マンションの売却を考えたとき、「売れるのか」「買ったときより高く売る方法はあるのか」などが気になる方は少なくありません。
事実として、買ったときよりも高く売れるマンションもあれば、長期間売れないマンションもあります。
売れるマンションには利便性がよい、管理が行き届いているなどの共通の条件が存在しており、高く売るためには事前の準備も欠かせません。
本記事では、売れるマンションの8つの条件や買ったときより高く売るための方法、売れない物件に共通する特徴をわかりやすく解説します。
これからマンション売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
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売れるマンションの8つの条件
売れるマンションの条件は、主に次の8つです。
- 立地がよく利便性が良い
- 日当たりや眺望が良い
- 管理の状態が良い
- 人気の間取り・広さである
- 築年数が古すぎない
- 住環境が良いエリアにある
- 希少性が高い・競合物件が少ない
- 大手デベロッパーのマンションである
それぞれ詳しく解説します。
1.立地がよく利便性が良い
売れるマンションの大きな特徴の一つは、立地がよく通勤や通学、買い物の際に便利なエリアにあることです。
国土交通省が公表している「マンション総合調査結果（令和5年度）」によると、マンション購入の際に考慮した主な項目は次のとおりです。
| 項目 | 割合 |
|---|---|
| 駅からの距離など交通利便性 | 69.6％ |
| 間取り | 60.1％ |
| 日常の買い物環境 | 48.9％ |
| 公共施設の立地状況 | 36.1％ |
参照元：国土交通省「マンション総合調査結果（令和5年度2023年）」
「駅からの距離など交通利便性」「日常の買い物環境」「公共施設の立地状況」は、立地に関する項目のため、利便性の高さが重要であると言えます。
最寄り駅から近く、日常の買い物や医療施設への通院が便利なマンションは人気があり、まず売却に苦労することはないでしょう。
2.人気の間取り・広さである
前章で紹介したとおり、間取りも売れるマンションの大切な要素の一つです。
間取りは増やせないため、マンションの購入時のポイントとして、多くの方が重視しています。
ファミリー層が多いエリアであれば3LDK、一人暮らしの会社員が多い都心部であれば、コンパクトな間取りが好まれる傾向があります。
広ければよいわけではなく、そのエリアに住む方にとって適切なのかが大切です。
3.日当たりや眺望が良い
住まいに日当たりを求める人は多く、北向きよりも南向きの方が売りやすく、とくに開放感のある角部屋は人気です。
購入希望者はマンションならではの眺望を望む傾向があり、特にタワーマンションでは低層階よりも他の建物の影響を受けにくい高層階が好まれます。
また富士山や東京タワーなどが見える部屋は人気があり、希少性から高値がつくこともあります。
4.管理の状態が良い
マンションは「管理を買う」と表現されるほど、管理状態が重要です。
維持管理が十分におこなわれているマンションは見栄えもよく、住み心地もよいため、区分所有者の満足度も高いでしょう。
また大規模修繕工事が適正におこなわれていることで、建物や設備をよい状態で維持しやすく、資産価値が保たれやすくなります。
さらに管理がよいマンションは結果的に売りに出されるケースが少なく、価格が下がりにくいのが特徴です。
5.築年数が古すぎない
中古マンションは新しいほど希少性が高く、人気もあるため早期売却が望めます。
都心部で築5年以内のマンションであれば、新築とさほど変わらない価格で成約に至っているケースも珍しくありません。
マンションを売却するのであれば、水回りの設備にまだ劣化が見られず、リフォーム費用を抑えて売却できる、築10年以内での売却がおすすめです。
6.住環境が良いエリアにある
駅近であっても、繁華街にあるマンションは敬遠される傾向があり、売れ行きに少なからず影響します。
とくにファミリー層は住環境を重視するため、近くに大きな公園がある、自然に恵まれているなどの環境は大きなプラスポイントになります。
また大きな街道沿いにあるマンションよりも、閑静な住宅街にあるマンションが好まれる傾向です。
7.希少性が高い・競合物件が少ない
