底地は自由に使用できない制限があるため、通常の土地よりも売却金額が低くなります。また、なかなか買い手が見つからず、想定通りのスケジュールで売却が進まない可能性も想定しなければなりません。
また、底地は「誰に売却するのか」によって、成約金額に差が出ます。できるだけ底地を高く売却するためにも、「誰に売るのが得か」「高く売却するためのコツはあるのか」を知っておきましょう。
今回は、底地を売却するときの価格の相場について解説します。
借地契約の種類
「底地（そこち）」とは、土地の所有権者と建物の所有権者が別々という状況における土地を指します。借地権を設定した土地の上に借地権者の建物がある場合、土地の部分が底地にあたります。
借地契約には、「普通借地権」と「定期借地権」に基づく契約があります。それぞれ、どのような特徴があるのか見ていきましょう。
普通借地権
普通借地権は、当初の契約期間は30年以上（法定更新の場合は20年）となる借地契約です。借地権者（土地を借りている人）には、正当な事由がない限り契約更新を求める権利があり、契約終了時に借地権者は底地権者（地主）に対して契約の終了時に一定の条件下で、建物の買い取りを請求できます。
底地権者から見ると、長期間にわたって安定した地代収入が得られ、建物の維持管理の手間がかからないメリットがあります。
一方で、契約期間中は土地を自由に使用・処分できないうえに、正当な事由がない限り契約を解除するのは非常に困難です。経済情勢が変化しても、地代の大幅な値上げが難しく、融通が利かない契約といえるでしょう。
定期借地権
定期借地権は、「定期」という言葉があるように、あらかじめ契約期間が確定している借地権です。期間満了により確定的に契約が終了し、期間満了後は原則として土地が底地権者に返還されます。
なお、定期借地権には以下のように3つの種類があります。
| 種類 | 一般定期借地権 | 事業用定期借地権 | 建物譲渡特約付借地権 |
| 契約期間 | 50年以上 | 10年以上50年未満 | 30年以上 |
| 目的・制限 | 特になし（住宅用・事業用可） | 専ら事業の用に供するもの | 特になし |
| 契約終了時 | 更新なし、土地返還 | 更新なし、土地返還 | 借地人は地主に建物を譲渡する |
| 建物の扱い | 借地人負担で撤去 | 借地人負担で撤去 | 地主に譲渡（有償） |
| 契約方法 | 公正証書による | ||
| 主な用途 | 住宅用途が多い | 店舗・事務所・商業施設など | マンション等の長期利用 |
| 更新 | なし | ||
| 再契約 | 可能（新たな契約を締結する） | ||
底地権者からすると、長期間にわたって安定した地代収入を得つつ、契約期間が満了すると土地の返還を受けられます。普通借地権とは異なり、更新を柔軟に決定できるメリットもあります。
ただし、普通借地権と比べて地代が低めに設定されることが多く、借地人に債務不履行がない限り契約期間中は解除できません。普通借地権よりも更新を柔軟に判断できるとはいえ、長期間にわたって土地を自由に利用できない点に留意すべきでしょう。
底地の評価額を計算する方法
底地は自由に使えない制約があるため、その分価値を割り引く必要があります。評価額は、土地の完全な所有権（自用地）の価値から借地権割合を差し引いて算出し、計算式で表すと「土地の更地価格×(1 -借地権割合)」です。
評価額を計算するためには、まず土地の更地価格（自用地価格）を確認します。土地の価格を評価する方法は複数あり、路線価や公示地価、実勢価格などを参考にします。
借地権割合は地域によって異なるものの、一般的な目安は以下のとおりです。
- 商業地：70〜90%
- 住宅地：60〜70%
例えば、更地価格が1億円で借地権割合が60%の場合、底地の評価額は「1億円× (1 – 0.6) =4,000万円」となります。
ただし、実務上は「普通借地権か定期借地権か」「借地契約の残存期間はどの程度か」「地代の水準はどの程度か」「将来得られる地代収入はどの程度見込めるか」などを勘案して、底地を評価します。
※参考：底地の評価方法とは？底地を相続するメリット・デメリット・よくあるトラブルも解説
底地の売却価格の相場は市場価格の10％～50％程度
底地を売却するときの価格は、更地価格の10%〜50%程度となることが一般的です。※2025年5月複数サイト調査。
普通借地権は定期借地権よりも借地権者（土地を借りている人）の権利が強く、土地の完全な所有権をいつ取り戻せるかが不明確であるため、定期借地権よりも価値が低くなりがちです。
