居住中であっても、マンションは売却できます。それどころか住みながらマンションを売りに出しているケースは実際に多く見られ、けっしてめずらしいことではありません。
マンションを売却する方法には、自宅マンションを売ってから新居を購入する「売り先行」と、新居を購入してから自宅マンションを売却する「買い先行」があります。
つまり売り先行の場合は、自宅マンションに住みながら売却することになり、買い先行は空き家にしてから売却することになります。
この記事では、マンションに住みながら売るコツと、メリット・デメリットを解説します。また空き家にしてから売却するケースも紹介しますので、どちらにするか迷っている方はぜひ参考にしてください。
居住中のマンションでも売却は可能
居住中でも、マンションを売ることは可能です。では、なぜ住みながら売却することになるのでしょうか。実際に生活している部屋を見せることに戸惑いを感じ、空き家にしてから売却したいと考えている方もいるかもしれません。
まず「売り先行」と「買い先行」それぞれの、簡単な流れを紹介します。
売り先行の流れ
自宅マンションを住みながら売り出し、買主から受領した売買代金で住宅ローンを完済してから、マンションの所有権を移転します。
通常は新居探しも同時進行で進めますが、自宅マンションの残代金決済（引き渡し）と新居の引渡し日を同日に合わせることは難しく、仮住まいをするのが一般的です。その後仮住まい先から新居へ移ることになるため、通常引っ越しは２回になります。
買い先行の流れ
自宅マンションの住宅ローンが残っている場合、新居を購入するためにもローンを組むと、二重ローンになります。また一時的であっても2つの不動産を所有することになるため、固定資産税や都市計画税も二重に納めることになり、新居がマンションの場合は管理費や修繕積立金もダブルで支払うことになります。
マンションに住みながら売却するのが一般的
自宅マンションの住宅ローンを完済する前に、ローンを組んで新居を購入すると二重ローンになります。給与所得に対しローンの返済比率が高くなるため、誰でも二重にローンを組めるわけではありませんし、借入できたとしても、家計に対する負担は大きくなります。
したがって余程収入にゆとりがない限り、自宅マンションを先に売る「売り先行」を選択するのが一般的です。
マンションに住みながら売却するメリット
まず、マンションに住みながら売却するメリットを4つ紹介します。
住宅ローンを完済してから新居を購入できる
自宅マンションを売却し、買主から受領した代金で住宅ローンを完済してから新居を購入できるため、二重にローンを借り入れる必要がありません。固定資産税や都市計画税も二重にかからないため、税負担も軽減できます。
ちなみにすでに支払い済みの固定遺産税等は、決済時に買主と清算することになります。決済日の前日までが売主、決済日から12月31日までが買主の負担です。新居の固定資産税等も、売主と清算することになります。
資金計画が立てやすい
買い先行と異なり、マンションに住みながら売却する売り先行は、自宅の売買価格が確定してから新居を購入することになります。
したがって資金計画が立てやすいことがメリットです。マンションに住みながら売却する方法は、堅実で無理のない住み替えをしたい方に向いています。売却や購入にかかる諸費用や税金も、含めて試算しておきましょう。
内覧者が実際の生活をイメージしやすい
住みながら売却する場合は、内覧者は家具や家財度具がある状態を見ることになります。実際に生活している状態を見ることで、引っ越し後の生活をイメージしやすくなり、プラスの印象に働きやすいのが特徴です。
ちなみにモデルルームなどによく家具や食器、観葉植物などが配置されていますが、来場者に引越し後の生活を想像してもらい、購買意欲を高めるための工夫です。
つまり家具の配置やコーディネートによっては、モデルルームのような効果も期待できます。
マンションの魅力を直接アピールできる
空き家にして売却する場合は、不動産会社に鍵を貸し出し、担当者に内覧を対応してもらうのが一般的です。
しかしマンションに住みながら売却する場合、売主ならではの目線で、マンションの魅力を直接アピールできることもメリットの1つといえます。
引っ越し後の生活をイメージできるように、近隣のスーパーのお買い物情報や、よく行く公園や子どもの学校の様子など伝えられるようにしておきましょう。
マンションに住みながら売却するデメリット
次に、マンションに住みながら売却するデメリットを4つ紹介します。
内覧に対応しなければならず週末の予定が立てにくい
マンションに住みながら売却するため、内覧に対応する必要があります。事前に内覧に日時が分かっている場合もありますが、急に内覧希望者がいる旨の連絡が入ることがあり、週末の予定が立てにくいことがあげられます。
売却には3~6カ月、長ければ1年程度かかることもありますが、売却までの辛抱と思い、早期売却を目指しましょう。
内覧希望者とスケジュール調整が必要
内覧の希望者がいることはうれしいことですが、その都度不動産会社から連絡が入り、スケジュールの調整をしなければなりません。「週末になると落ち着かない」と感じることも少なくないでしょう。
なるべく多くの人に見てもらいたいと思うばかりに、無理してスケジュールを合わせることにもなりかねません。とくに小さい子どもがいると大変ですが、家族がストレスを抱えないように注意してください。
常に整理整頓と清掃を心がける必要がある
内覧に備えて室内を清掃し、整理整頓することが望ましいため、日頃から清潔感を維持する必要があります。
平日は忙しく仕事をしていて、内覧が週末の朝から入ることもあるでしょう。寝不足にならないように気をつけましょう。
物が多いと部屋が狭く見えてしまう
マンションに住みながら売却する場合、家具や家財道具が多すぎると、実際の広さよりもせまく感じられてしまうおそれがあります。
引っ越しに備えて日頃から断捨離をし、不要なものは極力処分しておきましょう。粗大ごみの回収は、タイミングによっては先の日程になることもあります。状況によっては、不用品回収業者などを利用するのも1つの方法でしょう。
