「マンションを売却したら、毎月支払っていた修繕積立金はどうなるの？」
「修繕工事の前に売却すれば、使わなかった分の修繕積立金は返金される？」
マンション売却時に、このような疑問を抱く人は少なくありません。
この記事では、以下の4つについて解説します。
- マンション売却時に修繕積立金は返金されるのか
- 修繕積立金で覚えておきたいポイント
- マンション売却のタイミングと修繕積立金の関係
- マンションを高く売却するコツ
修繕積立金を軸に、マンション売却に対する理解を深めていきましょう。
マンション売却時に修繕積立金は返金される？
結論として、マンションを売却しても、修繕積立金は返金されません。
マンションのさまざまなルールをまとめた管理規約は、基本的に国土交通省が定める「マンション標準管理規約」に沿って作成されています。※1
その「マンション標準管理規約」に、修繕積立金の返還請求ができない旨が記載されているのです。
毎月支払っている修繕積立金は、マンションの状態を維持するために使われます。
マンション売却後は、新たな所有者が修繕積立金を引き継ぎ、積み立てていくのです。
修繕積立金の具体的な使い道や、修繕積立金と同様に毎月支払っている管理費について、以下に詳しく見ていきましょう。
修繕積立金はどのように使われる？
修繕積立金の主な使い道は、10年〜20年ごとにおこなわれる「大規模修繕工事」です。
大規模修繕工事は、マンションの構造における主要な部分（壁・柱・屋根など）に施されます。
構造部分の性能は、築年数が古くなるにつれて劣化してしまうため、大規模修繕工事によって以前の状態に戻すのです。
また修繕積立金は、突発的な事故や災害によって、共用部分の補修が必要になった場合にも使われます。
具体的には、以下のような工事に修繕積立金が使われることが多いです。
- 外壁の塗装・タイル交換
- 屋根・屋上の防水加工
- 耐震補強
- 駐車場・駐輪場の増設
- 共用設備（集合ポスト・オートロックなど）の変更
- 給排水・電気設備の補修
- 共用部分のリフォーム（バリアフリー化など）
修繕積立金は多くの工事に使われるため、売却のたびに返還してしまうと、マンションの状態を維持できなくなる可能性があります。
そのため、マンション売却のタイミングが修繕工事の前だとしても、修繕積立金は返還されないのです。
マンション売却までに支払った管理費はどうなる？
マンションの売却までに支払った管理費も、基本的に返還されません。
修繕積立金と同様に、返還請求ができない旨が「マンション標準管理規約」に記載されているためです。
管理費は、マンションの管理にかかる以下のような費用をまかなっています。
- 共用部分にかかる光熱費
- 清掃費用
- 管理組合の運営にかかる費用
- 共用部分にある照明器具の交換費用
- ごみ処理費用
- エレベーター・消防設備の点検費用
- 共用部分にかかる火災保険料
マンションの売り手に管理費を返還してしまうと、マンションの管理が行き届かなくなってしまう可能性があるのです。
マンション売却時の修繕積立金で覚えておきたいポイント
マンションを売却する際には、修繕積立金について以下のポイントを覚えておきましょう。
- 払い過ぎた修繕積立金は返還される可能性がある
- 修繕積立金を滞納している場合は売却前に清算する
- マンションの所有者が変わったら管理組合に報告する
それぞれのポイントについて、以下に詳しく解説していきます。
払い過ぎた修繕積立金は精算（返還）できる可能性がある
修繕積立金は基本的に返還されませんが、払い過ぎた分は精算（返還）できる可能性があります。
修繕積立金は、翌月分が口座から引き落とされる「前払い」のケースが多いです。
前払いだと、マンションの新たな所有者（買い手）が支払うべき修繕積立金を、売却前に支払っていることがあります。
すでに支払った修繕積立金のうち、買い手が支払うべき分は返還請求ができるのです。
管理費も同様に、払い過ぎた分は精算（返還）してもらえる可能性があります。
修繕積立金や管理費が精算（返還）されるのは、マンションを買い手に引き渡すときです。
