ワンルームマンションの売却タイミングや流れは？相場・かかる税金や注意点を解説

ワンルームマンションは、居住用だけでなく投資対象としても一般的な資産です。

一方で、売却を考えた際には「いくらで売れるのか」「何から手をつければいいのか」など、多くの疑問や不安が生じるでしょう。

ワンルームマンション売却を成功させる結論は、正しい手順と注意点を事前に把握し、信頼できるパートナーを見つけることにあります。

この記事では、売却の最適なタイミングから相場の調べ方、税金や諸費用、具体的な売却の流れまで網羅的に解説します。

読み終える頃には、ご自身の状況に合わせた最適な売却プランを描けるようになっているでしょう。

これから売却を検討する方も、すでに準備を進めている方も、ぜひ参考にしてください。

自宅用・投資用のワンルームマンションを売却すべきタイミング

ワンルームマンションをいつ売却すべきかのタイミングは、物件を自宅用として所有しているか、投資用として所有しているかによって考え方が異なります。

それぞれのケースにおける売却タイミングの考え方を解説します。

自宅用の場合

自宅用のワンルームマンションは、自身のライフステージが変化する時が主な売却のタイミングといえるでしょう。

具体的には、結婚や転勤、転職、あるいは子どもの誕生といった出来事が挙げられます。

これらのタイミングで、より広い住まいへの住み替えが必要になることが多いためです。

住み替え先の物件購入と現在のマンション売却を同時に進める場合は、資金計画が重要になります。

そのため、ライフプランの変化が見込まれる場合は、早めに売却の準備を始めるとよいでしょう。

投資用の場合

投資用のワンルームマンションは、経済的な指標を基に売却のタイミングを判断するのが重要です。

主なタイミングとしては、不動産市況が良く、購入時より物件価格が上昇しているときが挙げられます。

また、ローンの返済が進み、残債が少なくなったタイミングも、売却によってまとまった資金を得やすいため適しているといえるでしょう。

他にも節税効果が薄れてきた場合や、より収益性の高い別の物件へ資産を組み換えたいと考えた時も、売却を検討する良い機会となります。

ワンルームマンションの売却相場はどのくらい？

ワンルームマンションの売却価格は、築年数や立地など、さまざまな要素によって決まります。

2025年8月〜10月に売却された東京都のワンルームマンション（築30年以内）の売却価格は、以下のとおりです。

地域	平均価格
都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）	約3,502万円
23区東部（墨田区・江東区・足立区・葛飾区・江戸川区）	約1,537万円
23区北部（文京区・台東区・豊島区・北区・荒川区）	約2,035万円
23区西部（中野区・杉並区・板橋区・練馬区）	約1,570万円
23区南部（品川区・目黒区・大田区・世田谷区）	約2,349万円
多摩地区（23区以外）	約828万円
東京都全体の平均額	約1970万円

地域や築年数により価格は異なりますが、おおよそ2,000万円くらいがワンルームマンションの売却相場といえるでしょう。

ワンルームマンションの売却相場を自分で調べる方法

ワンルームマンションの売却相場は、公的なデータベースや不動産情報サイトを活用して、自身で調べることが可能です。

主な調査方法には、以下の4つが挙げられます。

• 不動産情報サイトを利用する
• 不動産情報ライブラリを利用する
• レインズマーケットインフォメーションを利用する
• 3つの計算方法で求める

ここからは、それぞれの方法について詳しく解説します。

不動産情報サイトを利用する

不動産情報サイトとは、SUUMOやLIFULL HOME’Sといったポータルサイトのことです。

自身の物件と条件が似ている他の物件がいくらで売りに出されているかを確認しましょう。

エリア、駅からの距離、築年数、広さなどの条件を絞り込むことで、おおよその相場観を掴むことができます。

ただし、ここで表示されるのはあくまで「売り出し価格」であり、実際に売買が成立した「成約価格」ではない点に注意が必要です。

売り出し価格は、売主の希望が反映されているため、実際の成約価格より高めに設定されている傾向があることを認識しておきましょう。

不動産情報ライブラリを利用する

不動産情報ライブラリとは、国土交通省が運営するウェブサイトで、実際におこなわれた不動産取引の価格情報を調べることができます。

このシステムでは、不動産購入者へのアンケート調査を基にしたデータが公開されているため、信頼性の高い「成約価格」を把握できるのが大きな特徴です。

詳細な地番までは特定できませんが、市区町村や最寄り駅、取引時期などを指定して検索でき、自身の物件に近い条件の取引事例を見つけられます。

レインズマーケットインフォメーションを利用する

レインズマーケットインフォメーションとは、不動産会社が利用する物件情報システム「レインズ」にある情報を、一般向けに公開しているサイトです。

運営元は国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構であり、不動産ライブラリと同様に、信頼性の高い「成約価格」を調べることができます。

