マンション売却にかかる手数料や費用とは？手数料の負担を軽減する方法や注意点を解説

マンションの売却を検討する際、「手数料はどの程度かかるのだろうか」「収める税金はいくらなのだろう」と考える方もいるでしょう。

不動産の売却は大きなお金が動くため、事前にどの程度の金額が必要になるのか把握しておきたいと考える方も多いのではないでしょうか。

マンションの売却で大きな金額になりやすいのは仲介手数料で、他にも印紙税や抵当権抹消費用などのお金を用意する必要があります。

本記事では、マンション売却にかかる手数料や税金、実際にかかる費用のシミュレーションや戻ってくるお金について解説します。

手数料をなるべく安く抑える方法、売却時の注意点も紹介するため、マンションの売却を検討している方は、ぜひ参考にして資金計画を立てましょう。

マンションの売却にかかる手数料や費用一覧

マンション売却時にどのような費用がかかるのかわからず、資金計画を立てられないと不安に思っている方も少なくありません。

自宅マンションを売却する際、必ず発生する費用もあれば、条件によってかかるコストもあります。したがって、それぞれがどのような諸費用なのか理解することが重要です。

この章では、一般的にマンション売却でかかる可能性がある諸費用について解説します。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 抵当権抹消費用
• 各種公的書類費用
• 譲渡所得税
• 住宅ローン返済手数料
• 引っ越し費用
• ハウスクリーニング費用

仲介手数料

マンション売却の手数料で最も高額になるケースが多いのは、不動産会社に支払う仲介手数料です。

仲介手数料は不動産会社に対する成功報酬で、一般的に売買契約時に50％、引渡し時に50％を支払います。

計算方法

不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法により定められており、売買価格によって計算式が次のように異なります。

仲介手数料は高額になりやすいうえに、消費税も支払わなければならないため、注意する必要があります。

マンションの査定額から仲介手数料にいくら必要なのかを計算し、不動産会社に支払うお金を用意するようにしましょう。

早見表

自身のマンション売却で、どの程度仲介手数料がかかるか気になる方もいるでしょう。

マンションの売却で発生する仲介手数料の早見表は、次のとおりです。

売買価格	仲介手数料
1,000万円	396,000円
1,500万円	561,000円
2,000万円	726,000円
3,000万円	1,056,000円
4,000万円	1,386,000円
5,000万円	1,716,000円

上記のとおり売買価格によって仲介手数料が変わりますが、1,000万円でマンションを売却した場合でも、40万円近くの手数料がかかります。

ただし早見表は仲介手数料の上限額で、上記の価格より安い手数料を提示してくる不動産会社もあるでしょう。

反対に上限金額を法律で定められた仲介手数料のように説明してくる場合は、誠意のない業者の可能性があるため注意が必要です。

印紙税

売買契約書は、印紙税法上の課税文書です。つまり課税の対象となるため、売買価格に応じた収入印紙を貼って納める必要があります。売買契約書は2部作成し、売主・買主がそれぞれ印紙税を負担して保管するのが一般的です。

