マンションを売却する際にローンの残債があるケースは一般的ですが、やり方や納税の必要性、必要経費を知らない方が多いでしょう。
ローンの残債があるマンションを売却する際は、オーバーローンかアンダーローンかで対応が大きく変わります。
たとえば、オーバーローンならローンを完済するための資金を捻出する必要があります。
アンダーローンなら、売却金額とローン残債の差額を新居への引越し資金に当てられるため、比較的スムーズに進められるでしょう。
ただし、マンションの売却で利益が出ると納税の義務が生じるため、確定申告の手続きが必要となります。
本記事では、ローン残債があるマンションの売却について詳しく解説します。
マンションの売却や住み替えを検討中の方は、ぜひ本記事を参考にしてください。
住宅ローンの残債があるマンションでも売却できる
住宅ローンの残債がある状態でも、マンションの売却は可能です。
ただし、買い手にマンションを引き渡す前に、抵当権を抹消しなければなりません。
ここでは、抵当権の抹消が必要な理由と、抹消手続きの流れについて解説します。
マンションを売却する際には、抵当権の抹消について必ず理解しておきましょう。
マンションを売却するには抵当権の抹消が必要
買い手が付きづらいため、マンションを売却するには抵当権を抹消する必要があります。
抵当権が付いているマンションには、次のデメリットがあります。
- 新たなローンを組みづらい
- 強制的に売却される可能性がある
そもそも抵当権とは、金融機関が持つ権利のことです。
金融機関は住宅ローンとして融資したお金を回収できなくなる危険性を抱えており、リスクに備えるために抵当権を設定します。
住宅ローンの返済が滞ると金融機関による抵当権が実行され、不動産は「競売」にかけられて強制的に売却されます。
そのため、抵当権が付いているマンションは「差し押さえられるリスクがある不動産」と見なされてしまうでしょう。
またマンションに抵当権が付いていると、住宅ローンや不動産担保ローンを新たに組めない可能性があります。
抵当権が付いているマンションにはデメリットが多く、買い手が付きづらくなるため、マンション売却時には抵当権を抹消することが大切です。
抵当権を抹消するときの流れ
抵当権を抹消するためには「抵当権抹消登記」をおこなう必要があります。
抵当権抹消登記の流れは、次のとおりです。
- 住宅ローンを完済する
- 融資を受けていた金融機関から必要書類が届く
- 「登記申請書」を記入する
- 法務局に申請する
- 「登記完了証」を受け取る
抵当権抹消登記をおこなうためには、住宅ローンを完済しなければなりません。
先に解説したとおり、住宅ローンの残債があるマンションを売却する条件は「抵当権の抹消」です。
マンションの引き渡しまでに住宅ローンを完済したうえで、抵当権抹消登記をおこなう必要があります。
また抵当権抹消登記の申請書は、法務局の公式サイトからダウンロードが可能です。
金融機関から届く必要書類と、登記申請書をあわせて、売却するマンションを管轄している法務局に申請します。
抵当権抹消登記が正しくおこなわれた場合、通知として法務局から登記完了証が交付されます。
住宅ローンの残債があるマンションを売却する流れ
在宅ローンの残債があるマンションは、次の流れで売却できます。
- ローンの残債を確認する
- 不動産会社にマンションの査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 売却活動で買主を探す
- 買主と売買契約を締結する
- 売却の決済をしてローンの残債を返済する
- 抵当権を抹消してマンションを引き渡す
ただし、オーバーローンとアンダーローンでは細部の手続き方法や流れが異なります。
ここからは、両者の売却の流れについて詳しく解説するため、売却前に確認してみてください。
1.ローンの残債を確認する
マンションを売却する際は、まずローンの残債を確認しましょう。
ローンの残債は、毎年10月から1月の間に送付される残高証明書で確認できます。
もし、残高証明書が手元にない方は、金融機関に再送付を依頼しましょう。
2.不動産会社にマンションの査定を依頼する
ローンの残債が確認できたら、次は不動産会社にマンションの査定を依頼しましょう。