需要が多く競合が少ないエリアにある、マンション自体に希少性が高いなどの場合、早期売却が見込めます。
希少性が高いマンションの条件は、駅から徒歩5分圏内のマンションや、最上階や角部屋で眺望のよい部屋などです。
一方、競合するマンションが多すぎれば、売却に苦労する恐れがあります。
8.大手デベロッパーのマンションである
大手デベロッパーのマンションは、ブランドマンションと称されることもあり、売れる要素の一つです。
大手が手掛けていることに安心感を覚える方は少なくありません。
中小企業のデベロッパーに問題はありませんが、洋服や装飾品同様にブランドに魅力を感じる方は一定量おり、購入の後押しになります。
買ったときより高く売れるマンションの5つの条件
マンション価格は年数の経過とともに下がるのが一般的ですが、次の5つの条件を満たせば購入時より高く売れる可能性があります。
- 駅から徒歩5分圏内
- 最上階で眺望がよい
- 角部屋である
- 専有面積が広い
- ヴィンテージマンション
それぞれ詳しく解説します。
1.駅から徒歩5分圏内
駅から徒歩5分圏内の駅近は、売れるマンションの重要条件です。
徒歩5分以内は、徒歩6分以上の物件と比べて次の2点に明確な差があります。
- 賃貸需要が安定している
- 売却時の買主層が広い
共働き世帯や高齢者、投資家からのニーズも高く、景気や市況が悪化した局面でも需要が安定しており、資産価値が下がりにくいことが特徴です。
2.最上階で眺望がよい
最上階の住戸は供給数が限られており、希少性の高さが価格に反映されやすい条件です。
また最上階は、次の居住性の高さも評価されています。
- 上階からの生活音がない
- 日当たり・風通しが良い
特に、前面に高い建物がなく、将来的にも眺望が遮られにくい立地の場合は、長期的に見ても価値が落ちにくい傾向です。
3.角部屋である
角部屋は、全戸数の中でも割合が少なく、買主からの人気が非常に高い条件です。
マンションで角部屋が好まれる理由は、次のとおりです。
- 窓が多く、採光・通風に優れている
- 隣接住戸が少ないためプライバシー性が高い
特に、リビングが二面採光、バルコニーが広いなどの場合は内見時の印象が良く、価格交渉が入りにくい傾向です。
4.専有面積が広い
専有面積が広いマンションは、ファミリー層からの需要が安定しているため、高く売れやすい傾向があります。
特に70㎡以上の住戸は、将来的に住み替えを検討する層からも人気が高く、築年数が経っても一定の需要が見込めます。
また、同じエリアで新築マンション価格が高騰している場合、広さは妥協したくないと考える層が中古市場に流れることは少なくありません。
広めの中古マンションが相対的に割安に見えることで、価格上昇につながるケースもあります。
5.ヴィンテージマンション
ヴィンテージマンションに明確な定義はありませんが、一般的には主に次の条件を満たすマンションを指します。
- 築年数が20〜30年以上経過している
- 都心や一等地など立地に希少性がある
- 建物の設計・グレードが高い
- 管理体制が良好で修繕が適切に行われている
- ブランド力・知名度がある
単に古いマンションではなく、立地・建物品質・管理状態が高いレベルで維持されていることが前提条件です。
ヴィンテージマンションは築年数が経過しているにもかかわらず、資産価値や人気が落ちにくく、高値で取引されるケースが多く見られます。
なるべく高く売却するためにすべきこととは？
中古マンションをなるべく高く売るためのポイントは、次の6つです。
- 相場価格を把握する
- 適正価格で売り出す
- マンション売却が得意な不動産会社へ依頼する
- 需要が高まる時期に売り出す
- 内覧前に念入りに清掃する
- むやみにリフォームしない
それぞれ詳しく解説します。
相場価格を把握する
不動産会社へ査定依頼する前に、相場価格を把握しましょう。
同じマンション内の売り物件を調べる、近隣で同等クラスの売り物件がないか調べるなどがおすすめです。
相場価格が把握できていれば、不動産会社の査定額が適正な価格か判断しやすくなります。
また、不動産会社ごとに査定額が異なることが多いため、査定は2～3社以上に依頼し、比較しましょう。
適正価格で売り出す
マンションの売却を成功させたい場合は、適正価格で売りに出しましょう。
できる限り高く売りたいと考えるのは当然ですが、相場から離れた価格を設定してしまうと、売れ残る可能性があります。