自身の物件と類似した条件のワンルームマンションが、直近でどのくらいの価格で取引されたのかを確認でき、売却相場を把握するのに役立つでしょう。

3つの計算方法で求める

不動産の価格を算出するには、専門的な計算方法も存在します。主に「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3つが用いられます。

原価法は、建物を再建築した場合の費用から築年数に応じた価値の低下分を差し引いて価格を求める方法です。

取引事例比較法は、近隣の類似物件の成約事例を基に価格を算出します。

そして収益還元法は、その物件が将来生み出すと予測される収益（家賃収入など）を基に価格を求める計算方法です。

ワンルームマンションを売却する際の注意点

ワンルームマンションの売却をスムーズに進め、後悔のない取引にするためには、事前に知っておくべきいくつかの注意点があります。

特に重要なポイントは以下の4つです。

• 慎重に不動産会社を選ぶ
• ローンの残債を把握する
• 諸費用が必要になる
• サブリースの場合は契約書を確認する

それぞれの注意点について、具体的に解説していきます。

慎重に不動産会社を選ぶ

ワンルームマンションの売却成功は、パートナーとなる不動産会社選びに大きく左右されます。

査定額の根拠を明確に説明してくれるか、担当者の対応は丁寧か、ワンルームマンションの売却実績が豊富かといった点を確認してください。

特に投資用物件の場合は、不動産投資の知見が深い会社を選ぶとよいでしょう。

信頼できる不動産会社を見つけるためには、複数の会社に査定を依頼し、比較検討するのをおすすめします。

ローンの残債を把握する

ワンルームマンションを売却する際は、ローンの残債を必ず確認してください。

住宅ローンを利用してワンルームマンションを購入した場合、売却時にはローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

抵当権とは、ローン返済が滞った場合に債権者が担保にした不動産を強制的に売却して貸付金を回収するための権利のことです。

売却価格がローンの残高を上回っていれば問題ありませんが、下回る場合は自己資金で差額を補填しなければなりません。

売却活動を始める前に、金融機関に連絡して現在のローン残債額を正確に把握する必要があります。

諸費用が必要になる

ワンルームマンションの売却では、売却代金がすべて手元に残るわけではないため、諸費用を事前に確認しておきましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料や、売買契約書に貼付する収入印紙の購入代金、抵当権抹消登記の費用など、さまざまな諸費用が発生します。

また、売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税が課税されることもあります。

これらの諸費用がどのくらいかかるのかを事前に把握し、資金計画を立てておくことが大切です。

想定外の出費で慌てないよう、あらかじめ準備しておきましょう。

サブリースの場合は契約書を確認する

投資用ワンルームマンションをサブリース契約で運用している場合は、売却前に契約書の内容を必ず確認しましょう。

サブリースとは、不動産会社が物件を借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。

契約内容によっては、売却時にサブリース契約の解除が必要になったり、解約時に違約金が発生したりする可能性があります。

また、買主へ契約を引き継ぐ場合でも、買主の同意が必要です。

スムーズな売却のために、契約内容を正確に把握し、不動産会社に伝えておくことが重要です。

ワンルームマンションの売却相談ならファンズ不動産へ

ワンルームマンションの売却は、需要の変動や立地条件によって価格が大きく左右されるため、「いつ売るべきか」「どのように進めればいいか」と悩む方も多いものです。

売却の流れや相場を把握しておくことで、より有利に手続きを進められますが、初めての方にとっては判断が難しい場面も少なくありません。

そんなときは、専門家に相談することで状況に合ったアドバイスを得やすくなります。ファンズ不動産は、不動産売却の悩みを気軽に相談できる存在です。

ワンルームマンションの売却で迷っている方は、早めに相談してみることをおすすめします。

リノベ前提の物件や土地売却も。専門チームが対応

ファンズ不動産は、一般的なマンションや戸建てだけでなく、専門知識が求められる不動産の売却にも対応しています。

社内には土地売買のプロが在籍しているほか、2025年10月からはリノベーションのワンストップサポートも開始しました。

そのため「リノベーション前提」といった付加価値を付けた売却提案や、複雑な権利関係が絡む土地の売却も、窓口一つでスムーズに進められます。

他社では取り扱いが難しいと言われた物件でも、まずは一度相談してみる価値があるでしょう。

20〜40代に強い。感度の高い買主へリーチ

ファンズ不動産の「SNS不動産®」は、特に物件への感度が高い20〜40代の若年層への訴求に強みがあります。

この層は、自身のライフスタイルや価値観との一致を重視し、物件のポテンシャルを評価する傾向があります。

従来の広告では魅力が伝わりにくかったデザイン性の高い物件や、リノベーションで大きく価値が上がる物件なども、その価値を理解する買主候補へ的確に情報を届けることが可能です。