空き家にしてからマンションを売却するメリット
空き家にしてからマンションを売却する場合、どのようなメリットがあるのでしょうか。この章では、4つのメリットを紹介します。
内覧に対応する必要がない
マンションを空き家にしてから売却する場合、基本的には不動産会社へ鍵を貸し出すことになります。したがって内覧に対応する必要はなく、担当者に任せることができることがメリットです。
基本的に頻繁に掃除などをする必要はありませんが、ポストにチラシが溜まることもあります。マンションが遠方でなければ、数週間に一度程度は換気を兼ねて室内を確認し、きれいな状態にしておきましょう。
仮住まいが不要で引っ越しは1回で済む
空き家にしてから売却するということは、買い先行です。仮住まいする必要がなく、引っ越しも1度で済みます。
仮住まいの家賃も、長くなれば大きな負担になります。また仮住まいが希望するエリアで見つからないこともありますが、そのような心配がないのが買い先行の魅力です。
内覧希望者の希望する日程で見てもらえる
空き家の状態で売りに出せば、内覧希望者が希望するタイミングで見てもらえるので、売却のチャンスを逃すことがありません。
たとえば平日休みの人や夜遅い時間にしか時間を作れない人もいますが、空き家であれば、不動産会社の担当者次第でいつでも見てもらえるのが魅力です。
いつでも買主に引き渡せる
マンション売却において、引き渡しの時期がネックになることもあります。したがってすぐに引き渡せるという条件は、案外メリットとなりえます。
たとえば子どもの入学に合わせたいなどといった希望も、空き家であれば問題なく対応できます。
空き家にしてからマンションを売却するデメリット
空き家にしてからマンションを売却する場合、デメリットはあるのでしょうか。この章では4つのデメリットを紹介します。
二重ローンになる可能性がある
もし自宅マンションの住宅ローンの返済がまだ終わっていない状態で、新居購入のためにローンを組んだ場合は、二重ローンになります。
月々の返済額によっては、家計を圧迫しかねません。資金計画をきちんと立てて、なるべく早く売却できるようにしましょう。
維持費が2倍になる
二重になるのはローンだけではありません。固定資産税や都市計画税も二重にかかります。また管理費や修繕積立金、電気代や水道代もかかるでしょう。資金計画を立てる際は、このような固定費の支払いも忘れないようにしましょう。
資金計画が立てにくい
買い先行で新居を購入する場合、自宅マンションがいくらで売却できるのか分かる前に住み替えをすることになります。
不動産会社の査定額で売却できるとは限らず、またいつ売却できるかも分かりません。ある程度ゆとりを持って計画する必要があるでしょう。
家具がないため汚れが目立つことがある
家具がないため、内覧者は自然とクロスやフローリングに目が行きます。そのため汚れや傷が目立ちやすく、殺風景な印象になってしまうでしょう。
だからといって家具を置く必要はありませんが、最低限の清掃はしておきましょう。余裕があればフローリングにワックスをかけておくと、見栄えがよくなります。
居住中のマンション売却を成功させるコツとは？
住宅ローンの返済や維持費のことを考えれば、住みながら売却する方が家計への影響は少なくて済みます。
最後に、居住中のマンション売却を成功させるコツを4つ紹介します。
週末は内覧に対応できるように心がける
週末はなるべく内覧に対応できるように、心がけましょう。内覧がなければ成約に至りません。成約のチャンスを逃さないためにも、スケジュールを調整できるようにしておきましょう。
たとえば午前中は家族で外出しても、午後は内覧に対応できるようにしておきます。不動産会社の担当者にその旨を共有しておけば、内覧の順番を工夫することで対処できます。
家財道具は極力減らして整理整頓を心がける
住み替えを予定していることもあるので、早めに不用品は処分し、家財道具は減らしておきましょう。モデルルームのような室内をイメージし、整理整頓にも気を配ります。
もし自分で魅力的な空間に演出するのが難しいと感じる場合は、ホームステージングを検討しましょう。ホームステージングとは、家具やインテリアをコーディネートして、おしゃれな空間にすることです。
最近では日本でもホームステージングを専門に請け負う会社も増えてきました。費用はかかりますが、モデルルームのような設えにしてもらえます。不動産会社によってはホームステージング専門会社と提携していることがあります。まずは紹介してもらえるか、担当者に相談してみましょう。
費用をかけてリフォームするよりも値下げを検討する
傷や汚れ、不具合などがある場合は、リフォームをした方がよいのではないかと、悩むことがあります。しかし、売却するためのリフォームや改修は不要です。かけた費用を回収できる可能性は低いため、コストをかけたと思って値下げを検討しましょう。
たとえば浴室のシャワーの調子が悪い場合は、交換せずにその旨を買主に説明しましょう。もし買主が浴室のリフォームを検討しているとしたら、シャワーの交換が無駄になってしまいます。
マンション売却が得意な不動産会社へ依頼する
マンションの売却を不動産会社に依頼するのであれば、マンションの売却実績が多い不動産会社へ依頼しましょう。不動産は適正価格で売り出すことが重要ですが、マンションの売却実績が少ないと、その見極めが難しいことがあります。
またマンション売却実績が豊富な会社には、購入希望の顧客も多い傾向があり、早期成約も期待できるかもしれません。
マンション売却の実績は不動産会社のホームページなどを見て判断するか、もしわからない場合は、近隣マンションも含めて実績について聞いてみましょう。
まとめ
マンションは、住みながら売却することができます。多くの人が居住しながら売却しており、住んでいることがマイナスに働くことはほとんどありません。
内覧に対応しなければならないなど、面倒に感じることもあるかもしれません。しかしメリットになることもあるため、この記事で紹介したコツを参考にして、ぜひマンション売却を成功させてください。