定期借地権は、契約の満了時期が近いほど価格が高額になります。契約期間満了後は土地の完全な所有権が底地権者に戻るため、契約期間の満了間近であるほど、更地価格に近い金額で取引されるのです。
底地の売却候補先と売却方法
底地は使用にあたって制約があるため、一般的な土地よりも購入に関心を示す人が現れづらい特徴があります。
以下で、底地の売却候補先となる買い手や、売却方法について解説します。
借地権者へ売却する
借地権者へ底地を売却すると、借地権者からすると土地と建物の所有権を得られます。底地権者は自由に使用できない土地を手放すことができ、借地権者は土地の完全な所有権を得られるため、両者にとってメリットが大きいでしょう。
また、借地権者は他の買い手よりも高い価格で売却できる見込みがあります。「できるだけ高く売却したい」と考えている底地権者にとって、真っ先に売却を検討すべき相手といえます。
なお、底地権者へ売却するときの流れは以下のとおりです。
- 借地権者に底地売却の意向を伝え、土地を売却する意思があるか確認する
- 適正な売却価格を交渉する
- 合意に達したら売買契約を締結する
- 契約に基づいて決済し、所有権移転登記を行う
土地の売買には専門的な知識が要求されるため、不動産会社を介して取引をするのが一般的です。土地の権利関係を証明する書類や借地契約書などの必要書類を揃えて、不動産会社に相談してみましょう。
買取業者に売却する
借地権者が底地を購入する意思がない場合、買取業者に売却する方法があります。底地の買い取りを専門的に行っている業者に売却を依頼すれば、買い手が現れるのを待たず、スムーズに売却できます。
買取業者は底地に関する専門知識を持っており、市場価値を適切に評価してくれるでしょう。また、通常の売却よりも取引が完了するまでのプロセスが早く、素早く現金化できるメリットもあります。
ただし、買取業者は将来的な転売益を見込んでいるため、一般的な市場価格よりも低い金額での売却となるのが一般的です。複数の買取業者から査定を取り、比較検討したうえで売却先の業者を決めるとよいでしょう。
第三者へ売却する
底地を第三者へ売却することも可能です。底地の状況では買い手がなかなか見つからないため、借地権者と協力して売却するか、底地と借地権を等価交換したうえで売却する方法を検討しましょう。
借地権者と協力して底地と借地権を同時に売却する
底地権者と借地権者が協力して、両方の権利を一体として第三者に売却する方法です。これにより、買い手は完全な所有権がある土地を取得できます。
自由に使える土地を取得できるため、底地として売却するよりも高い価格での取引が可能です。また、潜在的な買い手が増えることで、より高い価格で売却できる期待が持てるでしょう。
ただし、大前提として借地権者も売却の意思を有している必要があります。また、売却後の収益配分について話し合う必要があるため、事前に合意形成が必要です。
底地と借地権を等価交換したうえで所有権の部分を売却する
底地所有者と借地権者が等価交換を行い、土地の一部を完全所有権としたうえで、その部分のみを第三者に売却する方法です。
等価交換により、底地権者と借地権者の双方が完全な所有権を得られるメリットがあります。交換後の土地を売却するだけでなく、分筆したうえで一部を売却したりするなど、柔軟な対応も可能です。
等価交換を実施するためには、まず底地と借地権の価値評価を不動産鑑定士に依頼し、土地の分筆計画と価値のバランスを調整する必要があります。交換後、必要に応じて土地を分筆し、各自の完全所有権部分を明確にしましょう。
なお、等価交換をする場合も借地権者との協力が必要となります。関係性や土地の状況、売却目的に応じて、適切な売却方法を選択しましょう。
売却先ごとの底地の売買金額の目安
最終的な売却価格は「誰に売却するか」が大きく影響します。以下で、底地の売買金額の目安について、売却先ごとに解説します。
借地権者：市場価格の50％程度
借地権者に売却する場合、更地価格の50%程度が相場となります。複数の売却先候補がある中で、最も高く売却できる可能性が高いでしょう。
借地権者にとっては、底地を購入することで土地の完全な所有権を得られます。また、地代や更新料の支払いがなくなるというメリットがあるため、買取業者や第三者に売却するよりも高い価格で取引できる可能性があるのです。
買取業者：市場価格の10％～20％程度
専門の買取業者に売却する場合、更地価格の10%〜20%程度です。例えば、市場価格が1億円の土地は、1,000万～2,000万円程度が売却価格の目安となります。
買取価格は低くなりやすいものの、借地人との交渉を経ることなく、手早く売却したい場合に適しています。高く売却できないことを織り込んだうえで、「早く売却したい」というケースにおいて、向いているでしょう。