なお印紙税について2027年3月まで軽減措置があり、本来の税額と軽減後の税額は以下のとおりです。

印紙は貼付した後に使用したことを示すために、消印する必要があります。印紙に割印、もしくは署名して、消印するのを忘れないようにしましょう。

なお印紙を貼り忘れると、ペナルティとして印紙不貼付過怠税が課せられるため注意してください。

住宅ローンの残債があるマンションを売却する場合、売主側は抵当権を抹消する必要があります。

抵当権抹消費用

抵当権とは、住宅ローン契約者が返済不能になったときに、金融機関が不動産を売却し、優先的に返済を受けられる権利を指します。

抵当権抹消にかかる費用は、登録免許税や司法書士に支払う報酬です。

登録免許税

マンションを売却する際、抵当権抹消にかかる登録免許税は2,000円です。

不動産1戸につき1,000円の登録免許税がかかりますが、マンションは土地と建物にそれぞれ抵当権が設定されているため2,000円かかります。

登録免許税は、抵当権抹消の手続きを依頼する司法書士に事前に預け、代理で納税してもらう流れが一般的です。

司法書士への依頼報酬

前述したとおり、抵当権抹消は司法書士に依頼するケースが多く、報酬を支払う必要があります。

抵当権抹消を依頼する司法書士に支払う報酬の相場は、1万円〜3.5万円程度です。

基本的に司法書士は不動産会社が手配するため、業者を介して報酬を支払い、依頼する形になります。

各種公的書類費用

マンションを売却する際は、各種公的な書類が必要になります。

大きな金額ではありませんが、必要な諸費用のため忘れずに把握しておきましょう。

住民票

登記している名義人の現住所が、登記上の住所と異なる場合は、マンションを売却する際に住民票が必要になります。

マンションを売却するよりも前に新居に引っ越しており、住民票を新しい住所に移した場合には、住民票を用意してください。

住民票は各自治体の役所で取得でき、マイナンバーカードを利用すればコンビニのマルチコピー機で受け取れます。

住民票を受け取る際の手数料は、一般的に300円程度かかります。

印鑑証明書

マンションを売却する際には印鑑証明書が必要になり、個人だと300円程度の手数料を支払います。

印鑑証明書とは、実印であることを証明する書類で、各自治体の役所で発行可能です。

住民票と同様に、マイナンバーカードを利用すればコンビニでも取得できるため、用意しやすいでしょう。

固定資産税証明書

固定資産税証明書は、買主側が支払う登録免許税を計算するのに必要な書類で、原則納税義務者しか取得できないため売主側が用意します。

各自治体で固定資産税証明書を取得できますが、東京都の23区内は都税事務所で発行しており、手数料は300円〜400円です。

固定資産税証明書は、自治体によってコンビニで取得できるケースもあるため、書類を用意する際に確認しましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却によって得た利益に対する税金です。したがって売却によって利益が発生していないときは課税されません。

譲渡所得を求める計算式は、以下のとおりです。

譲渡所得額＝収入金額－（取得費－減価償却費＋譲渡費用）－特別控除額

取得時や譲渡する際にかかった経費は、譲渡所得から差し引けます。また居住用の財産であれば、一定の条件を満たすことで3,000万円の特別控除が利用可能です。

また税率は所有期間によって異なり、譲渡した年の1月1日に所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年未満は短期譲渡所得となります。

住宅ローン返済手数料

マンションを買主に引き渡す前に、住宅ローンを完済しなければなりませんが、その際に金融機関の返済手数料がかかります。

金融機関や手続き方法によっても異なるため、事前にホームページや窓口で確認しておきましょう。

たとえば三井住友銀行の住宅ローン繰り上げ返済手数料は、以下のとおりです。※2

手続き方法	全額繰り上げ返済
インターネットバンキング	無料
窓口	33,000円
書面	33,000円

引っ越し費用

引っ越し費用は荷物の量や引っ越し先までの距離、また繁忙期か否かでも金額が異なります。実際には複数社に見積依頼し、比較してから依頼するのをおすすめします。

引っ越し先への距離が50km未満だったときの引っ越し相場は、次の表を参考にしてください。

ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニングは、かならずしも必要ありません。もし水回りだけでもプロに清掃を依頼したいときなどは、利用を検討します。

ハウスクリーニングにかかる費用は、依頼先や内容によって異なります。実際には複数社に相談し、見積もりを比較してからお願いするようにしましょう。以下は一般的な費用相場です。

不動産会社によっては、清掃会社と提携していることもあるため、実施したほうがよいかなども含めて相談するのをおすすめします。

マンション売却にかかる手数料や費用をシミュレーション

マンションを売却する手数料や費用を把握したうえで、実際にどのくらい合計でかかるのか気になる方も多いでしょう。

不動産売買の手数料をシミュレーションするため、マンション売却を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンション売却の手数料の相場

