相続で取得した土地を売却するときに納める税金は？売却の流れや注意点も解説

相続で土地を取得したとき、活用方法で迷うことがあるかもしれません。居住用で使う予定がなく、また効果的な活用方法も思いつかないときは、売却が選択肢の一つになります。

相続で取得した土地を売却するときは、複数の税金が発生します。また、税負担を軽減できる特例があるため、どのような特例があるのか知っておきましょう。

今回は、相続で取得した土地を売却するときに納める税金や、売却を進める際の具体的な流れを解説します。

相続した土地を売却したときに納める税金

相続した土地を売却するときは、さまざまな税金が発生します。まずは、税金の種類や計算方法を見ていきましょう。

登録免許税

土地を売却する前には、相続人の名義に変更しなければなりません。名義変更の手続きを法務局で行うときに、登録免許税が生じます。

相続による名義変更の登録免許税は「固定資産税評価額×0.4％」で計算できます。例えば、固定資産税評価額が2,000万円の場合、登録免許税は8万円です。

固定資産税評価額とは、固定資産税を計算する際のベースとなる評価額で、毎年4月～6月に届く「固定資産税納税通知書」に記載されています。

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約を締結する際に、売買契約書へ貼付する収入印紙代です。以下のように、取引金額に応じて収入印紙を貼付しなければなりません（令和9年3月31日までの間に作成される契約書は軽減税率）。

例えば、売買契約が折り合った金額が3,000万円の場合、1万円の収入印紙を貼付して印紙税を納付します。

ただし、電子契約（電子署名を用いた契約）では紙の契約書が存在しないため、印紙税は不要です。

譲渡所得税・復興特別所得税・住民税

相続で取得した土地に関して、被相続人（亡くなった方）が取得したときの金額よりも高い価格で売却できたときは、譲渡所得税・復興特別所得税・住民税が発生します。

課税所得は「収入金額-（取得費＋譲渡費用）-特別控除額」で計算し、不動産の所有期間によって、以下の所得税率と住民税率を乗じて計算します。

譲渡所得税・復興特別所得税・住民税は、利益が出るときに発生する税金です。取得したときの価格よりも低い金額での売却となった場合は、譲渡所得税・復興特別所得税・住民税は発生しません。

節税のために知っておくべき特例

相続した土地を売却するとき、節税につながる特例がいくつかあります。

土地を売却する際には、以下で解説する特例の中から、利用できる制度がないか確認してみてください。

3,000万円特別控除

3,000万円の特別控除（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）とは、所定の条件を満たしたとき、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。課税所得次第では、数百万円の節税になります。

利用するためには、まず「被相続人居住用家屋」と「被相続人居住用家屋の敷地等」に当てはまっているかを確認する必要があります。

被相続人居住用家屋の要件は以下の通りです。

• 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと。相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

被相続人居住用家屋の敷地等は、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地またはその土地の上に存する権利をいいます。

なお、最高3,000万円の特別控除を利用するための条件は以下のとおりです。

• （1）売った人が、相続または遺贈（死因贈与を含みます。以下同じです。）により被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を取得した相続人（包括受遺者を含みます。以下同じです。）であること
• （2）次のイ、ロまたはハの売却をしたこと。
  • イ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
  • ロ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
  • ハ　相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売る場合で、次の（イ）および（ロ）または（イ）および（ハ）の要件に当てはまること（上記イに掲げる譲渡に該当するものを除きます。）。（※）
• （3）相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
• （4）売却代金が1億円以下であること。
• （5）売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
• （6）同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
• （7）親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。

※ No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

軽減税率の特例

軽減税率の特例（マイホームを売ったときの軽減税率の特例）とは、所有期間が10年を超える家や土地に売却に伴って譲渡所得が発生したとき、本来よりも低い税率が適用される特例です。

なお、本特例を利用する際の要件は以下のとおりです。

• 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること
• 以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること
• 売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと。ただし、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます
• 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと

※2住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件すべてに当てはまること

• 取り壊された家屋およびその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること
• その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと

低い税率が適用されるということは、納税額も低くなることを意味します。取得期間は被相続人が取得した日から起算するため、契約書や登記簿などで取得日を確認しておくとよいでしょう。

なお、3,000万円特別控除の特例と軽減税率の特例は併用できます。課税所得を抑え、さらに低い税率が適用されれば、納税額を抑えられるでしょう。

取得費加算の特例

相続税を納付している場合は、取得費加算の特例を利用できます。取得費加算の特例とは、相続が発生した日から3年10ヶ月以内に相続した財産を売却したとき、相続税の一部を取得費として加算できる制度です。

取得費が増えることにより課税所得が減り、節税につながります。なお、取得費加算の特例を利用するためには、以下の要件をクリアする必要があります。

• 相続や遺贈により財産を取得した者であること
• その財産を取得した人に相続税が課税されていること
• その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

例えば、3億円の財産を相続して1億5,000円の相続税を納めた人のケースで考えてみます。3億円の相続財産のうち、1億円分の土地を売却するとき、納めた相続税の3分の1にあたる5,000万円を取得費に加算できる仕組みです。
※ No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続した不動産を売却するときの流れ