買い手が支払うべき金額を日割り計算し、精算します。
またマンションを引き渡す際には、固定資産税も精算（返還）される可能性があります。
マンションを売却する前に、売り手が1年分の固定資産税を支払っているケースが多いためです。
固定資産税も、修繕積立金や管理費と同様に、日割り計算によって払い過ぎた分を精算（返還）できます。
修繕積立金を滞納している場合は売却前に清算する
修繕積立金を滞納している場合は、マンションの売却前に清算しましょう。
修繕積立金を清算せずにマンションを売り出してしまうと、買い手が付きづらくなります。
支払われていない分の修繕積立金は、マンションの新たな所有者が負担しなければならないためです。
売買契約時に交付される重要事項説明書には、修繕積立金について以下のような項目が記載されます。
- 毎月の支払い額
- これまでに積み立てられた金額
- 滞納額
修繕積立金を滞納していることは、買い手に必ず伝わるのです。
また修繕積立金を滞納している状態で買い手が付いた場合、買い手から滞納分を請求される可能性があります。
支払いをめぐってトラブルが起こるリスクもあるため、修繕積立金は清算してから売却してください。
マンションの所有者が変わったら管理組合に報告する
マンションを売却したら、所有者が変わったことを管理組合に報告しましょう。
管理組合とは、マンションの所有者で構成された組織のことです。
マンションの維持・管理を目的としており、以下のような役割を担っています。
- 修繕積立金・管理費を徴収し、使い道を決める
- マンションのルールを決める
- 共用部分のメンテナンス・清掃をおこなう
- マンションの維持・管理業務の一部を、管理会社に委託する
マンションの所有者が変わったことを管理組合に報告するタイミングは、所有権移転登記のあとです。
所有権移転登記とは、マンションの所有者を買い手に変更する手続きのことです。
マンションを引き渡す際に、司法書士に依頼して手続きを進めます。
所有権移転登記が完了したら、管理組合や管理会社に「組合員資格喪失届」を提出するのが一般的です。
組合員資格喪失届の用意や提出は、不動産会社が代わりにおこなってくれることもあります。
スムーズな手続きのために、必要書類や流れについて、あらかじめ管理組合や管理会社に確認しておきましょう。
管理組合への報告が遅れると、マンションの売却後にもかかわらず、修繕積立金や管理費が口座から引き落とされてしまう可能性があります。
マンションは修繕積立金が高くなる前に売却しよう
マンションは、修繕積立金が高くなる前に売却することをおすすめします。
修繕積立金が高いほど、買い手が付きづらくなるためです。
一般的に修繕積立金は、築年数の経過に比例して高くなっていきます。
築年数が古くなると、壊れた箇所を直したり、マンションの価値を上げたりするための工事が増えてくるためです。
修繕積立金は以下のような理由から、大規模修繕工事が終わったタイミングで高くなる傾向があります。
- 想定よりも大規模修繕工事の範囲が広くなり、費用がかかった
- 次の大規模修繕工事に向けて、修繕積立金の額を調整する必要が出てきた
- 物価の高騰により、工事費が値上がりしていた
大規模修繕工事のあとは、修繕積立金を増額する理由が揃います。
そのため、修繕積立金の増額に対する住民からの理解を得やすいタイミングなのです。
また修繕積立金が高くなるタイミングが、あらかじめ決められているケースもあります。
これを「段階増額積立方式」といいます。※2
大規模修繕工事がおこなわれるタイミングや、修繕積立金が高くなるタイミングは、管理組合や管理会社に確認しましょう。
修繕積立金が高くなる前に売却することで、自身が支払う修繕積立金の負担も減ります。
マンションを高く売却するコツ
マンションを売却しても、それまでに支払った修繕積立金は返ってきません。
売却後に少しでも多くのお金を手元に残すためには、マンションを高く売却することが大切です。
この章では、マンションを高く売却するコツとして、以下の3つを紹介します。
- 築年数が新しいうちに売却する
- 相場が高いタイミングで売却する
