マンションを売却するときには、不動産会社へ支払う仲介手数料の他、譲渡所得税や印紙税など税金もかかります。マンションを売却した代金は諸費用を支払うために目減りするので、あらかじめかかる諸費用を想定しておきたいものです。
この記事では、マンション売却にかかる手数料や税金について解説します。売却にともない戻ってくる費用やなるべく安く抑える方法、売却時の注意点も紹介しますので、マンションの売却を検討している方は、ぜひ参考にして資金計画を立てましょう。
マンションの売却にかかる手数料や費用とは？
マンション売却に際してどのような費用がかかるのかわからず、資金計画をどのように立てたらよいのかわからないと、不安に思っている方も少なくありません。
マンション売却にかかる費用は必ずかかるものと、条件によってかかるものがあります。したがって1つ1つがどのような諸費用なのか理解しておくことが重要です。
この章では、一般的にマンション売却でかかる可能性がある諸費用について解説します。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用
- 譲渡所得税
- 住宅ローン返済手数料
- 引っ越し費用
- ハウスクリーニング費用
仲介手数料
不動産会社に仲介による売却を依頼した際に、不動産会社に支払う報酬です。したがって仲介ではなく、買取による売却をした際は、仲介手数料はかかりません。
不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法により定められており、売買価格によって計算式が異なります。以下の通りです。
| 不動産売買価格 | 仲介手数料の上限額 |
| 400万円超 | 物件価格×3％＋6万円＋消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 物件価格×4％＋2万円＋消費税 |
| 200万円以下 | 物件価格×5％＋消費税 |
200万円以下、200万円超400万円以下、400万円超ごとに、仲介手数料の上限額を求める計算式が異なります。
しかしそれぞれの価格帯ごとに計算するのは大変なため、400万円超の場合は速算式である「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で計算できます。
「＋6万円」とは、200万円以下（200万円×2％＝４万円）と200万円超400万円以下（200×1％＝2万円）の異なるパーセントの差額を簡易的に足すことを意味しています。
印紙税
売買契約書は、印紙税法上の課税文書です。つまり課税の対象となるため、売買価格に応じた収入印紙を貼って納める必要があります。売買契約書は2部作成し、売主・買主がそれぞれ印紙税を負担して保管するのが一般的です。
なお印紙税について2024年3月まで軽減措置があり、本来の税額と軽減後の税額は以下の通りです。
印紙は貼付した後に使用したことを示すために、消印する必要があります。印紙に割印、もしくは署名して、消印するのを忘れないようにしましょう。
なお印紙を貼り忘れると、本来納めるべき印紙税額の他に2倍の過怠税を納めなくてはなりませんので注意しましょう。
| 記載された契約金額 | 税額 | 軽減後の税額（2027年3月31日まで） |
| 10万円超50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 1千円 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 2千円 | 1千円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
登記費用
マンションを売却したら、買主へ所有権移転登記をします。しかし所有権移転にかかる登記費用は、買主の負担とするのが一般的です。
マンション売却で登記費用がかかるのは、抵当権が設定されている場合は抵当権抹消にかかる登記費用です。また登記簿上の住所と実際の住所が異なる場合は、住所変更登記費用がかかります。
登記費用の内訳は、登記にかかる登録免許税と依頼する司法書士への報酬です。登録免許税は不動産1個につき1,000円で、司法書士への報酬は1万円~2万円が相場です。実際にかかる費用は、依頼する司法書士へ確認しましょう。※1
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産売却によって得た利益に対する税金です。したがって売却によって利益が発生していないときは課税されません。
