老朽化したマンションが建て替えられる場合、「費用はどのくらいかかるのだろうか」と考える方もいるでしょう。
自己負担額がどの程度になるのか、費用を用意できない場合はどうしたらよいのかなど、不安になるときもあるのではないでしょうか。
マンション建て替えの費用相場は、1戸1,000万円～2,000万円程度といわれますが、自己負担額を支払うのが難しい場合は、売却も検討する必要があります。
本記事では、老朽化したマンションの選択肢や立て替えるメリット、自己負担額の相場や費用が出せないときの対処法などを解説します。
マンション建て替え費用の相場は？誰が払うの？
老朽化したマンションの建て替えには、多額のお金が必要です。そのため、誰が払うことになるのか気になる方も多いでしょう。
結論からいうと、マンション建て替え費用は住民の自己負担になるケースが大半です。では、いくら支払うのが一般的なのでしょうか。
マンション建て替え費用の相場や誰が払うことになるのか、利用できる補助金などを解説します。
住民負担額の相場
一般的にマンション建て替え時に住民が負担する額は、1,000～2,000万円、高くても3,000万円といわれています。
建て替え費用の内訳は、次のとおりです。
- マンションの解体費用
- 建て替えるマンションの設計費用
- 調査費用
- 建築費用
- 手続きにかかる費用
採用する仕様や設備のグレード、マンションの総戸数、建築資材や人件費の高騰などによっては、さらに高額になる可能性もあります。
ほかにも、仮住まいの家賃や引越し費用もかかります。そのため、区分所有者が高齢だと簡単に用意できる金額ではないでしょう。
マンションの建て替えは、自己負担額が用意できるかどうかが大きな分かれ目になります。
住民負担が免除・軽減されるケース
マンション建て替えのなかには、住民負担が免除、軽減されるケースもあります。
現在よりマンションを広くしたり高層化したりして、部屋数を増やせる場合は、住民負担が免除、軽減される可能性があります。
増やした部屋を新たな入居者に販売すれば、得た利益を建て替え費用に充てられるため、住民が負担する費用が不要になるか、軽減が可能です。
ただし、建て替えにより高層化できたとしても、住民負担を全額免除されるケースは珍しいでしょう。
いずれにしてもマンションを建て替える際は、容積率が需要になるため、検討する際は専門家を通じて確認するのをおすすめします。
補助金を利用できる場合がある
マンションを建て替える際、国や自治体の補助金を利用できる場合があります。
利用できる可能性がある主な補助金は、次のとおりです。
- 優良建築物等整備事業（マンション建替タイプ）
- 都心共同住宅供給事業（マンション建替タイプ）
- 都市再生住宅制度（従前居住者対策）
マンション建て替えにかかる費用や、住民の仮住まいに対して補助を受けられる制度です。
補助金による支援を受けるためには、それぞれの要件を満たす必要があります。
補助金を利用できれば、区分所有者の費用負担は一部軽減できますが、多額のお金が必要なことに変わりはありません。
マンション建て替えの事例は多くない
マンションが老朽化した場合は建て替えるのがベストですが、現実のところ建て替えをした実績は少ない傾向があります。
建て替え実績やマンションの寿命、耐用年数などを解説します。
マンションの寿命・耐用年数
そもそも、マンションの寿命や耐用年数はどうなっているのでしょうか。
マンションの寿命は建物により異なりますが、国土交通省が発表した資料によると、鉄筋コンクリート造の住宅は68年が平均だとしています。
また東京カンテイのプレスリリースによると、全国で建て替えたマンションの築年数は、次のとおりです。
| 築年数 | 件数の割合（276件中） |
| 20年未満 | 2.2％ |
| 20年以上30年未満 | 16.3％ |
| 30年以上40年未満 | 28.6％ |
| 40年以上50年未満 | 34.4％ |
| 50年以上 | 18.5％ |
| 全平均築年数 | 40.3年 |
40年以上50年未満にマンションを建て替えたケースが最も多く、次に30年以上40年未満が続きます。