相続した不動産を売却するまでの流れについて、順を追って解説します。

1.相続手続きの完了

相続が発生したら、7日以内に亡くなった方の死亡地か本籍地、届出人の所在地の市区町村役場に死亡届を提出します。その後、相続人や遺言書の有無などを調査し、相続方法を決めましょう。

遺言書がある場合は、相続人全員の反対がない限りは遺言書の内容通りに遺産を分けます。遺言書がない場合は、相続人全員の同意を得るまで、遺産分割協議をする必要があります。

2.不動産の価値評価

土地を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。複数の不動産会社に査定を依頼し、「いくらくらいで売却できるのか」を調査しましょう。

査定は基本的に無料で行ってくれます。複数の査定結果を比較し、さらに自分自身でも周辺物件の価格を調査して、売却見込み額の検討をつけましょう。

3.不動産会社との媒介契約

査定を依頼した不動産会社の中から、信頼できそうな会社と媒介契約を締結します。なお、媒介契約の種類は以下の3つです。

土地の需要や不動産会社の営業力などによって、売却金額や成約までの期間は左右されるため、どの契約形態がよいかは一概に言えません。

「不動産会社同士で競争させたい」考えている場合は、一般媒介契約が無難な選択肢となります。なお、契約時には手数料や受けられるサービス内容などを確認しておきましょう。

4.売り出し

媒介契約を締結したら、実際に土地を売り出します。不動産会社と相談して、売り出し価格を決定しましょう。

不動産のポータルサイトや自社SNSなどで情報発信をする関係上、間取り図の作成や写真撮影に協力する必要があります。効果的な営業につなげるためにも、積極的に協力しましょう。

5. 買主との交渉と契約

買主が見つかったら、価格交渉を経て契約に至るのが一般的です。売買金額に折り合いが付き、条件に合意したら売買契約を締結します。

多くの場合、売買契約は不動産会社の事務所で行われます。重要事項説明や引き渡しまでのスケジュール調整などを行うため、不明点や疑問点がある場合は確認しておきましょう。

売買契約を締結するタイミングで買主より手付金を受領し、土地を引き渡す日に残金を決済するケースが一般的です。

6. 決済・引き渡し

売買契約後は、スケジュール通りに引き渡すための準備を進めましょう。決済と引き渡しは同時に行われ、売買契約から1～3ヶ月後に設定されるのが一般的です。

登記の移転手続きや残金の決済を行うため、銀行で一連の手続きを行います。印鑑証明書や実印などの必要書類を確認したうえで、正式に権利の移転や残金の決済を進めます

7. 税金の申告・納付

相続税の申告と納付は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に行う必要があります。

売却益が発生したときは、売却した翌年の2月16日から3月15日にかけて、確定申告をしなければなりません。譲渡所得税と復興特別所得税は、確定申告の期日までに納付します。

確定申告の内容は、税務署から自治体へ送付されます。住民税に関しては、売却した翌年6月以降に届く納付通知書にしたがって納税しましょう。

確定申告をする際には、売買契約書や諸費用の領収書、取得時の書類などの証明書類を用意する必要があります。また、特例措置の適用を受ける際にはさらに必要書類が増えるため、必要に応じて税理士への依頼を検討するとよいでしょう。

相続した土地を売却するメリット

相続した土地を売却すると、土地を管理するコスト負担がなくなったり、現金を用意できたりするメリットがあります。

具体的なメリットを詳しく見ていきましょう。

土地の維持費を負担する必要がない

土地を売却すると、固定資産税や都市計画税の負担から解放されます。

活用する予定がない土地を保有し続けて、税金を支払い続けるのは負担です。しかし、売却して手放せば余計なコストを負担せずに済みます。

土地の上に空き家が建っている場合、空き家を適切に維持管理するためのコストや労力が発生します。しかし、空き家を取り壊したうえで土地を売却すれば、経済的・身体的な負担を軽減できるでしょう。

相続税の納税資金を用意できる

相続税は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に、原則として現金で納付しなければなりません。納税資金が十分にないとき、土地を売却して現金化することにより、納税資金を用意できます。

ただし、土地を売り出し始めてから、10ヶ月以内に成約するとは限りません。売り急ぐと買主から足元を見られてしまい、価格交渉で不利になってしまう可能性があるため、できれば「土地を売却しなくても納税できる」という状況を作るのが理想です。

取得費加算の特例を活用できる

相続税を納税している場合は、土地の売却によって取得費加算の特例を活用できます。取得費加算の特例を活用することで、所得税や住民税を抑えることが可能です。

相続財産のうち、土地が占める割合が大きい場合は、節税効果が大きくなるでしょう。

遺産分割や土地活用の方法で悩む必要がなくなる

土地は物理的に分けることはできません。そこで、売却して現金化すれば、相続人間での分割が容易になります（換価分割）。

土地が共有の状態になると権利関係が複雑になり、売りたくても売れず、トラブルになってしまう可能性があります。しかし、売却して現金化すれば、土地の処分をめぐるトラブルを未然に防げるでしょう。