フォロワー数万人のキュレーターがあなたの物件を紹介

ファンズ不動産は、キュレーターのSNS発信を通じて「情報拡散力」と「信頼性」を掛け合わせ、物件の売却可能性を広げます。

例えば、同社キュレーターのJeremy Tsang氏は、Instagramで8万人以上（2023年9月時点）のフォロワーを有しています。

影響力の高い専門家が「おすすめできる家」としてSNSで紹介することは、キュレーターを信頼するフォロワーへの「価値ある情報」として届きます。

この独自の仕組みが、高い反響とスピーディーなマッチングを生み出す秘訣です。

ワンルームマンションの売却でかかる税金と節税対策

ワンルームマンションを売却して利益、すなわち譲渡所得が出た場合、その利益に対して所得税と住民税が課税されます。

この税金の仕組みを理解し、利用できる特例を知っておくことは、手元に残る資金を最大化するために非常に重要です。

ここでは、譲渡所得税の計算方法と、節税に繋がる特例について解説します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の基となる譲渡所得は、「譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)-特別控除」の計算式で算出されます。

取得費とは、物件の購入代金や購入時にかかった諸費用から、建物の減価償却費を差し引いた金額のことです。

譲渡費用には、仲介手数料や印紙税などが含まれます。

この譲渡所得に対してかかる税率は、物件を所有していた期間によって異なります。

所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」として扱われます。

なお、所有期間はマンションを売却した年の1月1日現在の時点で判定される点には注意が必要です。

税金控除に利用できる特例

ワンルームマンションの売却において、税金の負担を軽減できる特例がいくつか存在します。

代表的なものが、自宅として住んでいた物件を売却した場合に利用できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。

この特例を適用できれば、譲渡所得から3,000万円を控除できるため、税負担を大幅に軽減できます。

ただし、これらの特例には適用要件が細かく定められており、投資用として貸し出していた物件では利用できないケースがほとんどです。

気になる方は自身の状況でどの特例が利用できるか、事前に確認しておきましょう。

ワンルームマンションを売却する際の流れ

ワンルームマンションの売却は、準備から引き渡し後の手続きまで、いくつかのステップを踏んで進められます。

全体像を把握しておけば計画的に、そして安心して売却活動に臨むことができるでしょう。

主な流れは、以下の7つのステップで構成されます。

1. 目的・希望条件の整理
2. 不動産会社に査定依頼
3. 媒介契約の締結
4. 売却活動の開始
5. 売買契約の締結
6. 決済・引き渡し
7. 確定申告

各段階の内容を順に解説します。

1：目的・希望条件の整理

まずなぜ売却するのかという目的を明確にし、いつまでに、いくらで売りたいのかといった希望条件を整理します。

「できるだけ高く売りたい」「多少安くても早く現金化したい」など、自身の優先順位をはっきりさせておきましょう。

また、ローンの残債額を調べたり、購入時の契約書、固定資産税の納税通知書など、必要な書類を事前に準備したりすると、この後の査定や手続きがスムーズに進みます。

2：不動産会社に査定依頼

次に、不動産会社に物件の査定を依頼します。査定とは、売却価格を決めるときに参考となる査定額を計算してもらうことです。

査定を依頼する際は、1社だけでなく、複数の会社に依頼しましょう。複数の査定額を比較すれば、より客観的な相場観を掴めます。

また、査定額の根拠や各社の販売戦略を聞くことで、信頼できるパートナーとなる不動産会社を見極める重要な機会にもなります。

3：媒介契約の締結

売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産会社に物件の売却活動を正式に依頼するための契約です。