減価償却に必要になる、会計上のマンションの耐用年数は47年に設定されており、実際に建て替えられる築年数と大差ないことがわかります。
築40年以上のマンションでも建て替え件数は少ない
国土交通省のデータによると、2023年3月時点でのマンション建て替え実績は累計で282件、約2.3万戸です。
一方、2022年末時点で築40年以上のマンションは約125.7万戸あり、明らかにマンションの建て替えが追いついていない現状がわかります。
新しく建設されたマンションはあるものの、一度解体して建て替えるケースは極端に少ないといえるでしょう。
ただし、建て替えをスムーズにおこなうための、マンション建て替え円滑化法を利用したケースは増加傾向にあり、今後も増えていくと予想されます。
マンション建て替えが少ない理由
マンションの建て替えが少ないのは、主に次の3つの原因があります。
- 住民からの反対
- 費用負担の大きさ
- 建築基準法による制限
老朽化したマンションの建て替えが少ない理由を解説します。
住民からの反対
マンションを建て替えるためには、区分所有者の5分の4（80％）以上の賛成が必要です。
建て替えをすると、住民は別の場所で仮住まいをする必要があり、物件に戻るときを含めて合計2回の引越しがあるため、抵抗を感じる方もいるでしょう。
また、多額の費用負担や部屋が狭くなる恐れなどもあり、マンション建て替えの合意を得るのは簡単ではありません。
結果的に大半のケースで賛成が5分の4以上にならずに、多くのマンションの建て替えができない傾向があります。
ただし、マンションの建て替えが進まないのを重くみた政府は、2024年中に次のような区分所有法の改正案を提出する予定です。
| 現行 | 改正案 | |
| マンションの建て替え要件 | 所有者の5分の4 | 所有者の4分の3 |
| 団地一括建て替え要件 | ①所有者の5分の4②各棟の所有者の3分の2 | ①所有者の4分の3②各棟の所有者の過半数 |
| 団地1棟建て替え要件 | 所有者の4分の3 | 出席者の3分の2 |
区分所有法が改正されれば、今後マンションの建て替えが進む可能性が十分にあるため、選択肢として選びやすくなるでしょう。
費用負担の大きさ
マンションの建て替えが少ない理由の2つめは、費用負担の大きさです。
老朽化したマンションの建て替え費用は、基本的に区分所有者が用意する必要があり、物件により1,000万円～2,000万円程度かかります。
築年数が古いマンションに住んでいる方は長年住み続けているケースも多く、比例して年金受給者の人数も増えるでしょう。
住宅ローンを組めないケースもあり、結果として建て替えに反対するため合意が得られません。
高層化できれば新しい住民から得た利益で、費用を減額できるケースもありますが、区分所有者の負担は大きいため、建て替えが進まない傾向があります。
建築基準法による制限
建築基準法による制限も、マンションの建て替えが少ない原因の一つです。
マンション建設時の建築基準法は満たしていても、改正された現在の法律の基準を満たしていない場合は、今と同じ大きさの建物を建てられません。
建築基準法が変更されている可能性があるのは、主に次のケースです。
- 建ぺい率や容積率の変更
- 建物の高さ制限の変更
- セットバックが必要になるケース
建築基準法では敷地面積に対して、延床面積の上限を決めてる容積率があります。
たとえば現在の建築基準法で、容積率が400％と決められている土地に500％のマンションがある場合、一度壊すと建物の容積率が低くなります。
建て替えて同じ戸数を建てるとしても、今までより狭い空間で生活するようになるため、反対する方も多く、同意を得るのは難しい現状があります。
マンションが老朽化するとどうなる？
マンションが老朽化すると、資産価値が低下したり設備の不具合が出たり、放置できない問題が発生します。
マンション老朽化によりどんな問題が発生するのか、具体的に解説します。
老朽化に伴う問題点
マンションの老朽化により発生する問題点は、次のとおりです。
- 資産価値の低下
- 怪我や事故などの危険性
- 各種設備の不具合