また、値引き交渉されるケースも想定し、あらかじめ希望する売却価格に上乗せしておく必要もあります。
不動産会社の担当者と相談しながら、適正な売り出し価格を設定するようにしましょう。
マンション売却が得意な不動産会社へ依頼する
マンションの売却を依頼するのであれば、マンション売却を得意とする不動産会社へ依頼しましょう。
不動産会社によって、マンション売却が得意なところもあれば、戸建て住宅の売却に注力している業者もあります。
不動産がスムーズに売却できるかは、不動産会社の力量や独自のノウハウによるところが大きいため、依頼先の選定にも注意が必要です。
需要が高まる時期に売り出す
不動産を売却するのであれば、需要が高まる時期にタイミングを合わせて売り出しましょう。
一般的に新生活や新学期を迎える前の、1～3月が不動産業界の繁忙期といわれています。
売り出しのタイミングを合わせられるのであれば、繁忙期に売り出せるよう、12月中旬ごろには不動産会社へ査定依頼しましょう。
年末年始に合わせることが難しいときは、気候が比較的良く、新居探しに適した9～10月にタイミングを合わせる方法もあります。
内覧前に念入りに清掃する
掃除や整理整頓を念入りに行い、内覧に備えましょう。
売れるマンションの条件を備えていたとしても、室内の汚れが目立つときは、敬遠されることがあります。
特に水回りや玄関は汚れが目立ちやすいため、念入りに清掃しましょう。
また、物が多すぎると室内がせまく感じられるため、不要物は処分し、整理整頓を心がけることも大切です。
むやみにリフォームしない
売ることを目的に、むやみにリフォームをすることはおすすめできません。
中古マンションを購入する買主の多くは、自身の好みに合わせてリノベーションしたいと考えており、内装より立地や価格を重視しています。
売主側のリフォームが評価されるとは限らず、デザイン性の高い内装や好みが分かれる設備変更は、購入検討の妨げになる恐れがあります。
また、高額なリフォーム費用は売却価格に上乗せできないため大きな負担です。
気になる場合は不動産会社に相談し、ハウスクリーニングや壁紙の一部補修、建具の調整などの簡単な補修を検討しましょう。
売れにくいマンションの特徴
マンションは、買主が購入後の生活を具体的にイメージしにくい場合や、将来のリスクを感じる場合に売れにくい傾向です。
売れにくいマンションには、次の5つの共通の特徴があります。
- ランニングコストが高い
- 空き部屋が多い
- 駅から離れすぎている
- 価格が相場より高い
- 周辺環境・治安が悪い
それぞれ詳しく解説します。
ランニングコストが高い
管理費・修繕積立金・駐車場代などのランニングコストが高いマンションは、購入後の負担が大きいため敬遠されがちです。
特に、同エリア・同価格帯のマンションと比べて毎月の支出が大きい場合、住宅ローンの返済額以上にネックになる恐れがあります。
また、築年数が進むにつれて修繕積立金が値上げされているマンションは、将来さらに負担が増えるのではとの不安から、購入判断が遅れやすい傾向です。
空き部屋が多い
空き部屋が多いマンションは、「管理や設備などに何か問題があるのでは」と買主が不安に感じやすいため売れにくくなります。
また、賃貸化が進んでいる場合、住民の入れ替わりが多く、居住環境の安定性に欠ける印象を持たれることもあります。
空室率が高いマンションは、資産価値が下がりやすいと判断されるため注意が必要です。
駅から離れすぎている
駅から遠いマンションは、生活利便性の面で不利になりやすく、特に徒歩15分以上になると需要が落ちる傾向です。
バス便利用が前提となる立地は、通勤・通学の負担や将来の高齢化への不安などの理由から、買主層が大きく限定されます。
結果として、売却までに時間がかかり、価格交渉も入りやすくなります。
価格が相場より高い
売却価格が相場より高すぎるマンションは内見すら入らず、売れ残り物件になるリスクがあります。
特に、売り出しから時間が経過すると「何か問題があるのでは」と疑われ、本来の価値よりも低い価格でしか売れなくなるケースもあります。
マンション売却では、相場を踏まえた戦略的な価格設定が非常に重要です。
周辺環境・治安が悪い
周辺環境や治安の悪さは、間取りや価格以上に購入判断に大きな悪影響を与えかねません。
夜間の人通りが少ない、騒音が多い、治安に不安があるなどのエリアは、購入意欲が一気に下がることもあります。