マンションの査定額とローンの残債が確認できると、現状がアンダーローンとオーバーローンのいずれかがわかります。
- アンダーローン：残債よりも売却金額が上回る状態
- オーバーローン：売却金額よりも残債が上回る状態
アンダーローンである可能性が高い場合、比較的簡単にマンションの売却に進めます。
一方、オーバーローンの場合は売却に手間や金銭的な負担がかかるため、マンションの売却を取りやめしても問題ありません。
査定結果が分かれば現状が把握できるため、マンションの売却を検討中の方は、ローン残債の確認とマンションの査定まで進めてみるとよいでしょう。
3.不動産会社と媒介契約を締結する
ここまでの状況整理でマンション売却を決断したら、不動産会社と媒介契約を結びましょう。
マンション売却時には、次の3種類から適切な媒介契約を選ぶ必要があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
契約の種類により不動産会社とのかかわり方が変わるため、慎重に選ばなければなりません。
一般媒介契約は、複数の動産会社と契約できる媒介契約です。
複数の不動産会社に売却活動を依頼でき、自身でも売却先を探せます。
一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社のみとしか契約できません。
上記2つの契約では売却先探しの幅が狭まりますが、1社のみとのやり取りで売却できるため、手間なく進められます。
いずれの媒介契約にもメリット、デメリットがあるため、自身に合う契約形態を選びましょう。
4.売却活動で買主を探す
不動産会社との媒介契約ができたら、次は売却活動で本格的に買主を探します。
買主を探すための主な売却活動を次にまとめました。
- 広告掲載
- 内覧
- 購入希望者とのやり取り
売却活動ではじめのステップは広告掲載です。
インターネットや看板広告、雑誌など、幅広いプラットフォームに情報を掲載します。
広告掲載は不動産会社が主体となるため、基本的に任せればよいでしょう。
広告掲載で購入希望者が見つかれば、次は内覧に進むケースが一般的です。
内覧では、マンションの清掃や購入希望者への説明など、売主も協力しなければなりません。
必要なことは不動産会社からの説明があるため、はじめての方でも問題なく進められるでしょう。
5.買主と売買契約を締結する
売却活動で買主が見つかれば、売買契約を締結します。
売買契約の締結では、次の関係者が集まるケースが一般的です。
- 売主
- 売主が契約している不動産会社
- 買主
- 買主が契約している不動産会社
売買契約時には、売却価格や条件を最終確認し、引き渡し日の確認もおこないます。
さらに、売買契約の締結と同時に手付金も支払われます。
手付金は売却金額の10％程度が相場ですが、詳細な情報は事前に確認しておきましょう。
6.売却の決済と抵当権の抹消をしてローンの残債を返済する
マンションの引き渡し当日は、住宅ローンの残債を返済し、抵当権の抹消と各種手続きをおこないます。
マンション引き渡し時に必要な手続きを次にまとめました。
- 住宅ローンの残債を返済
- 抵当権の抹消
- マンションの引き渡し
- 所有権の移転登記
当日の手続きには、売主と買主はもちろん、不動産会社や銀行員が同席します。
複数の手続きを一度に済ませるため難しく感じますが、専門家の指示に従えば問題なく進むでしょう。
なお、マンション引き渡し時の手続きは、アンダーローンかオーバーローンかで異なります。
詳しい違いは「ローンの残債と売却金額により売却のやり方が異なる」で解説するため、参考にしてみてください。
ローンの残債と売却金額により売却のやり方が異なる
マンションの売却では、ローン残債の有無で手続きのやり方が異なります。
ここでは、アンダーローンとオーバーローンでの売却方法の違いを解説します。
アンダーローンなら無理なく売却できる
アンダーローンとは、住宅ローンの残債をマンションの売却金額が上回る状態です。
たとえば、住宅ローンの残債1,000万円に対し、マンション売却金額が1,500万円の場合、500万円のアンダーローンとなります。
アンダーローンの場合はマンション売却金額でローンの返済ができるため、比較的簡単に売却ができます。
さらに、ローン完済後に資金が余れば、引越し資金に充てられるでしょう。
