不動産を売却する際は、仲介手数料を支払う必要があります。
不動産の売却価格が高額になるほど仲介手数料も高くなるため「売却費用を安く抑えたいのに、仲介手数料の負担が大きい…」と悩む人は少なくありません。
本記事では、支払いのタイミングや上限金額、仲介手数料が安い不動産会社がある理由を詳しく解説します。
不動産売却の仲介手数料に関する悩みがある方は、ぜひ参考にしてください。
不動産売却の仲介手数料は契約成立時に支払う報酬
はじめに、仲介手数料を「誰に、何のために、いつ、どのように支払うのか」について解説します。
結論、不動産売却の仲介手数料とは、契約成立時に不動産会社が受け取る報酬です。
仲介手数料は少額のイメージを持たれています。
しかし、実際に仲介手数料を請求された際に「なんでこんなに高いの？」「もしかして騙されてる？」と、不安を抱く人は少なくありません。
支払いが確定したタイミングで驚かないためにも、事前に仲介手数料の概要を理解しておきましょう。
仲介手数料は誰が払う？
不動産売却の仲介手数料は、「不動産会社に対して、売却サポートのお礼として」売主が支払います。
不動産の売却は手間がかかるうえに多くの知識が必要なため、不動産会社に依頼するケースが一般的です。
仲介手数料は、不動産会社に売買のサポートを依頼するために必要な出費と考えましょう。
仲介手数料を払う適切なタイミング
不動産会社に仲介手数料を支払うタイミングは、買い手と売買契約を結んだあとです。
売買契約のあとに半額を支払い、不動産の引き渡し時に残りの半額を支払うケースもよく見られます。
仲介手数料は成功報酬のため、売却に至らないかぎり支払う必要はありません。
仲介手数料は、支払い方法が現金にしか対応していない場合もあります。
契約の段階で焦らないためにも、事前に支払い方法を確認しておきましょう。
#不動産売却の仲介手数料は法律で上限が決められている
不動産売却の仲介手数料は、売却価格ごとの上限金額が決められています。
上限金額を上回る請求は法律違反になるため、不動産会社は定められた範囲内で仲介手数料を設定します。
ここでは、不動産売却における仲介手数料の計算方法と上限金額を解説するため、ぜひ参考にしてください。
仲介手数料の計算方法
自身が住んでいる不動産の売却にかかる仲介手数料は、以下の計算式で求めます。※1
| 不動産の売却価格 | 仲介手数料の計算式 |
| 〜200万円 | （売却価格 × 5%）+ 消費税 |
| 200万円超〜400万円 | （売却価格 × 4% + 2万円）+ 消費税 |
| 400万円超 | （売却価格 × 3% + 6万円）+ 消費税 |
たとえば、自身が住んでいる不動産を、直近の平均売却価格である3,800万円（※2）で売却した場合、仲介手数料は次のように計算します。
（3,800万円 × 3% + 6万円）× 110% = 132万円
上記のケースでは、不動産会社に支払う仲介手数料は132万円です。
消費税を10%と想定しているため、式の最後に110%をかけています。
仲介手数料の上限と相場
仲介手数料の上限は、先ほど紹介した「仲介手数料の計算式」で求めた額です。
不動産会社は「宅地建物取引業法」を順守する必要があり、上限額を超えた仲介手数料を受け取れません。
第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。2 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
出典：宅地建物取引業法 | e-Gov 法令検索
また仲介手数料は上限額を支払うケースが一般的なため、仲介手数料の相場は上限額と認識すれば問題ありません。
例外として、交渉により仲介手数料を安くしてもらえるケースもあります。
しかし、売却の場合は、仲介手数料の値引きはあまり期待しないほうがよいでしょう。
不動産売却時にかかる仲介手数料の早見表
不動産売却にかかる仲介手数料の上限金額を次の表にまとめました。
| 不動産売却価格 | 仲介手数料（税込） |
| 1,000万円 | 396,000円 |
| 2,000万円 | 726,000円 |
| 3,000万円 | 1,056,000円 |
| 4,000万円 | 1,386,000円 |
| 5,000万円 | 1,716,000円 |
上記の仲介手数料は「仲介手数料の計算方法」で解説した計算式に消費税（10％）を足した金額です。
不動産売却金額が少しでも異なれば仲介手数料も変化するため、あくまでも目安として活用してください。
不動産売却の仲介手数料は値引き交渉ができる
不動産売却の仲介手数料には下限がなく、値引き交渉に応じてもらえる場合があります。
売却する不動産の金額が高くなるほど仲介手数料も高くなるため、値引きが成功すれば数万円から数十万円も得をする場合もあります。
ここでは、仲介手数料の値引きについて詳しく解説します。