この契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

それぞれ、複数の会社に同時に依頼できるか、自分で買主を見つけられるか、不動産会社からの活動報告の頻度などに違いがあります。

各契約形態のメリットとデメリットを理解し、自身の売却方針に合ったものを選びましょう。

4：売却活動の開始

媒介契約を締結すると、いよいよ不動産会社による売却活動が始まります。

主な活動内容は、不動産情報サイトへの物件情報の掲載や、チラシの配布、他の不動産会社への情報共有などです。

購入希望者が見つかると、物件を実際に見てもらう「内覧」の対応が必要になります。内覧は、物件の魅力を直接アピールできる大切な機会です。

掃除や整理整頓を心がけ、購入希望者に良い印象を持ってもらえるよう準備しておきましょう。

5：売買契約の締結

購入希望者が見つかり、価格や引き渡し日などの条件交渉がまとまると、売買契約を締結します。

売買契約では、売主と買主が対面し、宅地建物取引士から重要事項説明を受けた上で、売買契約書に署名・捺印します。

この際に、買主から手付金を受け取るのが一般的です。

契約書には法的な効力があるため、内容を十分に理解し、疑問点があればその場で必ず確認してください。

6：決済・引き渡し

売買契約で定めた引き渡し日に、残代金の決済と物件の引き渡しを行います。

決済は、金融機関などで行われることが多く、買主から売買代金の残り全額を受け取ります。

同時に、売主は住宅ローンを完済し、物件の鍵を買主に渡します。

また、所有権が売主から買主に移転したことを示す「所有権移転登記」の手続きも、司法書士の立ち会いのもと、この日におこなわれるのが一般的です。

7：確定申告

ワンルームマンションを売却した年の翌年には、確定申告をおこなわなければならない場合があります。

売却によって利益、すなわち譲渡所得が出た場合は、申告と納税の手続きが必要です。

逆に、損失が出た場合でも、特例を受けられれば他の所得と損益通算することで所得税が還付されるケースがあるため、申告手続きを行うことをおすすめします。

税金の特例を利用する場合には、確定申告が必須となりますので、忘れずに行いましょう。

投資用ワンルームマンションが売却できない理由と対処法

投資目的で所有していたワンルームマンションが、想定通りに売却できないケースもあります。

売れない場合には必ず理由があり、それを特定して適切な対策を講じることが重要です。主な理由としては、次の5つが考えられます。

• 売り出し価格が高い
• 競合する物件が多い
• 築年数・立地に問題がある
• 空室が多い
• 売れない場合は買取を検討する

それぞれの理由と、その対処法について解説します。

売り出し価格が高い

投資用ワンルームマンションが売れない最も多い理由は、売り出し価格が周辺の相場と比べて高いことです。

投資家は、物件の利回り、すなわち投資額に対してどれだけの収益が見込めるかを厳しく評価します。

相場より価格が高い物件は利回りが低くなるため、投資対象として選ばれにくくなります。

不動産会社の査定や、周辺の類似物件の成約価格を参考に、客観的なデータに基づいた適切な価格設定に見直すことが対処法の一つです。

競合する物件が多い

自身の物件と同じエリアや沿線に、条件の似た競合物件が多数売りに出されている場合も、売却が難しくなる原因の一つです。

特に、新築マンションが多く供給されているエリアでは、中古のワンルームマンションは価格面で比較され、不利になることがあります。

このような状況では、売り出し価格を少し下げて競争力を持たせるか、室内をリフォームして付加価値を高めるなどの差別化戦略が必要になるでしょう。

築年数・立地に問題がある

築年数が古い、あるいは最寄り駅から遠いといった条件は、物件の資産価値に直接影響するため、売却が難しくなる要因となります。

特に、1981年5月以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」の物件は、金融機関のローン審査が厳しくなる傾向があり、買主が見つかりにくいでしょう。