譲渡所得を求める計算式は、以下の通りです。
譲渡所得額＝収入金額－（取得費－減価償却費＋譲渡費用）－特別控除額
取得時や譲渡する際にかかった経費は、譲渡所得から差し引くことができます。また居住用の財産であれば、一定の条件を満たすことで3,000万円の特別控除が利用できます。
また譲渡所得額に対する税率は所有期間によって異なり、譲渡した年の1月1日に所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年未満は短期譲渡所得となります。また居住用財産で所有期間が譲渡した年の1月1日に10年を超え、一定の条件を満たす場合は、6,000万円以下の部分は、軽減税率が適用になります。後半でもう少し詳しく解説します。
| 所有期間※1 | 所得税 | 復興特別所得税※2 | 所得税合計 | 住民税 | 譲渡益に対する税金の合計 | |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30％ | 0.63％（30％×2.1％） | 30.63％ | 9％ | 39．63％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15％ | 0.315％（15％×2.1％） | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 10年超軽減税率（6,000万円以下） | 10年超 | 10％ | 0.21％（10％×2.1％） | 10.21％ | 4％ | 14.21％ |
※2：2037年までは復興特別所得税として、各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と合わせて申告し、納付することになります。
※ 国税庁、長期譲渡所得の税額の計算
※ 国税庁、短期譲渡所得の税額の計算
※ 国税庁、No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
※ マンションを売却したら住民税が上がる？税金の計算方法と軽減する方法を解説
住宅ローン返済手数料
マンションを買主に引き渡す前に、住宅ローンを完済しなければなりませんが、その際に金融機関の返済手数料がかかります。
金融機関や手続き方法によっても異なるため、事前にホームページや窓口で確認しておきましょう。
ちなみに三井住友銀行の住宅ローン繰り上げ返済手数料は、以下の通りです。※2
| 手続方法 | 全額繰り上げ返済 | 一部繰り上げ返済 |
| インターネットバンキング（SMBCダイレクト） | 5,500円 | 無料 |
| 窓口（専用パソコン） | 11,000円 | 5,500円 |
| 窓口（書面） | 22,000円 | 16,500円 |
引っ越し費用
引っ越し費用は荷物の量や引っ越し先までの距離、また繁忙期か否かでも金額が異なります。実際には複数社に見積依頼し、比較してから依頼することをおすすめします。
引っ越し見積もり比較サイト（スーモ）によると、2人~5人家族の一般的な費用相場は以下の通りです。※3
| 2人家族 | 3人家族 | 4人家族 | 5人家族 | |
| 通常期平均（5月~1月） | 78,328円 | 96,781円 | 119,723円 | 168,196円 |
| 繁忙期平均（2月~4月） | 104,147円 | 129,950円 | 165,193円 | 216,744円 |
ハウスクリーニング費用
ハウスクリーニングは、かならずしも必要ありません。もし水回りだけでもプロに清掃を依頼したいときなどは、利用を検討します。
ハウスクリーニングにかかる費用は、依頼先や内容によって異なります。実際には複数社に相談し、見積もりを比較してからお願いするようにしましょう。以下は一般的な費用相場です。
不動産会社によっては、清掃会社と提携していることもあるため、実施した方が良いかなども含めて相談することをおすすめします。
| 清掃する箇所 | 一般的な相場 |
| キッチン | 18,000～25,000円 |
| バスルーム | 16,500～22,000円 |
| 洗面所・トイレ | 18,000～20,000円 |
| レンジフード | 16,500～20,000円 |
| クロスの張り替え | 1,000円/m2 |
| 畳の張り替え | 1～2万円/枚 |
| 障子の張り替え | 2,000円/枚 |
※ ハウスクリーニングの料金相場2
※ リフォームの料金相場1