- 大幅な修繕積立金の値上げ
老朽化したマンションは、新築のマンションと比べて劣化している箇所が多いため、資産価値は低下します。
仮に物件を売却するとしても、購入したときの価格から大きく価値が下がり、買い手がつきづらいケースも考えられます。
また設備が古くなるにつれ、故障やトラブルが起こる可能性が高くなり、住民や近隣の方を巻き込む事故になる危険性もあるため注意が必要です。
老朽化したマンションの選択肢
老朽化したマンションの選択肢は、次の3つがあげられます。
- 大規模修繕工事の実施
- マンションの建て替え
- 解体して敷地を売却
目安として、あと10年以上マンションがもちそうだと判断できる場合は、大規模修繕工事がよいでしょう。
マンションの老朽化が進んでおり、大規模修繕工事をしても建物の維持が難しい場合は、建て替えが選択肢になります。
費用が用意できないときや、住民の同意が得られない場合は、マンション自体を解体して、敷地を売却する選択肢を選ぶことになります。
どの方法を選ぶのかはマンションの状態や住民の意見、自身の希望により異なるため、よく検討しましょう。
マンションを建て替えるメリット
マンションを建て替えると、建物の資産価値が上がる、環境が新しくなり住みやすくなるなどのメリットがあります。
老朽化したマンションを建て替えるメリットを詳しく解説します。
マンションの資産価値が向上する
マンションを建て替えるひとつめのメリットは、資産価値が向上する点です。
大規模修繕工事でもある程度の資産価値は維持できますが、建て替えではないと改善できない工事もあるうえに、新築マンションと同等の資産価値になります。
建て替えと大規模修繕工事の主な違いは、次の表を参考にしてください。
| 大規模修繕工事 | 建て替え | |
| エレベーター設置 | △ | 〇 |
| 耐震性の向上 | △ | 〇 |
| 遮音性の向上 | × | 〇 |
| オール電化 | × | 〇 |
| バリアフリー化 | △ | 〇 |
| 防災、防犯性の向上 | △ | 〇 |
建て替えは1からマンションを建設するため、予算があればさまざまな工事が可能です。
たとえば構造上、1階と4階、7階にしかエレベーターが止まらない建物でも、建て替えればすべての階に止まれるように改善できます。
住環境がよくなり住みやすくなる
老朽化したマンションを建て替えると住環境がよくなり、住民が住みやすくなる点もメリットです。
マンションの周りに緑道や公園などができれば、ゆとりがあり開放的な空間になります。
また、マンション建築法第105条では、耐震性が不足しているマンションを建て替える場合、条件を満たせば容積率の基準が緩和されます。
改正マンション建替え法第105条では、同法第102条第1項に基づく認定を受けたマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、一定の敷地面積を有し、市街地の環境の整備改善に資するものについて、特定行政庁の許可により容積率制限を緩和できることとしています。
引用元：国土交通省
また設備面でもさまざまな改善ができるため、専有部分や共用部分の性能や使いやすさも向上します。
共用部分のみでなく専有部分も新しくなる
建て替えたマンションは、共用部分に加えて専用部分も新しくなるため、新築のマンションを購入したような気分を味わえます。
また断熱性や遮音性なども向上するうえに、利便性の高い間取りになり、暮らしやすくなるでしょう。
数十年が経過した部屋は経年劣化により、さまざまな場所が傷んだり汚れたりしますが、建て替えたマンションであればすべて新品です。
内装や設備の痛みがないため、数年間はキッチンや浴槽、トイレなどの修理費用がかかる可能性は低いでしょう。
マンションを建て替えるデメリット
老朽化したマンションの建て替えには、メリットのみではなくデメリットもあります。
建て替えを検討する際は、デメリットも把握したうえで判断しましょう。
建て替え費用の負担が大きい
マンションの建て替えをする場合、基本的には区分所有者が費用を負担する必要があります。