このような物件を売却する場合は、価格交渉に柔軟に応じる姿勢を持つか、旧耐震基準の物件の取り扱いに慣れている不動産会社に相談してください。

空室が多い

投資用ワンルームマンションにおいて、長期間の空室は収益性の低さを意味し、投資家から敬遠される大きな要因です。

購入を検討する投資家は、すぐに家賃収入が得られる入居中の物件、いわゆるオーナーチェンジ物件を好む傾向があります。

もし現在空室なのであれば、売却活動と並行して入居者募集も行い、入居中の状態で売却できるよう努めることが有効な対策といえるでしょう。

売れない場合は買取を検討する

さまざまな対策を講じても仲介での売却が難しい場合は、「買取」を検討するのも一つの選択肢です。

買取とは、不動産会社が直接買主となって物件を購入する方法です。買主を探す必要がないため、スピーディーに現金化できるメリットがあります。

ただし、買取価格は市場価格の7割から8割程度になるのが一般的です。

価格面でのデメリットはありますが、「早く確実に売却したい」という場合には有効な手段となります。

投資用ワンルームマンションの売却におすすめの買取業者5選

仲介での売却が難しい場合や、すぐにでも現金化したい場合に頼りになるのが、不動産の買取を専門におこなう業者です。

ここでは、投資用ワンルームマンションの買取で実績のある会社をいくつか紹介します。

SREリアルティ

SREリアルティは、ソニーグループの不動産会社です。

AI技術を活用した客観的な価格査定と、売主の利益を重視するエージェント制度が特徴です。

仲介だけでなく買取サービスも提供しており、データに基づいた透明性の高い取引を期待できるでしょう。特に、首都圏の物件に強みを持っています。

AlbaLink

AlbaLinkは、訳あり物件の買取を専門とする不動産会社です。

築年数が古い物件や、地方の物件など、他の不動産会社で断られたような条件の厳しい不動産も積極的に買い取っている点が特徴です。

全国に対応しており、スピーディーな査定と現金化を強みとしています。なかなか売れない物件で悩んでいる場合に、相談を検討できる会社の一つです。

東急リバブル

東急リバブルは、大手の不動産仲介会社ですが、買取サービスにも力を入れています。

「リバブルあんしん仲介保証」をはじめとした、売主の不安を解消するための独自のサービスが充実しています。

一定期間仲介で売れなかった場合に、あらかじめ約束した価格で買い取る「買取保証」も利用可能です。

大手ならではの安心感を求める方に適しているでしょう。

スターマイカ

スターマイカは、中古マンションの買取とリノベーション後の再販を主力事業とする会社です。

特に、賃貸中のオーナーチェンジ物件の買取に豊富な実績を持っています。長年の経験で培ったノウハウを基に、適正な価格での買取が期待できます。

入居者がいる状態のままで、すぐに物件を売却したい場合に有力な選択肢の一つです。

インテリックス

インテリックスも、中古マンションの買取とリノベーション事業を専門とする会社です。

買い取った物件をリノベーションして再販する事業モデルのため、室内の状態が古くても現状のままで売却できる点が特徴です。

全国に拠点を持ち、年間で多くの買取実績があります。リフォーム費用などをかけずに、そのままの状態で売却したい場合に相談してみるとよいでしょう。

ワンルームマンションの売却に関するよくある質問

最後に、ワンルームマンションの売却を検討されている方からよく寄せられる、次の質問に回答します。

• 相場より高く売るコツは？
• 仲介と買取のどちらがよい？
• 買取業者の選び方は？

疑問や不安を解消し、自信を持って売却活動を進めるための参考にしてください。

相場より高く売るコツは？

相場より高く売るためには、まず複数の不動産会社に査定を依頼し、自身の物件の価値を正確に把握する必要があります。

その上で、売却活動においては、内覧時の印象が大きく影響します。

室内をきれいに清掃・整理整頓し、照明を明るくするなど、物件の魅力を最大限に引き出す工夫をしましょう。

また、不動産市場が活発になる春や秋など、売却のタイミングを見極めることも、高値での売却に繋がるポイントです。

仲介と買取のどちらがよい？

「仲介」と「買取」のどちらが良いかは、何を最も優先するかによって異なります。

【仲介と買取の比較】

	仲介	買取
売却価格	相場に近い価格が期待できる	相場より安くなる傾向（7〜8割）
売却期間	3ヶ月〜半年程度が一般的	1週間〜1ヶ月程度
手間	内覧対応などが必要	少ない
向いている人	時間がかかっても高く売りたい人	早く確実に現金化したい人

時間をかけてでも、できるだけ高く売りたい場合は「仲介」が適しています。

一方で、周囲に知られずに早く売却したい、あるいはなかなか売れない物件を現金化したい場合は「買取」が有効な選択肢となります。

買取業者の選び方は？

買取業者を選ぶ際は、まずその会社の買取実績、特にワンルームマンションやご自身の物件があるエリアでの実績を確認しましょう。

また、査定を依頼した際には、提示された買取価格の根拠を明確に説明してくれるかどうかも重要な判断基準です。

複数の業者に査定を依頼し、価格だけでなく、担当者の対応や契約内容の丁寧さなどを比較検討することをおすすめします。

まとめ

この記事では、ワンルームマンションを売却する際のタイミング、相場の調べ方、注意点、税金、そして具体的な一連の流れについて解説しました。

ワンルームマンション売却で最も重要なのは、自身の物件の価値を客観的に把握し、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことです。

売却という重要な決断においては、不動産投資の知見を持つ専門家の情報を参考に、最適な判断をしてください。

ワンルームマンションの売却を検討している方は、複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼できる業者を見つけましょう。