ワンルームマンション売却の相場はどのくらい？注意点、スケジュールを解説

2024-02-27

ワンルームマンションの売却では、はじめに相場観を掴むことが大切です。

今回は、東京都のワンルームマンションにおける売却相場や、自分で売却相場を調べる方法について解説します。

また、ワンルームマンションの売却で損しないためには、いくつかの注意点を押さえる必要があります。

売却にかかる期間や、スケジュールを把握しておくことも大切です。

注意点やスケジュールについても、売却相場とあわせて解説していくので、売却計画を立てる際の参考にしてください。

ワンルームマンションの売却相場はどのくらい？

ワンルームマンションの売却価格は、築年数や立地など、さまざまな要素によって決まります。

2023年7月〜9月に売却された東京都のワンルームマンション（築30年以内）の売却価格は、以下のとおりです。※1

No.	所在地	駅徒歩分数	面積	築年	売却価格
1	中野区	11分	30㎡	2022年	3,300万円
2	北区	2分	30㎡	2019年	4,000万円
3	江東区	9分	25㎡	2010年	2,300万円
4	墨田区	5分	35㎡	2008年	4,200万円
5	港区	7分	15㎡	2004年	2,500万円
6	武蔵野市	5分	25㎡	2003年	2,900万円
7	中央区	3分	20㎡	2002年	2,500万円
8	墨田区	3分	30㎡	1997年	2,800万円
9	杉並区	5分	15㎡	1996年	1,600万円
10	墨田区	5分	15㎡	1995年	520万円

10軒の売却価格を平均すると、2,662万円となります。

ワンルームマンションの売却相場を自分で調べる方法

ワンルームマンションの売却相場を自分で調べる方法としては、以下の4つが挙げられます。

不動産情報サイトを利用する
土地総合情報システムを利用する
レインズマーケットインフォメーションを利用する
計算する

それぞれの方法について、詳しく見ていきましょう。

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不動産情報サイトを利用する

不動産情報サイトには、売り出し中のワンルームマンションが掲載されています。

大手の不動産情報サイトである「SUUMO（スーモ）」を例にして、活用の流れを説明します。

SUUMOのサイトを開く
「買う」の中にある「中古マンション」をクリックする
売却するワンルームマンションと同じ条件（エリア・駅徒歩分数など）を選択する
「検索する」をクリックする

検索結果には類似不動産が表示されるため、そのなかでも条件が近い不動産を探しましょう。

販売価格を相場として参考にします。

ただ、不動産情報サイトの販売価格は売り主の希望価格であるため、注意が必要です。

実際の売却価格は、購入希望者との交渉を経て決まるため、販売価格とは異なる可能性があります。

土地総合情報システムを利用する

土地総合情報システムとは、国土交通省が運営するサイトのことです。

一般の人でも、無料で利用できます。

土地総合情報システムで調べられるのは、過去におこなわれた不動産取引における売却価格です。

以下の流れで活用します。

土地総合情報システムを開く
「不動産取引価格情報検索」をクリックする
「種類」を中古マンションに限定する
「地域」を売却するワンルームマンションと同じにする
「この条件で検索」をクリックする

検索結果の項目にある「間取り」は、「▼」マークから「1R」に絞ることが可能です。

条件が近い不動産の「取引総額」を相場として参考にします。

条件が近い不動産が出てこなければ、1つ前の画面に戻り、取引時期を過去2年間分に設定してみてください。

売却時期が昔すぎる場合、相場としての正確性は下がりますが、参考までに見ておきましょう。

レインズマーケットインフォメーションを利用する

レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するサイトです。

不動産会社しか閲覧できない「レインズ」とは異なり、一般の人でも無料で利用できます。

レインズマーケットインフォメーションのトップページにある「マンション」の都道府県と地域を選び、検索します。

「取引情報一覧」から条件が近い不動産を探して、「価格」を相場の参考にしてください。

取引情報一覧の上に表示されている「直近1年の取引情報グラフ」では、築年数に応じた売却価格の分布がわかります。

検索条件を追加して絞り込んでいけば、相場を視覚的に理解できるでしょう。

計算する

ワンルームマンションの売却相場は、計算で求めることもできます。

主な計算方法は、以下の3つです。

原価法：同じ家を建てる場合にかかる費用から計算する
取引事例比較法：過去におこなわれた不動産取引と比較して計算する
収益還元法：将来的に生み出されるであろう利益から計算する

このなかでも収益還元法は、ワンルームマンションの売却価格を計算する際によく用いられます。

収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」があります。※2

DCF法は計算が複雑なので、今回は直接還元法を詳しく見てみましょう。

直接還元法は、以下の式で計算します。

( 1年間の総収益 – 1年間の総経費 ) ÷ 還元利回り = 売却価格

総収益とは、ワンルームマンションを貸し出した際に入る賃料や、更新料などの収入を合計したものです。

総経費は、ワンルームマンションの維持管理費や税金といった諸経費の合計です。

たとえば月々の賃料が9万円（年間108万円）、月々の諸経費が2万円（年間24万円）、還元利回りが5%の場合、以下のように計算します。

( 108万円 – 24万円 ) ÷ 5% = 1,680万円

この場合、ワンルームマンションの売却価格は、1,680万円となります。

ワンルームマンションを売却する際に注意すべきポイント

ワンルームマンションを売却する際には、いくつか注意すべきポイントがあります。

具体的には、以下の5つです。

不動産会社選び
ローンの残債
譲渡所得税
仲介手数料
売却のタイミング

詳しく解説していくので、売却で損しないためにも頭に入れておきましょう。

不動産会社選び

不動産会社選びは、複数社を比較したうえで慎重におこなってください。

以下の条件を満たす不動産会社だと、スムーズな売却となりやすいです。

ワンルームマンションの売却実績が豊富
売却するワンルームマンションが建つエリアに強い
担当者の対応に不安がない

売却の相談や査定を通して、信頼できる不動産会社を選びましょう。

また「仲介と買取のどちらにするか」についても考えなければなりません。

仲介では、不動産会社がワンルームマンションの買い手を探してくれます。

買取は、不動産会社がワンルームマンションを直接買い取る売却方法です。

売却価格は買取よりも仲介のほうが高くなりやすく、売却完了までのスピードは買取のほうが早いです。

「ワンルームマンションの売却において何を重視するか」によって、仲介か買取かを選択してください。

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ローンの残債

売却するワンルームマンションの、住宅ローンや不動産投資ローンを完済していない場合も、注意が必要です。

ワンルームマンションの売却では、引き渡しまでにローンを完済し、抵当権抹消登記をおこなう必要があります。

抵当権抹消登記とは、ワンルームマンションに付いている抵当権を外す手続きのことです。

ローンは一般的に、ワンルームマンションの売却代金を使って完済します。

売却代金よりもローンの残債のほうが大きくなってしまった場合は、足りない分を自己資金で補わなければなりません。

予想外の出費で生活が苦しくなってしまわないように、ローンの残債は早めに確認しておきましょう。

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譲渡所得税

ワンルームマンションの売却で利益が出た場合、譲渡所得税を納める必要があります。

譲渡所得税の注意点は、ワンルームマンションの所有期間によって税率が変わる点です。

ワンルームマンションの所有期間が5年以下の場合、譲渡所得税の税率は39.63%です。

所有期間が5年を超えると、20.315%に下がります。

	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
長期譲渡所得	15％	5％	0.315％（15％×2.1％）	20.315％
短期譲渡所得	30％	9％	0.63％（30％×2.1％）	39.63％