マンションを売るつもりで購入するメリットと売却時の注意点を解説します

マンションの価格が上昇傾向であることもあり、最初から売るつもりでマンションを購入する方もいるでしょう。買ったときよりも高く売れれば、利益を得ることができます。

しかしどんなマンション買っても、メリットがあるというわけではありません。売却することを前提としているのであれば、売りやすいマンションを購入するようにしましょう。

この記事では、売る前提でマンションを買うメリットと、注意点を詳しく解説します。また売りやすいマンションと売りにくいマンションの特徴も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

マンションの価格は上昇傾向が続いている

マンションの価格は、2013年頃から右肩上がりに上昇し続けています。不動産価格指数を見てもそれは明らかで、土地や戸建住宅と比べるとその上昇率が高いことがわかります。

不動産価格指数とは、国土交通省が不動産取引価格を独自に集計し、不動産価格の動向を指数化したものです。毎月国土交通省のホームページに公表されているので、個人が不動産の動向を把握するのにも役立ちます。

建築資材や人件費、マンション用地の高騰が続いているため、都心部や好条件のマンションについては、今後も上昇傾向が続くものとみられています。投資目的で不動産を購入する方にとっては、見逃せない状況といえそうです。

マンションを売るつもりで購入するメリット

マンションを買う際に、売るつもりで購入すると、どのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは、おもな3つのメリットを紹介します。

• まとまった資金が必要になったときに対応しやすい
• ライフスタイルの変化に合わせて買い替えできる
• 売却益を得られる可能性がある

まとまった資金が必要になったときに対応しやすい

将来売るつもりでマンションを選んでおくことで、おのずと売りやすいマンションを購入することになります。

今は安定した収入があるかもしれませんが、この先どうなるかは誰にもわかりません。また病気などで、まとまったお金が必要になるタイミングが来ないとも限りません。

賃貸物件は身軽さが魅力ですが、長く住んでいたとしても家賃が払えなければ出ていかなければならず、何も残りません。しかし自己所有のマンションであれば、売却することで現金化できます。

売る前提でマンションを購入しておけば、生活に困ったときや、まとまった資金が必要なときに役立つでしょう。

ライフスタイルの変化に合わせて買い替えできる

マンション購入後に、少なからず家族構成やライフスタイルが変化するタイミングが訪れます。たとえば購入時にはちょうどよかった間取りも、子どもが独立したら広すぎると感じるかもしれません。

将来売るつもりでマンションを購入することで、そのときのライフスタイルや家族に合った住まいを購入できます。

今は家族の通勤通学の利便性を重視し、将来は夫婦二人で海の近くに暮らすという希望も、将来売るつもりでマンションを購入すれば実現しやすいでしょう。

売却益を得られる可能性がある

今後もマンション価格が高騰し続ければ、売却するタイミングによっては売却益を得ることができるでしょう。つまりマンションに住みながら、投資できるということです。

不動産を売却して利益が発生した場合は、譲渡所得税がかかります。しかし居住用財産であれば特別控除として最高3,000万円まで控除されるため、譲渡所得が発生しても3,000万円までは税金がかかりません。節税効果も期待できます。※1

この特例を「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。この特例を受けるためだけに入居したと認められた場合は、適用外になるので注意しましょう。また確定申告が必要になるので、翌年に申告することを忘れないようにしてください。

売りやすいマンションの特徴とは？

売るつもりマンションを購入するのであれば、売りやすいマンションを購入しましょう。売りやすいということは、資産価値が落ちにくいことにもつながるため、高値での売却も期待できます。

• 立地条件がよい
• 住環境がよく住みやすい
• 管理状態がよい
• ニーズが高い間取り
• 比較的築が浅い
• 大手デベロッパーが手掛けたマンション

立地条件がよい

戸建てではなくマンションを選ぶ人は、利便性を重視する傾向があり、立地条件が重要です。最寄り駅から近ければ近いほど人気があり、売却したいときに売りやすいでしょう。また最寄り駅についても、駅自体の利便性や路線も重要です。特急停車駅や人気の路線やエリアを選んでおくとよいでしょう。

住環境がよく住みやすい

マンションを選ぶ要素として、住みやすい住環境であることも大切です。商業施設やスーパーがあって日々の買い物が便利なこと、病院や学校が近くにあり安心できる環境など、条件が揃っていれば揃っているほど人気があり、実際に売りやすいでしょう。

管理状態がよい

マンションは「管理を買う」といわれるほど、管理が重要です。清掃や修繕、改修がきちんと行われているマンションは居住者の満足度が高いため、売りに出るケースが少なく、結果として資産価値も下がりにくくなります。マンションを購入するときは、管理会社にも注意してみましょう。

ニーズが高い間取り

需要が見込める間取りが売りやすいでしょう。一般的にはファミリータイプの3LDKが売りやすい傾向があります。しかし都心部では、比較的手が出しやすいコンパクトなタイプが人気の場合もあります。間取りについては地域性もあるので、人気の間取りについては、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

比較的築が浅い

マンションは経年により建物の価値が減少するため、比較的築が浅いマンションの方が高値で売れるでしょう。売却するタイミングにもよりますが、なるべく新しいマンションを購入しておくことをおすすめします。

大手デベロッパーが手掛けたマンション

大手デベロッパーが手掛けたマンションを「ブランドマンション」と表現することがありますが、そのネームバリューと安心感から人気があります。立地条件とともに、重視されるポイントといえるでしょう。

売りにくいマンションの特徴とは？

将来売るつもりでマンションを購入するのであれば、売りにくいマンションは避けたいものです。売りにくいマンションの特徴を紹介します。

• 通勤通学に不便な立地
• 嫌悪施設が近くにある
• 災害リスクの高いマンション
• 大規模修繕工事の予定がある
• 個性的な間取りやデザインにリフォームしている