マンションを売却する際の手数料の相場は、売買価格の3.5〜5％程度とされています。

ただしいくらで売れたのかや、マンションの売却で利益が出ているかなどによって、手数料が異なるため一つ一つ計算しなければ総費用はわかりません。

簡易査定で売買価格の目安が出たときに、3.5〜5％をかけて手数料がいくらかかるのかの概算を出し、資金計画に役立てましょう。

マンション売却の手数料をシミュレーション

2,000万円でマンションを売却したときの手数料をシミュレーションしてみましょう。

マンションの売買価格が2,000万円のときの手数料
項目	概要
仲介手数料	726,000円
印紙税	10,000円
抵当権抹消費用	22,000円：司法書士報酬＋登録免許税
各種公的書類	1,000円：印鑑証明書、住民票、固定資産税証明書
譲渡所得税	なし（売却で利益が出ていない場合）
住宅ローン返済手数料（窓口）	33,000円
引っ越し費用（4人家族）	130,000円
ハウスクリーニング費用	50,000円
手数料合計	972,000円

上記のとおり、2,000万円のマンションを売却すると、100万円近くの手数料がかかることがわかります。

ハウスクリーニング費用を節約したり、引っ越し時期を選んだりすれば、マンション売却時の手数料を安くできるでしょう。

上記シミュレーションを参考に、自身のマンション売買でどのくらいの手数料がかかるのかをイメージしてください。

マンション売却で戻ってくるお金を把握しておこう

マンション売却にともなって、戻ってくるお金もあります。ここでは戻ってくる可能性があるお金4つを紹介するため、とくに連絡が必要な費用については、手続きを忘れないようにしましょう。

固定資産税・都市計画税の清算金

1月1日の所有者に対し、固定資産税と都市計画税が課税されます。マンション売却しても年の途中で納税義務者は変わらないため、通常引渡し日の前日までが売主、引渡し日以降12月31日までを買主の負担として決済日に日割精算するのが一般的です。

もし固定資産税と都市計画税について納税が終わっていない場合は、買主から受け取った清算金とあわせて納税するのを忘れないようにしましょう。

管理費・修繕積立金の清算金

該当月の支払い済みの管理費や修繕積立金は、税金と同様引渡し日の前日までを売主、引渡し日から月末までを買主の負担として日割り清算するのが一般的です。

次回の管理費と修繕積立金の支払いから買主の負担になりますが、手続きを忘れると口座から引き落としされてしまいます。

管理会社や管理組合に必要な書類の種類や、提出するタイミングを確認して、忘れないように手続きをしましょう。

火災保険の残存期間分の保険料

火災保険は契約期間中に解約すると、残存期間分の保険料が返戻金として戻ってくる可能性があります。住宅ローンを返済しても、自動的に返金されるわけではありません。保険会社に連絡して、解約するのを忘れないようにしましょう。

住宅ローン保証料の返金

住宅ローンの保証料を一括で支払っている場合は、返金される可能性があります。

借入期間の途中で住宅ローンを完済すると、残存期間分の保証料が戻ってくるのが一般的です。しかし金融機関や残存期間によってもルールが異なるため、事前に確認しておきましょう。

マンション売却の手数料や費用を安く抑える方法・コツ

マンション売却には、数百万円単位の諸費用がかかることがわかりました。手元に残る現金を増やすためにも、かかる費用はなるべく安く抑えたいものです。

この章では、マンション売却にかかる諸費用を、安く抑える方法を6つ紹介します。

• マンション売却時に控除や特例を利用する
• 完済済みの住宅ローンの抵当権抹消登記は自身でおこなう
• 住宅ローンの返済手数料が安い方法で手続きする
• 仲介手数料の割引制度がないか確認する
• 複数の引っ越し会社へ見積依頼する

マンション売却時に控除や特例を利用する

マンションを売却して利益が出た場合、控除や特例を利用すれば納税額を減額できます。

控除や特例を解説するため、マンション売却で利益が出た場合は、ぜひ利用してみてください。

居住用財産の3,000万円の特別控除

居住用財産の3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却したときに出た利益（譲渡所得）を最高3,000万円まで控除できる特例です。