値引き交渉のタイミング
不動産売却の仲介手数料は媒介契約の契約書に記載されるため、契約を結ぶ前に交渉しましょう。
たとえば、複数の不動産会社で不動産売却の見積もりを依頼した場合、仲介手数料も含めた金額を比較できます。
複数の選択肢がある状態で値引き交渉をすると、客観的な視点で契約する不動産会社を選べるでしょう。
無理な値引き交渉は不利になる危険性がある
仲介手数料の値引き交渉は可能ですが、おすすめはできません。無理に値引き交渉をすることは、自身に不利益をおよぼす危険性があるからです。
たとえば、無理に値引き交渉をすると、広告活動の費用削減や取り扱いの優先順位を下げられる可能性があります。
仲介手数料の削減よりも、不動産会社の積極的な協力を得たほうが得な場合もあるため、値引きの無理強いは禁物です。
不動産売却の仲介手数料は、あくまでもサービスとしての値引きを受けるパターンが理想です。
不動産売却は仲介手数料以外にも費用がかかる
不動産売却では、仲介手数料以外にも次の手数料がかかります。
| 印紙税 | ・不動産売買契約書作成時に必要・2027年3月31日まで軽減措置あり |
| 登記費用 | ・不動産売買に必要な所有権移転登記は、買主が負担する場合が一般的・住宅ローンの借入がある場合、抵当権抹消登記が必要・実際の住所と登記の住所が異なる場合、住所変更登記が必要 |
| 登録免許税 | ・登記手続きに対して課税される |
| 司法書士への報酬 | ・抵当権の抹消など、必要書類の準備を依頼する際の報酬・自身で手続きすれば必要ありませんが、専門知識がない方は依頼しましょう |
| 譲渡所得税 | ・購入時の諸経費を含めた費用よりも、売却金額が高い場合にのみ課税される・売却で利益が出なければ課税されない・課税される場合は確定申告が必要 |
| 住宅ローンの一括返済手数料 | ・住宅ローンを一括返済する際は、手数料が発生・住宅ローンをすべて返済しなければ、抵当権を抹消できない |
売却する不動産により必要な経費は異なります。
不動産を売却する前に、自身が支払う必要がある経費を把握しておきましょう。
不動産売買の仲介手数料に関する注意点
不動産売却の仲介手数料に関する注意点を3つ解説します。
これから不動産を売却する予定の方は、事前に確認しておいてください。
売買契約締結後はキャンセル料がかかる可能性がある
不動産の売買契約を結んだ後に契約をキャンセルすると、キャンセル料が発生することがあります。
キャンセル料が発生するケースはさまざまですが、基本的に不動産会社に落ち度がない場合に請求されます。
たとえば、契約内容の違反や自己都合で売却を取りやめたいケースなど、明らかに売主側に問題がある場合です。
キャンセル料の相場は50～80％が一般的ですが、契約内容や不動産会社により異なります。
売買契約のキャンセルに関する取り決めは契約内容に盛り込まれているため、事前に確認しましょう。
事前にキャンセル料に関する取り決めを把握すれば、トラブルの防止につながります。
仲介手数料の上限が引き上げられる場合がある
売却する不動産が売却価格800万円以下の空き家の場合、仲介手数料を引き上げられる可能性があります。
800万円以下の空き家は近年増加傾向で、宅建業者のビジネス課題を解決するために制度の見直しがおこなわれました。
具体的には、国土交通省が800万円以下の空き家に対する仲介手数料を引き上げられる特例「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」※3です。
上記の特例における仲介手数料の上限を次の表にまとめました。
| 不動産の売却価格 | 仲介手数料の上限 |
| 売却価格が800万円以下 | 30万円 |
| 売却価格が800万円を超えた金額 | 売却価格の3％（特例適応外） |
800万円以下の空き家を売却する場合は特例の対象となるため、仲介手数料を事前に確認しましょう。
ただし、特例を適応する場合は不動産会社から売主への説明と合意が必要なため、知らない間に仲介手数料が上乗せされる心配はありません。
不動産売買の仲介手数料には消費税がかかる
不動産売却の仲介手数料には、消費税が課税されます。
仲介手数料の計算をするときは、最後に消費税を加算するのを忘れないようにしましょう。
仲介手数料が安い不動産会社の仕組み
不動産売却の仲介手数料は、上限金額で請求される場合が一般的ですが、通常よりも安く設定されている場合もあります。
ここでは、仲介手数料が安い不動産会社の仕組みについて解説します。
仲介手数料が安い不動産会社がある理由
不動産会社の仲介手数料が安い場合、次の理由が考えられます。
- 経費を削減しているため
- 両手仲介であるため
経費の削減ができる不動産会社は、顧客を獲得するために仲介手数料を安くする場合があります。
不動産会社の経費削減方法を次にまとめました。