また、立地次第では土地活用の方法で悩むことがあるかもしれません。土地活用に詳しくない人にとって、賃貸物件を建てて賃貸経営をしたり、定期借地権で貸し出したりするのは簡単ではありません。

売却すれば土地活用の方法で悩んだり、ハウスメーカーからの営業に悩まされたりすることはなくなるため、精神的にも解放されるでしょう。

相続した土地を売却するデメリット

土地を売却すると、当然ですが所有権を失います。将来的な値上がり益を得る機会を失ったり、売却に伴って税金や売却費用が発生したりするデメリットがある点に注意しましょう。

土地の所有権を失い将来的な土地活用ができない

土地を売却して所有権を失うと、将来的な土地活用ができなくなります。賃貸経営をして不動産所得を得たり、将来地価が上昇したときに売却益を得たりする機会を失う点に注意が必要です。また、子どもや孫世代の居住用地としての活用もできなくなります。

土地の潜在的な将来価値や活用の可能性を検討せずに売却を決断すると、長期的には大きな機会損失となる可能性がある点は理解しておきましょう。

税金や売却費用が発生する

土地を売却する際には、税金や売却費用が発生します。売却金額がそのまま手取りの収入になるわけではないため、「思ったよりも手元に残るお金が少ない」という事態にならないように注意しましょう。

相続した土地の取得費は、被相続人の取得価格を引き継ぎます。取得費が想定よりも低く、値上がりの額が大きいと、想定以上の税負担となる可能性があります。

また、売却を進める過程では不動産会社に支払う仲介手数料や測量費用、各種証明書を取得するための費用も発生する点に留意しましょう。

空き家を解体する場合は、数百万円の解体費用がかかる可能性があります。売却を依頼する不動産会社に依頼すれば費用の見積もりを作成してくれるため、事前にシミュレーションしておくと安心です。

相続した土地を売却するときの注意点

相続した土地を売却しようと思っても、想定通りに事が運ぶとは限りません。売却を進めるにあたって、注意すべき点を解説します。

遺産分割協議がまとまるとは限らない

被相続人が遺言書を残していなかった場合、遺産の分け方は相続人全員による遺産分割協議で決定します。「誰が土地を相続するのか」「土地を売却して現金化してもよいか」などの決定は、相続人全員の同意が必要です。

相続人が多いほど全員の合意形成が難しくなるため、「売りたくても売れない」という事態は十分に考えられます。

売却が進まないと資産価値が下落する

土地を売却しようとしても、想定していたスケジュール通りに売却できるとは限りません。なかなか買主が見つからないと、どんどん資産価値が下落してしまうリスクもあります。

土地の売り出し期間中に不動産市況が悪化したり、金利が上昇したりすると、不動産需要は減退します。買主を見つけるために価格を下げざるを得ず、想定していた資金を得られない可能性が考えられるでしょう。

売却タイミングを見極める必要がある

土地を売却する際には「できるだけ高く売りたい」と考えるはずです。不動産市況は変化が激しく、高い価格で売却するにはタイミングを見極める必要があります。

一般的には、新生活が始まる前後である1月〜4月は、不動産取引が活発になる時期です。また、「居住用の土地に向いているのか」「店舗や事務所用の土地として向いているのか」によっても、需要の動きは異なります。

売却のタイミングを見誤ると、市場の下落期に売却してしまい、本来の価格よりも安い価格で売却する事態になりかねません。適切な売却タイミングを図るためにも、信頼できる不動産会社に仲介を依頼することが大切です。

土地が売却できないときに検討すべき「相続土地国庫帰属制度」

2023年4月27日より、相続土地国庫帰属制度が開始しています。相続土地国庫帰属制度とは、所有者不明な土地が発生することを予防するため、相続または遺贈によって土地を国庫に帰属させる制度です。

「土地を売り出しているけど、なかなか買主が現れない」「地方の山林や農地で、活用が現実的に難しい」というとき、検討すべき制度といえるでしょう。

ただし、「建物がある土地」「担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地」「通路その他の他人による使用が予定される土地が含まれる土地」などは、土地相続土地国庫帰属制度の対象外です。

国に帰属させることができるかどうかは、審査の結果次第となります。

土地の審査を経て、さらに10年分の土地管理費相当額を納付すれば、土地の所有権が国に移転します。不要な土地を国に引き取ってもらうことで、税金や管理の負担から解放されるメリットが期待できるでしょう。

まとめ

相続した土地を売却する際には、登録免許税・印紙税・譲渡所得税などの税金が発生する場合があります。3,000万円特別控除や軽減税率の特例、取得費加算の特例などを活用すれば節税できるため、要件に該当するか確認しましょう。

相続した土地を売却するときの流れは、相続手続きから始まり、不動産会社との媒介契約を締結したうえで実際に売り出します。売り出してから成約に至るまでに1年以上かかることもあるため、計画的に売却を進めましょう。

なお、売却益が発生する場合は翌年に確定申告が必要となるため、忘れずに行いましょう。