第三者：10％～40％程度
第三者に底地を売却する場合、更地価格の10%～40％程度が目安です。
底地と借地権とセットで売却する場合、通常の土地売買と同じ程度価格で売却できる可能性があります。しかし、売却金額のうち、底地権者の取り分は更地価格の30%〜40%程度となるケースが一般的です。
等価交換したうえで、自分の持ち分を売却する場合、更地価格の10%〜40%程度になります。分割後の土地の広さによって売却価格は変動するため、かなり幅があるのが実情です。
底地できるだけ高く売却するコツ
底地をできるだけ高く売却するには、まず借地権者に買い取りを打診しましょう。もし借地権者に買い取りの意思がなく、また等価交換に応じる意思もなければ、買取業者への売却を検討します。
まずは借地人に買い取りの意思があるか確認する
先ほど解説したように、底地を高く売却できる可能性が高いのは借地権者です。借地権者にとって、その土地には自分の建物が建っているため、生活や事業の基盤になっています。
土地の所有権を得られれば、より自由に土地を活用できます。家の増築や事業の拡大など、さまざまな用途で柔軟に利用できるため、他の第三者よりも高い金額で買い取ってくれる可能性があるのです。
そのため、まずは借地人に土地を買い取る意思を確認しましょう。もし借地権者が購入を迷っている場合、「毎月の地代支払いから解放される」「土地の資産価値が向上する」「建物の建替え・増改築が自由になる」などの魅力をアピールするとよいでしょう。
買取業者に依頼する場合は複数の業者に見積もりをして依頼する
借地権者に底地を買い取る意思がなければ、買取業者への売却を検討します。借地権者への売却よりも価格は低くなってしまいますが、少しでも高く売却するために、複数の買取業者から見積もりを取得しましょう。
複数の業者から見積もりを取ることで、底地の実際の市場価値をより正確に把握できます。また、底地の買い取りに特化した業者やその地域に強い業者であれば、他社よりも高い価格で買い取ってくれる可能性もあります。
売却価格だけでなく、手数料や決済までの期間、契約条件などの総合的な条件も比較検討しましょう。実質的な手取り額を把握するだけでなく、具体的な売却スケジュールを把握すれば、得られた資金を活用する方法を具体的に決められます。
底地を売却する際の注意点
底地を売却する際には、権利関係の確認や納税額の把握を行いましょう。
共有者がいる場合は事前に協議しておく
底地に共有者がいる場合、事前に売却に関して協議しておきましょう。不動産の共有持分は単独で自由に売却できますが、土地全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。
共有者の同意なく売却手続きを進めると、取引が無効となる可能性があります。特に、相続で取得した土地は共有状態となっている可能性が高いため、事前に権利関係を確認しましょう。
売却に関して同意を得られたあとも、全員が納得できる売却価格を設定したり、売却後の代金の分配方法を決めたりする必要があります。トラブルを防ぐためにも、事前に諸条件について合意しておくとよいでしょう。
税金が発生するか確認しておく
底地を売却するとき、取得時よりも高い金額で売却できた場合は、税金を納めなければなりません。底地の売却価格は一般的な土地よりも低額になりやすいものの、税金が発生する可能性はあります。
所得税と復興特別所得税に関しては、翌年の3月15日の確定申告の期限までに、申告と納付を完了させなければなりません（住民税は６月以降）。原則として税金は現金で納付する必要があるため、納税資金の用意も忘れずに行いましょう。
ただし、不動産を売却したときの税制は複雑です。さまざまな特例もあるため、不動産取引の経験が少ない方は、判断に迷うこともあるでしょう。
必要に応じて税理士に相談し、「税金が発生するのか」「発生する場合はいくらくらいになるのか」「適用される特例はあるのか」などど、確認しておきましょう。
まとめ
底地の売却価格は、完全所有権のある土地より低くなります。底地の評価額は「土地の更地価格×(1-借地権割合)」で計算し、実務上の売却相場は更地価格の10～50％程度となるのが一般的です。
「できるだけ高く底地を売却したい」という場合、まず借地権者への売却を検討しましょう。借地権者に買い取りの意思がない場合は、買取業者への売却を検討するのがおすすめです。
底地の売却は通常の土地よりも難しく、専門的な知識が要求されます。必要に応じて、専門の不動産会社や税理士へ相談し、売却活動や税務に関する専門的なサポートを受けるとよいでしょう。