- マンション売却が得意な不動産会社に依頼する
ひとつずつ詳しく見ていきましょう。
築年数が新しいうちに売却する
マンションを高く売却するためには、築年数が新しいうちに売却しましょう。
マンションを含む不動産は、基本的に築年数が古くなるほど価値が下がります。
そのため、売却価格も下がってしまうのです。
建物は適切なメンテナンスをおこなっても、雨風や紫外線の影響などで劣化してしまいます。
また以下のような理由から、築年数が古いマンションは人気も下がりやすいです。
- 耐久性や耐震性に不安がある
- 設備が古い
- 間取りが使いづらい
マンションの売却は早いほうが高く売れやすいですが、所有年数が5年以下の場合は注意点があります。
マンションを購入してから5年以内に売却すると「譲渡所得税」が高くなってしまうのです。
譲渡所得税とは、マンションの売却によって利益が出た場合に納める税金のことです。
譲渡所得税の税率は、マンションの所有年数によって変わります。
所有年数が5年を超えている場合の税率は、20.315%です。
しかし所有年数が5年以内だと、39.63%の税率がかかってしまいます。
マンションの所有年数が5年を超えているか否かで、譲渡所得税の額が2倍近く変わってくるのです。
築年数による売却価格と、所有年数による税額のバランスを考えたうえで、売却のタイミングを判断してください。
相場が高いタイミングで売却する
エリアの相場が高いタイミングだと、マンションを高く売却できる可能性があります。
以下のような条件が揃うと、エリアの相場が高くなりやすいです。
- 商業施設や大型スーパーが新たにできる
- 再開発がおこなわれる
- 新しい駅ができる
利便性が高くなれば、マンションが建つエリアに住みたい人が増えます。
需要に比例してエリアの相場が上がるため、マンションの売却価格も高くなりやすいのです。
再開発などの予定がある場合、マンション売却のタイミングを数年後にしたほうが、高く売却できるケースがあります。
ただ売却を遅らせると、マンションの築年数が古くなってしまいます。
将来的なエリアの相場が、築年数の経過による価値の低下をカバーできない場合は、早めに売却したほうが良いでしょう。
マンション売却が得意な不動産会社に依頼する
マンションを高く売却するためには「マンション売却が得意な不動産会社」に依頼することも大切です。
不動産会社の技量によって、マンションの売却価格は変わります。
マンション売却が得意な不動産会社には、高く売却するためのノウハウがあることが多いです。
査定を依頼する不動産会社を探す段階で、ホームページから得意分野や実績を確認しましょう。
以下のような不動産会社を複数ピックアップし、査定を依頼します。
- マンション売却をメインにおこなっている
- 実績がある
- 口コミの評価が高い
査定結果や担当者の対応、サービス内容も比較し、安心して売却を任せられる不動産会社を選ぶことが大切です。マンション売却を依頼する不動産会社を選んだら、媒介契約を結んで、手続きを進めましょう。
まとめ
マンションを売却しても、今までに支払った修繕積立金や管理費は返還されません。
返還してしまうと、マンションの維持・管理が難しくなってしまうためです。
ただ、修繕積立金や管理費は前払いのケースが多いため、払い過ぎた分はマンションの引き渡し時に精算（返還）できる可能性があります。
修繕積立金や管理費を滞納している場合は、売却前に清算しましょう。
滞納したままだと買い手が付きづらくなったり、トラブルの元となったりするリスクがあるためです。
マンションを売却したら、所有者が変わったことを管理組合へ報告します。
報告が遅れると、マンションの売却後に修繕積立金や管理費が引き落とされてしまう可能性があります。
またマンションは、修繕積立金が高くなる前に売却しましょう。
修繕積立金が高いと、買い手が付きづらくなるためです。
マンションの築年数が古くなったり、大規模修繕工事がおこなわれたりすると、修繕積立金が高くなる傾向にあります。
この記事で解説した修繕積立金のポイントや、マンションを高く売却するコツを押さえたうえで、売却を進めてください。