- ITツールを活用して業務効率を上げる（人件費、紙代の削減）
- 効果が低い広告を見直す（広告費の削減）
- 店舗の照明をLEDに替える（店舗費の削減）
- カーシェアリングを利用する（車両費の削減）
いずれも不動産の売り手側にデメリットはありません。
経費削減以外の仲介手数料が安い理由である「両手仲介」については、次で詳しく解説します。
両手仲介とは
両手仲介とは、不動産の売り手と買い手の両方を仲介する手法です。
不動産の売買では、買い手側も売り手側も不動産会社に仲介手数料を払うため、両手仲介の場合は2倍の利益を得られます。
両手仲介の場合、不動産会社が利益を得やすいため、仲介手数料が安くなりがちです。
ただし、不動産の情報を他社に共有しない「囲い込み」をする不動産会社も少なからず存在します。
囲い込みをされると、不動産を紹介してもらう機会が減り、買い手が付きづらくなります。
仲介を依頼後に囲い込みの可能性を感じた場合は、他の不動産会社で次の2点を確認しましょう。
- REINSに不動産の情報が登録されているか
- 嘘の理由（商談中など）で、他社からの問い合わせを断らないか
囲い込みをされている可能性があれば、売却を依頼する不動産会社を変更してください。
片手仲介とは
片手仲介とは、不動産の売り手か買い手のどちらかを仲介する手法です。
売り手側の片手仲介の場合、不動産会社が不動産の情報を掲載して買い手を探します。
片手仲介の場合は不動産会社が2倍の収入を得られないため、仲介手数料を安くしてもらえないケースが多いでしょう。
仲介手数料が安い不動産会社で確認するべきポイント
仲介手数料が安い不動産会社を検討する際は、次のポイントを確認しましょう。
- 仲介手数料以外の費用がかからないか
- サービス内容が軽くないか
不動産会社に支払う費用が仲介手数料以外にもあると、結果的に支出が多くなる可能性があります。
売却を依頼する前に「仲介手数料以外に必要な費用があるか」について確認しましょう。
また、仲介手数料が安い不動産会社は、サービス内容を一般的なレベルより削減している恐れがあります。
不動産の売却で一般的なサービス内容は次のとおりです。
- 不動産のクリーニング、修繕
- 専門家（税理士、弁護士など）に相談
- 住宅診断
- 瑕疵保証
仲介手数料が安い不動産会社を選ぶ際は、必要なサービス内容が提供されるか確認しましょう。
仲介手数料を無料にする方法
仲介手数料を無料にする具体的な方法は次の2つです。
- 不動産会社が買い取る
- 不動産会社を利用せずに売却する
ここからは、不動産売却時の仲介手数料を無料にする、具体的な方法を解説します。
不動産会社に買い取ってもらう
不動産会社が買い取る場合、仲介手数料はかかりません。
不動産会社が買い手となることで、不動産の売り手と買い手を「仲介」する必要がなくなるためです。
さらに、売却までの期間が仲介より短くなるメリットもあります。
不動産会社に買い取られた不動産は、リフォームを経て売却されるケースや、取り壊して新たな建物を建築するケースが一般的です。
しかし、不動産会社が買い取ったあとのリフォームや売却活動に費用がかかるため、買取では売却価格の70%程度が相場です。
不動産会社の買い取りを活用すれば素早く進められますが、仲介を利用したほうが高額で売却できます。
ただし、買取に対応していない不動産会社もあるため、検討する場合は事前に確認してください。
不動産会社を利用せずに売却する
不動産会社を利用せずに、個人で不動産を売却する場合、仲介手数料は必要ありません。
個人で不動産を売却する方法には、次の2つが挙げられます。
- 不動産の個人売買サイトを活用する
- 知り合いに買い手を紹介してもらう
ただし、不動産の売却を個人でおこなう場合、リスクが高いうえに手間がかかります。
不動産の売却には、不動産に関する知識はもちろん、法律や税金などの知識も必要です。
不動産会社を利用せずに不動産を売却する場合、不動産売却ネットワークである「REINS（レインズ）」への情報掲載もできません。
そのため買い手を見つけづらくなり、売却期間が長引く可能性が高まります。
不動産に関する専門的な知識がある方以外は、個人での売却はおすすめできません。
まとめ
不動産の売却にかかる仲介手数料は「不動産会社に、売却サポートのお礼として、売買契約を結んだあとに、現金で」支払います。
不動産売却の仲介手数料は、上限金額を支払うケースが一般的ですが、中には割引が適応される場合もあります。
ただし、仲介手数料が安い場合にはデメリットもあり、慎重に不動産会社を選ばなければ希望の金額で不動産を売買できません。
「仲介手数料は必要な費用」と考えて、誠実かつ信頼できる不動産会社に売却を依頼しましょう。
※1：全日本不動産協会、売る時に知っておくこと
※2：レインズ、Maket Report 2023年6月度
※3：空き家等に係る媒介報酬規制の見直し