「マンション建て替えが少ない理由」の章で解説したとおり、建て替えの費用は負担が大きく、誰でも簡単に用意できる金額ではありません。
マンションの建設費用に加えて解体費、引越し費用などを含めると、1戸あたり1,000万円～2,000万円のお金が必要になります。
新しくマンションを購入するのと比べると価格は低めですが、多額のお金を用意できない方もいるでしょう。
部屋が狭くなる可能性もある
建築基準法は時代の流れとともに改正され続けており、マンションを建て替えると容積率が高くなる場合もあれば、低くなるケースもあります。
現在の法律だと容積率が低くなる場合、建て替えたマンションの部屋が狭くなる可能性があるため注意が必要です。
建て替えると部屋は新しくなるものの、狭くなるのに反対する住民が多ければ、同意が得られません。
建て替えを検討する際は、専門家を通じて現在の容積率や、解体した場合どの程度の建物が建てられるかをチェックすると確実です。
仮住まいをしなければならない
マンションを建て替える場合、一度別の物件に引越して仮住まいをする必要があります。
また、建て替えたマンションに戻る際にも引越すため、合計2回引越しをしなければなりません。
仮住まいにかかる引越し費用や家賃は、区分所有者自身が負担する必要があり、数百万円はかかるでしょう。
仮住まいを近くで見つけられない場合は、新しい環境での生活となるため、ストレスを感じる可能性もあります。
マンションの建て替えは、多額のお金が必要になるうえに、精神的な負担も考慮して検討してください。
マンション建て替え費用の負担が難しい場合の対処法
マンションの建て替え費用の負担が難しいときは、次の2つの対処法があります。
- 住戸を売却して立ち退く
- 敷地を売却する
自己負担額が用意できない方は、参考にしてください。
住戸を売却して立ち退く
マンションの建て替え費用の負担ができない場合は、住戸を売却する方法があります。
設立したマンション建て替え組合は、マンションの建て替えに反対した区分所有者に対し、区分所有権と敷地所有権を請求できる売渡請求権があります。
つまり建て替えに反対した場合、建て替え組合に住戸を時価で売却可能です。また、毎月積み立てていた修繕積立金も返還されます。
建て替えが決議する前であれば、不動産会社に物件の売却も可能なため、話が出たら検討してもよいでしょう。
建て替えの計画が進むほど買い手がつきづらくなるため、不動産会社に売却するならできる限り早めがおすすめです。
敷地を売却する
自己負担額を用意できない場合、敷地を売却する方法もあります。
区分所有者は敷地を売却すれば対価を得られるため、得た資金でほかのマンションに引越しが可能です。
マンションの敷地を売却するにはすべての区分所有者の合意が必要とされているため、一人でも反対すると売ることができません。
ただし、マンション建替え等円滑化法に基づいて定められた「マンション敷地売却制度」が適用される場合は例外です。
マンション敷地売却制度では、特定行政庁によって解体が必要と認定された場合、すなわち「特定要除却認定マンション」とされれば、区分所有者及び議決権の5分の4以上の賛成を得ることでマンションの敷地をデベロッパーに売却できるとされています。
いずれにせよ自身の判断だけでできるものではないため、敷地売却を検討する場合は事前に関係者へ確認することが大切です。
マンション建て替えの流れ
マンションを建て替える一般的な流れを、4つのステップで紹介します。もしマンションの建て替えについて話が進んでいる場合は、現在どの段階なのか確認してみましょう。
- 建て替えについて情報収集
- 建て替えについて検討
- 建て替えの計画
- 建て替え組合の設立と工事の実施
1：建て替えについて情報収集
最初にマンションの建て替えが必要なのか検討するために、情報収集をはじめます。
たとえば、大規模修繕工事で維持できるか、建て替えた場合の条件はどうなるかなどの情報が必要です。
デベロッパーやマンション管理士などの専門家に相談をしながら、最適なプランや概算価格などの提案を受けます。
さまざまな専門家に相談し、建て替えが必要かを判断するための情報を集めましょう。
2：建て替えについて検討
