのは6,000万円までの部分で、税率は10％です。6,000万円を超える部分は、長期譲渡所得に対する税率と同じ15％になります。※3
- 特定の居住用財産の買換えの特例
2023年12月31日までに居住用財産を売却し、新居を買い換えた場合で一定の要件を満たす場合は、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べすることができます。ただし譲渡益が非課税になるわけではありません。※4
マンション売却にかかる期間を把握して、スムーズに住み替えしよう
マンション売却にかかる期間は、実際に成約になるまでわかりません。しかしある程度想定することができれば、住み替えをスムーズに進めることができます。
しかし、この記事で紹介した「売却までにかかる期間」はあくまでも目安です。必ずしもこの期間内に売却できるわけではありません。
マンションの売却が思うように進まない場合は5つのコツを実践し、注意すべき点も考慮して売却を進めましょう。
※1：マンション売却経験者にアンケート！売却期間は？売却方法は？体験談もご紹介
※2：国税庁、No.3302 マイホームを売ったときの特例
※3：国税庁、No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
※4：国税庁、No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例