3,000万円の特別控除を利用できれば、大きな節税効果があるため、マンション売却で助かる方も多いでしょう。

特別控除の利用には、次のようにいくつかの適用条件があります。

• 現在住んでいる自宅である
• 転居している場合、転居後3年目の年末までの売却である
• 単身赴任の場合、配偶者が住んでいる
• 物件の買主が夫婦や親族、同族会社などではない
• 売却した年、または前年に特定のマイホームを買い換えたときの特例を利用していない

他にも細かい要件があるため、マンションの売却で利益が出そうな方は、国税庁の公式サイトを確認してみましょう。

特定のマイホームを買い換えたときの特例

マンション売却で利益が出ており物件を新たに買った場合、特定のマイホームを買い換えたときの特例を利用できます。

買い換えたときの特例とは、マンションを売却した際に出た利益に対して発生する税金を、新居の売却時まで繰り延べられるというものです。

マンション買い換え時のお金の負担を減らせる点がメリットですが、先延ばしにしたのみで税金が免除されるわけではありません。

また、3,000万円の特別控除との併用ができないのも注意点のため、特例の利用を検討する際は、税理士や税務署に相談しましょう。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームを売ったときの軽減税率の特例とは、10年以上所有している物件向けの特例です。

マンションを売却した際に出た利益（譲渡所得）が6,000万円以下または超えている場合、次のように税率が低くなります。

上記の特例は3,000万円の特別控除と併用が可能で、活用すれば大きな節税効果が期待できます。

売却した年の1月1日に所有期間が10年を超えているマンションが対象のため、当てはまる場合は他の要件も確認してください。

完済済みの住宅ローンの抵当権抹消登記は自身でおこなう

もし住宅ローンが完済済みであれば、抵当権抹消登記を自身で申請してみましょう。登録免許税や金融機関の返済費用はかかりますが、司法書士の報酬分は節約できます。

しかし買主から受領する売買代金で住宅ローンを完済する場合は、所有権移転登記前に抵当権を抹消しなければなりません。

住宅ローンを完済していない方は、司法書士に抵当権抹消を依頼するケースが一般的のため、資金計画に組み込んでおきましょう。

住宅ローンの返済手数料が安い方法で手続きする

住宅ローンの返済手数料は、手続き方法によってかかる費用が異なることがあります。

インターネットバンキングで一括返済する場合は、窓口で手続きをするより安かったり、金融機関によっては無料だったりします。

まずは住宅ローンを契約している金融機関の公式サイトや窓口などで返済手数料を確認し、なるべく費用を抑えるようにしましょう。

仲介手数料の割引制度がないか確認する

不動産会社によっては、2度目以降や紹介者に対して仲介手数料の割引制度を用意しているケースがあります。

たとえば住み替えの場合は売却と購入で、仲介を2回依頼することになります。依頼する前に、仲介手数料について割引制度がないか確認してみましょう。

複数の引っ越し会社へ見積依頼する

引っ越し費用は、繁忙期と通常期でも数万円の違いがあり、依頼する引っ越し会社によっても異なります。

1社にのみ見積もり依頼をして決めてしまうと、割高な引っ越し費用になる可能性があるため注意が必要です。

なるべく複数社に見積もり依頼し、比較してから決めるようにしてください。

マンション売却時に注意すべきポイント

自宅マンションを売却する際、注意したほうがよいポイントを解説します。

マンション売却時の注意点を知り、不動産売買で後悔がないようにしてください。

• 仲介手数料が安いだけで売却依頼先を決めない
• マンションを買取で売却しても諸費用はかかる
• 基本的にリフォームは不要
• ゆとりを持って資金計画を立てる

仲介手数料が安いだけで売却依頼先を決めない

不動産会社に支払う仲介手数料は、マンション売却にかかる費用の中でも大部分を占める費用です。

しかし、仲介手数料の安さのみで不動産会社を決めると、マンションを高値で売却できなかったり、サポートが不十分だったりするおそれがあります。

仲介手数料が安いことだけで売却依頼先を決めないようにし、マンション売却実績や担当者との相性も考慮したうえで依頼先を決めましょう。

不動産を買取で売却しても手数料や費用はかかる