集めた情報をもとに、建て替えるのか大規模修繕工事で維持するのかを検討します。
管理組合にて建て替え検討委員会を設置して、大規模修繕工事や建て替え、敷地売却も含めて話し合いをはじめます。
また管理会社やマンション管理士、建設会社などの専門家に意見を聞きながら、今後の方向性を決める段階です。
基本的には専門家の意見が大切ですが、多くの区分所有者の同意が得られなければ進まないため、住民と十分に話し合いながら検討する必要があります。
3：建て替えの計画
建て替え検討委員会や専門家などで十分に検討し、建て替えを決めた場合は具体的な計画を立てていきます。
決めていく主な項目は、次のとおりです。
- デベロッパーやゼネコンの選定
- マンションの外観や部屋の間取りの作成
- 行政や近隣住民との協議
- 建て替えにかかる費用全般
また、同時に区分所有者との話し合いや意見交換などをしながら、合意を得るための準備も進めます。
そして建て替え決議をおこない、区分所有者から5分の4以上の同意が得られれば、マンションの建て替えが決定します。
4：建て替え組合の設立と工事の実施
マンションの建て替えが決議されたら、建て替え組合を設置して準備を進めます。
反対する方がいた場合は物件を売り渡すように請求したり、建て替え後の住民の権利配分計画を立てたりします。
そしてマンションの建て替え段階になると、住民は仮住まいする物件の確保や引越しが必要です。
仮に住宅ローンがある場合、建て替え中はローンと仮住まいの家賃の両方を支払わなければなりません。
建て替えに賛成するか検討する際は、住宅ローンや仮住まいの家賃、引越し費用が確保できるかを考慮して、難しいときは売却も考えましょう。
マンション建て替えの費用に関するよくある質問
マンション建て替えの費用に関してよくある質問に回答しています。
立ち退き料をもらえるのか、修繕積立金で負担できないのかなどが気になる方は、ぜひ参考にしてみてください。
立ち退き料をもらえる？
分譲マンションの建て替えに反対して物件から出る場合、立ち退き料はもらえません。
賃貸マンションの建て替えで物件から出る場合は立ち退き料をもらえますが、分譲だと受け取れないため注意しましょう。
ただし、マンションの建て替えに反対したときは、建て替え組合に時価で物件を売り渡せます。
修繕積立金で負担できない？
国土交通省のマンション標準管理規約によると、修繕積立金は建て替えの費用には充てられません。
ただし、建て替えをするかを検討するための調査には、修繕積立金を利用してもよいとされています。
建て替えが決まると修繕積立金は区分所有者に返されますが、老朽化したマンションは多額の返還は期待できないでしょう。
建て替えに必要な期間は？
マンションの建て替えは、準備、検討、計画、実施の4つのプロセスに分かれ、目安として10年程度かかり、長ければ約20年かかるケースもあります。
マンションの規模によりますが、解体工事がはじまってから建て替えが終わるまでの期間は、2～4年程度かかるでしょう。
正確な工期を知りたい場合は、デベロッパーや建設会社の提案資料、計画書などで確認してください。
まとめ
老朽化したマンションの問題点や立て替えるメリット、自己負担額の相場や費用が用意できない場合の対処法などを解説しました。
マンション建て替えは、住民の反対や建築基準法による制限があるため難しいものの、次のようなメリットがあります。
- マンションの資産価値の向上
- 住環境の改善
- 専有部分の利便性の向上
ただし自己負担額が大きく、部屋が狭くなる可能性があるなどのデメリットもあるため、建て替えを検討する際は注意する必要があります。
マンション建て替え費用で悩んでいる方は、本記事の内容を参考に、賛成するか売却するかなどを検討し、快適な生活を続けられるようにしましょう。
※：国土交通省、マンション長寿命化・再生円滑化について
※：耐用年数（建物／建物附属設備）
※：東京カンテイ、全国のマンション建替え事例282件を徹底検証
※：老いるマンション・団地、要件緩和で再生 24年法改正へ
※：マンション再生ガイドブック
※：マンション敷地売却ガイドライン
※：マンション管理について