アンダーローンなら売却後にも余裕を持てる場合が多く、マンションを手放す理想的なタイミングといえます。
オーバーローンなら対策が必要
オーバーローンとは、住宅ローンの残債がマンションの売却金額を下回る状態です。
マンションの売却金額のみで住宅ローンを完済できないため、金銭的な対策が必要となります。
オーバーローンの場合、自己資金で差額を埋めることが単純な対策です。
ただし、残債と売却金額の差額が大きい場合、自己資金でまかなえない方もいるでしょう。
差額を自己資金でまかなえない場合でも、住み替えローンや任意売却を活用すれば、現実的に売却が可能です。
手続きが複雑になりますが、不動産会社に相談すればアドバイスをもらえるでしょう。
オーバーローンのマンションを売却する際に覚えておきたい3つのコツ
オーバーローンのマンションの売却は、アンダーローン時に比べて複雑で難しくなります。
しかし、オーバーローンでマンション売却をするコツを覚えれば、複数の選択肢から自身に合う方法を見つけられます。
ここからは、オーバーローンのマンション売却時に覚えておきたいコツを3つ紹介するため、自身に合う方法を探してみてください。
一括返済できないなら住み替えローンを利用する
オーバーローン時の対策として、住み替えローンの活用が一般的です。
住み替えローンを利用すると、マンションの残債分を完済するのみでなく、新しい家の購入資金も借入できます。
そのため、オーバーローンかつ次に住む家を購入予定の方は、住み替えローンの活用がおすすめです。
ただし、住み替えローンはマンションの残債と新居の購入資金分の借入となり、返済の負担が大きくなる傾向にあります。
住み替えローンを利用する際は、月々の返済金額や借入期間をシミュレーションし、無理のないプランを模索しましょう。
任意売却を活用する
オーバーローンでも、任意売却を活用すればマンションを売却できます。
任意売却とは、ローンを完済できない不動産の抵当権を抹消できる制度です。
ただし、任意売却には金融機関の了承が必要で、具体的には次の手順を踏まなければなりません。
- ローンを組んでいる金融機関に相談する
- 不動産の価値を査定する
- 金融機関に任意売却の意向と査定額を伝える
- 金融機関の許可が下りれば売却活動に進む
上記の手順を見てわかるとおり、売却活動の開始にも金融機関の許可を取る必要があります。
また、自身の状況や不動産次第で任意売却を認められない可能性もあります。
任意売却は一般的に、ローンの返済が困難な家主が最後の手段として利用する方法ですが、住み替えでのマンション売却時にも活用が可能です。
オーバーローンのマンション売却時には、選択肢の一つとして覚えておきましょう。
査定を活用してアンダーローンになるまで売却を待つ
マンションは売却時期次第でオーバーローンにもアンダーローンにもなり得るため、タイミングを推し量るのも一つの手段です。
たとえば、現在オーバーローンのマンションでも、数年後にはアンダーローンに変わる可能性があります。
マンションの売却を急がない場合は、将来的な価値の変動も考慮するとよいでしょう。
ただし、不動産は月日がたつごとに価値が下がる傾向にあり、時期をずらして状況が悪化する可能性もあります。
時期を待つほどローンの残債は減りますが、マンションの価値の低下にも注意しましょう。
ローン残債が残るマンションの売却にかかる税金と対策
ローンの残債が残るマンションを売却すると、税金に関する問題も解決しなくてはなりません。
マンション売却で利益が出た場合は納税の義務が発生するため、確定申告が必要です。
また、マンション売却で利益が出ない場合でも、特例を活用するために確定申告が必要になる場合があります。
ここでは、ローン残債が残るマンションを売却した際の税金について解説します。
不動産を売却すると譲渡所得になる
不動産の売却で利益を得ると、譲渡所得として申告が必要になります。
確定申告が必要な譲渡所得の計算方法は次のとおりです。
| 収入金額-（取得費+譲渡費用）-特別控除額=課税譲渡所得金額 |
計算式にある収入金額とは、マンションを売却時のトータル収支で、売却金額のみでなく不動産会社の仲介手数料や諸経費も含まれます。
上記の計算を見てわかるとおり、購入時よりもマンションの価値が上がらない限り譲渡所得になりません。