マンションを不動産会社へ直接売却する場合（買取）でも、次の手数料はかかるため、把握しておく必要があります。

• 印紙税
• 抵当権抹消費用
• 住宅ローンの返済手数料
• 譲渡所得税（利益が出たときのみ）
• 引っ越し費用

また不動産会社の仲介を利用して買取専門会社へ売却する場合は、仲介手数料がかかるため注意しましょう。

基本的にリフォームは不要

マンションを売却するために、基本的にはリフォームをする必要はありません。買い手側は自らリフォームすることを想定していることが多く、リフォームの内容次第では無駄になることもあります。

リフォームしたからといって、修繕費を売買価格に上乗せできるわけではありません。どうしても気になる箇所があってリフォームを検討する場合は、まず不動産会社に相談しましょう。

ゆとりを持って資金計画を立てる

マンション売却に際して諸費用がかかりますが、マンションを購入する際も費用がかかります。住み替えする際はゆとりを持って資金計画を立てるようにし、どの程度かかるのかわからないときは、不動産会社に相談するのもおすすめです。

マイホームを買い換えて再度住宅ローンを組む場合は、利用する金融機関への相談もできるため、資金計画を立てる際は活用しましょう。

マンション売却の手数料に関するよくある質問

マンション売却の手数料に関して、よくある質問と回答をまとめました。

手数料が無料になるケースがあるのか、仲介手数料の値引きができるかなどが気になる方は、ぜひ参考にしてみてください。

手数料が無料になるケースはある？

マンションの売却で仲介手数料が無料になるのは、次のようなケースです。

• 買主側から仲介手数料を得ている
• 業者の買取で仲介はしていない
• コストカットをして還元している

ただし仲介手数料が無料だと、買主が見つかりにくくなる、別の名目で費用を請求される可能性があるなどの注意点もあります。

仲介手数料は、マンションの売買を成立させた不動産会社への報酬のため、支払う前提でいたほうがよいでしょう。

マンションを売却したらいくら残る？

マンションを売却したらいくら残るのかは、住宅ローンの残債や利益が出ているかどうかで異なります。

購入した価格を超える金額でマンションを売却できた場合、利益から本記事で説明した手数料をすべて引いたお金が手元に残ります。

反対に購入価格を下回る金額で売却した場合は、貯蓄のなかから手数料を支払わなければならないケースも多いでしょう。

税金がかからない場合もある？

マンションの売却で税金がかからないケースは、次のとおりです。

• 利益が発生しなかった場合
• 控除や特例を利用した場合

多くは上記のケースに当てはまるため、マンションの売却では譲渡所得税がかからない方が多いでしょう。

ただし、各種手続きに必要な印紙税や登録免許税、不動産会社に支払う仲介手数料の消費税はかかります。

仲介手数料は値引きできる？

不動産会社に支払う仲介手数料の値引きはできます。ただし次のようなリスクがあるため、注意が必要です。

• 担当者の意識が低下する
• 物件が売れにくくなる
• 囲い込みをされる可能性がある

できる限りコストを抑えたい場合は、複数の不動産会社に査定を依頼し、仲介手数料や担当者の対応などを比較して選んでください。

まとめ

マンションの売却にかかる手数料や費用シミュレーション、返金されるお金やコストを安く抑えるコツなどを解説しました。

不動産売買には多額の手数料がかかるケースが多いため、早めに費用の概算を出し、ゆとりのある資金計画を立てる必要があります。

また控除や特例を活用する、複数の引っ越し会社に見積もりを依頼するなどの対策を実施すれば、マンション売却にかかる手数料を抑えられてお得です。

マンションの売却を検討している方は、複数の不動産会社に査定を依頼して、仲介手数料やサービスの質を比較してみましょう。

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※1：抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税
※2：三井住友銀行、住宅ローン 繰上返済
※3：引越し費用相場
※4：国税庁、No.3302 マイホームを売ったときの特例
※5：国税庁、No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例