マンション売却にかかる手数料や費用をシミュレーション
マンション売却にかかる諸費用を、実際にシミュレーションしてみましょう。
【条件】
10年前に3,000万円で購入したマンション
不動産会社の仲介により2024年3月に4,500万円で売却
4人家族で10年間居住
住宅ローンを繰り上げ返済（三井住友銀行でインターネットバンキングを利用）
ハウスクリーニングを実施（バスルーム・洗面所・トイレ）
- 仲介手数料（上限額）
4,500万円×3％＋6万円＋消費税＝1,551,000円
- 印紙税（軽減措置）
10,000円
- 登記費用（抵当権抹消登記）
登録免許税：2,000円
司法書士への報酬20,000円
合計22,000円
- 譲渡所得税
収入金額－（取得費－譲渡費用）－特別控除額＝譲渡所得額
4,500万円－（3,000万円－減価償却費＋譲渡費用）－3,000万円＝0
居住用財産で一定の条件を満たす場合は、3,000万円控除により課税されない
- 住宅ローン返済手数料
インターネットバンキングで一括繰り上げ返済（三井住友銀行の場合）：5,500円
- 引っ越し費用
4人家族の場合の繁忙期価格を参考：165,000円
- ハウスクリーニング
バスルームと洗面所、トイレのハウスクリーニングを依頼した場合：42,000円
以上合計で1,795,500円となります。
マンション売却で戻ってくるお金とは？
マンション売却にともなって、戻ってくるお金もあります。ここでは戻ってくる可能性があるお金4つを紹介しますので、とくに連絡が必要な費用については、手続きを忘れないようにしましょう。
固定資産税・都市計画税の清算金
1月1日の所有者に対し、固定資産税と都市計画税が課税されます。マンション売却しても年の途中で納税義務者は変わらないため、通常引渡し日の前日までが売主、引渡し日以降12月31日までを買主の負担として決済日に日割精算するのが一般的です。
もし固定資産税と都市計画税について納税が終わっていない場合は、買主から受け取った清算金と合わせて納税することを忘れないようにしましょう。
管理費・修繕積立金の清算金
該当月の支払済みの管理費や修繕積立金は、税金と同様引渡し日の前日までを売主、引渡し日から月末までを買主の負担として日割り清算するのが一般的です。
次回の管理費と修繕積立金の支払から買主の負担になりますが、手続きを忘れると口座から引き落としされてしまいます。決済日に「区分所有者変更届」を提出することを忘れないように注意しましょう。
火災保険の残存期間分の保険料
火災保険は契約期間中に解約すると、残存期間分の保険料が返戻金として戻ってくる可能性があります。住宅ローンを返済しても、自動的に返金されるわけではありません。保険会社に連絡して、解約することを忘れないようにしましょう。
住宅ローン保証料の返金
住宅ローンは借入期間の途中で完済すると、残存期間分の保証料が戻ってくるのが一般的です。しかし金融機関や残存期間によってもルールが異なるため、事前に確認しておきましょう。
マンション売却の手数料や費用を安く抑える方法とは？
マンション売却には、数百万円単位の諸費用がかかることが分かりました。手元に残る現金を増やすためにも、かかる費用はなるべく安く抑えたいものです。
この章では、マンション売却にかかる諸費用を、安く抑える方法を6つ紹介します。
- マンション売却時にかかる税金を理解して特例を利用する
- 完済済みの住宅ローンの抵当権抹消登記は自分で行う
- 住宅ローンの返済手数料が安い方法で手続きする
- 仲介手数料の割引制度がないか確認する
- 複数の引っ越し会社へ見積依頼する
マンション売却時にかかる税金を理解して特例を利用する
マンションを売却して利益が発生した場合は譲渡所得税がかかりますが、控除や軽減措置など特例を利用することで減税できます。しかし自動的に適用になる訳ではありません。税金の特例を理解し、それぞれ翌年の確定申告を忘れないようにしましょう。
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
居住用の財産を売却した場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最高で3,000万円まで控除する特例です。なお長期譲渡所得に対する税率や、マイホームを売った時の軽減税率と併用することができます。※4
- 長期譲渡所得と短期譲渡所得
譲渡所得が発生した場合、譲渡所得がかかりますが、その不動産の所有期間によって異なります。譲渡した年の1月1日の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年に満たない場合は、短期譲渡所得になります。