一般的に不動産は年数を重ねるごとに価値が下がるため、多くの場合は譲渡所得として計上する必要がないでしょう。
しかし、購入時よりも売却時のほうが価値が上がるケースもあるため、マンションの売却で利益を得る可能性がある方は気をつけましょう。
確定申告で特例を利用すれば税金対策できる
マンションの売却で譲渡所得が発生した場合、確定申告の特例で節税できる可能性があります。
確定申告で節税できる条件と特例、減税を次の表にまとめました。
| 減税、特例 | 内容と条件 |
| 買い替え特例 | ・マイホームを買い替えた際の利益を、新たなマイホームの売却時まで繰り延べ可能・適用するためには複数の条件を満たす必要がある |
| 3,000万円特別控除 | ・マイホームの譲渡所得が3,000万円以下の場合、計上する譲渡所得を最大3,000万円控除・住宅の築年数に関係なく控除が可能・一人につき3,000万円のため、夫婦で購入した物件なら最大6,000万円の控除が可能 |
| 軽減税率の特例 | ・10年超所有した住宅の売却時に適応・譲渡所得が6,000万円まで14.21％の減税 |
上記3つの特例は、条件を満たせば併用も可能です。
マンションの売却で利益が出た方は特例を活用し、コスト削減を試みてみましょう。
マンションを高く売却するためのポイント
住宅ローンの残債がある場合は、オーバーローンにならないためにも、マンションを高く売却する必要があります。
マンションを高く売却するためのポイントは、次のとおりです。
- 実績がある不動産会社を選ぶ
- 需要が高い時期に売却する
- 周辺の相場が高い時期に売却する
それぞれのポイントについて、詳しく解説します。
実績がある不動産会社を選ぶ
不動産会社の実績は、マンションを高く売却するための重要なポイントです。
公式サイトに記載されている実績を確認したり、担当者に実績を聞いたりしましょう。
実績がある不動産会社は、売却のノウハウが豊富なため、適切なアドバイスや売却活動に期待できます。
また実績から、不動産会社の得意分野も見えてきます。
マンションの売却を得意としている不動産会社を選んでください。
大手のみでなく、地元の不動産会社に相談してもよいでしょう。
地元の不動産会社は、大手にはない独自のネットワークがあります。
需要が高い時期に売却する
不動産の需要が高い時期は、マンションを高く売却できる可能性があります。
とくに2月〜3月は、不動産の需要が高くなります。
転勤や子どもの進学などで、4月から新生活をはじめる方が多いためです。
ただしエリア次第で、2月〜3月以外の時期に不動産の需要が高くなるケースもあります。
需要が高い時期にマンションを売り出せるよう、売却を決めた段階で不動産会社に相談し、準備しておくことが大切です。
周辺の相場が高い時期に売却する
マンションを高く売却するためには、周辺の相場が高い時期に売却しましょう。
土地の相場は、次の要素から影響を受けます。
- エリアの再開発
- 生活に必要な施設（スーパー・病院など）の数
- 治安
- 最寄り駅の乗り入れ路線
一般的に、利便性が高いエリアは人気があるため、相場も高くなりがちです。
再開発などで周辺の利便性が上がりそうな場合は、現在よりも数年後のほうが、マンションを高く売却できる可能性があります。
もしマンション周辺の相場が上がりそうにない場合は、できるかぎり早く売却したほうがよいでしょう。
マンションなどの不動産は、一般的に築年数が古くなるほど価格が下がるためです。
まとめ
住宅ローンの残債がある状態でも、マンションの売却は可能です。
ただし、買い手にマンションを引き渡すまでに「住宅ローンの完済」と「抵当権の抹消」をする必要があります。
住宅ローンを完済するためには、自己資金やマンションの売却代金で繰り上げ返済をしなければなりません。
マンション売却金額がローンの残債を上回るアンダーローンなら、売却の難易度は高くありません。
しかし、オーバーローンのマンションを売却する場合は、ローンを完済するための対策が必要です。
オーバーローンの場合は、数少ない選択肢から適切な方法を選択しますが、いずれもデメリットがあるため、家計の状況やライフプランをよく考えたうえで計画を立ててください。
ローンの残債が残るマンションを売却する際は、不動産会社や金融機関に相談し、計画的に進めましょう。