通勤通学に不便な立地

たとえば最寄り駅までバス便など、駅から離れた立地は通勤通学に不便であるため、敬遠される特徴です。静かで緑豊かな環境を好む人もいますが、売ることを想定しているのであれば、駅近の利便性がよいマンションを選びましょう。

嫌悪施設が近くにある

ゴミ処理施設やお墓など、一般的に嫌悪施設と呼ばれるような施設が近くにあるマンションは避けましょう。条件によっては、マンションの資産価値が低くなるだけでなく、売るのに苦労する可能性もあります。

災害リスクの高いマンション

近年日本では、自然災害が問題視されています。河川や傾斜地の近くなど、洪水や台風により浸水リスクや土砂崩れの可能性がある場所は避けるようにしましょう。ちなみに、自治体のホームページなどから、ハザードマップなどで自然災害のリスクを調べることができます。

大規模修繕工事の予定がある

大規模修繕工事中は洗濯物が干せなかったり、工事の騒音が発生したりするため、敬遠される傾向があります。マンションを売るのであれば、大規模修繕工事後にしましょう。外観や共用部分がきれいになるため、売りやすくなります。

個性的な間取りやデザインにリフォームしている

もし売ることを予定しているのであれば、自分の好みであったとしても、個性的な間取りや奇抜なデザインにリフォームしないようにしましょう。使いやすく、万人受けする仕様のリフォームがおすすめです。なお、売るためにリフォームする必要はありません。

売るつもりで購入したマンションを売却するときの注意点

売るつもりで購入したマンションを売るときは、いくつかの注意すべきポイントがあります。最後に、代表的な注意点を紹介します。

• 希望する価格で売却できるとは限らない
• 短期で売却すると税金が高くなる
• 住宅ローンを完済できないと売却できない
• マンションを売却するときに諸費用がかかる
• 反復継続して売却すると「業」とみなされるおそれがある

希望する価格で売却できるとは限らない

マンションの価格は、近年右肩上がりに上昇し続けています。しかし今後もこの上昇率で上がっていくとは限りません。また地域によっても異なるでしょう。

不動産価格は、世界情勢や金利の上昇なども影響します。たとえば金利が上がった場合、消費者の購入意欲は低下し、投資家も買え控えするかもしれません。期待しすぎず、無理のない資金計画を立てて、売却するタイミングを見極めるようにしましょう。

短期で売却すると税金が高くなる

マンションを売却して利益が発生したとしても、短期で売却すると、譲渡所得税の税率が高くなります。売却のタイミングを後ろ倒しできるのであれば、売却する年の1月1日に5年超（長期譲渡所得）になるように計画しましょう。5年以下で売却する場合（短期譲渡所得）と比べて税率が低くなります。※2

そして所有期間が売却した年の1月1日で10年を超える場合は、譲渡所得の6,000万円以下の部分について、さらに税率が低くなります。

それぞれの税率は以下の通りです。

住宅ローンを完済できないと売却できない

マンションを売却するときは、住宅ローンを完済する必要があります。買主から受領する売買代金で決済日に完済できれば問題ありませんが、住宅ローンの残債額が売買代金を上回る場合は、自己資金を充当するなどしなくてはなりません。

購入時に住宅ローンを100％近く借入れして購入し、短期間で売却する場合は、残債がそれほど減っていないので注意が必要です。

マンションの売却を検討するときは、まず住宅ローンの残債額とマンションの査定額を確認し、売却にかかる諸費用を含めて資金計画を立てましょう。

マンションを売却するときに諸費用がかかる

マンションを売却するときは、諸費用がかかります。売却するマンションの条件によっても異なりますが、数百万円単位の費用がかかるため、資金計画を立てる際は忘れないようにしましょう。

おもな諸費用は以下の通りです。

仲介手数料	不動産会社へ支払う手数料。マンションの価格が400万円以上の場合、速算式である「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で計算できる
印紙税	不動産売買契約書は印紙税法上の課税文書であるため、印紙を貼って印紙税を納めなければならない
登記費用（登録免許税＋司法書士への報酬）	住宅ローンを組んでいる場合は、抵当権抹消登記、登記簿上と実際の住所が異なる場合は住所変更登記が必要
住宅ローン返済事務手数料	住宅ローンを返済するときに、金融機関へ支払う事務手数料。金融機関ごとに手数料が異なる
引っ越し費用	少なくともマンションを引き渡す日（決済日）の前日までに引っ越しを終える必要がある

反復継続して売却すると「業」とみなされるおそれがある

不動産の売買を「業」として行う場合は、宅地建物取引業の許可が必要です。個人でも自宅や別荘などを売却することはできますが、反復継続して売買を繰り返した場合「業」と見なされる可能性があります。※3

反復継続がどの程度なのかについて、明確な基準は定められていませんが、売買の頻度や売却理由などを考慮して、総合的に判断されます。

許可なく反復継続して不動産を売買し、宅地建物取引業法違反と判断された場合、3年以下の懲役または300万円以下の罰金、もしくはその両方が科される可能性があるので注意しましょう。

まとめ

将来売るつもりでマンションを購入するのであれば、売りやすいマンションを選んでおくことをおすすめします。売却しやすいマンションであれば、売りたいときに苦労せずに売却でき、タイミングによっては利益も得られるかもしれません。

しかし売却益には譲渡所得税が課税されます。所有期間が5年以下で売却すると、税率が高くなるので、早期に売却するときは注意しましょう。

またマンションは、売却するタイミングが重要です。時期を見極めるためにも、今後も不動産市場の動向をチェックし、好機を逃さないようにしましょう。

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※1：国税庁、No.3302 マイホームを売ったときの特例
※2：国税庁、No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
※3：宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方