特に、ファミリー層や女性の単身者をターゲットとする場合、安心して暮らせるかは重要ポイントとなるため売却は難しいでしょう。
マンションが売れない場合の対処法
一定期間売却活動を行ってもマンションが売れない場合の対処法は、次の2つです。
- 不動産会社を変更する
- 買取を検討する
それぞれ詳しく解説します。
不動産会社を変更する
マンションが売れない場合、まずは不動産会社を見直しましょう。
特に依頼している不動産会社が次に当てはまる場合は要注意です。
- 査定額の根拠の説明がない
- 内見数が少ない
- 値下げ提案しかしてこない
複数社に再査定を依頼し、販売戦略の具体的な提示のある不動産会社に変更すれば、状況が一変するケースも多くあります。
買取を検討する
「できるだけ早く売りたい」「これ以上売却活動を長引かせたくない」などの場合は、不動産会社による買取を検討するのも一つの選択肢です。
通常の仲介とは異なり、買取には次のメリットがあります。
- 内見対応が不要
- 売却時期が確定する
- 契約不適合責任が免責されるケースが多い
一方で、仲介で売る場合と比べて売却価格は、相場の7〜8割程度の価格になる点がデメリットです。
そのため、価格とスピードのどちらを優先するかを明確にしたうえで判断しましょう。
マンション売却の一般的な流れ
マンションを売却する際、通常の流れは次のとおりです。
- 相場価格を調べる
- 複数の不動産会社に査定依頼する
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 内覧に対応する
- 売買契約を締結する
- 新居へ引っ越しする
- 残代金決済・マンション引き渡し
- 確定申告
それぞれ詳しく解説します。
1：相場価格を調べる
まず適正価格で売り出すためにも、相場価格を調べます。
不動産ポータルサイトや後に紹介するサイトで次の3パターンを検索しましょう。
- 同じエリアの成約事例
- 同マンション内の過去の売却価格
- 築年数・広さが近い物件
相場を知らないまま売却を進めると、安く売却してしまう、高すぎて売れ残るなどの失敗につながるため、最初の情報収集は非常に重要です。
相場を調べる際には、次の2つの活用がおすすめです。
- 不動産情報ライブラリ
- レインズマーケットインフォメーション
それぞれ簡単に解説します。
不動産情報ライブラリ
不動産情報ライブラリは、国土交通省が運営するWebサイトです。
不動産の取引価格や成約価格だけでなく、都市計画情報なども一緒に検索できます。
エリアや築年数、面積などを指定して検索できるため、客観的な価格帯を把握できます。
レインズマーケットインフォメーション
レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣指定の不動産流通機構である、レインズが運営しているサイトです。
マンションの成約事例を、都道府県や地域を絞って検索できます。
マンションの取引価格や平米単価を確認でき、より市場に近い価格感の把握に役立ちます。
2：複数の不動産会社に査定依頼する
相場を把握したら、複数の不動産会社に査定を依頼します。
査定額は会社ごとに異なるため、2～3社へ依頼して比較しましょう。
査定には机上査定（簡易査定）と訪問査定がありますが、どちらも基本的には無料で依頼できます。
ただし、売却する場合は必ず訪問査定が必要です。
初めから訪問査定を依頼する方法もありますが、机上査定で不動産会社の特徴や担当者との相性を確認してから、訪問査定を依頼するとよいでしょう。
3：不動産会社と媒介契約を締結する
次に売却を依頼する不動産会社と、媒介契約を締結します。
媒介契約は3種類あり、1社に依頼するときは専任媒介契約や専属専任媒介契約、複数社に依頼するときは一般媒介契約になります。
それぞれの特徴は、次のとおりです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社との契約 | 〇 | × | × |
| 指定流通機構（レインズ）への登録 | 任意 | 義務 （7営業日以内） | 義務 （5営業日以内） |
| 不動産会社の売主への業務報告 | 任意 | 義務 2週間に1回以上 | 義務 1週間に1回以上 |
| 自己発見取引（売主が自ら発見した相手との契約） | 〇 | 〇 | × 必ず媒介契約を結んだ不動産会社を介して契約する必要あり |