長期譲渡所得に対する税率は短期譲渡所得と比べて低いため、もし売却するタイミングを延期できる場合は、5年超となるタイミングにすることで減税につながります。
- マイホームを売ったときの軽減税率
居住用財産を売却する場合で、譲渡する年の1月1日に10年を超える場合、6,000万円以下の部分については、長期譲渡所得よりさらに低い税率が適用になります。ちなみに居住用財産が対象で、事業用不動産や別荘などは対象外です。※5
その他にもこの特例を受けるための要件がありますので事前に確認しておきましょう。
完済済みの住宅ローンの抵当権抹消登記は自分で行う
もし住宅ローンが完済済みであれば、抵当権抹消登記を自分で申請してみましょう。登録免許税や金融機関の返済費用はかかりますが、司法書士の報酬分は節約できます。
しかし買主から受領する売買代金で住宅ローンを完済する場合は、所有権移転登記前に抵当権を抹消しなければならないため、基本的には所有権移転登記を申請する司法書士へ依頼することになります。
住宅ローンの返済手数料が安い方法で手続きする
住宅ローンの返済手数料は、手続き方法によってかかる費用が異なることがあります。まずはホームページなどで確認し、なるべく費用を抑えるようにしましょう。
仲介手数料の割引制度がないか確認する
不動産会社によっては、2度目以降や紹介者に対して仲介手数料の割引制度を用意しているケースがあります。
たとえば住み替えの場合は売却と購入で、仲介を2回依頼することになります。依頼する前に、仲介手数料について割引制度がないか確認してみましょう。
複数の引っ越し会社へ見積依頼する
引っ越し費用は、繁忙期と通常期でも数万円の違いがあり、依頼する引っ越し会社によっても異なります。なるべく複数社に見積もり依頼し、比較してから決めるようにしてください。
マンション売却時に注意すべきこととは？
最後に、マンション売却を検討している方のために、売却時に注意すべきポイントを4つ紹介します。
- 仲介手数料が安いだけで売却依頼先を決めない
- マンションを買取で売却しても諸費用はかかる
- 基本的にリフォームは不要
- ゆとりを持って資金計画を立てる
仲介手数料が安いだけで売却依頼先を決めない
仲介手数料は、マンション売却にかかる費用の中でも大部分を占める費用です。しかし例えば仲介手数料が半額になるなどのメリットがあるとしても、マンションを高値で売却できなければ、結局は損する恐れもあります。
仲介手数料が安いことだけで売却依頼先を決めないようにし、マンション売却実績や担当者との相性も考慮したうえで依頼先を決めましょう。
マンションを買取で売却しても手数料や費用はかかる
マンションを不動産会社へ直接売却する場合（買取）でも、印紙税や抵当権抹消登記費用はかかります。
また不動産会社の仲介を利用して買取専門会社へ売却する場合は、仲介手数料がかかるので注意しましょう。
基本的にリフォームは不要
マンションを売却するために、基本的にはリフォームをする必要はありません。買い手側は自らリフォームすることを想定していることが多く、リフォームの内容次第では無駄になることもあります。
リフォームしたからといって、その分売買価格に上乗せできるわけではありません。もしそれでもリフォームを検討する場合は、まず不動産会社に相談しましょう。
ゆとりを持って資金計画を立てる
マンション売却に際して諸費用がかかりますが、マンションを購入する際も費用がかかります。住み替えする際はゆとりを持って資金計画を立てるようにし、どの程度かかるのか分からないときは、不動産会社に相談することもできます。
まとめ
マンション売却には仲介手数料の他、税金や手数料がかかります。マンションを購入する際にも諸費用がかかるため、資金が足りなくなることがないように、ゆとりを持って資金計画を立てるようにしましょう。
マンション売却にかかる税金には特例などによる控除がありますが、自動的に適用になる訳ではありません。翌年に確定申告する必要があるため、忘れないようにしてください。
※1：抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税
※2：三井住友銀行、住宅ローン 繰上返済
※3：引越し費用相場
※4：国税庁、No.3302 マイホームを売ったときの特例
※5：国税庁、No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