| 契約有効期間 | 法律上の制限なし | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
※ 全日本不動産協会、一般媒介契約
※ 媒介契約とは？
希望や条件にあわせて最適な媒介契約を選びましょう。
4：内覧に対応する
媒介契約締結後、購入希望者が現れると内覧対応をおこないます。
基本的には不動産会社の担当者が内覧に対応しますが、マンションについての質問が出た際は、快く答えましょう。
内覧に備えて念入りに清掃し、購入希望者をきれいな状態で迎えることが大切です。
特に水回りは汚れが気になる箇所のため、掃除が難しいときは、必要に応じてハウスクリーニングの利用を検討しましょう。
5：売買契約を締結する
売買価格や引渡し条件に買主と折り合いがついたら、契約日を定めて売買契約を締結します。
売買契約時には買主から手付金を受領し、不動産会社へ仲介手数料の半額を支払うことが一般的です。
仲介手数料の支払い方法は不動産会社によって異なるため、詳細については不動産会社へ確認しましょう。
6：新居へ引っ越しする
引渡し日の前日までに、新居へ引っ越しを済ませます。
住宅ローンが残っている場合は、金融機関との手続きも並行して進めます。
なお、水道やガス、電気などの解約も忘れず行いましょう。
7：残代金決済・マンション引き渡し
決められた決済日になると、残代金決済とマンション引き渡しがおこなわれます。
引き渡し当日は、次のことをおこないます。
- 残代金の受領
- ローン完済手続き
- 所有権移転登記
- 鍵の引き渡し
上記が行われた時点で、正式にマンションの所有権が買主へ移転し、売却が完了します。
8：確定申告
マンションを売却して譲渡所得が発生したときは、翌年に確定申告を行い、譲渡所得税を支払います。
確定申告は1月1日から12月31日に生じた所得を、翌年の2月16日から3月15日に申告します。
なお、確定申告では特別控除や特例が活用できるケースもあるため、事前の確認がおすすめです。
売れるマンションに関するよくある質問
最後に売れるマンションに関してよくある次の3つの質問に回答します。
- 中古マンションが売れるまでの期間は？
- マンションで売れやすい階は？
- マンションは売るつもりで買うべき？
同じ疑問を持つ方は、ぜひ参考にしてください。
中古マンションが売れるまでの期間は？
中古マンションが売れるまでの期間は、一般的に3か月〜6か月程度が目安とされています。
一般的なスケジュールは、次のとおりです。
- 売却活動（購入希望者を探す期間）：約1〜3か月
- 売買契約〜引き渡しまで：約1〜2か月
駅近や人気エリアなど条件の良い売れるマンションは、1か月以内に買い手が見つかるケースも珍しくありません。
ただし、次の場合は半年以上かかるケースもあります。
- 価格が相場より高い
- 立地条件が悪い
- 市況が悪化している
特に、適正価格での売り出しはスムーズに売却するための重要なポイントです。
マンションで売れやすい階は？
一般的に売れやすい階は、3階以上の中層階〜上層階とされています。
特に、最上階や角部屋は希少性が高く、売れるマンションの条件に当てはまりやすい傾向です。
一方で、1階は専用庭付きなどのメリットがある場合を除き、日当たりや防犯面を理由に敬遠されることもあります。
ただし、最終的には価格とのバランスが重要であり、階に関係なく適正価格であれば十分売却は可能です。
マンションは売るつもりで買うべき？
マンションの購入時に、将来売る可能性を考えることは非常に重要です。
将来的に売却しやすいマンションの条件は、次のとおりです。
- 駅近（徒歩5分圏内）
- 人気エリア
- 管理状態が良い
- 流通量が安定している間取り
マンションは、住まいであると同時に資産でもあるため、売れるマンションかどうかを意識すれば後悔しない購入につながります。
まとめ
本記事では、売れるマンションの8つの条件や買ったときより高く売るための方法、売れない物件に共通する特徴をわかりやすく解説しました。
マンションが売れるかは、駅近や角部屋、最上階などの立地・住戸条件に加え、管理状態や価格設定なども大きく関わります。
また、高く売るためには、相場の把握と不動産会社選びを徹底し、戦略的に売却を進めることが欠かせません。
適正価格で売り出すためにも、まずは相場価格を把握し、不動産会社へ査定依頼するところからぜひ始めてみてください。
